房地產(chǎn)行業(yè)涉及的相關(guān)指數(shù)含義

1、隨著房地產(chǎn)市場逐漸升溫， 力圖反映市場走勢的各類指數(shù)也日 益增多，除較早的中房指數(shù)、國房指數(shù)外，還出現(xiàn)了上海、深圳、沈 陽等許多地方指數(shù)以及證券公司、 銀行等推出的地產(chǎn)指數(shù)， 甚至也有 媒體推出了房地產(chǎn)指數(shù)。一時之間，指數(shù)好象成了把握市場的良藥， 大有泛濫之勢， 實際上目前國內(nèi)大多數(shù)指數(shù)體系不管是在理論架構(gòu)還 是實踐操作方面都處于起步階段， 在樣本數(shù)據(jù)的取得、 指數(shù)公式的選 擇、指數(shù)的具體測算以及指數(shù)的應(yīng)用等方面都存在著這樣或那樣的問 題。一、房地產(chǎn)價格指數(shù)的根本理論一些經(jīng)濟(jì)興旺、 房地產(chǎn)市場成熟的國家或地區(qū)， 已較早地涉足 房地產(chǎn)價格指數(shù)這一領(lǐng)域， 并積累了較為豐富的經(jīng)歷。 洪寶川博士在 其

2、?探索地價漲落之謎 ?中，介紹了世界上流行的 11 種房地產(chǎn)價格指 數(shù)的編制方法，大致可歸納為四類。l 、本錢投入法根據(jù)建造房地產(chǎn)的各項本錢投入包括材料、人工費等變化 情況，用算術(shù)平均法編制房地產(chǎn)價格指數(shù)。 這是一種較早期的房地產(chǎn) 價格指數(shù)編制方法，對于新建成房屋價格的走勢分析有一定的適用 性。但是由于房地產(chǎn)價格并非主要由投入的本錢所決定， 所以用房地 產(chǎn)投入要素本錢的變動來反映房地產(chǎn)價格的變動有較大的偏差。目 前，這種方法實際應(yīng)用較少。2、加權(quán)平均法該方法包括中位數(shù)價格法和算術(shù)平均法兩種。其根本原理是， 以大量的房地產(chǎn)實際交易案例的基期和報告期的價格之比作為指數(shù)， 加權(quán)的目的在于降低不同交易

3、案例的特征差異所引起的指數(shù)中房地 產(chǎn)品質(zhì)或構(gòu)造變動所帶來的偏差。中位數(shù)價格法與算術(shù)平均法相比， 是利用加權(quán)雖然能在一定程度上降低房地產(chǎn)品質(zhì)差異對指數(shù)的影響， 但并不能完全消除這一影響， 隨著時間的變化， 房地產(chǎn)品質(zhì)的差異可 能會對指數(shù)衡量房地產(chǎn)價格的變動產(chǎn)生較大的偏誤。 在國外房地產(chǎn)價 格指數(shù)的實踐中， 加權(quán)平均法多用于地價指數(shù)的編制， 而用在住宅價 格指數(shù)編制上的較少。3、重復(fù)交易法這是一種能夠較好地控制房地產(chǎn)品質(zhì)影響的方法。 它利用房地 產(chǎn)的重復(fù)交易案例， 用同一棟房屋在兩個時期售出的價格資料計算房 地產(chǎn)價格指數(shù)。 這樣，不同的時期考察一樣的房地產(chǎn)， 在構(gòu)造、 材料、 外部品質(zhì)等方面都一樣

4、， 免去了控制房地產(chǎn)品質(zhì)的麻煩。 該方法在理 論上已經(jīng)相當(dāng)完整，但是仍有以下缺點： l 必須有大量的重復(fù)交 易的房地產(chǎn)資料，實際實施本錢高； 2重復(fù)交易的資料兩次交易 的期間不能太長，否那么品質(zhì)固定的假設(shè)將會被突破； 3從指數(shù) 長期的編制和實施看， 重復(fù)交易案例需要定期修正， 樣本的重新選取 和替換那么不僅在理論上還是實際操作中都存在著較大的問題。4、特征價格法特征價格法編制房地產(chǎn)價格指數(shù)， 是基于特征價格理論。 該理 論認(rèn)為，一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質(zhì) 如房地產(chǎn)商 品的面積、樓層、朝向等特征，商品價格那么是所有這些特征的綜 合反映和表現(xiàn)。 當(dāng)商品某一方面的特征改變時， 商品的價

5、格也會隨之 改變。特征價格法的根本思路是：將房地產(chǎn)商品價格分解，以顯現(xiàn)出 各項特征的隱含價格 implicit Price ，在保持房地產(chǎn)特征不變 的情況下， 將房地產(chǎn)價格變動中的特征因素分解， 從價格的總變動中 逐項剔除特征變動的影響， 剩下的便是純粹由供求關(guān)系引起的價格變 動。在實際操作上該方法需要大量的房地產(chǎn)交易案例，并有較完善、 系統(tǒng)的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 能夠建立回歸模型測算出房屋各類屬性與房 價的關(guān)系。二、國內(nèi)主要房地產(chǎn)指數(shù)簡介中房指數(shù)系統(tǒng)于 1994 年開國內(nèi)行業(yè)之先河，率先推出了各大 城市各類物業(yè)價格指數(shù)； 之后國房指數(shù)以及其他地方指數(shù)、 企業(yè)指數(shù) 紛紛跟進(jìn)，對業(yè)界人士把握房地產(chǎn)市

6、場脈搏起到了重要作用。1、中房指數(shù)中房指數(shù)系統(tǒng)CREIS是“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)China R eal Estate Index System的簡稱，它綜合運用了加權(quán)平均與 特征價格的理論方法，理論系統(tǒng)相比照擬完善。中房指數(shù)是房地產(chǎn)市場開展的產(chǎn)物。 1993年中國房地產(chǎn)開發(fā) 集團(tuán)針對當(dāng)時市場信息零散、 投資行為盲目等狀況， 為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè) 的安康開展，促進(jìn)房地產(chǎn)投資決策科學(xué)化提出了建立房地產(chǎn)監(jiān)控體系 的設(shè)想，并與中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、 國務(wù)院開展研究中心情報中心聯(lián)合 發(fā)起了這方面的研究，最后確定以簡練、明了、定量的中房指數(shù)作為 主要形式，并于 1994年底完成了系統(tǒng)的初步設(shè)計。 1995年 1月中房

7、 指數(shù)系統(tǒng)通過了初步論證， 并開場發(fā)布中房北京價格指數(shù)。 隨后又逐 步推廣到了上海、 天津、武漢等主要城市， 在國內(nèi)外引起了很大反響。 經(jīng)過半年多的試運行和不斷完善， 1995年 9月，由國務(wù)院開展研究 中心主持召開了 “中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的部級評審會。 指數(shù)系統(tǒng)順 利通過評審，并獲得了與會孫尚清、周干峙、厲以寧、蕭灼基等專家 的一致好評，“系統(tǒng)的建立標(biāo)志著我國房地產(chǎn)信息業(yè)的開展上了一個 新臺階。研究成果屬于國內(nèi)首創(chuàng)，在國際上也處于先進(jìn)展列可以 比擬全面、及時、定量、客觀地反映房地產(chǎn)市場的態(tài)勢和變化軌跡， 對監(jiān)控市場、引導(dǎo)投資、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)安康開展具有重要的現(xiàn)實意義， 從試運行的效果看， 中房

8、指數(shù)已成為各界了解、 分析和把握房地產(chǎn)市 場態(tài)勢的重要工具。課題的完成具有重要的理論和現(xiàn)實意義?？紤]到房地產(chǎn)業(yè)的特點和市場特征， 中房指數(shù)系統(tǒng)選用了一種 調(diào)整的拉氏公式作為根本計算公式：刀 pi 0 qi 0/ 刀 qi 0 刀 pi t qi 01= X = 1X2刀 p0 0 q0 0 / 刀qO 0 刀 pi 0 qi 0 其中第一局部表現(xiàn)為該物業(yè)與基準(zhǔn)物業(yè)的比價指數(shù)，包括兩方面：1) 兩類物業(yè)價格的差異； 2) 物量構(gòu)成比例的差異。 第二局部 表現(xiàn)為該物業(yè)報告期相對于基期的價格水平的變化， 為拉氏公式的根 本形式。中房指數(shù)系統(tǒng)資料主要來源于市場調(diào)查， 根據(jù)聚類分析方法確 定樣本， 并進(jìn)

9、展跟蹤調(diào)查， 在樣本工程到達(dá)一定指標(biāo)后進(jìn)展更新與替 換。CREIS主要以中房價格指數(shù)為主，中房城市指數(shù)系列包括反映相應(yīng)城市地區(qū)房地產(chǎn)狀況的中房城市指數(shù)和中房城市按功用分類物業(yè)指數(shù)，中房城市指數(shù)按月或季度發(fā)布。目前，中房指數(shù)在搜 房研究院的推動下， 已經(jīng)初步形成了重要城市價格指數(shù)、 北京寫字樓 租金指數(shù)、重要城市典型住宅價格指數(shù)以及中國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等房 地產(chǎn)市場監(jiān)測體系。2、國房指數(shù)“國房景氣指數(shù)是全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)的簡稱。 它是對房地產(chǎn)業(yè)開展變化趨勢和變化程度的綜合量化反映， 由 8 個分 類指數(shù)合成運算出綜合指數(shù)， 是房地產(chǎn)市場景氣變化的綜合反映， 用 百分制表示。其數(shù)據(jù)資料來源

10、于國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)統(tǒng)計機構(gòu)進(jìn)展的調(diào) 查。“國房景氣指數(shù)的編制方法是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動理論和景 氣指數(shù)原理， 采用合成指數(shù)的計算方法， 從房地產(chǎn)業(yè)開展必須同時具 備的土地、資金和市場需要三個根本條件出發(fā)， 選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資、 資金來源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、 空置面積、商品房銷售價格等 8 個具有代表性的統(tǒng)計指標(biāo)進(jìn)展分類指 數(shù)測算，再以 1995年 3月為基期比照計算出的綜合指數(shù)體系。3、其他目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場上除中房指數(shù)與國房指數(shù)外， 還有偉業(yè)指 數(shù)、沈房指數(shù)、鄭州 40 指數(shù)等多個地方及企業(yè)指數(shù)，各指數(shù)系統(tǒng)根 本上采用了與中房或國房指數(shù)相似的理論模型體系， 成為地

11、方市場為 兩大指數(shù)系統(tǒng)之外的有益補充。三、房地產(chǎn)指數(shù)的作用1、反映市場走勢以中房指數(shù)為例， 價格指數(shù)可以反映重要城市的房地產(chǎn)市場整 體行情變化， 也可以反映出不同物業(yè)類型變化情況。 指數(shù)變動可以清 晰地描繪出市場開展的周期軌跡， 甚至可以預(yù)測未來市場走勢。 由于 房地產(chǎn)市場是整個國民經(jīng)濟(jì)的重要組成局部，房地產(chǎn)指數(shù)的變化軌 跡，也往往能夠反映宏觀經(jīng)濟(jì)的狀況。 正是由于指數(shù)具有深刻把握市 場的能力，對管理、投資、中介效勞等能夠產(chǎn)生重要指導(dǎo)作用，才能 夠成為研究市場的重要工具。2、指導(dǎo)業(yè)界活動各級政府可以利用指數(shù)了解全國房地產(chǎn)業(yè)開展?fàn)顩r和行業(yè)構(gòu) 造，從而為調(diào)控全國各行業(yè)構(gòu)造和引導(dǎo)行業(yè)開展效勞。同時，

12、通過城 市指數(shù)，各級政府還可以了解各地房地產(chǎn)的供求情況， 并通過各地指 數(shù)的比照， 了解各地房地產(chǎn)業(yè)的開展水平， 為調(diào)整房地產(chǎn)普的地區(qū)構(gòu) 造提供參考。 另外，各級政府也可以通過地區(qū)房地產(chǎn)指數(shù)與其他行業(yè) 開展水平的比照， 掌握其行業(yè)的均衡開展的情況。 對于地方政府管理 部門，除了指導(dǎo)對行業(yè)開展速度進(jìn)展調(diào)控外， 還可以通過與各地指數(shù) 的比照，了解本地房地產(chǎn)業(yè)在全國房地產(chǎn)市場中所占的地位， 更好地 作好本地房地產(chǎn)業(yè)的開展決策。對投資商，房地產(chǎn)指數(shù)可以使他們及時了解中國房地產(chǎn)業(yè)的整體狀況和內(nèi)部構(gòu)造及其開展?fàn)顩r， 提高其投資時機、 投資構(gòu)造的決策 準(zhǔn)確程度；中房城市指數(shù)可以使他們了解到各城市房地產(chǎn)市場的

13、不同 供需狀況，在地點選擇和物業(yè)選擇上為之提供幫助，減少投資風(fēng)險； 通過中房指數(shù)的動態(tài)比擬， 可以更好地判斷房地產(chǎn)開展所處的周期性 價段，以把握市場形勢，決定或調(diào)整投資時機。對房地產(chǎn)中介咨詢效勞業(yè)， 各類房地產(chǎn)可以為之提供咨詢的參 考，提高咨詢機構(gòu)對市場開展變化的科學(xué)預(yù)見和判斷能力， 有利于房 地產(chǎn)投資效勞業(yè)的安康開展。此外，房地產(chǎn)指數(shù)還能為消費者購房決策提供區(qū)位、 時點選擇 的幫助，為其他經(jīng)濟(jì)研究機構(gòu)、科研人員提供有效的信息及分析工 具。3、市場研究的工具由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位， 對房地產(chǎn) 市場房展?fàn)顩r及趨勢的把握， 不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)界人士的需求， 更是 所以關(guān)注國民經(jīng)

14、濟(jì)人士的需求。 房地產(chǎn)指數(shù)為市場研究提供了最為重 要的工具，指數(shù)的變動軌跡不但能夠清晰地反映出市場開展的周期軌 跡，是經(jīng)濟(jì)周期研究的重要依據(jù)， 也是進(jìn)展經(jīng)濟(jì)景氣狀況分析與預(yù)警 研究的根底。四、各類指數(shù)系統(tǒng)的理論方法比擬以目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場較具代表性的中房指數(shù)與國房指數(shù)為 例，兩種指數(shù)在根本概念、理論架構(gòu)、調(diào)查方法、表現(xiàn)方法等多方面 都有較大差異， 兩種指數(shù)可以說是從不同的方面來反映市場， 某種程 度上可以相互補充。1、理論架構(gòu)1中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)，實際操作中以 94年 1 1 月為基期，以基期北京市商品房比擬價格為基值，基期指數(shù)定為1000點，屬于定基指數(shù)；計算時采用加權(quán)平均方法，權(quán)

15、值采用基期時 各類物業(yè)的規(guī)模比重。 基期與權(quán)值在一定時段內(nèi)固定， 在市場構(gòu)造有 了較大變化時， 調(diào)整基期與權(quán)值， 指數(shù)鏈接采用新舊權(quán)值計算后提供 轉(zhuǎn)化因子。 中房指數(shù)在計算時由于權(quán)值固定， 并對樣本進(jìn)展了必要的 特征因子修正， 從而可以消除權(quán)數(shù)變化對指數(shù)的影響， 可以更純粹地 反映“同類同質(zhì)商品的價格變動情況， 使不同歷史時期的指數(shù)具有 較強可比性。指數(shù)剔除市場構(gòu)造變化影響的作用，可以下面例子說 明。假設(shè)市場上僅有普通住宅 A,開發(fā)規(guī)模1000平方米；高檔物業(yè)B,開發(fā)規(guī)模500平方米。兩期銷售情況見下表:期二期A B A B銷售面積m2200 50100200銷售單價元 /m210005000

16、800 4500平均價格元 /m218003267可以看出，由于不同工程銷售面積變化，即市場需求構(gòu)造變化，在房 價普遍下降可以理解為供求、心理預(yù)期、經(jīng)濟(jì)形式等變化的情況 下，平均價格不降反升。如果僅僅用平均價格理解市場，就難以對市 場形勢、市場開展?fàn)顩r做出正確判斷。 而以中房指數(shù)把握市場時卻可 以準(zhǔn)確把握市場價格變化情況。 以下計算時省略樣本選擇、 權(quán)值確定、 指數(shù)換算等等多個步驟并采用簡單算式：Ii =刀Pi x AO寧刀P OXA0。其中Ii為當(dāng)期指數(shù)值，Pi為當(dāng)期價格，A0為基期規(guī)模，P 0為基期價格。取一期指數(shù)為基值1000點。期二期銷售單價元 /m2 1000 5000 800 45

17、00刀Pi x AO 3500000 3050000基值 2333 2033相對數(shù)指數(shù)值 1000 871可以看出，指數(shù)消除了市場構(gòu)造的影響，準(zhǔn)確把握住了價格變動情 況。2國房指數(shù)采用了與目前國家統(tǒng)計部門消費價格指數(shù)類似 的理論架構(gòu)，屬于拉氏年距同比指數(shù)。 指數(shù)基值以上年同期為 100點， 權(quán)重由專家打分確定。在指數(shù)計算中，權(quán)重一直固定，基值不固定。 由于國房指數(shù)綜合了房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土 地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價格等 8個指標(biāo)，屬于合成指數(shù)，指數(shù)的變動實際上反映了房地產(chǎn)市場的綜 合情況。國房指數(shù)包容了大量市場信息， 但無視了指數(shù)的橫向與縱

18、向 可比性。2、調(diào)查方法中房指數(shù)采用了市場抽樣調(diào)查方法， 在對市場商品房工程進(jìn)展 普遍調(diào)查的根底之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進(jìn) 展較長時間的跟蹤調(diào)查。 由于房地產(chǎn)市場商品的特殊性， 即每一工程 在經(jīng)過一段時間后， 將因銷售完畢而退出市場， 所以中房指數(shù)系統(tǒng)設(shè) 計了與股票指數(shù)不同的樣本替換方案； 另外，由于商品房工程在不同 推廣時段可能會采用不同價格策略， 不同戶型、 朝向房屋定價也有差 異，所以指數(shù)系統(tǒng)還設(shè)計了標(biāo)準(zhǔn)價風(fēng)格整體系， 以消除特征因素的影 響。中房指數(shù)樣本數(shù)據(jù)直接來源于市場，對市場反映及時、靈敏，保 證了中房指數(shù)系統(tǒng)對市場的準(zhǔn)確把握。國房指數(shù)系統(tǒng)采樣由各級統(tǒng)計部門采用

19、統(tǒng)計報表制度， 對注冊 房地產(chǎn)公司等進(jìn)展統(tǒng)計監(jiān)視。 數(shù)據(jù)來源有統(tǒng)計面廣、 來源穩(wěn)定等優(yōu)點， 數(shù)據(jù)來源具有較好的廣泛性。3、表現(xiàn)方法由于中房指數(shù)屬于定基指數(shù)，不同時期指數(shù)值都可以直接比 照，具有非常好的歷史 縱向可比性，可以采用圖表形式直觀表現(xiàn)， 如中房北京城市指數(shù)變化可以表示如下：采用這一表現(xiàn)方法， 可以直觀地表示出市場周期開展?fàn)顩r以及目前市 場形勢。比方通過上圖可以比擬清楚地看出 95 年底、96 年初市場進(jìn) 入周期谷底；也可以看出 2000 年后市場逐漸上升，趨勢與幅度都比 擬直觀。國房指數(shù)由于是同期相比計算得出的指數(shù)， 所以采用指數(shù)數(shù)值 表示。同比變化比擬清楚。4、指數(shù)使用中房指數(shù)屬于定

20、基指數(shù)， 不同城市指數(shù)計算時都與北京基期值 進(jìn)展了換算。中房指數(shù)在表現(xiàn)不同地方房地產(chǎn)市場歷史狀況的同時， 不同城市也具有一定可比性， 即中房指數(shù)具有橫向與縱向可比性。 利 用中房指數(shù)可以了解不同時期同一城市房價變化狀況， 也可以了解不 同城市在同一時段房價狀況。國房指數(shù)由于是環(huán)比指數(shù)， 缺少縱橫比擬的能力 經(jīng)過逐級換 算也可以到達(dá)縱向比擬目的，但由于其覆蓋了多種指標(biāo)，是對房地 產(chǎn)市場狀況的綜合反映，可以較全面地反映房地產(chǎn)市場目前景氣狀 態(tài)。5、兩種方法的缺點中房指數(shù)雖然具有對價格的反映靈敏性高、 及時性好， 以及可 以縱橫比擬等優(yōu)點， 然而由于采用了固定權(quán)值的拉氏方法， 在市場開 展迅速、構(gòu)造

21、變化較快的情況下， 反映基期市場構(gòu)造的權(quán)值會逐漸與 現(xiàn)期市場構(gòu)造脫節(jié)。 這樣一來， 指數(shù)雖然還能夠反映市場房價的變化 趨勢，可是會與市場實際構(gòu)造與價格產(chǎn)生距離，降低指數(shù)的可比性， 尤其橫向可比性會受到較大影響。 因此就要求指數(shù)計算的權(quán)值必須在 經(jīng)過一定時間后，進(jìn)展調(diào)整，以重新適應(yīng)新的市場構(gòu)造。另外，中房 指數(shù)主要采用價格來反映市場狀況， 在簡單清晰的同時， 也降低了信 息含量。國房指數(shù)計算的權(quán)值在經(jīng)專家打分后， 是固定不變的， 各指標(biāo) 對市場的影響程度不會隨市場構(gòu)造變化而產(chǎn)生較大變化。 但由于方法 限制，其清晰性與可比性受到限制。另外，由于其綜合了多種信息資 料，雖然可以綜合地反映市場狀況，但

22、先行、同步、滯后等不同指標(biāo) 變化對指數(shù)造成的影響確不能清晰反映，需要單獨說明。五、國外主要房地產(chǎn)指數(shù)與消費價格指數(shù)由于地價變動在很大程度上影響了房價， 而且消除了其他許多 模糊因素的影響， 能夠比擬清楚地反映市場開展?fàn)顩r， 所以許多國家 與地區(qū)都建立了地價指數(shù)，比方日本、臺灣等地。各種地價指數(shù)一般 也采用了定基指數(shù)， 以便于進(jìn)展縱橫向比擬分析。 比方日本有不同區(qū) 域、不同物業(yè)用地的地價指數(shù)，下表為 1988 年日本國土廳公布的地 價公告以 1983 年為基期，基值 100：住宅地 商業(yè)地 各種用途平均東京都 283.2 342.8 292.8大阪圈 134.3 181.3138.0名古屋圈 1

23、15.0 123.8117.5北海道地區(qū) 105.9 120.8 107.8東北地區(qū) 106.4 115.7107.7關(guān)東東京除外地區(qū)117.5 116.4 116.6北陸地方 110.1 116.0111.6中部地方名古屋圈除外115.1 120.5 115.8近畿地方大阪圈除外114.2 120.2 114.5中國地區(qū) 114.0 117.4113.7四國地區(qū) 106.4 106.7106.3九州、沖繩地區(qū) 108.7118.8 110.4由于日本地價指數(shù)采用了定基指數(shù)， 可以比擬清楚地表現(xiàn)出地價長期 變動趨勢，比方從下列圖所示 6 大都市平均用途地價指數(shù)曲線， 可以清楚看出 90年代年房

24、地產(chǎn)“泡沫狀況。 91、92年地價大幅增高后， 指數(shù)值上升到 100 點以上，又迅速降低，指數(shù)值下跌至 40點以下， “地產(chǎn)泡沫開場破滅。另外，日本、美國、加拿大、德國等國家的消費價格指數(shù)也都采用了 以某一年或幾年為基期， 編制定基價格指數(shù)的方法。 國外消費價格指 數(shù)使用的計算方法一般有固定權(quán)數(shù)三至五年定基加權(quán)平均法，即 定基拉氏指數(shù)； 也有定基變動權(quán)數(shù)加權(quán)平均法， 也稱作定基鏈接拉氏 指數(shù)。固定權(quán)數(shù)加權(quán)平均方法使用基期權(quán)數(shù)且固定幾年不變， 具有消 除消費構(gòu)造變動的影響， 反映純價格變動的特點。 實際操作又簡便易 行，減少了許多工作量，因而目前多數(shù)國家采用了這種方法。但固定 權(quán)數(shù)幾年不變，其數(shù)

25、據(jù)高估偏差更大，對處于經(jīng)濟(jì)開展較快，構(gòu)造變 動較大的地區(qū)， 不能真實反映構(gòu)造變化對價格變動的內(nèi)在影響。 目前 英國、法國等國家采用了變動權(quán)數(shù)加權(quán)平均的方法， 即鏈?zhǔn)嚼焦?計算定基價格指數(shù)。每年 1 月調(diào)整采樣工程內(nèi)容，進(jìn)而更新權(quán)數(shù)。固定權(quán)數(shù)定基加權(quán)平均法的理論架構(gòu)與中房指數(shù)價格類似。 中 國消費品價格指數(shù)的編制方法與國房指數(shù)根本一致， 目前中國消費品 的價格指數(shù)也在探討定基指數(shù)編制方案。六、房地產(chǎn)指數(shù)的開展方向目前中國房地產(chǎn)市場增量房仍是主流， 各類房地產(chǎn)指數(shù)也以關(guān) 注增量房市場為主要目的， 大規(guī)模建立期過后， 存量房市場必將逐漸 成為市場交易的主流，存量房市場的各類指數(shù)必將會建立并逐漸完 善；其次，由于目前房地產(chǎn)一級市場，即土地使用權(quán)市場標(biāo)準(zhǔn)程度較 低，信息透明度較差，除城調(diào)大隊編制的 35 個城市同比指數(shù)中包括 地價內(nèi)容外，國內(nèi)房地產(chǎn)市場還缺少完善的地價指數(shù)系統(tǒng)；另外，隨 著經(jīng)濟(jì)的開展以及人口流動性增