物業(yè)管理師考試用書介紹

1、物業(yè)管理師考試用書介紹物業(yè)管理基本制度和政策（補(bǔ)充修改內(nèi)容）一、補(bǔ)充修改的說明物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材編寫出版于2006年8月，近兩年來，物權(quán)法、住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法和物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）相繼出臺(tái)，物業(yè)管 理?xiàng)l例和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法也作了相應(yīng)修改。為適應(yīng)這一變化，避免考試內(nèi)容與現(xiàn)有法律 法規(guī)脫節(jié)和沖突，我們對(duì)物業(yè)管理基本制度與政策一書中的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充和修改，其他三本教材 中涉及物業(yè)管理制度和政策的內(nèi)容，也應(yīng)做相應(yīng)的修改和調(diào)整。二、 修改的相關(guān)稱謂根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法和國(guó)務(wù)院關(guān)于修改物業(yè)管理?xiàng)l例 的決定（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第504號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，將教材中的

2、“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。三、修改的相關(guān)內(nèi)容（一）關(guān)于“業(yè)主大會(huì)制度”（第三章第一節(jié)）的修改2007年8月26日，國(guó)務(wù)院關(guān)于修改 物業(yè)管理?xiàng)l例 的決定正式公布，自 2007年10月1日起施行。1、 修改后的物業(yè)管理?xiàng)l例第十條的內(nèi)容為：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在 地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大 會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

3、2、 修改后的物業(yè)管理?xiàng)l例第一條的內(nèi)容為：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2 ）制定和修改管理規(guī)約；（3 ）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7 ）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。3、 修改后的物業(yè)管理?xiàng)l例第十二條內(nèi)容為：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以 采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)決定本條例第一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定

4、的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分 占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。4、修改后的物業(yè)管理?xiàng)l例第十九條內(nèi)容為：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管 部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期

5、改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。教材第三章第一節(jié)“業(yè)主大會(huì)制度”中的表述應(yīng)按上述內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)修改。（二）關(guān)于“物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度”（第三章第五節(jié)）的修改2007年11月26日，建設(shè)部關(guān)于修改 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 的決定（建設(shè)部令第164號(hào)） 發(fā)布，決定對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（建設(shè)部令第125號(hào)）進(jìn)行修改，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，同時(shí)刪去物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（建設(shè)部令第125號(hào)）中的以下內(nèi)容：第十七條物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。第十八條符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。不符合原

6、定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級(jí)。資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會(huì)公布。第二十二條物業(yè)管理企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。據(jù)此，教材第三章第五節(jié)“物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度”，其中涉及上述三個(gè)條款的相關(guān)內(nèi)容予以刪除。（三）關(guān)于“住宅專項(xiàng)維修資金制度”（第三章第七節(jié)）的修改2007年12月4日，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布了住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（建設(shè)部令第165號(hào)）， 自2008年2月1日起施行，1

7、998年12月16日建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布的住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法（建住房1998213號(hào)）同時(shí)廢止。根據(jù)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法的相關(guān)規(guī)定，將“住宅專項(xiàng)維修資金制度”進(jìn)行相應(yīng)修改，修改后的教材“第三章第七節(jié)”的內(nèi)容為：第七節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金制度2007年12月4日，根據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例等法律、行政法規(guī)，建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部發(fā)布 了住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法，并于 2008年2月1日起施行。該辦法對(duì)加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的管 理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，都 起著重要的作用。一、 住宅專項(xiàng)維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門1

8、、住宅專項(xiàng)維修資金的定義住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資 金。2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的定義共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu) 相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、 門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共 有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng) 性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。3

9、、管理原則住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。4、監(jiān)督部門國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門負(fù)責(zé)全國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作?？h級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資 金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。二、住宅專項(xiàng)維修資金的交存（一）住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體主要包括以下三類：1、住宅的業(yè)主，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。2、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主。3、涉及公有住房出售的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。

10、業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修 資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。（二）住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額1、商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至 8%每平方米建筑面積交存的首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門根據(jù)本 地區(qū)情況確定并公布。2、出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%售房單位按照多層住宅不低于

11、售房款的20%高層住宅不低于售房款的 30%從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。（三）住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式1、商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專 戶。戶負(fù)責(zé)管理。開立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬；其中，業(yè)主交 存的住宅專項(xiàng)維修資金，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶帳。2. 業(yè)主大會(huì)成立后住宅專項(xiàng)維修資金的管理業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。業(yè)主委員會(huì)

12、應(yīng)當(dāng)通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門在 收到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額 劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)建立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度進(jìn)行管理。業(yè)主大會(huì)開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門 的監(jiān)督。三、住宅專項(xiàng)維修資金的使用

13、（一）住宅專項(xiàng)維修資金的使用范圍和原則1、使用范圍住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。2、使用原則住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。（二）住宅專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)則1、商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由 相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?、售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售 房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偅黄渲?，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物 業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?、售后

14、公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先 按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房 單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂?、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住 房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和 更新、改造費(fèi)用。（三）住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序1住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前的使用程序（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；（2）住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之 二以上的業(yè)主討論通過使用建議；（3） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料, 向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請(qǐng)列支；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修 資金的，向負(fù)責(zé)管