臨朐房地產(chǎn)項目可行性研究報

1、臨朐2009-15號地塊項目可行性研究報告一、項目基本情況（一）項目概況臨朐2009-15號地塊，位于臨朐縣城朐山南側(cè)（約1000米），沂山路以北、民主路以西、順河?xùn)|路以東。宗地位于臨朐彌河?xùn)|岸，緊鄰彌河旁的朐山濱河公園、沙灘雕塑園、朐山公園。宗地總面積148977.4平方米（合223.45畝），建設(shè)用地140963.7平方米（合211.43畝），規(guī)劃道路用地8013.7平方米（合12.02畝）。根據(jù)臨朐縣城市總體規(guī)劃，該土地為商服用地和住宅用地，出讓年限分別為40年和70年，容積率不大于1.7（不含儲藏室和車庫）。臨朐縣國土資源局在2009年4月17日發(fā)布出讓公告：臨朐2009-15號宗地于

2、2009年5月15日進行拍賣，拍賣繳納競買保證金3000萬元和規(guī)劃道路（12.02畝）土地征收成本費168.28萬元于2009年5月15日上午11點前必須到賬。（二）宗地現(xiàn)狀宗地呈三角形，地上現(xiàn)為空地，沒有建筑物和構(gòu)筑物，地勢高低錯落，需平整場地。（三）區(qū)域配套情況本項目所在區(qū)域，水、電、有線、通訊等基礎(chǔ)配套管線齊全，但暖氣、天然氣主管線仍未接通到本項目附近，有待與市政部門溝通解決。本項目周邊區(qū)域內(nèi)，公共服務(wù)性設(shè)施主要有：學(xué)校：臨朐一中、臨朐龍泉中學(xué)、彌南中學(xué)、龍泉小學(xué)（有幼兒園）、南關(guān)小學(xué)（有幼兒園）、胊陽小學(xué)和朐陽中學(xué)醫(yī)院：臨朐縣人民醫(yī)院、臨朐中醫(yī)院門診、朐山醫(yī)院、骨科醫(yī)院商業(yè)市場：項目緊

3、鄰有臨朐龍韻文化藝術(shù)城、臨朐鋼材市場、臨朐文化城、臨朐建材市場、臨朐不銹鋼市場、朐山路路邊自由集市等市場。公園：緊鄰朐山濱河公園和沙灘雕塑園，離朐山公園（1000米左右）。 （四）區(qū)域交通狀況本項目東臨民主路，是臨朐縣南北中心干道，臨朐行政中心和商業(yè)中心主要都集中在民主路的兩側(cè)；南側(cè)緊靠沂山路，根據(jù)規(guī)劃，沂山路向西建設(shè)，跨過彌河后與實現(xiàn)沂山路東西貫通，現(xiàn)尚未建設(shè)；西側(cè)與順河?xùn)|路相接，順河?xùn)|路以西為沙灘雕塑公園和彌河，順河?xùn)|路向東與臨朐路相連，向西與規(guī)劃中的沂山路相接。本項目緊鄰的三條道路，現(xiàn)已通車兩條，尚有沂山路未建設(shè)完成，周邊現(xiàn)沒有公交車。住戶若乘坐公交，需步行到彌河對面的朐山路和北面的臨朐

4、路乘坐公交。二、臨朐縣城市概況 （一）地理位置 臨朐，位于山東半島中部，濰坊市西南部，總面積1834平方公里，臨朐歷史悠久，風(fēng)光秀美，文化底蘊深厚，自西漢置縣迄今2 000余年，是全國文化模范縣和著名的"小戲之鄉(xiāng)"、"書畫之鄉(xiāng)"、"奇石之鄉(xiāng)"，有大汶口、龍山等古文化遺址210余處，沂山國家森林公園、山旺國家地質(zhì)公園、老龍灣、石門坊等旅游景點蜚聲海內(nèi)外 。 （二）行政區(qū)劃轄8個鎮(zhèn)、2個街道辦事處，937個行政村和一個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總面積1834平方公里，總?cè)丝?59950人，人口密度適中。行政區(qū)劃包括：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、城關(guān)街道、東城街道、

5、五井鎮(zhèn)、冶源鎮(zhèn)、寺頭鎮(zhèn)、九山鎮(zhèn)、辛寨鎮(zhèn)、沂山鎮(zhèn)、柳山鎮(zhèn)、上林鎮(zhèn)。現(xiàn)城市建成區(qū)面積26.2平方米公里。（三）交通狀況 臨朐交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，津汕高速、朐沂鐵路及6條省級干線公路穿行境內(nèi)，青臨鐵路與膠濟鐵路、膠新鐵路相連接。青臨鐵路臨朐段全線貫通，京津至滬寧的干線公路縱貫?zāi)媳保h城距濟青高速公路25公里，距膠濟鐵路20公里。（四）經(jīng)濟建設(shè)根據(jù)臨朐2008年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報上的資料顯示：2008年，臨朐縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）113.53億元，實現(xiàn)財政收入5.84億元，其中地方財政收入2.8億元。是濰坊市多年來的貧困縣。支柱型產(chǎn)業(yè) 臨朐工業(yè)發(fā)展迅猛。已形成鋁及不銹鋼加工

6、、輕工、紡織服裝、機械電子、冶金化工、建材加工等六大支柱產(chǎn)業(yè)，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達321家。其中：鋁型材、不銹鋼兩大產(chǎn)業(yè)迅速崛起.引進了華昌、華建、偉業(yè)、偉盛、長江、中天等一批鋁型材、不銹鋼生產(chǎn)企業(yè)。到目前，全縣鋁型材達企業(yè)28家，總計生產(chǎn)線183條，年產(chǎn)量55萬噸；全縣不銹鋼企業(yè)15家，年生產(chǎn)加工能力20萬噸。鋁型材、不銹鋼加工產(chǎn)業(yè)已成為引領(lǐng)全縣經(jīng)濟的重要支柱。（五）人均生活水平 2008年，城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資17927元，可支配收入12801元，人均消費支出8138元，人均住房建筑面積33.59平方米；農(nóng)民人均純收入6073元，人均居住面積31.16平方米。三、臨朐投資環(huán)境分析 （一

7、）縣城總體規(guī)劃1、縣城城市性質(zhì)：以加工制造業(yè)和旅游業(yè)為主導(dǎo)的山水園林城市。2、縣城城市規(guī)模：近期規(guī)劃到2010年，城市人口為25萬人，用地312平方公里；遠期規(guī)劃到2020年，城市人口為35萬人，用地42平方公里；遠景20302050年，城市人口為40萬人，用地46平方公里。3、城市規(guī)劃區(qū)：包括縣城城區(qū)規(guī)劃區(qū)、水源地保護區(qū)、風(fēng)景保護區(qū)，其中風(fēng)景保護區(qū)含山旺國家地質(zhì)公園保護區(qū)、沂山國家森林公園保護區(qū)、老龍灣風(fēng)景區(qū)、石門坊風(fēng)景區(qū)和嵩山風(fēng)景區(qū)五部分。規(guī)劃區(qū)總面積為180平方公里，遠景控制在200平方公里左右。4、縣城用地發(fā)展方向和總體布局結(jié)構(gòu)：縣城總的發(fā)展方向為東進西拓、北控南延，即近期和遠期由老城

8、區(qū)跨河向東發(fā)展形成城市新區(qū)，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)跨越鐵路適當(dāng)向西發(fā)展，形成西部產(chǎn)業(yè)區(qū)，遠景適當(dāng)向南發(fā)展。遠期縣城形成“一帶雙城，四個中心”的布局結(jié)構(gòu)?！耙粠А奔磸浐映鞘芯坝^帶，“雙城”即彌河以西的老城區(qū)(西城)和彌河以東的新城區(qū)(東城)。西城逐步形成商務(wù)中心和文化娛樂中心；東城在興隆路以北形成新的行政辦公中心，在朐山以南形成科技和教育中心。 5、臨朐近期總體規(guī)劃圖（二）投資環(huán)境 臨朐縣人民政府為促進臨朐房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，增強投資和消費信心，出臺了關(guān)于支持和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見：主要有利政策主要有1、購房優(yōu)惠： 凡購買商品住房的，給予實繳契稅額50%的補貼； 凡購買通過國家康居示范工程驗收和

9、通過A級住宅性能認定項目的購房戶，給予等同于房屋交易契稅額度的補貼。2、緩交土地出讓金 對新出讓的經(jīng)營性用地，可分期分批支付出讓價款，最長期限不超過12個月，且第一期支付比例不低于50%；對出讓價款在2億元以上的地塊，支付期限可放寬到18個月。3、企業(yè)所得稅優(yōu)惠 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目完工前的預(yù)售收入，按國家稅收政策規(guī)定的預(yù)計利潤率下限標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征企業(yè)所得稅，實行按季預(yù)繳、按年清算。4、緩交行政事業(yè)性收費 對房地產(chǎn)建設(shè)項目征收的縣級行政事業(yè)性收費，推遲到工程竣工驗收前收取，但開發(fā)企業(yè)在辦理房屋預(yù)售許可時，必須以不低于應(yīng)繳費額的土地或建成房產(chǎn)提供抵押或擔(dān)保，費用足額繳納后解除抵押或擔(dān)保。5、放寬房屋預(yù)

10、售審批條件 房地產(chǎn)項目取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證的，并具備預(yù)測繪條件，簽訂房屋預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議并提供物業(yè)管理方案的，可在企業(yè)提出申請后5個工作日內(nèi)完成預(yù)售許可證發(fā)放。6、簡化施工許可證前置要件審查 開發(fā)建設(shè)單位已辦理工程質(zhì)量、安全監(jiān)督、施工圖審查手續(xù)，并對應(yīng)當(dāng)提交的其他要件做出限時補齊的書面承諾后，可先行辦理施工許可證。四、臨朐房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r（一）臨朐房地產(chǎn)市場運行情況 臨朐縣房地產(chǎn)開發(fā)市場，近兩年來達到了開發(fā)熱潮。近兩年來，縣委縣政府加大了城市舊城改造力度：通過實施綜合整治道路沿線、搬遷老廠礦企業(yè)，拆遷城市棚戶區(qū)等措施，實現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施

11、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。2007年，臨朐城區(qū)拆遷面積25.6萬平方米；2008年，城區(qū)拆遷面積達26萬平方米，兩年內(nèi)就拆遷了51.6萬平方米，可見城市改造力度之大。目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的重點方向并不是城市的中心區(qū)，而是沿彌河兩岸、沿龍泉路兩側(cè)。據(jù)當(dāng)?shù)鼐用窠榻B：由于近幾年政府加大了彌河沿岸的整治力度，建成了臨朐最好的主體公園-朐山濱河公園，加上民主路跨過彌河與南岸通車，凸現(xiàn)了本項目地段的優(yōu)越性。臨朐居民普遍認可現(xiàn)今臨朐位置最好的房子就是水岸弘庭（本項目東鄰，隔路相對）。通過了解，臨朐近期發(fā)展規(guī)劃就是由老城區(qū)跨河向東發(fā)展形成城市新區(qū)，朐山以南形成科技和教育中心。因此，本項目發(fā)展?jié)摿春谩＃ǘ┡R朐房屋銷售面積統(tǒng)

12、計2005年2006年2007年銷售面積13.6萬m212.5萬m213.1萬m2 （三）臨朐縣主要樓盤調(diào)查分析樓盤名稱建筑規(guī)模容積率銷售均價銷售情況備注水岸弘庭8.5萬m21.31多層：2180小高層：2350車庫：1900儲藏室：1800多層全部銷售完畢，小高層緊鄰本項目鳳凰新城43.64萬m21.1多層：2231車庫：6.2萬元/個一期銷售70%與本項目隔河相望檀香園12萬平方米花園洋房：2500車庫：1680商業(yè)：4000一期銷售30%東城弘盛華庭5萬平方米多層：2500銷售60%西城龍泉新匯園12萬平米多層：2550小高層：2700儲藏室：1380銷售80%西城三友麗錦苑5.45萬平

13、米多層：2480儲藏室：1200商業(yè)：3500銷售85%西城富華家園3.5萬平米1.4多層：2400車庫：1980銷售90%西城龍苑新邦5萬平米多層：2450車庫：2300儲藏室：1680銷售90%西城濱河花園35萬平米0.6多層：2300銷售60%東城調(diào)查分析：通過實地調(diào)查臨朐縣開發(fā)的樓盤，我們發(fā)現(xiàn)：1、銷售情況大都良好。很多樓盤剛開始進行基礎(chǔ)施工時，樓盤就已經(jīng)銷售50%以上。2、戶型以大戶型為主，很多樓盤主力戶型集中在110-140平米之間，80平米以下小戶型基本沒有。3、項目交房標(biāo)準(zhǔn)基本是毛坯房：廚房和衛(wèi)生間貼面磚到頂，座便器、洗涮盆等安裝到位，其余部位毛坯房交房標(biāo)準(zhǔn)。 4、建筑外立面比

14、較單一，絕大多數(shù)樓盤外墻均是刷外墻涂料，絕少外觀有特色的樓盤。5、房屋銷售以開發(fā)公司自己銷售為主，很大一部分銷售人員沒有經(jīng)過專業(yè)的銷售培訓(xùn)，銷售人員素質(zhì)不高。6、樓盤規(guī)劃沒有特點，很多小區(qū)景觀功能分區(qū)不明，缺少小區(qū)業(yè)主集中休閑娛樂的空間。7、小高層在臨朐還沒有得到廣大客戶的接受，一部分規(guī)劃有小高層的樓盤均將小高層放在最后開發(fā)，有待市場回暖。五、項目投資分析（一）項目規(guī)劃 根據(jù)項目宗地的地形圖，初步規(guī)劃方案如下： 建筑模式：全部多層建筑，標(biāo)準(zhǔn)層5層，五層帶閣樓，底部為儲藏室和車庫， 規(guī)劃總用地：223.45畝； 可規(guī)劃用地：211.43畝規(guī)劃總建筑面積：14萬平方米 其中：商業(yè)5000平方米 公

15、建：3000平方米 多層住宅：13.2萬平方米 儲藏室及車庫：2.64萬平方米 容積率：1.0（二）項目投資成本分析序號成本項目單 價(元/m2)總價(萬元)備注1土地成本702.489834.83起拍價42+契稅1.1 土地出讓金670.3693851.2 道路出讓成本費12.02168.281.3 契稅20.1281.552前期工程費180.4325262.1 地質(zhì)勘探費2282.2 三通一平費5702.3 規(guī)劃、景觀設(shè)計費5702.4 施工圖設(shè)計費101402.5 地形圖測量0.11.42.6放線費0.8111.41362594元/棟樓2.7 建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費1.622.34661

16、.52.8 城市技術(shù)規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費住宅：1.722.44公建：21.62.9 水泥專項基金2282.10 綜合開發(fā)管理費4.258.82.11 可行性編制費1142.12 墻體基金101402.13 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費507002.13 防雷審核檢測費1.216.82.14 人防費 405602.15 環(huán)評費 1.5212.16 監(jiān)理費81122.18勞?；?2.1309.4建安造價*2.6%垃圾處理費114污水處理建設(shè)基金114工程交易費0.8411.762.21 招標(biāo)代理費交易費3422.22 抗震費2282.23 交易手續(xù)費342房管局征收2.24 測繪費1.3619.042.25 電

17、器檢測費2283建安工程費多層： 85011220公建及商業(yè)： 11509204小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費801120直接費用合計1830.0625620.835不可預(yù)見費18.3256.26管理費用42.86600 開發(fā)期4年7銷售費用32.14450自己銷售8財務(wù)費用1271778項目總成本合計2050.3628705.03（三）、項目進度計劃及資金籌措 1、進度計劃本項目總規(guī)劃面積14萬平米，分兩期開發(fā)，一期開發(fā)8萬平米（含商業(yè)和公建），二期開發(fā)6萬平米，建設(shè)周期預(yù)計為3.5年，銷售周期預(yù)計為3年。具體工程進度計劃如下： 進度計劃表 時間項目備注1、工程進度（周期3.5年）2009年5月15

18、日前前期工作土地獲得2009年6月30前前期工作三通一平完成2009年5月2009月7月前期工作地質(zhì)勘探、規(guī)劃設(shè)計等2009年5月2009年11月一期開工手續(xù)辦理2009年12月一期開工工程建設(shè)期13個月2010年12月2011年4月一期景觀及配套2011年5月一期交付使用2011年1月-2011年6月二期開工手續(xù)的辦理2011年7月二期開工工程建設(shè)期1年2012年7月-2012年12月二期景觀及配套2013年1月二期交付使用2、銷售進度（周期3年）2009年6月2009年12月銷售準(zhǔn)備售樓處、推廣宣傳2010年1月2011年12月一期銷售2年完成一期銷售2011年7月2013年6月二期銷售2

19、年完成二期銷售2、項目銷售收入預(yù)估 根據(jù)調(diào)查的樓盤，預(yù)估本項目銷售價格和銷售收入如下物業(yè)類型多層住宅商業(yè)車庫儲藏室銷售單價（元/）2010年2011年2012年2013年350018002300235024002450銷售面積（）36000510003000015000500026400銷售收入（萬元）8280119857200367517504752合計37642萬元3、資金籌措資金來源于自籌資金、銀行貸款和銷售資金回攏。根據(jù)工程進度計劃，按照行政事業(yè)性收費工程竣工時繳納，土地款50%一年后繳納，費用按照每月平均分攤的原則，本項目現(xiàn)金流量如下：現(xiàn)金流量表 單位：萬元項目2009年2010年2

20、011年2012年2013年合計現(xiàn)金流入1、銷售收入010451146968280421537642現(xiàn)金流出1、土地費用 -5142-4693-98352、前期費用 -396-1047-200-883-25263、建安費用 0-7040-2550-2550-121404、景觀配套費-640-480-11205、銷售費用 -90-100-140-80-40-4506、管理費用 -100-150-150-150-50-6007、營業(yè)稅及附加0-935-1315-741-377-3368凈現(xiàn)金流量-5728-35149701314437487351累計凈現(xiàn)金流量-5728-9242459360373

21、51從上表可以看出，本項目在2011年年底才能達到資金平衡。前期資金需要貸款： 5800萬元，貸款期限兩年，年利率12.5%，貸款利息1340萬元 3500萬元，貸款期限一年，年利率12.5%，貸款利息438萬元本項目貸款利息合計1778萬元。如本項目土地成本增加，則項目貸款利息相應(yīng)增大。 （四）投資利潤分析 項目動態(tài)投資利潤分析表序號項目單 價（元/平米）總價（萬元）備注1銷售收入2688.71376422項目總成本2050.36287053營業(yè)稅等各稅金240.643368.96營業(yè)稅及附加5.45%；土地增值稅1%；企業(yè)所得稅預(yù)提2.5%4項目純利潤397.715568.04成本利潤率1

22、9.4%投資利潤率60% 六、項目優(yōu)劣勢分析本項目開發(fā)，有以下幾大優(yōu)勢：1、政策優(yōu)勢臨朐縣政府為鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)，2008年相繼出臺了兩個鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策，包括緩交土地出讓金、簡化手續(xù)辦理、緩交行政事業(yè)性收費等等，均有利于我們用較少的資金進行項目開發(fā)。2、地段優(yōu)勢 本項目位于彌河旁邊，民主路西側(cè)，瀕臨臨朐最大的生態(tài)公園朐山濱河公園和沙灘雕塑園，銜接臨朐老城和新城，是老城區(qū)和規(guī)劃中的新城區(qū)最適宜居住的地區(qū)，地段優(yōu)勢明顯。3、銷售市場良好隨著臨朐近幾年的拆遷改造，居民對住房自住型和改善型需求明顯增大，銷售市場普遍反映良好。本項目東鄰的水岸弘庭多層住宅，甚至出現(xiàn)了房屋還在建設(shè)基礎(chǔ)時就被搶購一空的現(xiàn)象。4、資金壓力較小 本項目土地223畝，可在支付一半土地款的情況下即刻進行開發(fā)，行政事業(yè)性收費可在項目竣工時繳納，商品房預(yù)售可提前：項目一開工就可辦理預(yù)售手續(xù)。同時，當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售市場良好，因此，本項目實際