土地增值稅對房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

1、土地增值稅對房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析摘要：土地增值稅在被無視十多年之后，重新得到重視，并參與到國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策中來。這項(xiàng)稅收政策是否能如所預(yù)期的，到達(dá)增加財(cái)政收入，調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的呢，本文從 經(jīng)濟(jì) 學(xué)的角度，對其稅收效應(yīng)進(jìn)展 分析 。關(guān)鍵詞：土地增值稅 房地產(chǎn)市場 經(jīng)濟(jì)效應(yīng)一、土地增值稅的價(jià)格效應(yīng)1短期內(nèi)稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁，對調(diào)控房價(jià)有積極意義。 2長期內(nèi)稅負(fù)將會轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，房價(jià)繼續(xù)上漲。 而從住宅的供應(yīng)看，住宅要建立在土地上，中國人多地少，土地的稀缺性使其價(jià)格將不斷地上升，而土地價(jià)格的上升，必然地要攤?cè)虢⒌姆课葜小?目前 土地市場的格局來看，有三個(gè)土地必然漲價(jià)的原因：一是土

2、地的供應(yīng)者只有一個(gè)政府，即土地的供應(yīng)是寡頭壟斷，只我一家，別無他店。二是土地的買家是充分競爭的，即在售出時(shí)，采取對幾個(gè)、十幾個(gè)、幾十個(gè)，甚至百家土地購置者進(jìn)展拍賣，有時(shí)一拍，拍出一個(gè)天價(jià)來，其價(jià)格必然要攤?cè)敕课輧r(jià)格；三是地方政府有著從土地上獲得財(cái)政收入的強(qiáng)烈欲望。在不完善的分稅制體制下，地方政府和中央政府的事權(quán)并沒有得到妥善劃分，地方政府收入來源相對萎縮，卻要承擔(dān)不斷增加的公共事務(wù)，經(jīng)費(fèi)短缺成為大部分地方政府的普遍現(xiàn)象，特別是縣鄉(xiāng)財(cái)政已經(jīng)到了不得不解決的時(shí)候。地方政府在經(jīng)費(fèi)短缺與事務(wù)增多的矛盾中，將更多的收入希望寄托在土地出讓金上面。因此，土地出讓金不斷走高，地方政府也在有意無意中推動房價(jià)的上

3、漲，希望水漲船高中得到更多的土地出讓收益。從長期來看，由于我國住宅的需求彈性小于住宅的供應(yīng)彈性，勢必造成一是住宅的價(jià)格會由需求拉動上漲，二是建立住宅的任何本錢，都要進(jìn)入房屋的價(jià)格。進(jìn)入房價(jià)的有：一是建筑商的建立本錢和利潤，二是政府的各種稅費(fèi)，三是房地產(chǎn)商要承擔(dān)的本來應(yīng)當(dāng)由政府配套的道路、供排水、學(xué)校等公益性根底設(shè)施；四是高昂的土地價(jià)格。所有的國家本來想控制房屋需求和產(chǎn)出所增加對房地產(chǎn)的稅費(fèi)，如土地增值稅的稅負(fù)必然要轉(zhuǎn)嫁給購置者，從而加重住宅需求者的負(fù)擔(dān)。在 目前 情況下，還有不少，特別是中低收入群體買不起房子，住房保障制度也還很不到位，一旦引起房價(jià)上漲，勢必就會使相關(guān)弱勢群體居住狀況更趨惡化。

4、二、 土地增值稅的市場規(guī)模效應(yīng)1對房地產(chǎn)市場商品供應(yīng)的 影響 ：調(diào)節(jié)房地產(chǎn) 企業(yè) 合理收益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)安康 開展 。近年來房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資額之所以連年高速增長，其中主要一個(gè)原因是房地產(chǎn)行業(yè)存在高額、超常利潤，土地的增值令房地產(chǎn)工程的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。但與此同時(shí)，與房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤形成鮮明比照的是房地產(chǎn)稅收并未呈現(xiàn)高漲勢頭，如2004年房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營稅金及附加僅占房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入的3.1，國家未能從蓬勃開展的房地產(chǎn)行業(yè)中獲得應(yīng)有的利益。漲價(jià)歸公應(yīng)是政府管理房地產(chǎn)市場的政策目的之一，也表達(dá)政策制定者參與土地增值收益分配并從中獲取利益的思想意志。首先，按照 社會 公平原那么，土地的 自

5、然 漲價(jià)或地租的自然增值完全是不勞而獲的利益，因此地主無權(quán)單獨(dú)占有這一好處，否那么，有悖于社會正義，有失社會公平。其次，按照奉獻(xiàn)原那么，地價(jià)的增加是因人口增加、 經(jīng)濟(jì) 開展、社會進(jìn)步等社會經(jīng)濟(jì)因素所致，是社會之全體施與的奉獻(xiàn)，因此而帶來的地租增加必然歸于社會全體。第三，按照公共利益原那么。將土地漲價(jià)部分予以歸公，可以增加國家財(cái)政收入，并用之興辦各種公益事業(yè)，進(jìn)步社會全體公民的福利程度和生活水準(zhǔn)。課征土地增值稅的目的就在于使土地自然漲價(jià)全部歸公，做到地盡其利，地利共享，標(biāo)準(zhǔn)土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)安康開展。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮，以及城市化步伐加快，

6、土地增值驚人。于是，不少開發(fā)商都在圈地囤地。盡管國家規(guī)定拿到地后兩年內(nèi)不開發(fā)，國家有權(quán)收回，但由于一些開發(fā)商和地方政府的親密關(guān)系，這一規(guī)定執(zhí)行情況并不完美。而一旦強(qiáng)迫征收土地增值稅，不但影響開發(fā)商的收益預(yù)期，而且會對開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生壓力，這將逼迫他們加大開發(fā)力度，增加房源，一定程度上改善供求關(guān)系。因此，可以預(yù)測，在加強(qiáng)土地增值稅征管之后，房地產(chǎn)商既要考慮行業(yè)競爭對價(jià)格形成的市場限制，又要考慮增值幅度過高引起的稅收負(fù)擔(dān)，將更加理性地確定行業(yè)和企業(yè)利潤，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場商品供應(yīng)的宏觀控制起到積極作用。2對房地產(chǎn)市場商品需求的影響：抑止炒買炒賣房地產(chǎn)的投機(jī)行為，使個(gè)人消費(fèi)趨于理性。土地增值稅在抑制

7、投機(jī)、減少和防止出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫方面具有不可或缺的作用。房地產(chǎn)市場是一個(gè)極易孳生投機(jī)現(xiàn)象的領(lǐng)域，雖然投機(jī)行為可以看作是繁榮房地產(chǎn)市場的光滑劑，但從現(xiàn)有實(shí)際情況看，不僅僅為購房置業(yè)而是帶有投資動機(jī)的消費(fèi)者逐漸增加，這其中不乏有一些人只是為投機(jī)而來。這種現(xiàn)象在北京、上海房地產(chǎn)市場表現(xiàn)得較為明顯，尤其是購置高檔商品房者大部分是港臺人士以及江浙人士，他們購房的目的大都不是用于居住而是投機(jī)，一手進(jìn)、一手出，待價(jià)而沽。這部分購房者與房產(chǎn)商、代理商的互動，便會向市場發(fā)出錯(cuò)位信號，可能惡化不合理的商品房供應(yīng)構(gòu)造，導(dǎo)致房價(jià)全面上升，給國民經(jīng)濟(jì)開展帶來負(fù)面效應(yīng)。而土地增值稅的納稅人不僅有從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，同

8、時(shí)也包括所有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得超常利潤的個(gè)人，但對公民個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有普通住宅及個(gè)人因工作調(diào)動或者改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用5年以上的住房的進(jìn)展免稅。土地增值稅稅制的設(shè)計(jì)明確顯示出其抑制投機(jī)的功能，與之前強(qiáng)調(diào)施行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅相比，可以更有效地控制價(jià)格漲幅，降低轉(zhuǎn)讓者的利潤空間，削弱轉(zhuǎn)讓者的投機(jī)需求。三、土地增值稅的市場構(gòu)造效應(yīng)土地增值稅將促使房地產(chǎn)企業(yè)投資構(gòu)造趨于合理。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場構(gòu)造不盡合理，并且已成為影響 中國 房地產(chǎn)市場持續(xù)安康開展的重要因素。比方中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、秘書長顧云昌認(rèn)為：要使中國房地產(chǎn)市場持續(xù)安康開展，必須調(diào)整包括房地產(chǎn)產(chǎn)品、市場、產(chǎn)業(yè)和布局構(gòu)造。其中對于房地產(chǎn)市

9、場產(chǎn)品構(gòu)造而言，比較一致的看法就是“應(yīng)該大量開展經(jīng)濟(jì)適用型的普通住宅和一定比例的商業(yè)設(shè)施，對于別墅、高檔公寓、寫字樓應(yīng)當(dāng)嚴(yán)加限制。而當(dāng)前受利益機(jī)制的驅(qū)動，商品房供應(yīng)構(gòu)造的突出矛盾是:高檔商品房供應(yīng)量偏大,而中低檔商品房供應(yīng)缺乏。土地增值稅中的稅收優(yōu)惠條件的設(shè)定將有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理調(diào)整投資開發(fā)構(gòu)造。按照土地增值稅條例的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除工程金額20%，免征土地增值稅。這將抑制高檔商品房的盲目開發(fā)，引導(dǎo)房地產(chǎn)商開發(fā)普通住宅、微利商品房或經(jīng)濟(jì)適用房，合理調(diào)整商品房的供應(yīng)構(gòu)造,滿足不同收入程度，特別是中低收入程度消費(fèi)者的需要，對房地產(chǎn)市場的整體價(jià)格產(chǎn)生有利影響。房地產(chǎn)業(yè)也只有選擇這一消費(fèi)主體作為自己的效勞方向,才能得以持續(xù)安康開展。土地增值稅正式開征后，將調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過高收益，抑制房地產(chǎn)的投機(jī)、牟取暴利行為，平衡房價(jià)，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)方向，保護(hù)從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)商的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場的安康開展，此為正效應(yīng)。當(dāng)然，土地增值稅開征后會引起房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上升，會使一些行業(yè)本錢費(fèi)用大幅增加，特別是假設(shè)征管各項(xiàng)配套措施不到位的話，開發(fā)商在20左右的范圍內(nèi)做大本錢的可能性比較大，假設(shè)開發(fā)商能在提價(jià)的同時(shí)將本錢做上去，會進(jìn)一步削弱土地增值稅應(yīng)有的效應(yīng)，此為負(fù)效應(yīng)。所以在開征土地增值稅的同時(shí)，國家應(yīng)繼續(xù)采取