廣東省電影學校項目商業(yè)計劃書(2)

1、廣東省電影學校工程商業(yè)方案書 廣東省電影學校工程商業(yè)方案書編制單位:廣東加禾工程廣州市世為進出口貿(mào)易: 編制日期:二零壹壹年九日廣東省電影學校工程商業(yè)方案書 概 況 一、工程概況 1、地理位置 廣東省電影學校地處廣州市東北部,國家5A白云山風景區(qū)之內(nèi),北接秀麗的白云山,東鄰麓湖公園,坐南向北,背靠麓湖高爾夫球場,綠化樹木茂盛,空氣清新怡人,乃廣州市中心城區(qū),旺中聽靜。 2、工程位置 廣東省電影學校位于廣州市廣園中路328號,東西分別與廣東省公路交通樞紐中心及廣東省監(jiān)獄管理局相鄰。 3、土地用途 A地塊區(qū)域面積:平方米,為C2學校用地; B地塊區(qū)域面積:平方米,為W1倉儲用地。 擬建集辦公、環(huán)境

2、、休閑、娛樂、美食于一體高新科技園。 土地出讓使用年限:20年。 4、工程投資規(guī)模:約60,000,000.00元人民幣。 5、工程開發(fā)周期:2年(2021年?7>2021年)。 二、背景資料 1、廣東省電影學校建于1980年代中后期,隸屬于廣東省電影公司。2004年,公司實現(xiàn)了從事業(yè)單位向企業(yè)轉(zhuǎn)制的改革。2021年公司與珠江電影制片公司共同組建珠江電影集團。 2、廣東省電影學校經(jīng)歷了方案經(jīng)濟年代、改革開放年代,正在市場經(jīng)濟的新歷史階段中重新鍛造自己。廣東省電影公司為此專門成立電影學校運營部,負責管理電影學校場地開發(fā)與利用。 第二篇 工程定位 一、市場需求分析 當前,無論是國際環(huán)境與國內(nèi)

3、形勢,無論是廣州市本身的城市化進程與開發(fā)、開放戰(zhàn)略的實施,還是人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)、精神需求都將給市場帶來巨大的商機。其理由為: 1、廣東省政府加快文化大省建設(shè),促進廣東經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)開展為影視傳媒文化產(chǎn)業(yè)開展提供了強有力大的引擎和巨大和商機。一些影視傳媒、動漫專業(yè)性公司破土而出,以期繁榮文化藝術(shù),不斷滿足人民的精神文化需求。 2、大力開展民營影視產(chǎn)業(yè)符合黨的十六大關(guān)于“完善文化產(chǎn)業(yè)政策、支持文化產(chǎn)業(yè)開展,增強我國文化產(chǎn)業(yè)整體實力和競爭力的總體要求,符合國家廣電總局“逐步加大播送影視市場開放力度的思路。與此同時,廣東省委,省政府作出深化文化體制改革,建設(shè)文化大省的戰(zhàn)略決策,而廣東民營影視傳媒產(chǎn)

4、業(yè)開展是深化文化體制改革的重要一環(huán)。 3、隨著改革開放的各個領(lǐng)域,影視傳媒進入了高速開展時期。以國際化大都市香港的影視傳媒業(yè)開展為最早;臺灣影視傳媒雖然起步較晚,但因其商業(yè)性質(zhì)開展卻很快;特別是隨著經(jīng)濟開展和對外開放不斷擴大,影視傳媒開展不僅進入“快車道,而且后來居上;澳門影視傳媒由于地域所限,那么更注重與內(nèi)地的合作。因此影視傳媒業(yè)粵港澳臺合作前景廣闊,商業(yè)機遇可佳。 4、廣州人文資源豐富,嶺南文化底蘊渾厚,更有廣東省電影公司的支持,鴻基影視傳媒文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園之影視傳媒文化產(chǎn)業(yè)將潛力無限。 因此,對廣東省電影學校進行開發(fā)是十分看好的商業(yè)時機。 二、產(chǎn)品競爭分析 1、在本案周邊已有家園賓館、利云

5、賓館、好運賓館、卡麗酒店、富華酒店、天達酒店、燦業(yè)大酒店、奉年大酒店、建興酒店等賓館酒店,已有中央商務(wù)酒店、御龍國際商務(wù)、遼寧大酒店、金龍盤寫字樓、國貿(mào)商務(wù)大廈等寫字樓。 上述正在運營的賓館、酒店、寫字樓雖然對本案有一定沖擊,但均是功能單一的賓館或?qū)懽謽?沒有以影視傳媒為主題的文化產(chǎn)業(yè)元素,別是本案經(jīng)過本方案書的改造并特色裝飾是本案的優(yōu)勢。 2、本案位于國家5A白云山風景區(qū)之內(nèi),北接秀麗的白云山,東鄰麓湖公園,坐南向北,背靠麓湖高爾夫球場,綠化樹木茂盛,空氣清新怡人,旺中聽靜。得天獨厚的地理位置是其他賓館、酒店、寫字樓所無法比肩。 3、與廣東省電影公司合作,打造鴻基影視傳媒文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園,開展

6、影視傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園所無可企及。 三、工程定位 立足廣州,輻射粵港澳臺。建設(shè)成具有嶺南文化特色的兩岸四地合作平臺-鴻基影視文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。 影視產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵就是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)意(Creative)的概念源自澳大利亞1994年公布的第一份文化政策報告,它提出了以創(chuàng)意國家(Creative Nation)為目標。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)(Creative Industries)作為一個專有名詞正式出現(xiàn)在文獻中那么可追溯到英國文化體育部1998年11月發(fā)布的“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)圖錄報告?！皠?chuàng)意產(chǎn)業(yè)是一種開展模式的創(chuàng)新,是對傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)開展邏輯的顛覆(見下表)。 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)開展邏輯與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開展邏輯比擬 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) 創(chuàng)

7、意產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動 硬資本(土地、金融資本等 軟資本(知識、文化、人力資本等 產(chǎn)業(yè)資源一次使用反復使用 產(chǎn)業(yè)鏈 單向生產(chǎn)鏈 環(huán)狀價值鏈 產(chǎn)業(yè)組織 垂直化 扁平化 產(chǎn)業(yè)導向 產(chǎn)品價值 顧客價值 產(chǎn)業(yè)效益 邊際本錢遞增,邊際效益遞減 邊際本錢遞減,邊際效益遞增 產(chǎn)業(yè)目標 經(jīng)濟 經(jīng)濟、社會和人 英國將創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)細化為13個行業(yè):即廣告、建筑、藝術(shù)和文物交易、工藝品、設(shè)計、時裝、電影、互動休閑軟件、音樂、表演藝術(shù)、出版、軟件、電視播送等。影視傳媒產(chǎn)業(yè)具有價值鏈長,對相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動力強等優(yōu)勢,完全應該成為整個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群中的核心產(chǎn)業(yè)。改革開放前沿的廣東一直是極富創(chuàng)意的地方,廣東的制片改革和流行歌曲是全國最早的

8、。 因此,鴻基影視傳媒文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園,致力于開展廣東的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),投資于影視傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是鴻基公司謀求新開展的戰(zhàn)略選擇。 四、分析要點: 1、優(yōu)勢點: 1)本案處于國家5A白云山風景區(qū)之內(nèi)的重要地塊,北接秀麗的白云山,東鄰麓湖公園,坐南向北,背靠麓湖高爾夫球場,綠化樹木茂盛,空氣清新,屬廣州市中心城區(qū),旺中聽靜,人流密度大; 2)本地塊就位于廣園中路中南側(cè)328號,東西分別與廣東省公路交通樞紐中心及廣東省監(jiān)獄管理局、廣州城市學院、白云區(qū)政府相鄰。更有廣州新體育館、白云國際會議中心、廣州火車東站、廣園客運站等大型公共設(shè)施配套,又有廣源快干線、白云大道路相通,交通便捷,地理位置優(yōu)越,地段優(yōu)勢明顯;

9、3)規(guī)模適度,占地面積109360平方米,建筑面積約7318.28平方米; 4)與廣東省電影公司合作,打造鴻基影視傳媒文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園,開展影視傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園條件得天獨厚。 5)開展民營影視傳媒產(chǎn)業(yè),關(guān)鍵是影視創(chuàng)作在題材方面的取舍。在題材方面至少可以打三張牌:廣東牌、現(xiàn)實牌和海外牌。 第一是廣東牌。如廣東潤視影視公司把粵派名著?三家巷?改編成電視劇?風雨西關(guān)?,深受廣東觀眾喜愛。 第二是現(xiàn)實牌。廣東影視創(chuàng)作的傳統(tǒng)和優(yōu)勢不在于歷史題材和古裝劇,而在于現(xiàn)實題材。在改革開放前沿的廣東是培育電視文藝百花的一片沃土。先后產(chǎn)生了一些創(chuàng)意新穎、反響強烈的電視連續(xù)劇;?公關(guān)小姐?、?情滿珠江?、?外來

10、妹?、?英雄無悔?和?和平年代?等,這些作品善于捕捉改革開放中出現(xiàn)的新事物、新觀念,同時帶有強烈的時代氣息和濃郁的南國風情,形成了有特色有影響的嶺南電視文化。 第三是海外牌。廣東是著名僑鄉(xiāng),華人華僑題材也應該是廣東影視創(chuàng)作涉足的重要領(lǐng)域。作為對外開放窗口的廣東,應該是薈萃東西方文明,實現(xiàn)影視文化國際化全球化首選之地。 2、問題點 1)地理位置雖然優(yōu)越,但目前本案土地使用功能為C2學校用地;及W1倉儲用地。欲進行整體開發(fā)須改變土地使用功能。由廣東省電影學校將及廣東省電影公司將其土地使用功能進行轉(zhuǎn)換。 2)本案原建筑起于1980年代中后期,所有建筑物年限長,局部建筑尚需維護;現(xiàn)有建筑與擬開發(fā)之功能

11、不適用,根底設(shè)施配套滯后;因此須進行全面升級改造。如電力供給嚴重缺乏(100KVA),尚需增容等。 3)本案擬開發(fā)建成鴻基影視傳媒文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園,效勞配套設(shè)施、住宅、寫字樓、賓館、特色酒樓等將通過建設(shè)工程環(huán)境影響綜合評估、工程建設(shè)工程施工、建設(shè)工程消防等單項行政許可或非行政許可專業(yè)性審批等前置程序。 4)整個工程周期長,投資規(guī)模大,必須合理籌劃,建立多渠道資金來源; 3、時機點 1)廣東省政府加快文化大省建設(shè),促進廣東經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)開展為影視傳媒文化產(chǎn)業(yè)開展提供了強有力大的引擎和巨大和商機。一些影視傳媒、動漫專業(yè)性公司破土而出,以期繁榮文化藝術(shù),不斷滿足人民的精神文化需求。 2)大力開展民營

12、影視產(chǎn)業(yè)符合黨的十六大關(guān)于“完善文化產(chǎn)業(yè)政策、支持文化產(chǎn)業(yè)開展,增強我國文化產(chǎn)業(yè)整體實力和競爭力的總體要求,符合國家廣電總局“逐步加大播送影視市場開放力度的思路。與此同時,廣東省委,省政府作出深化文化體制改革,建設(shè)文化大省的戰(zhàn)略決策,而廣東民營影視傳媒產(chǎn)業(yè)開展是深化文化體制改革的重要一環(huán)。 3)隨著改革開放的各個領(lǐng)域,影視傳媒進入了高速開展時期。以國際化大都市香港的影視傳媒業(yè)開展為最早;臺灣影視傳媒雖然起步較晚,但因其商業(yè)性質(zhì)開展卻很快;特別是隨著經(jīng)濟開展和對外開放不斷擴大,影視傳媒開展不僅進入“快車道,而且后來居上;澳門影視傳媒由于地域所限,那么更注重與內(nèi)地的合作。因此影視傳媒業(yè)粵港澳臺合作

13、前景廣闊,商業(yè)機遇可觀。 4)廣州人文資源豐富,嶺南文化底蘊渾厚,更有廣東省電影公司的支持鴻基影視傳媒文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園之影視傳媒文化產(chǎn)業(yè)將潛力無限。 5)國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢向好,特別是廣州經(jīng)濟興旺,社會富足。在物質(zhì)生活到達一定程度時,豐富精神生活的訴求就順應而生。 6)食在廣州,天下皆知。 4、威脅點 1)如果工程的開發(fā)周期較長,前期運作不順,后期可能要面臨市場下滑的風險; 2)正在運營的賓館、酒店、寫字樓會積極應對商業(yè)市場,后期會對本工程的經(jīng)營帶來競爭壓力; 3)整個文化產(chǎn)業(yè)北移,目前我國民營影視產(chǎn)業(yè)格局是以北京為中心,內(nèi)地民營影視公司和制作基地大局部都設(shè)在京城,廣東的民營影視公司大局部在北京設(shè)

14、分支機構(gòu),因此廣東影視產(chǎn)業(yè)難以做大做強; 4)廣東民營影視業(yè)雖然開展較快,但總體上來看產(chǎn)業(yè)化程度不高,競爭力不強,產(chǎn)業(yè)化進程中還存在著各種障礙,主要可分為外部環(huán)境與自身問題兩個方面:制約廣東民營影視開展的外部因素包括強有力的政策引導與扶持、市場體系尚不完善、知識產(chǎn)權(quán)保護不夠。 第三篇 總體規(guī)劃 一、規(guī)劃思路 本著“以人為本,因地制宜的原那么,將現(xiàn)代的建筑風格與俄式建筑元素揉合在一起,以強化該區(qū)域的傳統(tǒng)文化氣氛和辦公功能。力求在辦公、環(huán)境、休閑、娛樂、美食、文化等方面與商業(yè)地產(chǎn)到達完美結(jié)合。 現(xiàn)有1號、2號、12號樓,將開發(fā)成銀夢谷、彩幻島高級寫字樓,擬作影視傳媒公司創(chuàng)作辦公之所。寫字樓將突出視

15、覺效果,力求突出在本案中區(qū)域的中心功能和建筑層次。東西兩廣場以美化、綠化和亮化為目標建成現(xiàn)代科技與原樸相結(jié)合的特色廣場。3號、4號樓將開發(fā)成會影視傳媒前期創(chuàng)作中心。5號樓,利用現(xiàn)有的外觀建筑模式,將開發(fā)成俄式白樺林酒廊。6號樓,仍為住宅。10、號、11號、13號樓,將利用現(xiàn)有的環(huán)境,結(jié)合廣東省電影公司及嶺南的文化內(nèi)涵,改造成修竹掩映的電影體驗館。通過開發(fā)改造,將本工程打造成為廣州市獨一無二的集辦公、環(huán)境、休閑、娛樂、美食、文化于一體的鴻基影視傳媒文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園。 二、總體規(guī)劃 本工程的規(guī)劃,根據(jù)現(xiàn)有狀態(tài),擬將整體規(guī)劃為“一、二、三。即“一個商務(wù)中心區(qū)(1號、2號樓、12號樓+東北、西北廣場+3

16、號樓、4號樓)、二條綠軸、三個功能片區(qū),其中圍繞兩條綠化道路主軸交叉處的東北、西北形成新區(qū),為公共活動與休閑空間;兩條縱向綠軸將地塊自然分割為三個片區(qū),一個中心及三個功能片區(qū)那么以一種由外漸次過渡為內(nèi)向的商業(yè)寫字樓與居住功能(因有電影學校老職工仍居住在職工宿舍樓內(nèi))、美食與電影娛樂、賓館功能,使整個區(qū)域形成分布合理、功能清晰、過渡自然、人景合一、人景文渾然一體的生態(tài)環(huán)境。 1、中心區(qū):以現(xiàn)有的東側(cè)藍球場及西側(cè)的乒乓球、羽毛球場及綠化景觀為背景規(guī)劃成現(xiàn)代科技與原樸相結(jié)合主題廣場,廣場北分別為銀夢谷(由1、12號樓改造而成)、彩幻島(由2號樓改造而成)高層高檔影視傳媒創(chuàng)意寫字樓,提升品質(zhì),聚集人氣

17、,使本案整個地塊升值。 規(guī)劃擬在將4號樓加建一層,使之與相鄰的3號樓均為二層,且輔以通道,將 3樓、4號樓連為一體。這樣3、4號在外形上相互照應,構(gòu)成姐妹樓態(tài)勢,建成影視傳媒后期制作中心。利用3號樓前現(xiàn)有的觀水池,以及周邊的綠化再配以燈飾,一個現(xiàn)代氣息的主題廣場呈現(xiàn)在您的面前。 2、兩條軸向綠化帶:以區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的Y型道路道為依托形成兩條縱向綠軸,其分別向東南、西北地塊及建筑徑連;利用建筑物出入小道伸展打造成綠化網(wǎng)絡(luò)。通過軸線與道路的引導作用,使地塊內(nèi)部的土地增值。 可參見總體規(guī)劃圖。 3、三個功能區(qū)片: A區(qū)(5號樓)為美食功能區(qū)。 利用5號樓利用現(xiàn)有的外觀建筑模式,將開發(fā)成俄式白樺林酒廊。在

18、5號樓正前方約20米處建設(shè)一觀景臺,并配以俄羅斯風格雕塑,雕塑左右配飾俄羅斯特色景物。5號樓前方利用現(xiàn)在場地,建設(shè)俄羅斯式酒廊平臺并配以燈飾。通過合理布局,加上燈光效應,讓人尤入俄羅斯之幻境。 (可配5號樓效果圖) B區(qū)(6號樓)為住宅功能區(qū)。此區(qū)尚有電影學校員工居住,6號樓將不列為開發(fā)方案。但我方負責對其外部進行升級改造及裝飾,以便與整個園區(qū)現(xiàn)代創(chuàng)意主義相融。 (可配6號樓效果圖) C區(qū)(10號11號13號樓)為影視傳媒文化休閑娛樂功能區(qū)。本區(qū)以自得其樂為、自成一體之規(guī)劃設(shè)想。將改造成電影體驗館。 10號樓擬將建成以影視傳媒為題材設(shè)置自娛工程,如一家老幼或三五知己知演一場生活短片或情景片。讓

19、你與影視零距離接觸,親身體驗拍電影、演電視劇之樂趣。 11號樓。將改造成電影展覽廳。主題以嶺南電影開展史、珠江電影集團開展史。與您一起重走嶺南及珠江電影開展道路。展覽廳將設(shè)置圖片展覽與影片展覽。您可選擇您所喜歡的電影,邊嘆茶邊睇電影,怡然自得。 11號樓前擁綠植遍地,后有修竹掩映;左與區(qū)內(nèi)主干道相通,右與得本區(qū)院墻相望。三面空間開闊,因此將在其右前方建設(shè)成農(nóng)家主題廣場。廣場東、北修建葡萄架,種植葡萄樹,由此與11號左右兩側(cè)的龍眼樹、芒果樹等果樹溢出一片農(nóng)莊氣息。當您欣賞電影展覽廳或親身體驗拍電影、演電視劇之樂趣后,您可進入農(nóng)家主題廣場農(nóng)家主題廣場小憩;兼而得之的還有體驗農(nóng)家勞作之余的休養(yǎng)生息之

20、生活。 電影賓館,將是本功能區(qū)重點打造的特色工程。擬將13號樓以中外電影影片的主題分類建設(shè)成各有千秋的主題賓館。1-5層分別建成以歷史片區(qū)(如?開天辟地?、?開國大典?三國演義?等)、戰(zhàn)爭片區(qū)(?沖出亞馬遜?、?平原游擊隊?、?大決戰(zhàn)?等)、喜劇片區(qū)(?二子開店?、?家有喜事?、?少林足球?等)、科幻片區(qū)(?哈里波特?、?蜘蛛俠?、?星球大戰(zhàn)?等)、愛情片區(qū)(?泰坦尼克號?、?亂世佳人?、?看得見風景的房子?等),各區(qū)的每一客房選該區(qū)主題電影的代表作之場景、圖片進行裝飾。當你進入電影賓館時,各取所好并各取所得。 (可配10、11、13號樓效果圖) 通過以上規(guī)劃,廣東省電影學校將實現(xiàn)完美轉(zhuǎn)身,成

21、為集辦公、環(huán)境、休閑、娛樂、美食、文化于一體的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,更是將廣東省電影公司對廣東省電影學校場地開發(fā)利用之目標演繹為現(xiàn)實。 第四篇 運作方案 一、經(jīng)營理念 本案博采新都市主義之特長,根據(jù)廣州當?shù)氐膶嶋H情況,挖掘當?shù)厣詈竦臍v史文化內(nèi)涵,進行創(chuàng)新。 立足廣州,輻射粵港澳臺。 將本案建設(shè)成具有嶺南文化特色的兩岸四地合作平臺-鴻基影視文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。廣州市獨一無二的集辦公、環(huán)境、休閑、娛樂、飲食、文化于一體的鴻基影視傳媒文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園。 以誠信為本,把本案做成旺租、旺場、旺銷,到達與經(jīng)營者、投資者(業(yè)主)、合作伙伴共贏。 二、運營模式 為實施開發(fā)本案,將由廣東加禾工程(注冊資金1000萬元人民幣)及

22、廣州市世為進出口貿(mào)易(注冊資金2000萬元人民幣)組建鴻基投資公司負責改造及運營。考慮到本工程規(guī)模較大,開發(fā)經(jīng)營及招商專業(yè)性較強,同時為便于與國內(nèi)外影視傳媒領(lǐng)域的著名企業(yè)強強聯(lián)手,特為寫字樓、酒店、商業(yè)物業(yè)等在公司設(shè)立專業(yè)的招商小組及物業(yè)管理公司。 根據(jù)各類物業(yè)的特點和市場情況,確立各工程公司的經(jīng)營原那么: 1、住宅區(qū)根據(jù)電影學校的需求,滿足其老員工居住暫不開發(fā)利用,但總體租金將應減去相應局部。所居住之員工及家屬須納入園區(qū)統(tǒng)一管理(包括出入)。 2、影視傳媒創(chuàng)意寫字樓租賃; 3、酒店委托管理或整體招商引入; 4、電影體驗館自己經(jīng)營; 5、其他商業(yè)物業(yè)及輔房以出租為主,總體要求有穩(wěn)定的現(xiàn)金流,實

23、現(xiàn)滾動式開發(fā),到達利潤最大化。 鴻基影視傳媒文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園將以定單式為主?針對消費者、經(jīng)營者、投資者的深層次的需求及潛在需求,給本工程定位、規(guī)劃及量身定制。 三、實施方案 1、招商與營銷(詳見第六篇) 2、加強市場管理 市場的興衰主要依賴于日常的運作與管理,我們將從完善管理制度,加強監(jiān)督機制和強化效勞意識、提升效勞水平入手,切實加強市場管理,確保市場標準、有序和健康地開展。 1)健全管理組織與規(guī)章制度。 我們將在建立物業(yè)管理公司的根底上,建立市場管理小組,配備得力干部承當市場管理職能。與之同時,還將制訂與健全管理制度,尤其是對從業(yè)人員的職業(yè)道德標準,明碼標價、商品質(zhì)量、售后效勞和消防平安等方面

24、作出明確規(guī)定。 2)建立行業(yè)自律組織,實施園區(qū)內(nèi)部監(jiān)督。 建立行業(yè)自律組織,是培養(yǎng)從業(yè)人員自我管理的一條有益經(jīng)驗。市場管理人員將主動參與行業(yè)組織活動,積極引導從業(yè)人員合法經(jīng)商、誠信經(jīng)商,主動疏導矛盾,提高從業(yè)人員素質(zhì)。 3)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳,嚴格分區(qū)功能。 4)強化員工效勞意識。 我們將加強對管理人員的培訓入手,強化員工的效勞意識,提升政策水平與效勞水平,主動地為進駐市場的業(yè)主、商戶排除后顧之憂。 3、標準物業(yè)管理。 將建立或委托物業(yè)管理公司實施日常物業(yè)管理,包括物業(yè)維修、綠化、保安和園區(qū)活動安排等。 四、開發(fā)方案 本案將分為三期,分期依序開發(fā)。 (請見工程開發(fā)方案表) 第五篇 經(jīng)濟效益評價

25、 一、工程投資概算表 二、工程收入分析表 三、投資回報分析: 第六篇 營銷方案 一、營銷策略 本工程將由新組建的公司擔任本工程的全程營銷籌劃。通過大量的市場調(diào)查,充分了解消費者的心理與需求,充分了解本區(qū)域及周邊區(qū)域同類物業(yè)的狀況,根據(jù)影視傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)特性,制定適銷的營銷方式。 我們與*等建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,充分利用他們的社會資源和開發(fā)經(jīng)驗進行運作。 二、招商方案 工程招商是本工程開發(fā)過程的重要環(huán)節(jié)。招商的切入時機、招商的前期調(diào)研與籌劃是決定招商成功與否的主要因素之一?，F(xiàn)將初步打算概述如下: 1、市場調(diào)研。為招商效勞的市場調(diào)研,其任務(wù)主要是廣州市市場情況,如相關(guān)市場分布規(guī)模、租金價位、

26、消費者的需求等。在此根底上對調(diào)研資料綜合分析,從而找準工程的市場定位,特別是要確定本工程的賣點。 2、組織招商班子。招商的具體實施需要一班人馬。招商工作可以委托富有招商運作經(jīng)驗且熟悉該地區(qū)市場的商務(wù)參謀承當,也可以招聘有招商實踐經(jīng)驗的人員具體實施。 3、培訓招商人員。對招商人員進行集中培訓,包括儀表、接待、招商日記、談判與溝通技巧,招商策略等,以利提交招商成功率。 4、廣告宣傳。在確定工程賣點的根底上,制訂由粗而細,由稀而密的廣告宣傳方案。在基建開工的同時,培訓與廣告工作可穿插進行。廣告宣傳前期以介紹開發(fā)商的實力與信用、工程的實施規(guī)模與配套條件為主。中期宣傳市場營銷方式、價位、定金式租金、付款

27、方式、優(yōu)惠措施等,后期那么重點宣傳招商實現(xiàn)率、裝修標準、市場管理方法、試營業(yè)與開張安排為主。廣告宣傳可通過效果圖、模型、軟性文章、和戶外廣告等多種形式。方式的采用主要參考價效比。特別需要以富有誘惑力的廣告詞來呼喚對象的潛在意識。 5、招商側(cè)重點:A、對重點對象主動出擊招商; B、引進知名公司進駐,以點帶面; C、前期與有社會資源的投資商簽訂合作協(xié)議; 目前我們已提前實施,要約重點商務(wù)伙伴。 6、制作一份?招商手冊或招商說明書?(邀請函)。內(nèi)容有:平面圖、效果圖、開發(fā)商背景、開發(fā)理念、商圈圖、租金范圍、管理制度等。 7、市場內(nèi)局部區(qū)平面圖(產(chǎn)權(quán)圖與經(jīng)營圖)。 8、制訂切實可行且有較高收益率的營銷

28、價格。市場的營銷或租賃價格需要參考當?shù)睾椭苓叧鞘械氖袌鰞r位,營銷方式既要有明確的標準,又要有相對的靈活性,價格在周邊市場中具有競爭力。盡可能到達市場招商一氣呵成,形成氣勢。 競爭優(yōu)勢 縱觀本案有如下優(yōu)勢:1、得天獨厚的地理位置;2、便捷的交通條件;3、規(guī)模適度、配套齊、有主題、起點高,不可復制;4、新的土地政策及管理體制,會使土地本錢升高、資源越來越稀缺;5、文化與創(chuàng)新是本案的核心競爭力;6、本工程有一流的管理團隊。 第八篇 管理團隊 本公司決策和管理層文化素質(zhì)較高,經(jīng)營理念超前,具有豐富的市場運作經(jīng)驗,并已組建了一個在資本運作、資源整合、招商引資、市場開發(fā)、市場營造、市場管理等方面具有較強能

29、力的專業(yè)人才班子。豐富的社會資源和成功經(jīng)驗為本工程的順利實施提供了可靠的保證。 團隊主要成員介紹如下: 梁家和:有從事建筑設(shè)計和房地產(chǎn)開發(fā)二十余年的經(jīng)驗,現(xiàn)任本公司董事長。 陳嘉輝: 唐國忠: 魯少斌:本案由新組建的公司擔任全程營銷籌劃。 延聘由著名設(shè)計專家尹東明先生為本工程總體規(guī)劃及單體設(shè)計。尹東明先生為廣州涵潤風景園林工程設(shè)計首席設(shè)計師。 涵潤智業(yè)作為集溫泉度假村(酒店)、旅游景點、主題公園(水上樂園)、水療(SPA)會所籌劃、規(guī)劃設(shè)計、設(shè)備供給安裝、園林景觀施工及經(jīng)營管理咨詢的領(lǐng)航“一站式專業(yè)機構(gòu),擁有三十多位經(jīng)驗豐富的投資參謀、方案籌劃、規(guī)劃設(shè)計、工程施工等方面強大而頂級的人才,他們的

30、專業(yè)涉及旅游工程的調(diào)查籌劃、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、游樂設(shè)計與施工、景觀設(shè)計與施工等領(lǐng)域,由國內(nèi)著名溫泉設(shè)計專家尹東明先生擔任董事長兼設(shè)計總監(jiān)。公司曾參于多個溫泉度假村(酒店)、旅游景點、主題公園(水上樂園)、水療(SPA)會所提供投資分析、整體籌劃、方案及工程設(shè)計、工程施工、開業(yè)部署、員工培訓、運營管理及市場推介等全程工作。該公司籌劃專案人員積累了豐富的經(jīng)驗,針對投資需要、工程性質(zhì)、人文地理、生活習慣及市場動態(tài),制作出一套專業(yè)可行的投資分析報告,保證投資商獲得最正確回報作出明確的思路。同時該公司專業(yè)設(shè)計師擁有非常專業(yè)和先進的設(shè)計理念,熟悉國內(nèi)外溫泉建筑風格和開展的方向,將國際溫泉精粹與中華文化互相包容,視投資預算及面積等不同需求作出定位,得出最優(yōu)化的設(shè)計方案,深受廣闊客戶的信賴。 此外本公司還在當?shù)毓_招聘