物業(yè)工程部維修管理制度(含水電

1、物業(yè)工程部維修管理制度（含水電 ）維修班工具使用管理辦法為貫徹執(zhí)行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方針，特制定本辦法。 維修班工程維修使用工具分為： 共用工具與私用工具。 所謂共用工具是指較大件工具 （如切 割機(jī)、電焊機(jī)、臺(tái)鉗、電鉆之類）私用工具是指發(fā)放給個(gè)人的小件常用維修工具。 共用工具使用管理：1. 共用工具由值班人員保管，只允許公司內(nèi)部使用，不得以個(gè)人名義轉(zhuǎn)借他人使用，如有 特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。2. 當(dāng)值班人員下班時(shí)，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由接班人員清點(diǎn)檢查工 具使用情況確認(rèn)后簽收。3. 所有使用工具的人必須愛惜工具，遵守誰損壞誰賠償?shù)脑瓌t，由值

2、班人員監(jiān)督。 私用工具使用管理4發(fā)放給個(gè)人的工具由個(gè)人妥善保管， 并由個(gè)人在工具領(lǐng)用表上簽收， 離職時(shí)交還給公司。 5個(gè)人所領(lǐng)取的工具，自己必須愛惜，人為損壞由個(gè)人賠償。6. 個(gè)人所領(lǐng)工具屬常規(guī)性磨損折舊， 日久不能使用的， 可申請(qǐng)換取新的工具， 但必須提供舊 件。維修電工崗位職責(zé)1. 嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計(jì)劃地承擔(dān)其 它工作任務(wù)。2. 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握大廈強(qiáng)弱電設(shè)備，工作原理及實(shí)操作與維修保養(yǎng)。3. 執(zhí)行所管轄設(shè)備檢修計(jì)劃，按時(shí)按量完成，并填好記錄表。4. 積極配合值班電工工作，出現(xiàn)故障時(shí)無條件迅速返回機(jī)房配合工作。5. 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度

3、，做好交接班工作。6. 交班時(shí)發(fā)生故障，上班必須協(xié)同下班工作，排除故障后才能離去。7. 維修人員外出巡查或維修，必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，隨時(shí)隨地與部門人員保持聯(lián)系。8. 在巡查過程中，發(fā)現(xiàn)不正?，F(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理，處理不了的應(yīng)做好記錄，不得隱瞞 故障現(xiàn)象。9. 做好值班室清潔工作，填好工作記錄表。10. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。值班電工崗位職責(zé)1. 嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。2. 努力學(xué)習(xí)技術(shù)， 熟練掌握本大廈供電供水方式， 線路管道走向反設(shè)備的原理， 技術(shù)性能及 實(shí)操作。3. 努力做好設(shè)備保養(yǎng)維修工作，做好防小動(dòng)物工作，確保安全運(yùn)行。4. 堅(jiān)守崗位， 定時(shí)巡視配電設(shè)備， 密切監(jiān)視各儀表工作情況

4、， 準(zhǔn)確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好設(shè)備 運(yùn)行記錄表。5. 對(duì)來人來電報(bào)修應(yīng)及時(shí)進(jìn)行登記，并處理。6. 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持頭腦清醒，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障。7. 事故未排除不許進(jìn)行交接班， 應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，直至排除故障。 一般性的故障， 應(yīng)交 待清楚并做好記錄。8. 按規(guī)定時(shí)間做好機(jī)房與走道清潔工作。9. 完成上級(jí)交辦的其它工作。配電房管理規(guī)定 / 配電房安全操作規(guī)程1. 配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，應(yīng)設(shè)專職電工對(duì)其實(shí)行24 小時(shí)運(yùn)行值班，未經(jīng)主管人員以上許可，非工作人員不準(zhǔn)入內(nèi)。2. 值班是必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項(xiàng)。3. 值班員必須密切注意電壓表、 電流

5、表、 功率因數(shù)表的指示情況， 嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超 載運(yùn)行。4. 配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行， 其他在場(chǎng)人員只作監(jiān)護(hù)， 不得插手， 嚴(yán)禁兩人 同時(shí)進(jìn)行，以免發(fā)生錯(cuò)誤。5. 因故停電，應(yīng)提前一天向使用用戶發(fā)生停電通知，對(duì)突發(fā)性停電事故，應(yīng)通過電話、 口頭 通知或廣播向用戶作出解釋。6. 保持配電房消防設(shè)備完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。7. 嚴(yán)禁在配電房?jī)?nèi)私拉亂接，隨意改變供電運(yùn)行方式。8. 配電房?jī)?nèi)嚴(yán)禁堆放其它雜物。配電房安全操作規(guī)程1. 嚴(yán)格執(zhí)行“操作票制度”事故處理及單一刀閘拉合時(shí)，可以用操作票。2. 操作人和監(jiān)護(hù)人應(yīng)根據(jù)模擬圖板或主結(jié)線對(duì)所填操作票是否正確，并經(jīng)有

6、關(guān)人員審核簽 名。3. 操作時(shí)必須按操作順序進(jìn)行操作，每操作一項(xiàng)做一個(gè)記號(hào)，全部操作完成后進(jìn)行復(fù)查。4. 下列項(xiàng)目列操作票A. 應(yīng)拉合的開關(guān)和刀閘位置B. 檢查接地線是否拆除C. 檢查負(fù)荷分配D. 裝拆接地線E. 安裝或拆除控制器路線或電壓反感器回路保險(xiǎn)F. 一切換順路和檢查是否確無電壓等操作，應(yīng)檢查操作電源是否正常供給5. 操作發(fā)生疑問， 應(yīng)立即停止， 并向有關(guān)人員匯報(bào)弄清問題后再進(jìn)行操作， 不準(zhǔn)擅自更改操 作票，嚴(yán)禁酒后值班操作。6. 運(yùn)行中電容開關(guān)跳閘時(shí)，應(yīng)退出運(yùn)行，經(jīng)檢查確認(rèn)無異常后，方可試送。7. 重要回路跳閘時(shí)且伴隨較大沖擊時(shí)，允許不檢查再強(qiáng)送一次，不成功時(shí)，嚴(yán)禁再次合用， 帶有重

7、合閘且無伴隨較大沖擊時(shí)，允許不檢查再強(qiáng)送一次，不成功，嚴(yán)禁再次合閘，帶有重 合閘保護(hù)的，應(yīng)及時(shí)檢明原因，報(bào)告上級(jí)。8. 遙測(cè)電容或電纜時(shí)前后應(yīng)充分放電。9. 變壓器預(yù)備信號(hào)動(dòng)作時(shí)，應(yīng)及時(shí)檢明原因報(bào)告上級(jí)。10. 操作電壓反感器前，應(yīng)考慮相應(yīng)的失壓保護(hù)和計(jì)置裝置等。11. 正常情況下發(fā)電機(jī)應(yīng)處于自投狀態(tài)， 清潔發(fā)電機(jī)及附屬設(shè)備時(shí)， 應(yīng)將功能選擇開關(guān)切斷， 工作完畢后，恢復(fù)正常。12. 有高壓接地現(xiàn)象或雷雨天檢修電氣設(shè)備時(shí)，必須穿絕緣鞋，雷雨天氣禁止倒閘操作，巡 視電氣設(shè)備不得靠近避雷器。13. 變壓器應(yīng)保護(hù)跳閘后（速斷、差動(dòng)、油浸式變壓器，還有重瓦斯）應(yīng)退出檢查。14. 倒閘操作順序： 停電：負(fù)

8、荷側(cè)斷漏器負(fù)荷側(cè)刀閘母線側(cè)刀閘。送電與之操作順序相反15. 電氣設(shè)備停電后，即使是停電，在未拉開有關(guān)刀閘和做好安全措施前，不得觸及設(shè)備與 柵欄，以防突然來電。16. 變壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí)， 室內(nèi)不得接近故障點(diǎn) 4m,室外不得接近故障點(diǎn) 8m,且應(yīng)穿戴相應(yīng) 電壓等級(jí)的絕緣靴和絕緣手套。17. 巡視配電裝置,進(jìn)出變壓室,應(yīng)隨手將門鎖好,無關(guān)人員未經(jīng)批準(zhǔn)不得進(jìn)入設(shè)備房。工程部崗位職責(zé)和考核細(xì)則工程部是實(shí)施樓宇設(shè)備、 設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門。 工程部管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的 技術(shù)性,它是為業(yè)主（用戶）創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的工作環(huán)境和生活環(huán)境的基本保 障和堅(jiān)強(qiáng)后盾,是反映樓宇服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和

9、社會(huì)聲譽(yù)的重要標(biāo)志。主要職責(zé)范圍是： 負(fù)責(zé)樓宇供（配）電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理,維護(hù) 保養(yǎng)和故障檢修。2 、負(fù)責(zé)樓宇公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。3 、負(fù)責(zé)用戶二次裝修的審批、監(jiān)管。4、負(fù)責(zé)對(duì)用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。5、負(fù)責(zé)樓宇外判工程的監(jiān)管工作。一、工程部各工作崗位職責(zé)（一）工程部經(jīng)理崗位職責(zé)1 、在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)工程部的各項(xiàng)工作。2 、負(fù)責(zé)組織開展樓宇工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理。3 、負(fù)責(zé)制定工程部管理制度和設(shè)備操作程序。4 、負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)計(jì)劃,定期開展對(duì)本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。5 、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作,定期對(duì)本部門各

10、崗位進(jìn)行考核。6、負(fù)責(zé)洽談、評(píng)估、監(jiān)督工程的外包項(xiàng)目,組織對(duì)外包工程的質(zhì)量驗(yàn)收。7 、負(fù)責(zé)審核用戶的室內(nèi)裝修（二）系統(tǒng)工程師崗位職責(zé) 在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,管理本系統(tǒng)的員工和所轄設(shè)備。2、制定并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定和技改項(xiàng)目方案。3、制定本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃。4、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。5、提出本系統(tǒng)的備倉計(jì)劃,協(xié)助采購專用性較強(qiáng)的工具和零件。6、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外判項(xiàng)目（含外判工程、代維工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審 定,監(jiān)督并驗(yàn)收施工。7、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。8、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。9、負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。（三）班組

11、長(zhǎng)崗位職責(zé) 在系統(tǒng)工程師的領(lǐng)導(dǎo)下,對(duì)所轄設(shè)備及員工進(jìn)行管理。 安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項(xiàng)目。 監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。4、負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程單的作業(yè)情況。5、定期組織所轄員工進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識(shí)交流。6、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。7、負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟進(jìn)相關(guān)外判工程的進(jìn)展情況。8、及時(shí)反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。（四）技工崗位職責(zé) : 在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，具體執(zhí)行工程設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修。2、按照工作指令和有關(guān)規(guī)程進(jìn)行下列工作： 對(duì)設(shè)備實(shí)施常規(guī)保養(yǎng)和維修。 監(jiān)管設(shè)備的運(yùn)行。 為用戶提供維修、安裝服務(wù)。 填寫好各種原始記錄

12、。3、參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。（五）文員崗位職責(zé) 在部門經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)處理本部門的日常事務(wù)。 負(fù)責(zé)部門工作會(huì)議的記錄整理。 負(fù)責(zé)打印、收集、整理工程部的文件。負(fù)責(zé)工程檔案、資料、圖紙的管理工作。 5、負(fù)責(zé)查核工程部員工每月的出勤情況，匯總上報(bào)。6、負(fù)責(zé)每月統(tǒng)計(jì)發(fā)放工程部員工的各項(xiàng)勞保福利用品。7、負(fù)責(zé)接待用戶、來訪人員的咨詢、投訴等。二、設(shè)備管理班組工作范圍強(qiáng)電組：1 、負(fù)責(zé)高低壓配電房、高壓電房、發(fā)電機(jī)房、冷凍機(jī)房、電梯機(jī)房、樓層配電房及冷卻塔 的日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)。2 、負(fù)責(zé)非辦公時(shí)間樓宇所有設(shè)備的應(yīng)急維修。3、負(fù)責(zé)樓宇公共照明、室外照明燈具的啟、停。 弱電組： 負(fù)責(zé)樓

13、宇內(nèi)工作電壓 36V 以下的弱電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)樓宇電話、閉路電視、寬帶網(wǎng)等專線的開通與維修。 3、負(fù)責(zé)室外弱電設(shè)備的維修。（三）維修組：1 、負(fù)責(zé)公共區(qū)域供水系統(tǒng)、 供電系統(tǒng)、 樓宇設(shè)備層設(shè)備的日常巡查、 運(yùn)行、 維修和保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)業(yè)主單元水電及自用設(shè)備的入室維修服務(wù)。負(fù)責(zé)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的巡查、維修。 負(fù)責(zé)消防設(shè)備的巡查、維修、保養(yǎng)。三、工程部各班組工作細(xì)則（一）強(qiáng)電組工作細(xì)則1 、每班每小時(shí)一次巡查高壓室；2 、每班每小時(shí)一次巡查低壓室；3 、每班每小時(shí)一次巡查發(fā)電機(jī)房；4 、每班每小時(shí)一次巡查變壓室；5 、每班每小時(shí)一次巡查冷凍機(jī)房和控制室；6 、每班一次巡查電梯機(jī)房

14、；7 、每月一次巡查樓層配電房，并負(fù)責(zé)有關(guān)設(shè)備大的保養(yǎng)；8 、每班一次巡查冷卻塔；9 、每班按時(shí)間表啟停室外、公共區(qū)域照明、電梯及空調(diào)；10 、負(fù)責(zé)非辦公時(shí)間的緊急維修；11 、負(fù)責(zé)供配電中心、冷凍機(jī)房、控制室各類設(shè)備的保養(yǎng)及所屬設(shè)備的檢修；12 、保持供配電中心、冷凍機(jī)房及控制室環(huán)境清潔，每天打掃一次；各配電箱、電柜表 面每天清潔一次；13 、每班一次防火安全檢查；14 、每月一次發(fā)電機(jī)試運(yùn)行。（二）弱電組工作細(xì)則1 、負(fù)責(zé)樓宇客戶直線電話、專線的開通及維修；2 、每班巡查消防監(jiān)控中心設(shè)備一次；3、 負(fù)責(zé)樓宇公共區(qū)域工作電壓36V以下設(shè)備的維修和保養(yǎng)；4、負(fù)責(zé)為客戶室內(nèi)工作電壓 36V以下設(shè)

15、備提供有償維修服務(wù)；5 、每班一次防火安全檢查；6、每周一次按責(zé)任范圍巡查責(zé)任設(shè)備；7 、每天清潔一次工作區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。（三）維修組工作細(xì)則1 、每天二次巡查水泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備的維修；泵體、地面每周清潔一次；控制室柜 內(nèi)每月一次清潔除塵。2 、每天二次巡查排污泵，并負(fù)責(zé)設(shè)備維修；每月一次清潔控制柜灰塵。3 、每天二次巡查泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備維修；每周一次清潔地面、設(shè)備表面。4 、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清潔地面、設(shè)備表面。5 、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。6、每周二次巡查公共區(qū)域供電、供水系統(tǒng)，并負(fù)責(zé)維修。7 、負(fù)責(zé)樓宇公共設(shè)施的維修整改

16、。8 、每天一次巡查轄區(qū)內(nèi)是否有火災(zāi)隱患。9 、每周一次巡查公共區(qū)域空調(diào)器，并負(fù)責(zé)維修。10 、為客戶室內(nèi)設(shè)備提供有償服務(wù)。二次供水管理規(guī)程目的保證大廈二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，保障用戶身體健康。適用范圍適用于各管理處二次供水的管理。30 職責(zé)31 管理處負(fù)責(zé)制訂年度水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施。33 管理處給排水管理員負(fù)責(zé)水池（箱）的管理，水池（箱）的清洗、消毒及水樣抽取和 送檢工作由水處理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行，工程部負(fù)責(zé)監(jiān)管。34 管理處管理員負(fù)責(zé)出停水告示，并通知業(yè)主。40 工作規(guī)程41 二次供水管理的要求411二次供水由指定的給排水管理員負(fù)責(zé)管理。412給排水管理員負(fù)責(zé)水池（箱）的

17、管理工作，要求每個(gè)水池（箱）結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。41 3新建、擴(kuò)建和改建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫站認(rèn)可。42年度水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃實(shí)施前 24 小時(shí)出停水告示，通知大廈用戶。4 4放水為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前3 小時(shí)進(jìn)行，并記錄開始放水時(shí)間和結(jié)束放水時(shí)間。4 5 二次供水清洗、消毒451 工具、用具的準(zhǔn)備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、安全照明燈具、水 泵、鼓風(fēng)機(jī)、口罩、眼鏡等。45 2安全須知4521 電源：水池內(nèi)作業(yè)電源要用隔離變壓器變?yōu)?6V 以下安全電壓作為工作照明，最好用手電、

18、應(yīng)急燈，三相水泵要裝有漏電開頭。45 2 2 缺氧；有些水池長(zhǎng)期封閉，空氣流通差，可在水箱口處連接鼓風(fēng)機(jī)吹風(fēng)，約3小時(shí)通風(fēng)時(shí)間，然后選用如下試驗(yàn)：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池內(nèi)不缺氧。 否則須繼續(xù)通風(fēng)直到?jīng)]問題為止。45 2 3 注意事項(xiàng)：在清洗水箱的過程中，消毒人員須帶護(hù)眼鏡、口罩，如在水箱內(nèi)感 到身體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸 新鮮空氣即可恢復(fù)。45 3除雜物和清池時(shí)，先用鐵鏟鏟出池內(nèi)泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池（箱）的頂部四周墻壁水池（箱）底順序，依次反復(fù)刷洗。刷洗完畢用水整 體沖洗一遍，排出污水。4.5.4消毒4.

19、5.4.1用 1100 的滅菌凈（一般為漂白精粉）水溶液進(jìn)行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復(fù)刷洗消毒，并將水池（箱）蓋好，封閉半小時(shí)后排出消毒水。4.5.4.2 水池（內(nèi)）注入適量自來水，用清水將上述位置反復(fù)清洗，沖洗出消毒藥水。4.5.5注水：在清洗工作徹底完成后，開閘向水池（箱）注水，達(dá)到標(biāo)定的水位高度，并加蓋加鎖。4.6取樣送檢 >4.6.1水樣抽取及送檢工作由水處理公司完成。4.6.2水樣抽取地點(diǎn)應(yīng)從底層水池和頂層水箱抽樣二支。4.6.3盛放水樣的容器為經(jīng)消毒處理的取樣瓶，盛容量為500 毫升的水，并在上送樣單位及送樣日期。46 4在取水樣的的當(dāng)天應(yīng)工程部安排將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢

20、，并負(fù)責(zé)取回衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單 。46 5如衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單結(jié)果為不合格時(shí)，應(yīng)重新取樣化驗(yàn)，如再不合格應(yīng)安排重新清洗和消毒水池（箱） ，必要時(shí)請(qǐng)衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程，直至檢測(cè)合格為 止。4 7記錄和報(bào)告47 1管理處給排水管理員負(fù)責(zé)記錄清洗、消毒水池（箱）的全過程，并經(jīng)機(jī)電主管審核，管理處經(jīng)理簽字后，交資料員存檔。47 2衛(wèi)生防疫站的衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單由管理處資料室存檔。5. 0相關(guān)文件和記錄 a）生活飲用水二次供水設(shè)施管理制度（附后）b）水池（箱）清洗消毒記錄表工程值班管理規(guī)定為了保證工程部的人員調(diào)動(dòng)、車輛安排及時(shí)， 提高工作效率， 確保各管理處房屋設(shè)施、 設(shè)備 的維修保養(yǎng)工作及時(shí)、

21、 有序地開展， 能在緊急情況下及時(shí)組織人員迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)， 排除故障， 特制定本規(guī)定。 Hs&dXW:1、工程部員工必須配備必要的通訊工具，任何時(shí)候必須保證通訊工具的暢通。2、總值班室設(shè)在公司工程部，由工程部管理組負(fù)責(zé)安排值班人員，實(shí)行24 小時(shí)值班；3、值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，做好設(shè)備故障情況的登記和各管理處的報(bào)修情況登記，以及本 部門維修人員的跟蹤記錄。4、根據(jù)相關(guān)記錄，分清輕重緩急，合理安排人員、機(jī)具、材料、車輛，并組織實(shí)施。5、未能得到及時(shí)處理的報(bào)修項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)反饋信息給主管、工程部經(jīng)理，以便依照相關(guān)批 示安排人員搶修。6、遇突發(fā)性事故應(yīng)及時(shí)跟總值班室人員取得聯(lián)系，總值班室人員應(yīng)迅速

22、向經(jīng)理和主管匯報(bào)，以便及時(shí)組織搶修， 維修人員接到指令后， 應(yīng)以最快的速度趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理事故， 使損失減至 最小。工程部運(yùn)作程序1 0 目的：為了工程部的工作開展有序、 高效，確保房屋、 機(jī)電設(shè)備、 設(shè)施正常運(yùn)行， 維修保養(yǎng)及時(shí)。20 范圍：21 工程部的日常管理工作，房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。22 管理處負(fù)責(zé)房屋、公共設(shè)施、設(shè)備日常巡查和住戶設(shè)施的維修3 0 運(yùn)作程序：31 管理組的運(yùn)作程序：311 根據(jù)總值班室的報(bào)告，合理調(diào)配維修人員、機(jī)具、材料、車輛，進(jìn)行房屋修繕及公 共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。312根據(jù)房屋及公共設(shè)施、設(shè)備狀況編制維修保養(yǎng)計(jì)劃和相應(yīng)的材料、機(jī)具計(jì)劃，報(bào)經(jīng) 理及主管

23、領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，組織實(shí)施。313 負(fù)責(zé)相關(guān)的法律、 法規(guī)和文件、 技術(shù)資料的收集、 整理、 歸檔、 保存和發(fā)放工作。314 發(fā)生緊急情況時(shí)，根據(jù)主管、經(jīng)理的指示，迅速組織人員、車輛和物資進(jìn)行搶修工 作，并及時(shí)跟蹤相關(guān)情況，并做好記錄315 負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作的質(zhì)量檢查和員工的培訓(xùn)考核。32 總值班室的運(yùn)作程序：321 總值班室由管理組負(fù)責(zé)管理安排人員值班， 保證 24 小時(shí)有人接聽電話。 322負(fù)責(zé)記錄各管理處的報(bào)修和維修組的維修保養(yǎng)情況，并向管理組轉(zhuǎn)報(bào)。3 23負(fù)責(zé)記錄各部室、管理處的求援電話，并向管理組報(bào)告。324 發(fā)生緊急情況時(shí)，根據(jù)經(jīng)理和管理組的指示下達(dá)通知，調(diào)動(dòng)人員、車輛、物資，保 證通信

24、暢通。并及時(shí)跟蹤相關(guān)情況，并做好記錄。房屋修繕組、機(jī)電維修組的運(yùn)作程序： 331對(duì)于管理處不能完成的房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)，經(jīng)管理處報(bào)修，由 工程部房屋修繕組、維修組負(fù)責(zé)，各管理處運(yùn)行組配合，共同完成。332工程部房屋修繕組、維修組負(fù)責(zé)按管理組編制的維修保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)房屋、設(shè)施、設(shè)備 進(jìn)行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。33 3 維修組人員應(yīng)長(zhǎng)駐總部，保持通信24 小時(shí)暢通，接到突發(fā)事故的報(bào)告后，應(yīng)迅速集中，趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。334 維修組人員下班后離開駐地應(yīng)向組長(zhǎng)報(bào)告去向，以便緊急情況下能及時(shí)調(diào)度。3 4 工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)全面管理工作以及對(duì)外協(xié)調(diào)聯(lián)系，每月組織相關(guān)人員對(duì)房屋及機(jī)電設(shè) 備、設(shè)

25、施進(jìn)行一次全面的巡視檢查。在房屋、公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)參見機(jī)電 設(shè)備管理工作手冊(cè) 、房屋及公共場(chǎng)地管理工作手冊(cè)等相關(guān)規(guī)定和相關(guān)程序的要求。 工程部職責(zé)1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方有關(guān)工程、設(shè)備管理的法規(guī)和政策及公司制定的機(jī)電設(shè)備管 理工作手冊(cè) ，執(zhí)行公司的有關(guān)規(guī)章制度，確保房屋、設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀 態(tài)。2、負(fù)責(zé)對(duì)公司所轄房屋設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng), 。3、制訂公司各管理處大型設(shè)備、設(shè)施的中修、大修計(jì)劃，并組織實(shí)施。4、熟悉公司各管理處的通訊、自控、智能化、電梯、發(fā)電機(jī)、供配電、給排水、通風(fēng)、空調(diào)、建筑 結(jié)構(gòu)（含房屋裝修） 等方面的設(shè)備、 設(shè)施安裝及運(yùn)行情況，為各管理處設(shè)備

26、管理工作提供有 力的技術(shù)支持，并負(fù)責(zé)大型設(shè)備、設(shè)施的更新改造工作。5、組織搶修公司各管理處重大設(shè)備、設(shè)施的突發(fā)故障，使之盡快恢復(fù)正常運(yùn)行，并為事后 分析故障原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)提供技術(shù)意見。6、負(fù)責(zé)工程施工合同、預(yù)算編制、審核，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠依據(jù)。7、負(fù)責(zé)與水、電、燃?xì)?、電話、電視等單位保持良好的協(xié)作關(guān)系，協(xié)助各管理處進(jìn)行相關(guān) 業(yè)務(wù)的聯(lián)系及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案的制訂，降低管理成本。8、參與各管理處房屋二次裝修工程的審核；參與公司分包工程的施工監(jiān)理及工程驗(yàn)收。9、配合相關(guān)部門做好新接物業(yè)的接管驗(yàn)收。10、負(fù)責(zé)組織對(duì)公司所轄物業(yè)各種工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、 維修保養(yǎng)記錄的收集、 整理、存檔、建立基

27、礎(chǔ)設(shè)施與設(shè)備臺(tái)帳；11、負(fù)責(zé)公司設(shè)施、設(shè)備維修材料及備品備件的采購、貯存、發(fā)放的管理工作；12、協(xié)助公司辦公室進(jìn)行工程人員的招聘及工程人員的崗位培訓(xùn)工作，提高工程人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。13、完成公司安排的其他各項(xiàng)任務(wù)。機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)與更新改造1、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 設(shè)備在使用過程中會(huì)產(chǎn)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、振動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故 障，影響設(shè)備正常使用， 嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成事故。 因此應(yīng)經(jīng)常對(duì)使用的設(shè)備加以檢查、 保養(yǎng)和調(diào) 正，隨時(shí)改善設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，防患于未然。（1）維護(hù)保養(yǎng)的方式： 主要方式有：清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)正、防腐、防凍及外觀表面檢查；對(duì)長(zhǎng)期運(yùn)行的設(shè)備要 巡視檢查、定期切換、輪流

28、使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。清潔： 大氣中的灰塵進(jìn)入設(shè)備內(nèi)， 會(huì)加快設(shè)備的磨損和局部的堵塞， 還會(huì)造成潤(rùn)滑劑的惡化 和設(shè)備的銹蝕， 促使設(shè)備的技術(shù)性能下降，噪聲增加，所以設(shè)備的清潔工作看似簡(jiǎn)單， 是維 護(hù)保養(yǎng)的一種主要方式。緊固： 設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)相當(dāng)一段時(shí)間后， 因多次啟停和運(yùn)行時(shí)的振動(dòng)， 地腳螺栓和其他連接部分 的緊固件可能會(huì)發(fā)生松動(dòng)， 導(dǎo)致更大的振動(dòng)， 使螺帽脫落， 連接尺寸錯(cuò)位和設(shè)備的位移以及 密封接觸不嚴(yán)形成泄漏等故障， 因此必須經(jīng)常檢查設(shè)備的緊固程度， 熱脹冷縮也會(huì)使緊固件 發(fā)生松動(dòng)。潤(rùn)滑：潤(rùn)滑是正確使用和維護(hù)設(shè)備的重要環(huán)節(jié)。潤(rùn)滑油的型號(hào)、品種、質(zhì)量、潤(rùn)滑方法、油 壓、油溫及加油量等都有嚴(yán)格的規(guī)

29、定。 要求做到“五定”即定人、 定質(zhì)、 定時(shí)、 定點(diǎn)、 定量， 并制定相應(yīng)的管理制度。調(diào)正：設(shè)備零部件之間的相對(duì)位置及間隙是有其科學(xué)規(guī)定的，因設(shè)備的振動(dòng)、松動(dòng)等因素， 零部件之間的相對(duì)尺寸會(huì)發(fā)生變化， 容易產(chǎn)生不正常的錯(cuò)位和碰撞， 造成設(shè)備的磨損、 發(fā)熱、 噪聲、振動(dòng)甚至損壞，因此必須對(duì)有關(guān)的間隙、位置進(jìn)行調(diào)正，再加以緊固。外觀表面檢查： 設(shè)備的外表面有無損傷裂痕；磨損是否在允許范圍內(nèi)； 防護(hù)罩等安全裝置是否完整、齊全； 溫度壓力運(yùn)行參數(shù)是否正常； 電機(jī)是否超載和過熱； 傳動(dòng)皮帶是否過松、斷裂或脫落； 振動(dòng)和噪聲是否異常；設(shè)備密封面的泄漏狀況； ; 設(shè)備油漆是否脫落，外表面是否銹蝕； 設(shè)備的防

30、腐、保溫層是否損壞。（2）維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施：分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)。 日常維護(hù)保養(yǎng)：要求管理處運(yùn)行人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行外觀檢查、加油，按操作規(guī)程進(jìn)行操作， 定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中是否有異聲、振動(dòng)、異味、超載等現(xiàn)象，做好設(shè) 備及環(huán)境清潔，特別是周未或節(jié)假日更應(yīng)注意。 設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)， 以管理處操作人員為主、 檢修人員協(xié)助。 有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行 進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行部分解體，并做好以下幾項(xiàng)工作：a、對(duì)內(nèi)外徹底清掃、擦洗、疏通；b、檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況；c、調(diào)正配合間隙；d、檢查安全裝置；檢查潤(rùn)滑油系統(tǒng)油路和油過濾器是否堵塞；f 、清潔油箱、檢查油位

31、指示器，換油；g、檢查電氣線路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常；作用：清除事故隱患，減少磨損，延長(zhǎng)設(shè)備壽命，發(fā)揮設(shè)備的技術(shù)功能和經(jīng)濟(jì)特性。 （3）設(shè)備的點(diǎn)檢：對(duì)設(shè)備有針對(duì) 性的檢查。日常點(diǎn)檢由操作人員進(jìn)行，內(nèi)容是： 運(yùn)行狀況及參數(shù)； 安全保護(hù)裝置； 易磨損的零部件； 易污染堵塞，經(jīng)常清洗更換的部件； 在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)正的部位； 在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常的部位。 計(jì)劃點(diǎn)檢， 一般由工程部專業(yè)維修人員為主， 管理處操 作人員協(xié)助，主要內(nèi)容： 記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況； 更換零部件； 確定修理的部位、部件及修理時(shí)間； 安排檢修計(jì)劃。2、設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以

32、確定其檢修間隙期，由工程 部編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理。（1）計(jì)劃?rùn)z修的種類：小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四種。 小修：主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件，并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)正，緊固和潤(rùn)滑工作，小修一 般由維修人員負(fù)責(zé)，操作人員協(xié)助； 中修：除小修內(nèi)容外，對(duì)設(shè)備的主要零部件進(jìn)行局部的修復(fù)和更換；力求使用設(shè)備恢28M &q A-k多個(gè)工種配合。 大修： 對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體， 修復(fù)或更換磨損或腐蝕的零部件， 復(fù)到原有的技術(shù)特性。 在修理時(shí)， 可結(jié)合技術(shù)進(jìn)步， 對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造； 系統(tǒng)大修： 檢修方式是一個(gè)系統(tǒng)或幾個(gè)系統(tǒng)直至整個(gè)企業(yè)性的停機(jī)大檢修，Q3 M 6>m（2）計(jì)劃?rùn)z修

33、和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系：維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃?rùn)z修為輔。（3）檢修計(jì)劃的實(shí)施和驗(yàn)收管理n根據(jù)檢修計(jì)劃， 可以預(yù)先安排停機(jī)檢修的日期和時(shí)間， 確定修理的內(nèi)容和進(jìn)度， 統(tǒng)一組織檢 修的力量以及備品配件、修理材料和修理費(fèi)用的準(zhǔn)備。根據(jù)檢修計(jì)劃的實(shí)施情況和各種數(shù)據(jù)資料，進(jìn)行綜合分析統(tǒng)計(jì)，對(duì)檢修項(xiàng)目、內(nèi)容、進(jìn)度、 費(fèi)用和各類定額進(jìn)行檢查。在技術(shù)性能上由綜合管理部組織對(duì)檢修質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的檢查， 要會(huì)同設(shè)備操作部門的人員一 起進(jìn)行試車驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后才能交付使用。同時(shí)要把檢修的記錄、 零部件的更換情況以及試車驗(yàn)收記錄都整理保管， 歸入設(shè)備檔案內(nèi)。3、機(jī)電設(shè)備的更新改造（1） 、設(shè)備的更新：采用在技術(shù)上比較先進(jìn)、使用操

34、作規(guī)程上比較方便、經(jīng)濟(jì)上比較合理、 管理上比較進(jìn)步的新型設(shè)備替代原來使用的老設(shè)備。（2） 、設(shè)備的改造 主要途徑有：1）對(duì)設(shè)備的結(jié)構(gòu)作局部改進(jìn)；2）增加新的零件和各種裝置；3）對(duì)設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺寸作調(diào)正，對(duì)設(shè)備改造，首先要對(duì)原 設(shè)備進(jìn)行分析論證、編制改造方案，其內(nèi)容有：p原設(shè)備在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、管理上存在的主要問題、設(shè)備發(fā)生的故障情況及原因；Iy B HtB G 設(shè)備技術(shù)改造中所應(yīng)用的新技術(shù)及其合理性、可行性；AmltwsbS 設(shè)備技術(shù)改造的部位和內(nèi)容；Noy=w8+5X 設(shè)備技術(shù)改造后能達(dá)到的技術(shù)性能、安全性能；Vj_0l&3J8r 預(yù)計(jì)設(shè)備技術(shù)改造后的經(jīng)濟(jì)

35、效益；P'T_gO , 設(shè)備技術(shù)改造的費(fèi)用預(yù)算以及資金來源計(jì)劃；7q-N <'xg 設(shè)備技術(shù)改造的時(shí)間及停機(jī)的影響；N>'K L H（ 設(shè)備技術(shù)改造后的竣工驗(yàn)收和投入使用的組織工作。mw-S, -BE4、機(jī)電設(shè)備管理目標(biāo)用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，這是設(shè)備管理的根本目標(biāo)。 OUI 8#rsF（1）設(shè)備的有效利用率：A=T/（ T+T,）A 設(shè)備有效利用率；T 設(shè)備有效工作時(shí)間；T/ 設(shè)備停機(jī)或無效工作時(shí)間。' P qSd（2 ）設(shè)備的完好率：B=S n/SB 設(shè)備的完好率；Sn設(shè)備完好的臺(tái)數(shù)；S 設(shè)備總的臺(tái)數(shù)。3,A

36、z ;K完好標(biāo)準(zhǔn)： fU YJ =uq 零部件完整齊全,符合質(zhì)量要求及安全要求； uj F 1#ed 設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、性能良好, | H8S o_ 設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全；&? O H ED 設(shè)備整潔,無跑冒、滴漏現(xiàn)象；%-AaL#Po 防凍、保溫、防腐等措施完整有效。評(píng)定為不完好的設(shè)備,應(yīng)針對(duì)問題進(jìn)行整 改,經(jīng)過維護(hù)、修理,消除不完好因素,升級(jí)為完好設(shè)備。如果經(jīng)過維修,仍無法達(dá)到完好 設(shè)備,應(yīng)該加以改造或者報(bào)廢處理,不能長(zhǎng)期處于不完好狀態(tài)。高壓室送電操作規(guī)程1. 關(guān)上柜門t抽出絕緣隔板t順時(shí)針轉(zhuǎn)90ot接地開關(guān)分閘t取出操作柄再次插入t順時(shí)針轉(zhuǎn)90ot隔離開關(guān)合閘到位2. 操作柄插

37、入孔（n）T順時(shí)針轉(zhuǎn)動(dòng)180l負(fù)荷開關(guān)合閘到位高壓室停電操作規(guī)程。1. 操作分閘手動(dòng)按鈕T負(fù)荷開關(guān)分閘到位。2. 操作柄插入孔（I） T逆時(shí)針轉(zhuǎn) 90ot隔離開關(guān)分閘T取出操作柄驗(yàn)電T無電時(shí)將操作柄 插入孔（I） t逆時(shí)針轉(zhuǎn)90ot接地開關(guān)合閘到位；3. 打開儀表門t插入絕緣隔板t將閉鎖桿撥向左邊t打開柜門。弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、弱電系統(tǒng)設(shè)備由弱電組負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。2、主管工程師每年 12月制訂下一年度的保養(yǎng)計(jì)劃并負(fù)責(zé)實(shí)施。3、工作過程注意做好防靜電措施。4、對(duì)要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。5、對(duì)于有一主一備的設(shè)備不可同時(shí)退出主、備設(shè)備保養(yǎng)，一般是先主后備。6、對(duì)紅外線、激光、微波等發(fā)射裝

38、置不能用濕式清潔劑清洗，應(yīng)用吸塵器或小氣泵進(jìn)行清 潔。7、根據(jù)系統(tǒng)特點(diǎn)重點(diǎn)做好清潔和堅(jiān)固接線端口的工作。8、工作結(jié)束后要測(cè)試被保養(yǎng)設(shè)備并填寫有關(guān)表格。建筑物易漏水部份及其原因一、屋頂：A、無設(shè)計(jì)防水層B材料選擇不正確、泛水、落水頭、或防水施工者施工不良C施工面清潔不足及含水率測(cè)試不正確二、窗戶：A、無塞水路設(shè)計(jì) 、窗框填不正確C窗戶氣密性不夠造成臺(tái)風(fēng)滲D門檻漏水三、外墻：A、水灰比過高造成吸附現(xiàn)象B地震應(yīng)力造成裂C混凝土澆灌不確實(shí)造成蜂窩現(xiàn)象D磁磚溝疑進(jìn)水四、浴室：A、防水材料選擇錯(cuò)誤B防水施工高度不足造成墻壁產(chǎn)生壁癌C水管破裂或老舊漏水D門檻漏水E、防水層遭外力破壞。五、地下室：A、防水施工

39、技術(shù)不依基礎(chǔ)型式而變化B工作縫未施做止水處理C結(jié)構(gòu)體不良（蜂窩、包泥、水灰比過高、級(jí)配不良.等）六、伸縮縫：A、預(yù)留縫寬不足（未經(jīng)計(jì)算）B無排水設(shè)計(jì)（大部分是阻水設(shè)計(jì)）C非制式伸縮材料D施工者專業(yè)程度不足高壓運(yùn)行工崗位職責(zé)（ 1）嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度。（ 2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握所轄小區(qū)內(nèi)的供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備的原 理、技術(shù)性能及實(shí)際操作。（ 3）努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動(dòng)物工作，確保安全運(yùn)行。（ 4）堅(jiān)守崗位，定期巡視電器設(shè)備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工作情況。正確抄錄各項(xiàng) 數(shù)據(jù)并填好報(bào)表。（ 5 ）對(duì)來人來電報(bào)修及時(shí)登記。（ 6）值班長(zhǎng)負(fù)責(zé)安排

40、電工日常維修工作。（ 7）負(fù)責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。（ 8）發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障。（ 9）事故未排除不進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做好 記錄。（ 10 ）請(qǐng)假、補(bǔ)休需在一天前報(bào)告主管（工程師），并由主管安排合適的替班人。（ 11 ）按規(guī)定的時(shí)間做好值班室內(nèi)外清潔工作。工程部長(zhǎng)考核細(xì)則1 遵守勞動(dòng)紀(jì)律，按公司的制度要求每日按時(shí)簽到。 遲到一次扣 1 分； 未簽到一次扣 1 分； 早退一次扣 1 分； 曠工一天扣 3 分。2 服從工作安排，按時(shí)、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)。 不服從安排一次扣 2 分； 未按時(shí)完成任務(wù)扣

41、1 分； 完成任務(wù)質(zhì)量不好一次扣 2 分； 未按作業(yè)程序工作一次扣 1 分。3 尊重領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)結(jié)同志，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現(xiàn)。 不尊重領(lǐng)導(dǎo)者一次扣 3 分； 同志間吵架者雙方一次扣 2 分； 有不利于公司的行為者一次扣 2 分； 有不利于公司言論者一次扣 2 分。4 按公司的要求著裝，保證良好儀表、儀容，體現(xiàn)零點(diǎn)物業(yè)的精神風(fēng)貌。 未按要求著裝者一次扣 1 分； 留胡須、長(zhǎng)發(fā)、帶耳環(huán)者一次扣1分； 化濃妝、留長(zhǎng)指甲者一次扣 1分； 工服不干凈、整潔者一次扣 1分； 工作時(shí)有不雅行為舉止者一次扣1 分。5 規(guī)范運(yùn)用公司規(guī)定的“三種”語言，即形體語言、情緒語言和表達(dá)語言。 服務(wù)時(shí)行為不規(guī)范

42、者一次扣 1 分； 服務(wù)表情冷淡者一次扣 1 分； 語言生硬、不禮貌者一次扣1分； 對(duì)顧客不尊重者一次扣 2 分； 未按規(guī)定程序服務(wù)者一次扣1 分。6 積極參加公司各種培訓(xùn)， 努力加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)培養(yǎng)， 自覺鉆研業(yè)務(wù)知識(shí)不斷提高服務(wù)質(zhì) 量。樹立“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作理念。 不認(rèn)真接受培訓(xùn)者一次扣1 分； 未參加培訓(xùn)者一次扣 2 分； 受到顧客公證投拆者一次扣3 分； 與顧客發(fā)生口角者一次扣5 分； 就職期間取得學(xué)歷證書或技術(shù)證書者一次加5 分。7 愛護(hù)公司榮譽(yù)，樹立整體觀念，反對(duì)本位思想處理好局部與全局的關(guān)系。 未制止有損公司行為者一次扣1 分； 給他人工作造成障礙者一次扣1 分； 影響公司

43、整體工作步驟者一次扣2 分。8 認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)家法規(guī)條例，嚴(yán)格遵守公司的各種規(guī)章制度、爭(zhēng)當(dāng)愛崗敬業(yè)的優(yōu)秀職員。 不認(rèn)真學(xué)習(xí)法規(guī)而有工作偏差者一次扣1 分； 不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1 分； 違反制度、違反法規(guī)者一次扣3分； 崗位職責(zé)者不明確一次扣2 分。9 堅(jiān)守工作崗位， 遵守勞動(dòng)紀(jì)律， 保持嚴(yán)肅有序的工作氛圍。 發(fā)揚(yáng)艱苦奮斗的工作精神， 培養(yǎng)厲行節(jié)約的良好習(xí)慣。 上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分； 擅自離開崗位者一次扣 1 分； 工作場(chǎng)合不嚴(yán)肅者一次扣1 分； 作風(fēng)渙散、拈輕怕重者一次扣1分； 浪費(fèi)財(cái)物、無節(jié)約意識(shí)者一次扣1分。10 積極交流工作經(jīng)驗(yàn)，主動(dòng)溝通工作疑難問題，及時(shí)匯報(bào)工作狀

44、況。 由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2 分； 未及時(shí)匯報(bào)工作疑難者一次扣1 分； 未及時(shí)溝通而造成不良后果者扣3 分。11 加強(qiáng)安全防范意識(shí)，及時(shí)排除一切不安全隱患，確保管理區(qū)域的人員及財(cái)物的安全。 未及時(shí)排除隱患者一次扣2 分； 未排除隱患而產(chǎn)生不良后果者扣4 分； 能及時(shí)排除隱患避免造成損失者一次加4 分； 勇于和不法分子斗爭(zhēng)者一次加4 分； 勇于補(bǔ)救險(xiǎn)情者一次加 4 分。12 獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。 建議被公司采納者一次加 3 分。13 配合部門經(jīng)理做好日常管理工作 未配合部門經(jīng)理做好日常管理工作扣 3 分。14 檢查工程部衛(wèi)生、所轄區(qū)域物品，及值班工具，是否齊備。 未檢查扣 2 分； 檢查有遺漏扣

45、 1 分。15 檢查出勤、記錄在考勤表上。未按時(shí)記錄扣 3 分；工作遺漏扣 3 分。16 對(duì)日常維修工作派工、記錄、協(xié)調(diào)安排各種工作。未及時(shí)派工扣 3 分；各種協(xié)調(diào)好扣 3 分。17 負(fù)責(zé)員工的日?？己?（ 工作量工作時(shí)間 ）。未及時(shí)考核扣 4 分；考核有遺漏扣 2 分。18 按保養(yǎng)計(jì)劃安排員工對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)未安排工作扣 3 分；工作遺漏扣 2 分。19 監(jiān)督、檢查員工執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃情況未檢查監(jiān)督扣 3 分； 未及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題扣 3 分。20 協(xié)助處理客戶服務(wù)中心下達(dá)的維修單 響應(yīng)速度慢，延誤或不及時(shí)的維修扣3分； 工作質(zhì)量差、效率低扣 2分。21 及時(shí)了解設(shè)備運(yùn)行狀況制定維修計(jì)劃，掌握工作進(jìn)度

46、未按時(shí)制定計(jì)劃扣 3 分； 對(duì)工作進(jìn)度未進(jìn)行了解扣3 分。22 完成上級(jí)臨時(shí)指派工作 未完成指派工作扣 3 分； 完成不及時(shí)扣 3 分。23 每月月底安排下月排班表 未按時(shí)完成扣 3 分； 排班不合理扣 3 分。24 記錄每天，當(dāng)班維修記錄 沒有記錄扣 3 分； 遺漏記錄扣 3 分。25 維修材料備倉情況發(fā)現(xiàn)材料不足，及時(shí)申請(qǐng)補(bǔ)充。 未及時(shí)了解、導(dǎo)致不足扣3分； 數(shù)量不合理扣 3 分。26 本人工作受到領(lǐng)導(dǎo)表彰或工作特別突出。部門負(fù)責(zé)人酌情予以獎(jiǎng)勵(lì)加分1至 10 分。臨時(shí)用水、用電管理規(guī)定臨時(shí)用水、用電管理規(guī)定 為了加強(qiáng)小區(qū)的水、電管理，防止出現(xiàn)浪費(fèi)水、電的現(xiàn)象。確保小區(qū)水、電正常供應(yīng)，特制定

47、 此規(guī)定：一、前來聯(lián)系臨時(shí)用水、用電者，必須是合格的水工、電工，向管理處提交書面用水、用電申 請(qǐng)，寫明用水、用電量的多少，時(shí)間長(zhǎng)短，預(yù)付用水、用電押金。二、臨時(shí)用水、用電，不得影響業(yè)主的正常用水、用電。三、臨地用水、 用電必須安裝由主管部門檢驗(yàn)合格的水表、 電表。若私自啟動(dòng)改變水表、 電表 封印或運(yùn)行回程，影響準(zhǔn)確計(jì)量的，參照供水、供電部門的有關(guān)規(guī)定給予處理。四、臨時(shí)用水管道， 不應(yīng)給小區(qū)的車輛或行人帶來不便。 臨時(shí)用電最長(zhǎng)使用期七天，需 要繼續(xù) 使用的，必須提前一天，續(xù)辦延長(zhǎng)使用手續(xù)，報(bào)管理處審核、批準(zhǔn)，但延長(zhǎng)時(shí)間最 長(zhǎng)不得超過一個(gè) 月，否則必須拆除。五、臨時(shí)用電線路如發(fā)生危險(xiǎn)，并證實(shí)是由裝

48、置不良引起，由承裝部門負(fù)責(zé)。六、未經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)的臨時(shí)用水、 用電管道或線路， 管理處有權(quán)令其停止使用， 限期拆除。 逾期 不拆的，管理處強(qiáng)制拆除。七、裝置臨時(shí)用電線路的技術(shù)要求：1、裝置臨時(shí)用電線，需用絕緣線，采用懸空架設(shè)或沿墻敷設(shè)，架線時(shí)戶內(nèi)離地面不低于 2.5 米，戶外不低于 3.5 米，架設(shè)時(shí)需設(shè)專用電桿和專用瓷瓶固定，禁止在樹上或腳手 架上掛線。2、全部臨時(shí)線裝置必須有一總開關(guān)控制，每一分路需裝熔斷器。3、所有電氣設(shè)備，金屬外殼必須良好接地或接零。4、分路線不得在燈頭內(nèi)并頭，須用丁字接法并用膠布包好。5、臨時(shí)線必須放在地面上的部分，應(yīng)加以可靠的保護(hù)。如用膠皮線橡套電纜，則應(yīng)在過路處 設(shè)硬

49、質(zhì)的套管保護(hù)。管口要裝護(hù)圈，以防割破電纜。6、安裝完畢的臨時(shí)線，使用單位不得擅自改動(dòng)。7、臨地線與設(shè)備、水管、熱水管、門窗架距離應(yīng)在0.3 米以外，與道路交叉處不低于6 米。八、移動(dòng)照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。九、電焊作業(yè)必須由合格焊工進(jìn)行， 作業(yè)前檢查周圍是否有可燃物，配備滅火器材。作 業(yè)完成 后，仔細(xì)檢查是否遺留火種，確定無熱源后方可離開現(xiàn)場(chǎng)。水電維修崗位職責(zé)一、熟知水電行業(yè)管理法律法規(guī)和安全操作技術(shù)規(guī)程， 遵守公司管理規(guī)章制度， 牢記“服務(wù)” 宗旨，樹立“節(jié)約”意識(shí)。二、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標(biāo)志，上門服務(wù)熱情，使用文明禮貌用語，公用設(shè)施維修要有 詳

50、細(xì)記錄，實(shí)施收費(fèi)服務(wù)時(shí)先告知并做好解釋工作，維修完畢請(qǐng)用戶簽名。三、熟悉轄區(qū)內(nèi)水電設(shè)施分布走向，負(fù)責(zé)對(duì)水、電、電梯設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)并定期巡視，及時(shí) 排除安全隱患，保證正常供電供水。四、進(jìn)行低壓回路檢修時(shí)，應(yīng)有足夠的自保能力， 確認(rèn)電源斷開后才能工作，因故需要帶電 工作，必須確保人身安全。五、負(fù)責(zé)水池、水塔、水箱的清洗消毒，保證供水質(zhì)量。杜絕因各種原因引起的自來水流失 現(xiàn)象力行節(jié)約。六、保證監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作，妥善保管好監(jiān)控錄相，及時(shí)排除通訊、寬帶、有線電視等出 現(xiàn)的故障，接到報(bào)修電話隨叫隨到。七、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)，意處和突發(fā)事件在最短時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，盡早排除故障。水電抄表員崗位職責(zé)一、熟知

51、水電行業(yè)管理法律法規(guī)和安全操作技術(shù)規(guī)程， 遵守公司管理規(guī)章制度， 牢記“服務(wù)” 宗旨，樹立“節(jié)約”意識(shí)。二、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標(biāo)志，上門服務(wù)熱情，自帶拖鞋，并使用文明禮貌用語。三、按季度到住戶家抄水表， 抄表完畢當(dāng)即向業(yè)主或住戶報(bào)告用水量， 取得業(yè)主或住戶認(rèn)可， 需要向業(yè)主或住戶解釋時(shí)，做好耐心細(xì)致的解釋工作。四、按月到辦公和公用設(shè)施區(qū)域電表， 將核算后的電量電費(fèi)報(bào)各部門負(fù)責(zé)人簽字， 送資產(chǎn)財(cái) 務(wù)部核算。五、每?jī)蓚€(gè)月到租賃戶門面抄收水費(fèi)，做到上門熱情，核算準(zhǔn)確，收費(fèi)及時(shí)，收入現(xiàn)金及時(shí) 與資產(chǎn)財(cái)務(wù)部入帳核對(duì)。六、抄表過程中， 認(rèn)真觀察發(fā)現(xiàn)計(jì)量裝置出現(xiàn)的問題及時(shí)上報(bào)， 負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主經(jīng)營(yíng)戶等反映的

52、 其他問題及偷電偷水現(xiàn)象向公司或部門負(fù)責(zé)人報(bào)告。七、配合支持水電維修員的工作并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)大全 干式變壓器保養(yǎng)一、目的確保變壓器處于最佳運(yùn)行或備用狀態(tài)。二、職責(zé)1、供電局負(fù)責(zé)大廈干式變壓器保養(yǎng)，在未移交前由機(jī)電班每年組織保養(yǎng)一次。2、操作人員必須具有高壓進(jìn)網(wǎng)作業(yè)證。三、內(nèi)容1、先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運(yùn)行。A、用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側(cè)接地開關(guān)，合上高壓側(cè)真空斷路器，觀察備用變 壓器空載運(yùn)行是否正常。B逐負(fù)荷轉(zhuǎn)移到備用變壓器。C斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開關(guān)，并上鎖，掛標(biāo)示牌D用手柄搖出待保養(yǎng)低壓側(cè)總空氣開關(guān)，防止反送電。2、檢查變

53、壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減少變壓器運(yùn)行時(shí)外 罩受振動(dòng)產(chǎn)生的噪音。3、檢查變壓器高低壓側(cè)與電纜或母線聯(lián)接處是否接觸良好，緊固聯(lián)接。螺絲生銹應(yīng)予更換4、緊固電壓調(diào)節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。5、檢查冷卻風(fēng)機(jī)是否有異常，緊固風(fēng)機(jī)電控箱內(nèi)電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。6、用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部灰塵。7、檢查變壓器中性點(diǎn)接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。8、斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，用 2500V 搖表搖測(cè)變壓器一次側(cè)、二次側(cè)的線圈。相與相，相對(duì)地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于300 兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于 10兆歐。9、檢查變壓器內(nèi)有無遺留工具，鎖上變壓器外罩門。10、

54、合上高壓側(cè)真空斷路器、變壓器空載運(yùn)行無誤后，用手柄把低壓側(cè)總空氣開關(guān)搖入，并 轉(zhuǎn)移部分負(fù)荷至保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負(fù)荷運(yùn)行情況。11、做好保養(yǎng)記錄。四、安全注意事項(xiàng)1、操作高壓開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。2、搖測(cè)絕緣電阻必須由兩人進(jìn)行。五、相關(guān)文件電力變壓器保養(yǎng)記錄 油浸式變壓器保養(yǎng)一、目的確保變壓器處于最佳運(yùn)行或備用狀態(tài)。二、職責(zé)#o1、供電局負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）油浸式變壓器保養(yǎng)，在未移交前由機(jī)電班每年保養(yǎng)一次。2、操作人員必須具有高壓進(jìn)網(wǎng)作業(yè)證。三、內(nèi)容保養(yǎng)前先投入備用變壓器， 再把待保養(yǎng)變壓器退出運(yùn)行（若無備用變壓器，一般應(yīng) 考慮在系統(tǒng)停電時(shí)進(jìn)行保養(yǎng)） ；1、檢查和清潔變壓器：A、檢查

55、磁套管是否清潔，有無裂紋與放電痕跡，螺紋有無損壞以及其他異?，F(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn) 應(yīng)盡快停電處理；B檢查各密封處有無滲漏油現(xiàn)象，嚴(yán)重時(shí)應(yīng)及時(shí)處理（用3-5毫米耐油橡膠制作密封墊，如密封繩、子老化應(yīng)用專用件更換） ；C檢查貯油枕的油位、油色是否正常，硅膠是否吸潮變色，若發(fā)現(xiàn)油面過低應(yīng)加油，；D檢查箱頂油面溫度計(jì)的溫度與環(huán)境溫度之差是否低于55攝氏度。E、檢查防爆管的玻璃膜是否完整；F、檢查變壓器接地情況；G檢查高低壓引出接頭處有無發(fā)熱變色及異?，F(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)引出螺桿絲牙損壞，應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)測(cè) 繪備料機(jī)加，并及時(shí)更換；觀看高低壓側(cè)電壓、電流是否正常；H、運(yùn)行三年應(yīng)進(jìn)行油樣化驗(yàn)。2、拆裝檢查保養(yǎng)A、檢修時(shí)應(yīng)謹(jǐn)防工具、螺釘、螺