全程策劃(賈士軍)學(xué)習(xí)筆記

1、上篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃概論一、策劃的含義1、含義：是一種程序，是種運(yùn)用腦力的理性行為，是針對(duì)未來要發(fā)生的事情作當(dāng)前的決策。2、內(nèi)涵：是在現(xiàn)實(shí)所提供的條件的基礎(chǔ)上進(jìn)行謀劃; 具有明確的目的性； 可以比較與選擇方案； 是按特定程序運(yùn)作的系統(tǒng)工程。3、房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃：從發(fā)展商獲得土地使用權(quán)、市場(chǎng)調(diào)查、消費(fèi)者行為心理分析直到物業(yè)管理全過程的策劃。二、房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)、地位及其作用1、本質(zhì)：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)

2、項(xiàng)目策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。2、特征：地域性；系統(tǒng)性；前瞻性；市場(chǎng)性；創(chuàng)新性；操作性；多樣性。3、地位：l 為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值；l 充當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的智囊團(tuán)、思想庫(kù)，是企業(yè)決策者的親密助手。l 貫穿項(xiàng)目始終，為項(xiàng)目開發(fā)保駕護(hù)航。4、作用l 便于決策，避免偏差。l 增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。l 增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。l 有效整合項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。三、房地產(chǎn)全程策劃的程序與內(nèi)容1、土地使用權(quán)的獲??；2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查；3、消費(fèi)者行為與心理分析；4、房地產(chǎn)市場(chǎng)定位；5、房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)；6、房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格策略；7、房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告策略；8、房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售策略；9、房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理的前

3、期介入。四、房地產(chǎn)策劃的三種典型模式1、概念策劃模式2、賣點(diǎn)群策劃模式3、等值策劃模式五、創(chuàng)新房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命力1、開發(fā)理念創(chuàng)新2、規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新l 建筑風(fēng)格創(chuàng)新l 戶型創(chuàng)新l 景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)新l 會(huì)所與配套設(shè)施創(chuàng)新3、價(jià)格策略創(chuàng)新4、廣告策略創(chuàng)新l 報(bào)紙廣告l 電視廣告l 其他廣告形式5、銷售策略創(chuàng)新l 售樓處的布置l 樣板房的布置l 售樓書的制作l 項(xiàng)目開盤前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)l 項(xiàng)目的促銷策略6、物業(yè)管理創(chuàng)新六、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃業(yè)的未來走向1、策劃觀念由產(chǎn)品品牌觀念向企業(yè)品牌的觀念轉(zhuǎn)變；從追求社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益觀念向生態(tài)效益和可持續(xù)發(fā)展的觀念轉(zhuǎn)變。2、策劃組織由“自由策劃人”走向群體組織；從群體組織走向?qū)I(yè)分工、相互協(xié)作的軌道。3、策劃方法從側(cè)重項(xiàng)目概念轉(zhuǎn)到項(xiàng)目概念與項(xiàng)目細(xì)節(jié)并重的方法上。4、策劃理論由單薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科學(xué)的理論體系。5、策劃信息從人腦搜集轉(zhuǎn)移到人機(jī)結(jié)合；在信息的分析上，從定性分析轉(zhuǎn)移到定性定量相結(jié)合。第二章 土地使用權(quán)獲取一、搜尋“黃金地段”1、地塊影響因素分析l 市場(chǎng)供求行情l 地塊的自然條件（地塊與地中心的