工程維修中心管理方案

1、住宅物業(yè)工程維修中心管理方案xxxx日期：物業(yè)管理有限公司2015 年 4 月 1 日目錄一、目的二、組織架構三、人員配置四、招聘標準及薪資標準五、維保修量化考核六、安全管理七、維修操作指引八、采購與材料管理九、職責劃分十、 2014 年維修工作計劃、人員編制、費用預算；住宅物業(yè)工程維修中心管理方案目的隨著住宅物業(yè)承接管理項目的遞增，實現(xiàn)工程維修專業(yè)化管理， 通過理順地產開發(fā)地塊合理布局，便于集中管理，減少人力資源浪費， 提高管理效率；根據(jù)簡化、高效、協(xié)調的工作等原則，即強化維修中 心職能，實現(xiàn)工程維修扁平垂直化管理；提高維修效率，節(jié)約成本的 目的，使住宅工程整體運行機構的管理更科學化、標準化

2、，不斷提升 設備設施的管理品質；不斷滿足業(yè)主日益提高的服務需求。 從另一角 度出發(fā)，成立工程維修中心可以集中優(yōu)勢兵力對地產公司遺留難點問 題進行快速處理，規(guī)避責任不清相互扯皮現(xiàn)象的出現(xiàn)以及維修緩慢造 成業(yè)主大量投訴的被動局面，結合目前住宅物業(yè)現(xiàn)狀，我司計劃成立 專業(yè)工程維修中心，實現(xiàn)有效整合人力資源、資產資源和信息資源， 的目的。、組織架構物業(yè)公司總經理水 暖2名電 工 強 弱 各1名水 暖2名電 工 強 弱 各1名水 暖2名電 工 強 弱 各1名水 暖2名電 工 強 弱 各1名設班長1名三、人員配置1. 原則維修中心設立 經理一人，經理負責維修中心運行管理工作；2. 下設項目工程主管 一人（

3、每個項目一名） ，自有維修隊主管 一人3. 項目工程主管下設 維修工程師一人，房管員若干（暫定 300戶/人），前臺二人4. 每個項目水暖工 2 人，強、弱電工各 1人駐場；自有維修隊瓦工 2 人，木工 2 人，大白工 4 人，空調工 1 人機動維修（自有維修隊工種，人數(shù)可調）5. 項目工程主管要求 5 年以上相關工作經歷，大專以上學歷，年齡 50歲以下，由工程部經理，總經理面試合格后上崗；6. 相關專業(yè)工程師，要求 3 年以上相關工作經歷，年齡 45 歲以下，大專以上學歷，由項目工程主管、工程部經理面試合格后上崗；7. 房管員，前臺要求大專以上學歷， 1年以上相關工作經歷， 40歲以下；由項

4、目 工程主管，工程師面試。四、招聘標準及薪資標準1. 根據(jù)維修隊伍編制要求， 按維修隊需求制定用工計劃， 經總經理及工程經理審批后，方可進行人員招聘。2. 維修隊維修技工招聘由維修隊主管面試，工程經理進行復試 。3. 應聘人員面試合格后可按照公司要求辦理入職手續(xù)， 與公司簽訂勞務合同。辦理入職手續(xù)時，須提供身份證明，健康證明材料及上崗證。4. 根據(jù)維修隊技工工資標準（特殊工種及階段性用工根據(jù)市場價格確定工資） ，結合復試合格人員技術水平及能力， 維修隊主管確定其工資等級， 經工程維修中 心審核后，報公司領導批準。薪資標準1. 項目工程主管薪資起點為XXXX元/月（該崗位任職期不滿一年的其薪資不

5、得超過薪資起點的 120%）；2. 維修隊主管薪資起點為XXXX元/月（該崗位任職期不滿一年的其薪資不得超過薪資起點的 120%）；3. 工程維修工程師：XXXXXX元/月；4. 項目房管員：XXXXXX元/月；5. 項目前臺：XXXXXX元/月6. 維修隊維修技工:單位：(元/ 月)工資等級工種1級2級3級空調工450043004000瓦工600055005000大白工450043004000木工500045004000電工450043004000水暖工450043004000力工400035003000說明：(1)特殊工種及階段性用工根據(jù)市場價格另行確定工資。(2)維修隊工程技工的人數(shù)不得

6、超過定編人數(shù)的 30%五、維修量化考核1. 維修大隊每月依據(jù)維修人員的維修工作量及質量、返修率等進行量化評比、考核，并對排名靠后的人員進行考核，對連續(xù)排名靠后的員工予以降薪、降職、撤 換或者淘汰。2. 每月初維修中心根據(jù)上月維保修平均完成率及項目實際情況制定當月維保修 完成率計劃目標。3. 維修中心維保修大隊嚴格按照公司制定的維保修計劃，充分利用各種資源和方 法，堅決超額完成公司制定的維保修工作計劃。4. 物業(yè)公司維修中心每月一總結，對未完成計劃的項目說明原因，因個人原因未 完成計劃六、安全管理1、維修隊伍由工程經理、項目主管、維修主管、維修工程師、房管員、前臺、維修技工組成。2、維修隊技工入

7、職后，維修中心應組織開展入職培訓， 主要以理論和實踐為主。3、維修技工上門維修須嚴格按照戶內維修工作規(guī)范執(zhí)行，違者按相關制度處理4、維修中心須在綜合考慮各維修項目維修工作量、維修難度等因素的基礎上對 各項目維修人員進行調配，確保維修人員工作量飽和。5. 維修班技工在上崗前進行安全培訓，包括安全常識及案例講解等。工裝6. 維修隊主管利用班前班后會進行作業(yè)安全教育，提高維修技工人員安全意識。7. 維修技工作業(yè)前做好勞動防護， 特殊作業(yè)必須要有安全措施及安全監(jiān)護。由公司統(tǒng)一制作配發(fā)，夏裝、秋裝各一套。8. 電工、焊工等特殊工種必須持證上崗。七、維修操作流程業(yè)主報修（電話，來訪，現(xiàn)場報修）物業(yè)前臺接報

8、修（填寫報修單）每天16：業(yè)主維修現(xiàn)場報00報于各區(qū)域物業(yè)維修工程師修于工程師工程師接單后24小時內聯(lián)系業(yè)主，確定現(xiàn) 場查看問題時間查驗現(xiàn)場，確定問題原因，明確維修問題 涉及的一個或若干個責任單位， 按照合同， 協(xié)議，會議約定，以錄音電話、EMS、電子郵件等之一渠道通知責任單位到場確 責。業(yè)主不滿意，查明原因，是標 準問題，是工藝問題，是材料 問題，合理要求予以返工物業(yè)前臺回訪業(yè)主滿意，問題關閉緊急維修，如漏水，停電, 門，窗開關失靈等人身、 財務安全受到威脅，前臺 安撫業(yè)主，并立即報于工 程師及客服人員工程師及客服人員接報 修后，第一時間趕赴現(xiàn) 場，采取搶救措施，防止 損失擴大，做好問題圖像

9、 采集，搶險圖像采集，以 便與責任單位落責責任單位確責且具備維 修能力，則與責任單位和 業(yè)主確定維修方案，維修 時間，進場維修維修單位，物業(yè)客服，業(yè) 主共同進行驗收，業(yè)主簽 字確認責任單位不確責，或確責 但無能力維修，可按照合 同、協(xié)議約定委托第三方 單位維修，費用從責任單 位質保金中扣除八、采購與材料管理1. 各項目維修班長和房管員應根據(jù)維修計劃、維修材料使用量 ,材料供貨周期提 前由維修班長向維修主管提交材料申請報告， 避免出現(xiàn)因缺少材料導致維修無法 進行的情況。2. 維修中心在各項目設材料庫房，存放維修材料，材料庫由維修班長負責管理， 庫房對需求量大的維修材料充分備貨； 使用頻率低、 保

10、存有較低風險的材料少量 備貨；對特別定制材料，保存有較高風險的材料不備貨。3. 需要無備貨材料維修時，房管員要及時跟項目維修班長聯(lián)系，班長提報主管， 主管及時購買，房管員跟蹤進度。4. 對于維修中心無法完成的維修，采取特事特辦，尋求外委資源， 1萬元以下的 工作由維修主管負責尋找資源，報于工程經理審批； 1-5 萬元維修主管主導，三 方比價，報于工程經理審批，報于公司經理審批； 5萬元以上工程經理主導，招 投標，報于公司經理審批，報于集團審批。5. 項目的維修班長依據(jù)材料領用單，入庫記錄每月 15日進行一次維保修材料盤 點，核對上月度材料使用情況， 報于項目主管； 項目主管安排房管員根據(jù)維修進

11、 度，提報材料需求，報于維修班長，維修班長報于維修隊主管采購，維修隊主管 報于工程經理審批。6. 維修中心須嚴格維修材料的領用管理， 建立維保修材料進出庫臺賬， 材料領用 由負責維修房管員填寫材料領用單，單上填寫房號，維修部位，材料種類，材料 使用量，交予維修班長。九、職責劃分（一）維修中心部門職責1、根據(jù)房屋及其附屬設施的實際情況，制定物業(yè)修繕的總體方案，編制維修計 劃報工程維修總監(jiān)及總經理審批后組織貫徹實施。2、全面負責房屋及附屬設施的維修，保證物業(yè)的正常使用。3、全面負責園區(qū)內公共區(qū)域各種機電設備的維修工作保證各種設備系統(tǒng)正常運 轉。4、全面負責設備設施的更新、改造計劃與完善原設計和施工

12、造成的缺陷，并負 責工程監(jiān)督，以做到“安全可靠，經濟合理”的工作目標。5、全面負責對房屋和設備設施的大、中修計劃的審批并組織施工。6、全面負責洽談、評估、監(jiān)督外委項目，組織對外委工程的質量驗收。7、全面負責工程維修項目的方案、價格、工期、合同的送審、會簽工作。8、根據(jù)春備夏、秋備冬的原則每年搞好春秋中間期和夏冬制冷期送暖期的設備 檢查維修，提前制定維修和檢查方案，安排人力和物力保證工作需要。9、定期檢查各項目樓宇各種設備設施的技術狀況，分析存在的問題，及時提出 維修組織辦法和制定維修方案，方案審批確定后，組織實施。10、房屋及設施、 設備如發(fā)生突發(fā)事件， 工程維修中心必須全力以赴投入搶修工 作

13、直至恢復運行和正常使用。11、負責組織調查分析設備設施出現(xiàn)的事故原因， 提出處理意見及整改措施并組 織實施以防同類事故的發(fā)生。12、負責編寫工程培訓內容， 對員工進行培訓， 努力造就一支高水平的員工隊伍。13、參加新接管項目工程的驗收，提出其中有關設施新增補改造方案。14、負責項目工程技術檔案，圖紙資料的審核工作。15、負責審核工程費用計劃及物料采購計劃。16、負責承攬工程施工及工程的招、投標工作。17、負責組織策劃工程經營分析及工程部的全年工作計劃。18、完成領導安排的其它工作。（二）工程維修經理崗位職責1、在總經理的直接領導下，貫徹執(zhí)行有關設備、能源在管理方面的工作方針、 政策、規(guī)章和制度

14、。2、負責組織房屋、設備設施的使用、維護、更新改造直至報廢的整個使用過程 的管理工作，使設備始終處于良好的運行狀況。3、在安全可靠經濟合理的前提下，及時供給各設備所需的能源（水、電、氣、 暖）做好節(jié)能工作。4、組織人力、物力及完成生產提出的報修要求，為生產提供很好的工作，生活 條件。5、組織編寫各種設備保養(yǎng)、 檢修計劃及材料采購計劃的審核， 審批并組織實施6、組織收集、編制各種設備的技術資料，圖紙做好設備的技術管理。7、組織控制設備管理、操作，維護的各種規(guī)章制度技術標準，并監(jiān)督執(zhí)行。8、組織開展員工技術業(yè)務學習，并提高員工的業(yè)務技術水平。9、組織工程設備的調撥、轉移的審核管理，并報批準后方可實

15、施。10、負責工程部各種指標的審批與管理。11、組織工程預算的編制和實施。12、組織工程報表的編制和報送。13、負責定期檢查、監(jiān)督維修中心的工作情況，查處違章并采取糾正措施。14、組織洽談、評估、監(jiān)督、工程維修項目，對維修工程的工程質量組織驗收。15、負責工程經營管理的組織實施。16、完成領導交辦的其它工作。（三）項目主管崗位職責1、負責園區(qū)內日常工作安排，負責所管轄園區(qū)的房屋及設施維修工作及其它物 業(yè)日常工作。2、主導設備設施的使用、 維護、 更新改造直至報廢的整個使用過程的管理工作， 使設備始終處于良好的運行狀況。3、主導安全、節(jié)能工作。4、對各種設備保養(yǎng)、檢修計劃及材料采購計劃的審核。5

16、、對接投訴升級的業(yè)主，初步商談賠償事宜。6、組織工程師和房管員對園區(qū)內公共區(qū)域，設施設備及房屋的維修和管理7、組織培訓工程師和房管員的日常管理，安全教育，技術指導。8、組織維修班長對工人進行安全教育，工作規(guī)范，技術指導（四）工程師的崗位職責1、在維修現(xiàn)場項目主管的直接領導下，貫徹執(zhí)行公司下達的有關職責范圍內的 決策和指令。2、協(xié)助項目主管做好工程維修中心的日常管理工作。3、負責提供專業(yè)技術支持及相關規(guī)范依據(jù)并負責工程技術管理工作。4、參與工程維修中心合同的審閱并提出合理化建議。5、參與會審工程項目的房屋、設施設備的保養(yǎng)計劃。6、負責房屋維修技術指導，責任認定，引導房管員進行維修工作。7、參與工

17、程各種設施設備的更新改造及各種技術方案的審核審查。8、參與組織相關人員對質量系統(tǒng)進行檢查和驗收。9、參與工程各種培訓內容的審核和實施。10、完成領導交辦的其它工作。（五）房管員崗位職責1、在項目主管直接領導下，負責所管轄園區(qū)的房屋及設施維修工作及其它物業(yè) 日常工作。2、負責檢查房屋及設施的使用、維護和保養(yǎng)情況，以保證房屋經常處于良好的 運行狀況。3、負責空置房源的定期查驗，記錄問題，跟蹤維修。4、負責接前臺報修，聯(lián)系業(yè)主，查驗現(xiàn)場，溝通業(yè)主維修時間。5、負責聯(lián)系施工單位查驗現(xiàn)場，初步定責，確定維修方案。6、負責工程維修隊伍的現(xiàn)場維修管理工作，監(jiān)督成品保護，跟蹤維修進度，協(xié) 調相關資源，維修完畢后的聯(lián)合驗收及業(yè)主簽字確認。7、負責維修材料的申請，跟蹤；維修領料時的材料單填寫。8、完成領導交辦的其它工作。（六）前臺崗位職責1、接報修，登記維修單，交與房管員，工程師2，出現(xiàn)緊急維修電話聯(lián)系房管員，工程師3、維修臺賬的錄入和管理4、回訪業(yè)主5、業(yè)主檔案、工程資料、工程檔案的管理6、空置房鑰匙管理（七）維修隊主管崗位職責1、調配各項目維修工人，保證現(xiàn)場維修工人充分且工作飽和2、維修工人的安全培訓，工作規(guī)范培訓，工作技術指導。3、維修工人的招聘面試。4、現(xiàn)場庫