2010濟南經(jīng)一路項目前期定位分析 (2)ppt課件

1、工程前期定位分析濟南觸動地產(chǎn)機構2021年2月4日目目 錄錄公寓市場分析公寓市場分析l市場供應存量分析市場供應存量分析l個案解析個案解析l在售工程對比分析在售工程對比分析l已售工程分析已售工程分析l未來市場供應分析未來市場供應分析l公寓市場特征總結公寓市場特征總結目目 錄錄第一部分第一部分寫字樓市場分析寫字樓市場分析l寫字樓整體市場概略寫字樓整體市場概略l區(qū)域市場供應存量分析區(qū)域市場供應存量分析l區(qū)域市場價錢走勢比區(qū)域市場價錢走勢比l個案解析個案解析l投資類客戶需求特征投資類客戶需求特征l20212021年寫字樓市場預判年寫字樓市場預判目目 錄錄第二部分第二部分本工程定位思索本工程定位思索目目

2、 錄錄l從市場角度的定位思索從市場角度的定位思索l工程屬性分析工程屬性分析l工程產(chǎn)品定位工程產(chǎn)品定位l開發(fā)資金風險抵抗分析開發(fā)資金風險抵抗分析第三部分第三部分PART 1 公寓市場分析濟南公寓市場分布概略濟南公寓市場分布概略東部板塊：鑫苑金座，中齊未來城，匯展A派公寓，丁豪藍調(diào)國際等市中板塊：萬達達人界，萬豪國際公寓，誠基中心，名士公館等西部板塊：銀座中心，重汽彩世界，香港國際等未來城未來城金金座座A派公寓派公寓藍藍調(diào)調(diào)國國際際香港國際香港國際彩世界彩世界達人界達人界誠基中心誠基中心萬豪國際萬豪國際本案本案名士名士MINI公公館館銀座中心銀座中心市場供應存量分析市場供應存量分析分析：官網(wǎng)統(tǒng)計分

3、析：官網(wǎng)統(tǒng)計2021年濟南市公寓市場總供應量年濟南市公寓市場總供應量25.55萬平米，萬平米，4223套；據(jù)觸動統(tǒng)計市場總體套；據(jù)觸動統(tǒng)計市場總體供應供應34.36萬平米，萬平米，6205套其中，套其中，09年新增供應量年新增供應量14.15萬平米，萬平米，2532套，成交量套，成交量32.64萬平米，萬平米，5845套。套。2021年年1月末，公寓剩余可售房源約月末，公寓剩余可售房源約1300套，其中套，其中LOFT剩余剩余800套左右，近期開場套左右，近期開場認籌預備開盤的公寓約認籌預備開盤的公寓約750套。套。2021年公寓市場可售供應量約年公寓市場可售供應量約5300套，其中普通居住型

4、公寓有套，其中普通居住型公寓有2900套，套，LOFT公寓有公寓有2400多套。多套。工程稱號工程稱號剩余套數(shù)剩余套數(shù)戶型面積戶型面積裝修裝修平面規(guī)劃平面規(guī)劃價錢元價錢元/ /平平米米香港國際2060-70兩室毛坯兩梯14戶與16戶5600丁豪藍調(diào)3082(兩室)毛坯一單元6000A派公寓24060-78一室毛坯12梯60戶5700未來城1082精裝3梯20戶6400萬豪國際 800LOFT 24-70主要24-38毛坯三梯12戶18000- 23000發(fā)祥1號10045-80一室，119兩室精裝4梯17戶10500合計500+800一室、兩室在售工程分析在售工程分析香港國際香港國際位置：北園

5、大街與黃岡交叉口西北角裝修情況：毛坯公寓規(guī)模：四棟10層的小高層，底商為上下兩層，公寓規(guī)劃總戶數(shù)750套左右。工程情況：B棟公寓，共240套，8月開場認籌，12月開盤，目前已根本售完，戶型面積為40平米一室、60-70平米兩室。目前北向兩室戶型價錢5600元/平米七層價錢，南向戶型比北向價錢高200元左右。該棟公寓兩個單元分別為2梯14戶和2梯16戶。該工程目前正認籌3號住宅樓，3月份開盤，其他公寓估計5月推出。住宅底商均價為13000元/平米。丁豪丁豪藍調(diào)國際藍調(diào)國際位置：化纖廠路中段，新馨家園對面公寓規(guī)模：共4棟公寓樓，分別為23層、26層2棟31層，合計1110套。工程情況：B座，388

6、套房源，戶型面積為：40平米一室北向124套左右；58平米一室22套北向；72平米兩室22套北向；82平米220套南向。工程情況：工程9月25日開場認籌，10月11日開盤，開盤均價6100元/平米。北向40平米戶型最暢銷，南向82平米戶型速度較慢，目前已根本售罄。如今正認籌C座，戶型同B座，26層，442套房源，58、72各26套，82平米260套，40平米130套價錢在63007000元/平米，已認籌230個號，近期開盤。樓層中間有走廊，兩個單元，一個單元為兩梯7戶；另一個單元為兩梯10戶。位置：高新區(qū)國際會展中心后側裝修情況：純毛坯公寓規(guī)模：總共三棟，東西塔27層，北塔31層，總建筑面積近

7、23萬平方米，共2908套。工程情況：目前該工程東西塔各有580套居住性公寓現(xiàn)已銷售終了，只需北塔還有240套房源在售。該棟公寓主要為商用，目前剩余可售房源為南側24層以上樓層和北側14層以上，面積為6078平米，12梯60戶，經(jīng)過消防門分割成3個單元。價錢：起價5100元/平米，24層北側5700，南側6006，均價5700元/平米。A派公寓匯展派公寓匯展香格里拉香格里拉位置：工業(yè)南路濟南國際會展中心東300米裝修情況：精裝公寓規(guī)模：總共規(guī)劃4棟，1240套，曾經(jīng)銷售1#，現(xiàn)正認籌2#，310套房源。工程情況：1#公寓09年8月開場認籌，9月份開盤。如今可售房源只剩少量82平米大戶型。3梯2

8、0戶，已售公寓均價6400元/平米。如今正認籌2#公寓310套，戶型為48平米一室、52平米一室、89平米兩室?，F(xiàn)已認籌100多號，認籌到200號開盤，估計過完春節(jié)開盤。2期兩棟公寓樓估計在2021年5月份以后銷售，價錢在65007000元/平米，3梯20戶。中齊未來城中齊未來城位置：文化東路與山師東路交叉口，原山藝對面。公寓規(guī)模：共13棟塔式18層產(chǎn)權層9層，戶型面積：2438平米，總建筑面積8萬平米。工程情況：1月1日開盤，首先銷售的是沿街綜合樓，目前有3棟樓在售，分別是沿街商用公寓和兩棟住宅公寓，合計713套，26738平米；商鋪1428套，24480平米。公寓成交均價：23621元/平

9、米；商業(yè)成交均價：24000元/平米。公寓銷售246套，商業(yè)銷售648套。如今優(yōu)惠幅度較大，95折。萬豪國際萬豪國際位置：經(jīng)一緯五路口裝修情況：精裝公寓規(guī)模：總建筑面積4萬平米， 362套。工程情況：層高3.3米，共22層，戶型面積為4553、60、80平米的一室和96、119平米的兩室。1月9日開盤，銷售均價10500元/平米。目前還有100多套，銷售率50%。發(fā)祥發(fā)祥1號公館號公館已售工程分析已售工程分析工程稱號總套數(shù)主力戶型銷售價錢均價：元/平米銷售周期重汽.彩世界216030-80平米5100-600015個月誠基中心3335LOFT12000-1500024個月鑫苑.金座150030

10、-60平米4800-600015個月萬達達人界62440-6510000-110003個月根據(jù)已售公寓工程分析：1、公寓產(chǎn)品的戶型面積絕大部分堅持在30-65平米之間；2、公寓產(chǎn)品在濟南不斷處于較高的銷售速度，月均銷售100套以上。誠基中心LOFT產(chǎn)品，不僅受居住者歡迎，大量商用客戶也選擇這一產(chǎn)品。所以，雖然單價很高，同樣堅持了較高的銷售速度。樓盤稱號：重汽彩世界工程位置：北園大街與黃岡路交叉口裝修情況：毛坯工程規(guī)模：建筑面積15萬平方米，8棟 10-11層小高層，共2160套。戶型面積：30-80平米一室、兩室、三室工程情況：08-4辦卡認籌08-10-25 2#、4#、6#、8#樓開盤，價

11、錢4400-5100元/平米09-6 7#樓開盤，均價：5200元/平米 09-8 3#樓開盤均價：5200元/平米 09-9 1#樓開盤均價：5200元/平米09-10 5#樓開盤 均價：5800元/平米。2021年1月，住宅銷售終了，銷售周期15個月重汽彩世界重汽彩世界工程位置：和平路47號原山建工學院校址裝修情況：毛坯戶型面積：LOFT公寓，層高5.2米工程規(guī)模：33萬平米，工程情況：分四期開發(fā)，前三期公寓，24萬平米，3335套。四期為商業(yè)。07-12認籌，08-1開盤均價12000；2021-1 剩余200套，目前價錢：15000-19000元/平米。銷售周期2年。誠基中心誠基中心樓

12、盤稱號：鑫苑金座位置：高新區(qū)工業(yè)南路裝修情況：毛坯戶型面積：3060一室工程規(guī)模：1500套工程情況：開盤價錢:4800元/,目前6000元/銷售周期：15個月。鑫苑金座鑫苑金座工程稱號：萬達公寓戶型面積：40-65平米裝修情況：精裝規(guī)模：1棟，28層，624戶價錢：均價10000元/平米，最高 11000元/平米銷售周期：3個月萬達萬達.達人界達人界樓盤稱號產(chǎn)品套數(shù)面積裝修程度推盤時間平層LOFT藍調(diào)國際442350廚衛(wèi)裝修近期B座開盤，C、Dloft戶型56月未來城330+660精裝春節(jié)后2#開盤，3#、4#下半年香港國際500毛坯5月份MINI公館340100精裝，loft毛坯34月份萬

13、豪國際800毛坯今年10月銀座中心384未知4月盛世名門90毛坯5月合計23021634未來市場供應分析未來市場供應分析觸動以為：經(jīng)過上述可預見工程明年初市場可供應量分析，估計市場潛在供應量約4000套，平層公寓2300套，loft公寓1600多套。樓盤稱號：盛世名門占地面積：300畝建筑面積：21萬平米規(guī)劃戶數(shù)：1926車位：1005開盤時間：5月工程情況：本工程共銷售5棟住宅和1棟公寓，另6棟高層為回遷安頓房。一期開盤為3#、4#、5#住宅與6#公寓，其中公寓90套，戶型為40平米一室(72套)，60平米兩室18套。住宅共280套，戶型為80-90平米三室、90-100平米兩室、130平米

14、三室。住宅價錢估計6500-7500元/平米，公寓7000元/平米。 注：公寓樓位于工程最南側，僅靠火車道，受噪音影響較大?；剡w安頓回遷安頓公寓公寓盛世名門盛世名門歐洲城歐洲城回回 遷遷建筑面積：26萬平方米居住戶數(shù)：1611戶工程情況：住宅部分由11棟樓組成，其中包括10棟高層和1棟小高層。1-6#樓為安頓房總建筑面積7.75萬平方米，7-11#樓為商品房總建筑面積4.52萬平方米?？偩幼魯?shù)1611戶。戶型設計有一室兩廳，兩室兩廳，三室兩廳，面積從50-130平米.公寓市場特征總結：公寓市場特征總結：工程稱號工程稱號一室一室5050以下以下一室一廳一室一廳50-50-6565兩室一廳兩室一

15、廳65-65-7575兩室兩廳兩室兩廳7575以上以上LOFTLOFT30703070彩世界560490970140鑫苑金座147030誠基中心3335萬達達人界57252藍調(diào)國際2404848480350A派公寓911091909818未來城2306633香港國際200260300萬豪國際2800發(fā)祥公館12040180名士MINI公館274100銀座中心348盛世名門7218合計38292191226916516931注：已售注：已售 ：在售：在售 ：潛在供應：潛在供應 整體市場戶型配比：整體市場戶型配比：面積區(qū)間50以下50-6565-7575以上戶型配比50%20%20%10%整體市場

16、客戶群體：整體市場客戶群體：客戶群體初次置業(yè)投資客戶客戶比例70%30%綜上所述：公寓市場總價相對偏低，受市場剛性需求影響，整體市場去化速度相對較快。工程稱號一室(50以下 一室一廳50-65 兩室一廳65-75 兩室兩廳75以上 LOFT3070總價區(qū)間30萬以下3040萬4045萬45萬以上40萬-80萬整體市場價錢區(qū)間整體市場價錢區(qū)間 以東部與西部公寓均價6000元/平米計，LOFT按11000元/平米計，一室總價在30萬元以下；一室一廳在30-40萬；兩室一廳40-45萬；75平米以上45萬以上。LOFT在40-80萬。PART 2 寫字樓市場分析寫字樓整體市場概略寫字樓整體市場概略從

17、濟南建立網(wǎng)，網(wǎng)上備案透明數(shù)據(jù)顯示，濟南2021年初至12月底寫字樓總供應量1816套，面積23.57萬平米，銷售514套，6.24萬平米，成交量只占總供應量的26.5%，存量為17.33萬平米。從上表看出，濟南寫字樓供應嚴艱苦于需求。09年濟南寫字樓總銷售量偏低，闡明濟南瘋狂的樓市行情，并沒有給寫字樓市場帶來急劇增溫，相反寫字樓市場依然比較平和，供應明顯大于需求，去化速度慢。寫字樓市場區(qū)域分布寫字樓市場區(qū)域分布濟南的寫字樓市場主要集中在以上幾大板塊：東部奧體板塊黃金時代廣場，魯邦廣場，理想新城，中鐵匯展國際等，二環(huán)東路板塊開展大廈，東環(huán)國際廣場，嘉恒商務大廈經(jīng)十路板塊中潤廣場，潤陽大廈，名士杰

18、座等，山大路板塊賽博數(shù)碼廣場，數(shù)碼港，嘉馨商務大廈等，樂源大街板塊中信廣場，天業(yè)國際，銀座索菲特，中銀大廈等以及緯二路板塊萬達廣場，開元廣場，明湖天地，及保利大名湖等工程位置：歷下 濟南市經(jīng)十東路以北，體育西路以東 交通位置：濟南市經(jīng)十東路以北，體育西路以東，途徑工程的公交車次有：K、115、119、303、305、306 奧體西路站下車。最新動態(tài)：黃金時代廣場位于濟南市經(jīng)十東路以北，體育西路以東。一期共三棟寫字樓，C座22層的7月27日已開盤，交房時間2021年10月份交房。估計11月份B、D兩棟寫字樓22層開場開工。寫字樓整層面積約1100-1500平米。黃金時代廣場黃金時代廣場理想新城理

19、想新城.群英會群英會工程稱號：群英會工程位置：高新區(qū) 工業(yè)南路與世紀大道交匯處 開盤時間：2021年9月份開盤銷售入住時間：2021年5月份之前物業(yè)費：1.7元/平米綠化率：43%最新動態(tài)：目前在售房源主要為商住兩用的公寓，房源面積為70-120平米左右，可自在分割。均價4060元/平米，最高價4800元/平米 。工程稱號：魯邦廣場工程地址：歷下區(qū)經(jīng)十路北，體育西路以西開發(fā)商：濟南魯邦置業(yè)總建筑面積：90648M2工程簡介：1棟樓25層2021年投入市場。目前沒有正式投入市場，魯邦廣場魯邦廣場工程稱號：中鐵匯展國際工程類型：公寓,商鋪,寫字樓 高新區(qū) 國際會展中心西側 交通位置：工業(yè)南路與崇文

20、路交匯處，會展中心以西工程情況：中鐵匯展國際位于高新區(qū)國際會展中心西側。工程估計2021年3、4月份開盤銷售，目前5棟樓已封頂。估計2021年9月份交房。中鐵匯展國際工程占地面積45381平米，規(guī)劃總建筑面積192342平米，工程規(guī)劃為商業(yè)步行街、開盤時間：估計2021年3-4月份開盤銷售 中鐵匯展國際中鐵匯展國際嘉馨商務大廈嘉馨商務大廈工程稱號：嘉馨商務大廈地址：花園路154號開發(fā)商：濟南萬漢城房地產(chǎn)開發(fā)均價：起價9500元/m2，最高價9660元/m2租金：1.5-2元/m2/天物業(yè)費：3.5元/m2/天總建筑面積：2.07萬m2車位：地下一層二層共100多個車位戶型：80-110 m2層

21、高： 3米開盤時間：2021年8月簡介：一棟樓，總共14層，130套房子，2021年8月以8500元/m2的價錢，99折優(yōu)惠投入市場，截至2021年11月銷售率90%，目前只剩8層以上90平米左右戶型，售價9500起，最高9660元/m2魯商廣場魯商廣場工程稱號：魯商廣場地址：經(jīng)十路與玉函路交叉口開發(fā)商：魯商置業(yè)占地面積：89400平米總建筑面積：21萬平米，兩棟樓容積率：2.8車位：地下一層二層1300個戶型：150-2000m2層高：3.5米價錢：14000元/m2 開盤時間：2021年5月簡介：兩棟樓8層，6部電梯，依托 附近便利的交通、完善的商務配套，自2021年6月投入市場，價錢未變

22、，不斷堅持14000元/m2。截至如今寫字樓已銷售50%，由于剩余戶型較大去化較難。工程稱號：名士杰座地址：經(jīng)十路與漿水泉路交界口路南開發(fā)商：山東南豐房地產(chǎn)開展總建筑面積：20216容積率：2.8車位：40-50個戶型：40-1000m2均價：8124元/m2 開盤時間：2021年7月簡介：總建筑面積20216，共18層，12層為配套品牌商業(yè)，318層為商務辦公，其中商業(yè)面積2，辦公面積18601，已售11157m2，剩余7456平米。 名士杰座名士杰座工程稱號：潤陽大廈地址：歷下區(qū)經(jīng)十路175號開發(fā)商：山東潤陽置業(yè)總建筑面積：58430容積率：6.0車位：40-50個，13萬一個戶型：40-

23、1000m2均價：12000元/m2 ，全額9折，按揭9.2折開盤時間：2021年1月簡介：潤陽大廈主體分成東、西兩棟高層商業(yè)樓，西側塔式商務寫字樓92.45米，東側板式商用樓高29.8米。 潤陽大廈潤陽大廈恒展商務大廈恒展商務大廈工程稱號：恒展商務大廈地址：歷山路與花園路交叉口開發(fā)商：濟南房地產(chǎn)開發(fā)總公司占地面積：3300平米總建筑面積：1.3萬平米容積率：3.93車位：地下一層二層70個戶型：70-219m2層高：3米價錢：均價9500元/m2物業(yè)費：3元/m2/天租金：2元/m2/天開盤時間：2021年7月清盤時間：2021年12月簡介：地上11層，地下二層。2021年7月以7780元/

24、 m2的價錢投入市場，截至2021年6月70-80平米小戶型去化完，100-219平米戶型均價上漲到8800元/ m2，2021年9月剩余高層大戶型9套房源，均價9500元/平米。天業(yè)國際天業(yè)國際工程稱號：天業(yè)國際地址：泉城路268號開發(fā)商：天業(yè)恒基股份占地面積：2966平米總建筑面積：3.3萬平米容積率：9.82車位：地下一層二層93個戶型：45-60m2，一層1個280平米戶型，為提高去化速度特意全部隔成小戶型。層高：3.5米價錢：均價12000元/m2物業(yè)費：4元/m2/天租金：3元/m2/天開盤時間：2021年12月清盤時間：目前底部商鋪，寫字間被整體團購，目前對外售的為8-12層，陰

25、面戶型簡介：地上14層，地下二層，一層31戶。1至4層為商鋪。11月認籌期內(nèi)每平米優(yōu)惠200元，整體團購的價錢為1萬/平米。豐利大廈豐利大廈工程稱號：豐利大廈地址：泉城路318號開發(fā)商：山東福豐年總建筑面積：2萬平米容積率：2.0車位：地下100個戶型：45-60m2，一層1個280平米戶型，為提高去化速度特意全部隔成小戶型。層高：3.5米價錢：均價9600元/m2物業(yè)費：3元/m2/天租金：3.5元/m2/天開盤時間：2005年7月清盤時間：目前底部商鋪，寫字間被整體團購，目前對外售的為8-12層，陰面戶型簡介：一至五層為商場，六至十層為公寓式寫字間，中央空調(diào)供暖，商業(yè)配套完善。萬達廣場萬達

26、廣場工程稱號：萬達廣場工程地址：經(jīng)四路1號開發(fā)商：萬達集團總建筑面積：4棟17萬平米容積率：3.5車位：1：1戶型：70-300m2層高：3.9米價錢：均價12000元/m2租金：3元/m2/天開盤時間：目前處于認籌階段，這月開盤簡介：由于其知名度和品牌影響力，認籌很快，無任何優(yōu)惠。 明湖開元廣場明湖開元廣場工程稱號：明湖開元廣場地址：趵突泉北路1號開發(fā)商：新開元置業(yè)占地面積：2.8萬平米總建筑面積：9萬平米容積率：2.5車位：700個戶型：50-600m2層高：4.3米價錢：均價14000元/m2租金：3-4元/m2/天開盤時間：2021年9月簡介：目前銷售90%，剩余以大戶型為主，目前99

27、折優(yōu)惠。 明湖天地明湖天地工程稱號：明湖天地地址：經(jīng)一路開發(fā)商：明湖天建建立開展占地面積：4萬平米總建筑面積：10萬平米容積率：2.5車位：1：0.5戶型：150-220平米，主力戶型168m2層高：3.3米價錢：起價9000元/平米，均價11000元/m2租金：3-4元/m2/天開盤時間：2021年9月簡介：目前銷售90%，剩余10套。分析：2021年底濟南市場寫字樓存量約17.33萬平米； 東部奧體板塊存量最多，約11萬平米； 其次為二環(huán)東路板塊，存量約3.6萬平米； 再次經(jīng)十路及濼源大街板塊，存量約2.4萬平米； 緯二路板塊存量缺乏0.33萬平米，其他板塊已無存量。區(qū)域市場供應存量分析區(qū)

28、域市場供應存量分析區(qū)域市場價錢走勢比區(qū)域市場價錢走勢比分析：09年濟南寫字樓市場價錢走勢平穩(wěn)，在住宅市場異?；鸨那闆r下，寫字樓的市場顯得非常遜色，價錢沒有大的改動，整體市場需求量也唯有很大改動，目前市場價錢最高的寫字樓為經(jīng)十路的魯商廣場，而經(jīng)一路附近寫字樓價錢在8500到9000左右。中小戶型寫字樓的投資者，以私營業(yè)主、高級白領、高級公務員為主，換句話說，主要是個人投資者。例如早期的創(chuàng)展中心 、城市33東環(huán)國際，和目前市場在售的晶都國際商務公寓、大舜天成、自在城。 而對于戶型面積較大的純寫字樓產(chǎn)品，情況有所不同。2007年之前，寫字樓投資者以個人投資者為主；2007年以及今年的上半年，隨著國

29、家放開對金融保險行業(yè)投資房地產(chǎn)的限制，眾多金融企業(yè)，尤其是保險公司開場大量買進辦公物業(yè)，成為2007年寫字樓市場的消費主力，同時極大提高了市場消化量。例如，安邦保險購買晶都國際寫字樓整層，太平洋人壽購買中潤世紀廣場1棟小高層，興業(yè)銀行、齊魯證券合力購買了銀都國際的大部分貨量等等未來兩到三年內(nèi)，各大銀行、保險公司等金融機構將加快在二線城市的布點，對辦公物業(yè)的需求將繼續(xù)放量，他們和其它一些有實力的大型企業(yè)，將是濟南寫字樓市場的主要投資者。 投資類客戶需求特征投資類客戶需求特征 20212021濟南寫字樓市場主要供量預測濟南寫字樓市場主要供量預測位位 置置項項 目目 名名 稱稱產(chǎn)產(chǎn) 品品面積萬平米面

30、積萬平米奧體片區(qū)黃金時代廣場B、D寫字樓5.72中鐵匯展國際8棟寫字樓19魯邦廣場1棟25層寫字樓909年底存量11經(jīng)十路及濼源大街片區(qū)潤陽大廈2棟寫字樓5.84名士杰座1棟18層寫字樓0.7509年底存量2.4緯二路片區(qū)萬達廣場4棟寫字樓1709年底存量0.33二環(huán)東路09年底存量3.6其他片區(qū)0總 計74.64從2021濟南整個寫字樓市場來看，整個市場存量以東部高新區(qū)和二環(huán)東路為主，市場供應大于需求。市場需求分析得出：濟南寫字樓市場有呈兩極化開展的趨勢，即朝高端奢侈、絢麗華美方向開展如中潤世紀廣場和朝精致小戶型開展如新開盤的天業(yè)國際，主力戶型以45-60平米，整體去化較好。而大戶型整體價錢

31、高，出租和銷售都面臨困難，典型的例子如魯商廣場、明湖開元廣場等。市場去化速度看：交通位置的便利程度、地理區(qū)位的知名度和商業(yè)配套的完善程度是影響去化速度的重要要素。此外，由于二三線城市，小企業(yè)居多，他們經(jīng)濟實力相對比較薄弱，需求以區(qū)域環(huán)境、地理位置知名度和配套設備相對較差的小型為主。整體市場去化速度較慢。從價錢上看：濟南寫字樓市場除緯二路、山大路其他片區(qū)均價都在1萬元以上，其中以東部奧體片區(qū)、濼源大街及以魯商廣場為代表的經(jīng)十路均價最高，其他片區(qū)均價目前都在9500-10000之間，價錢比較穩(wěn)定，根本沒有動搖 。寫字樓市場供求分析寫字樓市場供求分析綜上所述，濟南寫字樓市場的主力需求集中在市區(qū)中心地

32、段和產(chǎn)業(yè)集中帶，除此以外，其它區(qū)域的綜上所述，濟南寫字樓市場的主力需求集中在市區(qū)中心地段和產(chǎn)業(yè)集中帶，除此以外，其它區(qū)域的寫字樓大多處于緩慢去化形狀，銷售價錢比住宅略高，寫字樓供應明顯大于需求。寫字樓大多處于緩慢去化形狀，銷售價錢比住宅略高，寫字樓供應明顯大于需求。PART 3 本工程定位思索從市場角度的定位思索從市場角度的定位思索基于以上對市場的分析，現(xiàn)總結特征如下：基于以上對市場的分析，現(xiàn)總結特征如下：1 1、在、在0909年住宅市場火爆銷售的大背景下，濟南房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的一片昌盛，住宅成為各年住宅市場火爆銷售的大背景下，濟南房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的一片昌盛，住宅成為各項物業(yè)中的銷售冠軍，從市場情

33、況可以看出，濟南房地產(chǎn)市場以住宅為主導，供需非項物業(yè)中的銷售冠軍，從市場情況可以看出，濟南房地產(chǎn)市場以住宅為主導，供需非?；顫姡w上供應小于需求，?；顫?，整體上供應小于需求， 20212021年濟南住宅市場照舊堅持旺盛的需求局面。年濟南住宅市場照舊堅持旺盛的需求局面。2 2、公寓市場表現(xiàn)相對搶眼，特別是在、公寓市場表現(xiàn)相對搶眼，特別是在0909年下半年住宅中小戶型稀缺、整體房價不斷上漲年下半年住宅中小戶型稀缺、整體房價不斷上漲的情況下，公寓成為年輕客群和投資者的青睞對象，市場需求旺盛，去化速度非?？?。的情況下，公寓成為年輕客群和投資者的青睞對象，市場需求旺盛，去化速度非?？?。估計估計20212021年公寓市場需求依然強勁，特別是地段相對好的公寓工程去化速度較快、價年公寓市場需求依然強勁，特別是地段相對好的公寓工程去化速度較快、價錢相對高。錢相對高。3 3、相比住宅、公寓來看，寫字樓的銷售堅持不溫不火，市場供應明顯大于需求，價錢提、相比住宅、公寓來看，寫字樓的銷售堅持不溫不火，市場供應明顯大于需求，價錢提升緩慢，即使地段較好的工程也難以實現(xiàn)快速銷售。升緩慢，即使地段較好的工程也難以實現(xiàn)快速銷售。4 4、綜合以上市