助理房地產(chǎn)策劃師考試試題

1、一單項選則1、（ ）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售出租的房屋。A經(jīng)濟適用房 B廉租房 C商品房 D信貸房2、（ ）的創(chuàng)新首先是在開發(fā)理念上的創(chuàng)新。A房地產(chǎn)開發(fā)項目 B房地產(chǎn)建設(shè)項目C房地產(chǎn)策劃項目D房地產(chǎn)投資項目3、發(fā)展規(guī)劃是政府對（ ）的綜合部署和調(diào)整，是一種法律的行為。A農(nóng)村土地、空間布局、農(nóng)村性質(zhì)B城市土地、城市布局、城市性質(zhì)C城市土地、空間布局、城市性質(zhì)D農(nóng)村土地、農(nóng)村布局、農(nóng)村性質(zhì)4、策劃是按特定（ ）的系統(tǒng)工程A程序運作 B目的 C機構(gòu) D規(guī)劃5、（ ）是為了更好地了解市場，明確項目成敗的原因或減少決策中的不確定性。A問卷調(diào)查B消費者調(diào)查C項目調(diào)查D市場調(diào)查6、項目的（ ）調(diào)研又稱為

2、項目開發(fā)條件分析。A宏觀環(huán)境 B市場環(huán)境 C自然環(huán)境 D微觀環(huán)境7、（ ）的目的是為了滿足目標(biāo)消費者的需要和欲望。A市場調(diào)查 B市場營銷 C品牌營銷 D市場評估8、房地產(chǎn)市場（ ）數(shù)據(jù)處理中最常用的方法是頻數(shù)分析及列連分析。A調(diào)查問卷 B策劃 C網(wǎng)絡(luò)調(diào)查 D調(diào)查數(shù)據(jù)9、一般來講，（ ）以市場供需為立足點。A非定向研究B定向研究C非可行性研究D可行性研究10、在房市場中，（ ）對房地產(chǎn)產(chǎn)品有不同的欲望和需求，這是構(gòu)成房市場細分的依據(jù)。A需求者或銷售者B購買者或租賃者C購買者或求租者D租賃者或銷售者11、房地產(chǎn)項目策劃是一個從市場到市場的過程：（ ）A市場需求研發(fā)產(chǎn)品銷售產(chǎn)品B市場調(diào)查生產(chǎn)產(chǎn)品銷售

3、產(chǎn)品C市場調(diào)查研發(fā)產(chǎn)品銷售產(chǎn)品D市場需求生產(chǎn)產(chǎn)品銷售產(chǎn)品12、（ ）是對已經(jīng)找出的問題作如實的反應(yīng)和具體的回答。A探索性調(diào)查 B描述性調(diào)查 C因果性調(diào)查 D預(yù)測性調(diào)查13、（ ）是由調(diào)查者根據(jù)調(diào)查目的，擬定調(diào)查提綱或設(shè)計調(diào)查問卷，然后向被調(diào)查者以提問回問卷的方式請他們回答，在被調(diào)查者的回答中收集所需資料。A實驗法B觀察法C訪問法D問卷法14、市場調(diào)查經(jīng)常采用的抽樣方法主要是（ b ）。A簡單隨機抽樣、分層抽樣、判斷抽樣B簡單隨機抽樣、重點抽樣、非隨機抽樣C分層抽樣、重點抽樣、非隨機抽樣D重點抽樣、判斷抽樣、簡單隨機抽樣15、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成主要是由三方面組成：（ b ）A地租年數(shù)總額、房地產(chǎn)開

4、發(fā)經(jīng)營成本與利潤、房地產(chǎn)稅B土地開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本與利潤、房地產(chǎn)稅土地開發(fā)利潤、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本與利潤、房地產(chǎn)稅土地價格、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本與利潤、房地產(chǎn)稅16、對于樓盤來說質(zhì)量的特征包括：( )A樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風(fēng)格、小區(qū)設(shè)計樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風(fēng)格、小區(qū)設(shè)計、綠化率樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風(fēng)格、小區(qū)設(shè)計、美化率和四周環(huán)境樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風(fēng)格、小區(qū)設(shè)計、周圍環(huán)境17、市場細分是房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)現(xiàn)新的( )的有效手段A.營銷計劃B.目標(biāo)市場C.營銷方案D.市場機會18、( )的人力、物力、財力和信息資源有限，在整體房地產(chǎn)市場和較大的分市場競爭中缺乏優(yōu)勢。A小型房地產(chǎn)企業(yè)B中型房

5、地產(chǎn)企業(yè)C大型房地產(chǎn)企業(yè)D中、小型房地產(chǎn)企業(yè)19、購房的敏感點和動機在于：對（ ）要求很高。則其為為休閑度假購買。A交通和配套 B環(huán)境和交通 C環(huán)境和經(jīng)濟 D環(huán)境和配套20、蒙特卡洛風(fēng)險分析法的要點是需要準(zhǔn)確估計各變量的變化（ ）。A范圍及概率B區(qū)別及概率C數(shù)量及機率D范圍及數(shù)量21、房地產(chǎn)定位不是對（ ）本身作實質(zhì)性的改變，而是對市場的發(fā)現(xiàn)。A消費者 B樓盤 C環(huán)境 D經(jīng)濟22、房地產(chǎn)（ ）的構(gòu)成主要體現(xiàn)在以下兩個方面“質(zhì)”和“用”。A產(chǎn)品營銷 B經(jīng)營規(guī)劃 C策劃 D產(chǎn)品規(guī)劃23、（ ）的最后一步是尋找最佳切入點。A市場定位準(zhǔn)則B市場定位目標(biāo)C市場定位流程D市場定位策略24、項目的（ ）是房

6、地產(chǎn)市場調(diào)查中的核心問題之一。要進行項目成本調(diào)查，必須了解房地產(chǎn)價格的構(gòu)成。A成本調(diào)查B問卷調(diào)查C收益調(diào)查D費用調(diào)查25、形成市場差異化產(chǎn)品的（ ）是形象定位。房地產(chǎn)流程定位房地產(chǎn)項目定位房地產(chǎn)價格定位 房地產(chǎn)市場定位26、發(fā)展規(guī)劃是政府對城市土地、空間布局、城市性質(zhì)的綜合部署和調(diào)整，是一種（ ）行為。A.行政的 B.經(jīng)濟的 C.人為的 D.法律的27、在物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計中，介紹（ ）屬于說明性設(shè)計。A景點與景物B景區(qū)C戶型 D設(shè)計風(fēng)格28、建筑是（ ）的統(tǒng)一體，它要達到實用和美觀兩個目的。A內(nèi)容和設(shè)計B. 內(nèi)容和形式C.設(shè)計和形式D. 風(fēng)格和形式29、在景觀設(shè)計準(zhǔn)則中，（ ）是住區(qū)的主體

7、，（ ）而是住區(qū)的基礎(chǔ)。A住宅、環(huán)境B環(huán)境、經(jīng)濟C住宅、經(jīng)濟D環(huán)境、住宅30、（ ）又稱數(shù)學(xué)分析法，是在占有多種有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)預(yù)測的目的、要求選擇合適的數(shù)學(xué)模式進行預(yù)測，然后根據(jù)企業(yè)內(nèi)部和外部變化加以分析，以取得預(yù)測值的方法。A可進入性預(yù)測方法B可行性預(yù)測方法C定性預(yù)測方法D定量預(yù)測方法 多選題1、規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新可以從（ ）等方面加以體現(xiàn)A建筑風(fēng)格、B景觀設(shè)計C會所與配套設(shè)施D戶型設(shè)計2、政策限制包括（ ）A價格限制 B物價水平限制 C稅收限制 D土地限制3、開發(fā)上獲得土地的主要途徑有（ ）A劃撥 B轉(zhuǎn)讓 C買賣 D招標(biāo)4、物業(yè)管理包括：（ ）A物業(yè)管理的內(nèi)容 B管理情況C管理費 D管理

8、公司5、項目開發(fā)現(xiàn)狀包括( )A.土地的成熟度B.地塊附著物C.市政配套情況D.項目的進展6、對于樓盤來說質(zhì)量的特征包括（ ）A.樓宇質(zhì)量B.建筑風(fēng)格C.周圍環(huán)境D.綠化率7.房地產(chǎn)的區(qū)位環(huán)境具有（ ）性質(zhì)。A.交通環(huán)境B.自然地理環(huán)境C.人文環(huán)境D.經(jīng)濟地理環(huán)境8、定量預(yù)測的常用方法有（ ）。A.時間序列法B.顧客意見法C.統(tǒng)計需求分析法D德爾非法.9、下列采用頭腦風(fēng)暴法的又（ ）A.客戶定位的方法B.形象定位的方法C. 主題定位的方法D.功能定位的方法10、進行價格定位的方法主要有（ ）。A.市場比較法B.市場競爭法C.未來收益法D.成本定價法11、一般按照影響置業(yè)需求因素來細化市場的變數(shù)

9、，主要可以概括為（ ）。A.地理變數(shù)B.人口變數(shù)C.心理變數(shù)D.行動變數(shù)12、建筑方案研究與解決項目的技術(shù)程序分為（ ）。A.局部規(guī)劃B.總體規(guī)劃C.建筑設(shè)計D.施工建造13、成本定價法的主要類型有（ ）。A.收益成本定價法B.成本加成定價法C. 競爭成本定價法D.目標(biāo)成本定價法14、小區(qū)用地按功能性質(zhì)劃分為：（ ）A. 住宅用地B.公建用地C.道路用地D.綠化用地15、下列建筑風(fēng)格屬于現(xiàn)代風(fēng)格的事（ ）A.中海名都B.東風(fēng)廣場C.江南世家D.錦城花園16、投資行為的基本要素包括（ ）。A投資主體 B投資客體 C投資目標(biāo) D投資方式17、按投資客體的性質(zhì)不同，可分為（ ）。A實物資產(chǎn) B固定資

10、產(chǎn) C流動資產(chǎn) D金融資產(chǎn)E無形資產(chǎn)18、社會環(huán)境要素包括（ ）。A社會制度B社會保障C社會服務(wù)D社會信譽E社會制度19、下列屬于文化要素的是（ ）。A風(fēng)俗習(xí)慣 B語言文字 C宗教信仰 D價值觀念 E文化傳統(tǒng) F教育水平20、財務(wù)比率包括（ ）A資產(chǎn)負債率 B流動比率 C速動比率 D負債經(jīng)營率20、財務(wù)比率包括（ ）A資產(chǎn)負債率 B流動比率 C速動比率 D負債經(jīng)營率21、一般應(yīng)小企業(yè)易犯的“營銷近視癥”主要有（ ）A. 價格近視癥B. 節(jié)奏近視癥C. 效應(yīng)近視癥D. 效力近視癥22、廣告時限策略包括廣告（ ）策略。A. 時序B.時效C.時機D.時點23、下列屬于報紙傳媒的優(yōu)點的事（ ）。A.有

11、廣泛地域性B.有較高可信度C.有快速的時效性D.高質(zhì)量再現(xiàn)畫面24、下列符合產(chǎn)品自身的特征的具體表現(xiàn)時（ ）。A.產(chǎn)品品牌B.生產(chǎn)資料C.消費品D.服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)25、下列屬于媒體選擇相關(guān)的人文素質(zhì)是（ ）。A.文化程度B.人口密度C生活水平.D.審美觀念26、廣告?zhèn)鞑シ秶梢詫V告區(qū)域分為（ ）。A.地方型B.地區(qū)型C.全國型D.世界型27、展覽（銷）會按性質(zhì)劃分，可分為（ ）。A.單一展覽（銷）會B.貿(mào)易展覽（銷）會C.專題展覽（銷）會D.混合展覽（銷）會28、對房地產(chǎn)營銷渠道的評估一般采用（ ）個方面來評估。A. 經(jīng)濟性B. 市場性C. 控制性D. 適應(yīng)性29、下列屬于銷售推廣的缺點是（

12、 ）A.銷售推廣的應(yīng)用和實施是局限性的B.損害樓盤自身形象C.被競爭者模仿D.傷害老顧客30、下列不屬于低價開盤策略的優(yōu)點是（ ）。A.便于市場滲透B.便于日后的價格控制C.便于加快資金回籠D.便于樓盤形象的提升 判斷題：1、 一般來說，項目的策劃都是從拿地的那一刻開始的。（ ）2、 土地承載力越小，越容易進行地基處理，建設(shè)費用越省，所以土地承載力越小，越應(yīng)作為好的投資地段來對待。 （ ）3、 拆遷安置費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給與補償所需的費用。 （ ）4、 行為參數(shù)是指人們對住宅的知識、態(tài)度、使用或反應(yīng)。（ ）5、 可營利性是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)有可能進入所選定的分

13、市場的程度。（ ）6、 形象定位內(nèi)容主要包括對產(chǎn)品與客戶的訴求。 （ ）7、 建筑策劃流程一般包括尋求目標(biāo)、調(diào)查分析、方案構(gòu)想、產(chǎn)品定位等四個程序。（ ）8、 按投資主體分類分為直接投資和間接投資。（ ）9、 市場機制就是價值規(guī)律作用的機制，即市場機體內(nèi)的價格、供給、需求與競爭等要素互為因果、互相影響的過程和結(jié)果。（ ）10、房地產(chǎn)產(chǎn)品價格完全依賴于地產(chǎn)價格和生產(chǎn)成本。（ ）11、在我國，所謂房地產(chǎn)，是指土地建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益（權(quán)利）的總和。 （ ）12、房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮調(diào)整衰退調(diào)整復(fù)蘇繁榮。

14、（ ）13、階段性是社會組織的任何一種戰(zhàn)略策劃的基本特征。 （ ）14、利潤分析法是商業(yè)項目操盤慣用手法，通過緊緊抓住消費者的最關(guān)鍵的利益點（合法性、投資性）進行操盤。 （ ）15、營銷目標(biāo)評估模式的重點是評估房地產(chǎn)營銷組織完成計劃目標(biāo)的能力。 （ ）16、銷售利潤率利潤總額銷售收入水平（ ）17、項目營銷策劃是整個房地產(chǎn)項目銷售推廣的基本出發(fā)點，也是該項目能否取得成功的關(guān)鍵所在。（ ）18、 培訓(xùn)步驟主要是：制定培訓(xùn)計劃組織銷售講習(xí)實戰(zhàn)指導(dǎo)以強帶弱、以老帶新培訓(xùn)效果調(diào)查（ ）19、承接驗收是政府行為，是由政府建設(shè)行政主管部門負責(zé)，組成綜合驗收小組，對施工質(zhì)量和建設(shè)質(zhì)量進行全面檢驗和質(zhì)量評定。

15、 （ ）20、物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)就是對物業(yè)驚醒日常維修保養(yǎng)和計劃修理工作。（ ） 技能題一、問 答 題 3 -10分/題 1某房地產(chǎn)公司近幾個月來的銷售量下降，公司一時無法弄清楚是宏觀經(jīng)濟形勢不好的原因，還是廣告支出減少、銷售代理效率低的原因，抑或是消費者偏好轉(zhuǎn)變等原因。在這種情況下，可以采用哪種市場調(diào)查設(shè)計？它與另一種市場調(diào)查設(shè)計的主要區(qū)別是什么？2.某公司財務(wù)資料如表65所示，試據(jù)此分析其財務(wù)杠桿系數(shù)。表:×××公司財務(wù)資料表 項 目數(shù) 額備 注普通股數(shù)量債券金額資本總額稅前利潤支付債券利息繳納所得稅120萬股1200.00萬元2400.00萬元360.00萬

16、元96.00萬元87.12萬元10元/股利率8% 利率8%稅率33%凈利潤176.88萬元 項 目數(shù) 額備 注稅前利潤增長率增長后稅前利潤支付債券利息繳納所得稅20%432.00萬元96.00萬元110.88萬元 利率8%稅率33%凈利潤225.12萬元 3某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造并出售了一幢寫字樓，取得了1200萬元人民幣的銷售收入。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的綜合稅率為6.43%。該公司為建造寫字樓支付了100萬元地價款，建造此樓是又投入了500萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本。由于種種原因該公司不能提供出準(zhǔn)確的利息支出情況。試計算轉(zhuǎn)讓此寫字樓的土地增值稅。（假設(shè)房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)局確定的費用扣除比例為10%

17、；財政部規(guī)定的其他扣除項目，對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為開發(fā)成本的20%）4嘉和苑，其發(fā)展商香港嘉華集團本著“在最好的地方建最好的房子”的原則，選擇了廣州市得天獨厚的流花湖畔開發(fā)高檔房地產(chǎn)物業(yè)。他們了解到：隨著香港與內(nèi)地經(jīng)貿(mào)往來的不斷加強，越來越多的香港公司和香港市民會到廣州市置業(yè)。于是，其首期的目標(biāo)便定位于這一群購買者，并從他們的需求角度進行物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)。結(jié)果，其商業(yè)中心很快便整棟賣給了香港匯豐銀行作為地區(qū)總部。其首期推出的高檔豪宅也迅即售馨，其中的 80% 以上賣給了香港客戶。這一案例印證了房地產(chǎn)營銷的哪個戰(zhàn)略？簡要說明這一戰(zhàn)略的思路和風(fēng)險分析。二、 簡 答 題 3 -10分/

18、題 1簡述房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系。就其性質(zhì)而言，城市規(guī)劃也是政府行為；房地產(chǎn)開發(fā)，主要是由房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)，就其性質(zhì)是企業(yè)行為。前者，要以人為 本，反映城市公眾的意愿，保障市民的合法權(quán)益，堅持社會、經(jīng)濟和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展；后者，主要是追求最大的利潤，并克服房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期長、投資大的不利因素，縮小風(fēng)險因素，以期獲取最大的經(jīng)濟利益。城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)涵不同，在編制城市規(guī)劃和進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，各自考慮問題的側(cè)重點也不同：從發(fā)展戰(zhàn)略方面看，城市規(guī)劃側(cè)重于從宏觀的角度分析城市的發(fā)展條件，確定城市的發(fā)展方向，而房地產(chǎn)開發(fā)則多從微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展；從時間上看，城市規(guī)劃側(cè)重考慮

19、長遠的和遠景的效果，并兼顧近期的發(fā)展建設(shè)，而房地產(chǎn)開發(fā)更注重近期的效果；從空間上看，城市規(guī)劃注重整體的空間結(jié)構(gòu)組織和各類用地功能的配置，而房地產(chǎn)開發(fā)則多從局部考慮項目的區(qū)位選擇；從效益看，城市規(guī)劃注重研究經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的相互統(tǒng)一，側(cè)重研究降低社會邊際成本，提高整體綜合效益，而房地產(chǎn)開發(fā)更關(guān)心開發(fā)項目、開發(fā)土地或企業(yè)的經(jīng)濟效益；從信息反饋角度看，城市規(guī)劃側(cè)重聽取市民的反饋意見，滿足大多數(shù)市民的需要，而房地產(chǎn)開發(fā)側(cè)重搜集市場信息，適應(yīng)市場的需要。歸納以上分析，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期的關(guān)系，是后者應(yīng)服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系；但是，不能否

20、認，因兩者的側(cè)重點不同，必然會產(chǎn)生矛盾的一面，若處理不當(dāng)，就會給城市建設(shè)與發(fā)展帶來問題。2簡述房地產(chǎn)項目籌資中按資金來源渠道分類的籌資方式。(一)負債融資尋求金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目進行貸款。(二)項目產(chǎn)權(quán)融資將房地產(chǎn)項目進行分解，對有營運能力和充足凈現(xiàn)金流量的項目的產(chǎn)權(quán)進行交易與配置，通過該部分房權(quán)嫁接進行融資。(三)租賃融資對房地產(chǎn)項目的設(shè)備與裝置，對國內(nèi)和國際的租賃公司的融資性租賃方式進行獲取并盡早投入營運。(四)項目融資對于房地產(chǎn)項目中有充足凈現(xiàn)金流量的資產(chǎn)，構(gòu)成一個資產(chǎn)池（Assets pool）采用資產(chǎn)證券化（Asset-backed securitization） 進行融資。3簡述房地產(chǎn)項目營銷的機會分析。經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機會與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一