解析《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》新看點(共6頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上解析房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法新看點住房城鄉(xiāng)建設部等部門近日聯(lián)合出臺房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法，記者日采訪業(yè)內人士和權威專家，他們表示此次辦法的出臺，有助于進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，讓廣大群眾買房放心、買房省心、租房安心。提高從業(yè)門檻實行機構備案目前，二手房市場快速發(fā)展，行業(yè)準入門檻低是房地產(chǎn)經(jīng)紀領域不爭的事實。許多從業(yè)人員沒有受過正規(guī)的職業(yè)教育，素質較低，流動性大。鏈家地產(chǎn)總裁左暉說：房地產(chǎn)經(jīng)紀人是一個專業(yè)工種，應該有上崗資質。目前我們公司大概有的員工取得執(zhí)業(yè)資格。辦法規(guī)定，國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀人實行職業(yè)資格制度，納入全國專業(yè)技術人員執(zhí)業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃和管理，并對房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)

2、經(jīng)紀人協(xié)理考試制度作出了規(guī)定。世紀不動產(chǎn)中國區(qū)副董事長兼總裁盧航說：我們贊成嚴格執(zhí)業(yè)資格，我認為今后還應該建立黑名單制度，比如有挪用客戶資金等行為的人永不錄用。另外，目前，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構沒有資質要求，設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的條件較寬松，到房地產(chǎn)管理部門備案、接受監(jiān)管的機構比例不高。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長兼秘書長柴強說：北京萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構中，僅有多家到房地產(chǎn)管理部門備案，備案率不到一半；深圳家機構中，僅有家備案，備案率只有。針對這種情況，辦法要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其分支機構應當自領營業(yè)執(zhí)照之日起日內，到所在直轄市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門辦理備案，主管部門應將部分備案

3、信息向社會公示。 多項措施保護二手房交易當事人合法權益通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構買賣房屋或是出租求租房屋，當事人最擔心的就是經(jīng)紀機構隱瞞或者不充分披露信息。針對這種情況，辦法規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其分支機構應當在經(jīng)營場所公示相關內容，包括營業(yè)執(zhí)照和備案證明文件；服務項目、內容和標準；業(yè)務流程；收費項目、依據(jù)、標準；交易資金監(jiān)管方式；信用檔案查詢方式、投訴電話及價格舉報電話；政府主管部門或者行業(yè)組織制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同、商品房買賣合同、存量房買賣合同、房屋租賃合同示范文本等。針對業(yè)務委托不規(guī)范問題，辦法對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同的形式和基本內容提出了具體要求。針對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務違規(guī)收費問題，對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務

4、實行明碼標價制度。辦法對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的價格公開、禁止行為和法律責任等做了較為詳細的規(guī)定。針對交易資金安全問題，規(guī)定實行交易資金監(jiān)管制度。辦法要求由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代收代付交易資金的，應當通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金。針對各種各樣的不規(guī)范經(jīng)紀行為，明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和人員的從業(yè)禁止行為。明確房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和人員不得從事賺取差價、協(xié)助簽訂陰陽合同、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀服務等違法違規(guī)行為。柴強說：辦法中的許多條款都具有很強的針對性，有助于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，保護當事人合法權益。政府：提供公共服務嚴格實行監(jiān)管在規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)過程中，政

5、府應該扮演什么樣的角色？辦法給出的答案是行業(yè)監(jiān)管者與公共服務提供者的雙重角色。公共服務體現(xiàn)在，辦法要求主管部門構建統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀網(wǎng)上管理和服務平臺，向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供交易與登記信息查詢、交易合同網(wǎng)上簽訂，向社會公示經(jīng)紀機構備案信息、信用檔案信息等公共服務。柴強表示：針對過去管理中重管理輕服務的問題，辦法體現(xiàn)了寓服務于管理的新理念。另一方面，針對房地產(chǎn)經(jīng)紀違法違規(guī)行為突出問題，強化了對房地產(chǎn)經(jīng)紀違法違規(guī)行為的處罰和責任追究。辦法明確對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和人員可以采取約談、記入信用檔案、媒體曝光、取消網(wǎng)上簽約等多種管理手段和監(jiān)督措施，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的價格違法、賺取差價、不正當競爭、分割出租、挪用

6、交易資金等違法違規(guī)行為，根據(jù)情節(jié)輕重，可以處以沒收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會委員王榮武說：執(zhí)法檢查一直是我們規(guī)范市場、保障消費者權益的一柄利器。比如年我市累計檢查經(jīng)紀機構家，下發(fā)責令整改通知書份，行政處罰家。下一步，我們將建立日常巡查執(zhí)法機制，確保辦法實施后，各經(jīng)紀機構能夠嚴格執(zhí)行?！胺康禺a(chǎn)經(jīng)紀管理辦法”即將公布：提高準入門檻，嚴禁“吃差價”專家稱，要根治房地產(chǎn)中介亂象，必須從提升從業(yè)人員整體素質、完善相關法規(guī)及加強執(zhí)行力度上著手。楊一 早報資料樓市調控正步入全面深入階段。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠近日透露，為改變行業(yè)規(guī)范缺失現(xiàn)狀，住建部

7、本周將討論“房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法”，并將很快公布該辦法。沈建忠稱該辦法將涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、機構以及活動，違規(guī)行為監(jiān)管、資金監(jiān)管等方面。除過快上漲的房價正受到遏制外，協(xié)助開發(fā)商捂盤，炒房，多拿傭金，參與群租，挑動客戶簽訂陰陽合同等一系列不規(guī)范行為，也已成為樓市調控中的“嚴打對象”。與住建部即將公布的“房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法”相“呼應”的是，上海市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站昨日發(fā)布關于開展房地產(chǎn)交易秩序專項檢查的通知明確，將檢查房地產(chǎn)經(jīng)紀機構經(jīng)營行為，其中主要針對“是否存在采取雇人排隊、炒賣房號、發(fā)布不實信息制造銷售旺盛虛假氛圍等擾亂正常銷售秩序的行為”，“是否存在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)手內部認購、加價倒賣

8、等行為”，“是否存在慫恿客戶簽訂陰陽合同等行為”等。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀的規(guī)范，有業(yè)內人士分析，近日對于中介市場的規(guī)范正在逐步完善，比如：房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證考試原本是地域性的，但今后將成為全國性考試。作為占到樓市交易一半以上的二手市場，的確還存在諸多待管理之處，即將公布的“房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法”僅僅是一個開始。據(jù)10月30日于北京舉行的2010中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展年會上透露的數(shù)字顯示，目前全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人已達100萬人。但沈建忠稱，其中真正具有（資質）證書的只有幾萬人。房產(chǎn)經(jīng)紀須盡告知義務沈建忠認為，中國的一些房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房產(chǎn)交易中敢用違法違規(guī)手段去牟利，主要原因是“缺少一種制度性的約束”；而制度

9、的建立能夠使房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，按照規(guī)則去規(guī)范操作和運行。對于“房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法”中的管理制度構架，沈建忠介紹，首先是房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的人員管理問題，要有（準入）考試，要有備案等制度。所售房屋是“兇宅”但不告訴購房者，有些中介故意隱瞞對于這些行為，沈建忠說，“房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法”中將有所規(guī)范。據(jù)透露，“房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法”中可能作出以下規(guī)范：從房地產(chǎn)經(jīng)紀公司角度，將強化對其規(guī)模、證照方面的監(jiān)管，提高行業(yè)的準入門檻；所租售的房屋明碼標價，嚴禁吃差價；禁止中介機構直接炒賣房屋或當二房東群租；對于每筆交易，房產(chǎn)經(jīng)紀人必須簽下自己的名字，以保證其對所租售的房屋負責，而不是一股腦把責任都推給公司；在房地產(chǎn)政策

10、尤其是涉及具體交易的規(guī)章制度發(fā)生最新變化時，房產(chǎn)中介有義務告知買賣雙方，不能刻意隱瞞，比如，當?shù)胤康禺a(chǎn)政策、限購令等，以防因此導致的糾紛。同時，房產(chǎn)經(jīng)紀經(jīng)營場所須公示執(zhí)照、收費項目、合同內容等，經(jīng)紀傭金也要明碼標價；規(guī)范房產(chǎn)經(jīng)紀租房后群租給多人的行為等?，F(xiàn)狀：資質證書形同虛設從1994年起，上海就已經(jīng)有上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀人管理暫行規(guī)定，之后也出臺過一系列的修改條例。但是，現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)紀市場，并沒有因此受到“約束”，某位中介機構的高層表示，最好的約束辦法首先是責任個體的明確，這完全可以通過資質備案來實現(xiàn)，但可見的現(xiàn)狀是，在房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書開考至今，擁有該證書的不到從業(yè)總數(shù)百分之一，其中還有大

11、部分有資質的人士，通過出借證書賺錢。對于規(guī)范中介人員的房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書，在行業(yè)內幾乎是形同虛設的規(guī)范。某位中介人士告訴早報記者，按照規(guī)定，只有具備5張證書，才能開設一家房地產(chǎn)中介分店，但是許多中介人員只有初中甚至更低的學歷水平，因此不少中介只能通過借用甚至偽造的辦法來湊齊證書。目前市場上，出借房地產(chǎn)資質證書有300-500元/月不等的報酬。房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書原本是用來規(guī)范市場從業(yè)人員的手段，但是當出借成為市場公開的秘密之后，這種規(guī)范的目的顯然形同虛設。上述中介人士表示，目前在房地產(chǎn)交易中，要求一個持有從業(yè)資格證書的人員簽字，但是這個人和促成這筆交易的往往不是同一個人，一旦出現(xiàn)糾紛，就只能

12、由房地產(chǎn)經(jīng)紀公司來承擔責任。漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏叡表示，在香港，每個從事二手房交易的房地產(chǎn)經(jīng)紀人都具備“執(zhí)照”，一旦出現(xiàn)糾紛，中介人員可能面臨被吊銷執(zhí)照的風險，因此大大降低了中介人員從事違法行為的可能。但是在上海乃至內地多個城市，承擔糾紛后果的往往是房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，這對中介人員的束縛顯然小得多。另一方面，如果要普及從業(yè)資格證書，對于現(xiàn)行中介人員的學歷，顯然也是一大考驗，如果考題太簡單，考試就沒有意義，如果太難，70%以上的人可能就無法從事這一行業(yè)。因此，如何在工作中提升中介從業(yè)人員的專業(yè)素質，成為一大難題。中介反應“根治中介亂象需要長期過程”早報記者 周祺瑾即將出臺的“房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法”，是否

13、會對低迷的中介市場雪上加霜？中原地產(chǎn)研究與咨詢部經(jīng)理馬冀坦言，中介市場長期以來缺乏一種約束，“房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法”無疑會對整頓風氣、規(guī)范市場起到一定的作用，但是要根治這類問題，還必須從提升從業(yè)人員整體素質、完善相關法規(guī)及加強執(zhí)行力度上著手，這是一個長期的過程。當然，新辦法長期看有利于市場的公平競爭，完善中介市場。房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會某位不愿透露姓名的人士透露，中介人員很多做法的確已經(jīng)游離到法律的邊緣，欺瞞、糊弄、作假已成一種常態(tài)，一些老的中介人員的不法行為，也導致新人在不良的環(huán)境中成長，這種不良循環(huán)如果加劇，對于房地產(chǎn)市場未來嚴重不利，畢竟二手房市場在未來將成為房地產(chǎn)的主流。中介亂象1.聯(lián)合炒房，捂

14、盤幫兇目前，不少購房者反映，新房附近的中介往往能尋覓到一些所謂的內部房源，這些房源中介自稱是樓層好、位置好，但是購買時必須支付一定的轉讓費。事實上，有不少項目都涉及此類問題，比如，位于閘北的上海灘大寧城、崇明的達安御廷花園都曾被曝光過此類問題。某位從事中介的人士透露，這種所謂的內部房源大多是開發(fā)商給中介“寄賣”的產(chǎn)物，在行情看漲的時候，如果開發(fā)商不愿意銷售過快以致犧牲利潤，他們就會把一部分房源掛在員工名下，掛到中介掛牌，實現(xiàn)迂回捂盤的目的。這種人為制造出來的供求不均，往往能大幅拉動下一次開盤的價格。早報記者在多個新盤附近的一些中介機構掛牌房源中都不難發(fā)現(xiàn)一些所謂的新房，有一位購房者告訴早報記者

15、，他曾經(jīng)排隊幾個小時買一套新房而無果，但在第二次開盤前一日，某個中介告訴他手中有他想要的房源，前提是支付5萬元的轉讓費。有業(yè)內人士透露，中介只是開發(fā)商捂盤的一個手段，助推房價的依然是開發(fā)商，中介在捂盤、哄抬房價中只是扮演一個“配角”。2.哄抬價格，損害買家如果說在一些開發(fā)商新房源的“捂盤、哄抬房價”中，中介只是從屬的角色，那么在交易中，為了促成交易而不惜拆臺、哄抬價格，則是中介不可推卸的責任。有一位黃姓的女士告訴早報記者，她在半年前想出售手中一套房源，當時中介建議開價180萬元。不久后，中介帶來一位買家，在收取意向金后，本準備3天后簽約。但是當日，另一家中介就來電話，聲稱如果這套房源交給他們出

16、售，至少可以190萬元出售，在金錢的驅動下，黃女士把意向金退給了第一位買家，并再次掛牌。短短幾周內，該房源最終以210萬元成交，比當初心理價格上升了30萬元。早報記者了解到，由于房源可以一房多處掛牌，導致很多中介為了搶生意，不惜通過加價、詆毀的方式招攬。中介在這個過程中不需要支付任何代價，甚至可以取得更高的傭金，唯一要承受代價的是無辜的買家。有一位從事澳大利亞房地產(chǎn)經(jīng)紀的工作人員表示，在國外，一套房源只能委托一個銷售公司代理，經(jīng)紀公司則有義務幫助其在一定時間內出售，這樣有助于中介更為理性地尋找買家。相反，國內的這種幾家中介爭搶生意的做法，往往容易助長不公平競爭。3.“群租”一本萬利有位從事中介

17、的人士告訴早報記者，他的工作就是搜集一些房源，然后群租給散客，他手中有50余套房源，基本上每個月可以賺取近10萬元的差價。他介紹道，比如一套外環(huán)以外的兩房，市場租金是1200-1500元/月，但是如果把它分隔開來出租，以一個床位300-500元計算，月租金可以達到3500-4000元不等。當問到會不會被房東發(fā)現(xiàn)時，他則表示，房東很多時候是不知情的，即使知道了，依靠房東個人的力量也不可能把房子分隔出租給多個人，只要稍微多分一點錢，房東自然也就不會再干涉。據(jù)了解，和該人士共同做業(yè)務的在該地區(qū)有很多，他們通過這種幾乎無本的買賣，在火爆的市場中分得一杯羹。早報記者了解到，雖然法律法規(guī)明確嚴禁群租，但是由于界定只是單純從人均面積以及有無實體分隔來界定，即使界定出來，也沒有明確的執(zhí)法部門依法取締，造成許多小區(qū)群租現(xiàn)象嚴重。有專業(yè)人士指出，法律的漏洞是滋生這些問題的關鍵，單純規(guī)范中介操作，效果不大。4.銷售無證房產(chǎn)每當相關部門出臺一些法律法規(guī)，一些中介總能找到一些“邊緣”的操作手法。比如，通過假離婚、貸款公司，繞過三套房申請的門檻；又比如，以“陰陽合同”來避免繳納契稅和交易稅，其中風險最大的莫過于幫助客戶購買一些沒有產(chǎn)權的房屋。程先生于1年前試圖從一家動遷戶的手中買下一套動遷房，按當時的規(guī)定，配套商品房必須滿五年才能交易，當時那套房子還