北京通州梨園鎮(zhèn)項目建議書

1、北京通州梨園鎮(zhèn)項 目 建 議 書北京通州梨園鎮(zhèn)項 目 建 議 書通州梨園鎮(zhèn)項目關(guān)鍵詞1、項目名稱：北京通州梨園鎮(zhèn)2、項目位置：北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)項目四至：東至規(guī)劃路，南至現(xiàn)狀住宅小區(qū)，西至11站街，北至京津公路3、轉(zhuǎn)讓方式：掛牌4、交易對象：北京市土地儲備中心通州分中心5、一級開發(fā)商：新城基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司6、開發(fā)屬性：二級開發(fā)7、規(guī)劃用地面積：總占地面積為69200，其中：規(guī)劃建設(shè)用地61200,代征道路用地80008、總建筑面積：175950，其中：（1）地上建筑面積：153000；地下建筑面積：22950（滿足人防、部分車庫、物業(yè)管理用房、設(shè)備用房和其他公共服務(wù)設(shè)施用房的要求,按15%估

2、算）居住建筑面積：12240, 其中：普通商品房建筑面積104040; 雙限房建筑面積：18360（滿足政府規(guī)定）；非配套公建建筑面積：30600,配套公建面積3000， 9、項目容積率：2.5控高：控制高度：80米；綠化率：30%建筑密度：30%10、預(yù)計掛牌價格：38250萬元（土地出讓金和土地補償）12、土地樓面價：2500元/ 13、項目直接成本：96009萬元（含土地成本、建安成本及不可預(yù)見等直接成本，詳見正文投資估算表）其中：14、可售地上面積單方成本：6275元/（直接總成本/地上可售面積）15、周邊調(diào)查市場均價：（1）普通住宅（毛坯房）7800元/（2）商業(yè)整體15000元/1

3、6、同類可比產(chǎn)品最低價格：（1）普通住宅（毛坯）6584元/；（當(dāng)代名筑）（2商業(yè)整體12000元/同類可比產(chǎn)品最高價格（1）普通住宅（毛坯房）： 8478元/；（新通國際花園）（2）商業(yè)整體15000元/17、項目預(yù)計銷售均價：整體均價8843元/，其中：（1）普通住宅7100元/（3）商業(yè)整體1500元/18、預(yù)計總銷售收入153195萬元其中：（1）住宅銷售收入87345萬元（2）商業(yè)銷售收入45900萬元(3)車庫收入19950萬元19、預(yù)計項目利潤40333.90萬元20、投資利潤率：31.51%； 21、投資回收期：24個月22、付款方式： 建議結(jié)論：收購該項目公司100%股權(quán)理由

4、：1、該項目緊臨通州梨園，屬通州區(qū)的居住區(qū)，具有明顯的地理、交通、商務(wù)優(yōu)勢；2、通州區(qū)成熟地區(qū)，短、平、快項目，市場前景較好；3、門檻相對較低，操作簡單，交易方式安全；目 錄第一部分 項目情況簡介一、項目概況二、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)三、項目功能分布四、項目進展情況第二部分 項目市場分析和項目定位一、 北京市房地產(chǎn)市場分析二、 區(qū)域市場分析三、 市場調(diào)研數(shù)據(jù)四、 市場調(diào)研分析五、 項目定位第三部分 項目經(jīng)濟分析一、成本分析二、投資估算表三、收益分析第四部分 轉(zhuǎn)讓價款支付方式第五部分 項目開發(fā)條件及文件第一部分 項目情況簡介一、項目概況1.項目名稱：北京通州久居雅園項目2.項目位置：通州區(qū)梨園鎮(zhèn)四至范

5、圍：東至DBC加州小鎮(zhèn)，南至規(guī)劃路，西至現(xiàn)狀住宅小區(qū)，北至京津公路。地處通州梨園區(qū)域中心，地理位置十分優(yōu)越。該地區(qū)屬于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)的黃金地段。本案北項目在北京市相對位置本案北項目在通州區(qū)的相對區(qū)位地塊位置項目的鳥瞰圖3. 項目實景項目的南邊界項目的東邊界項目的北邊界項目的西邊界4.項目周邊交通輕軌 項目南側(cè)市政路 5.項目周邊實景新城國際花園二、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃用地面積：總占地面積為69200，其中：規(guī)劃建設(shè)用地61200,代征道路用地80002、總建筑面積：175950，其中：（1）地上建筑面積：153000；地下建筑面積：22950（滿足人防、部分車庫、物業(yè)管理用房、設(shè)備用房和其他

6、公共服務(wù)設(shè)施用房的要求,按15%估算）居住建筑面積：12240, 其中：普通商品房建筑面積104040; 雙限房建筑面積：18360（滿足政府規(guī)定）；非配套公建建筑面積：30600,配套公建面積3000，3、項目容積率：2.5控高：控制高度：80米；綠化率：30%建筑密度：30%三、項目功能分布功能分區(qū)為住宅、商業(yè)以及配套公建和地下車庫。四、項目進展情況目前已取得的主要相關(guān)文件詳見第五部分項目開發(fā)條件及文件。第二部分 項目市場分析和項目定位一、 北京房地產(chǎn)市場調(diào)研1、北京房地產(chǎn)行業(yè)長期看好北京房地產(chǎn)行業(yè)長期看好根據(jù)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)北京各個地區(qū)的房地產(chǎn)行情差異很大，北京房地產(chǎn)市場應(yīng)該劃分區(qū)從區(qū)域來

7、分析根據(jù)各地的差異，我們將北京房地產(chǎn)市場分為老城區(qū)（東城、西城、宣武、崇文）朝陽海淀區(qū)、其他城區(qū)（通州、昌平、豐臺、石景山）。 小結(jié)朝陽海淀區(qū)二手房價格從08年2月開始回落5月份小幅反彈。 .其他地區(qū)的二手房價格從08年3月開始小幅回目前趨于穩(wěn)定。老城區(qū)房價一直較為堅挺，至今仍維持上漲的格局。 成交量有所回落但幅度不大在10到202、房地產(chǎn)供求關(guān)系供應(yīng)角度3、分析房價的模型總供應(yīng)可售期房面積未簽約現(xiàn)房面根據(jù)調(diào)研，一般開發(fā)商開工到預(yù)售的工期約為12個月。 下個月總供應(yīng)本月總供應(yīng)本月銷售面積12個月前的新開工面積 庫存消化時間（單位：月）總供應(yīng)/本月銷售面積庫存消化時間自07存消化時間自07年年底

8、以來大幅攀升 4、房價有一定負(fù)相關(guān)關(guān)系 因此，悲觀情觀情景 2007年年底以來，由于銷量大幅下滑，庫存消化時間開始攀升并創(chuàng)出新高。 隨著庫存消化時間的上升，北京房價開始滯漲，局部出現(xiàn)下跌。 .根據(jù)調(diào)研結(jié)果，奧運對施工的影響約為3個月（7月、8月、9月），08年下半年樓盤供減少，北京房價有望維持高位。 如果成交量仍然持續(xù)低迷，庫存消化時間將在09年上半年繼續(xù)攀升，北京房價下跌將無法避免法避免。樂觀情景:北京房地產(chǎn)成交量能夠樂觀情景:北京房地產(chǎn)成交量能夠在08年下半年逐步上升5、從需求角度分析房價的模型.通過調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)北京五環(huán)以外的需求以自住為主（90以上），20為北京人，80為外地來京工作者

9、，想在北京定居80以上的買房人群需要貸款。.自住人群的購買力主要由收入決定.如果按照家庭收入的50作為每月還款額，那么根據(jù)目前的平均收入就可以算出房價的那么根據(jù)目前的平均收入就可以算出房價的合理價格。推導(dǎo)過程(一） （二） （三） （四） （六）（五）/90 （一）1.11.1 (二）2 （三）/24 (五）06年平均工資 08年年收入家庭年收入月供月供對應(yīng)月供對應(yīng)的總房 90平米房價40117 48541.57 97083 4045 771429 8571 對結(jié)果的修正.根據(jù)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)北京各部委和事業(yè)單位存在大量自建住房的現(xiàn)象，這類需求對價格不敏感，也不受宏觀調(diào)控的影響北京公務(wù)員真實收入

10、與工資單存在較大的差異，我們初步假設(shè)公務(wù)員的真實收入是工資單收入的兩倍工資單收入的兩倍。修正的結(jié)果公務(wù)員總數(shù) 北京總就業(yè)人口 公務(wù)員平均工資 提升北京平均工資284096 4530617 52800 3310.87加上北京公務(wù)員其他收入后的模型 08年年收入 家庭年收入 月供 月供對應(yīng)的總房款 90平米房價51852 .44 103705 4321 818571 9095結(jié)論.以北京當(dāng)前的收入水平，自住型為主的房價合理值應(yīng)該為9095元/平方米。 .根據(jù)調(diào)研，當(dāng)前五環(huán)外商品房價格約為10000元11000元，結(jié)合之前供應(yīng)模型對北京房價看跌的判斷，我們認(rèn)為未來北京房價2009上半年仍存在10的下

11、跌空間，但2009年下半年將止跌回穩(wěn)。二、北京市房地產(chǎn)市場分1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析2008年北京市經(jīng)濟增速回落，1-3季度GDP同比漲幅為9.1%數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）受國際金融危機的影響，外需大幅減弱，加上國家宏觀調(diào)控政策等因素的影響下，2008年以來北京經(jīng)濟出現(xiàn)回落走勢；2000-2007年北京市地區(qū)生產(chǎn)總值同比漲幅均超過10%，但2008年下半年來，北京市經(jīng)濟出現(xiàn)回落現(xiàn)象；2008年1-3季度，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7586.3億元，按可比價格計算，比上年同期增長9.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值73.9億元，增長0.9%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1927億元，增

12、長4.1%，其中工業(yè)實現(xiàn)增加值1630億元，增長4.9%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值5585.3億元，增長11.1%。人均可支配收入持續(xù)增加，但消費者支出同比減少數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）隨著北京經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，人均可支配收入不斷增加；2008年1-9月,北京市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為18577元，同比增長12.2%，扣除物價因素影響，實際增長5.8%；而城鎮(zhèn)居民人均消費性支出為12101元，同比增長5.7%，扣除物價因素影響，實際下降0.3%。 居民人均支配收入同比上漲，而人均消費性支同比卻下降，可見2008年城鎮(zhèn)居民消費的熱情有所下降，對未來經(jīng)濟持續(xù)增長的信心不足；

13、國家下半年以來不斷出臺的擴大內(nèi)需，促進經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)步增長的政策，有望使消費者逐步恢復(fù)信心。2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資總體仍呈下降趨勢，帶動固定資產(chǎn)投資回落數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年1-11月北京固定資產(chǎn)投資額達(dá)到3051億元，較去年同期下降5.10%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資為1510.8億元，占固定資產(chǎn)投資總額的49.52%；2008年以來房地產(chǎn)投資總體呈下降趨勢，較上年同期下降7.1%。正是由于房地產(chǎn)投資的回落，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的減少，使得北京市全社會固定資產(chǎn)投資較去年同期回落。企業(yè)籌集資金的壓力加大，定金及預(yù)付款占比下降，自籌資金上升數(shù)

14、據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008 年1-11月北京房地產(chǎn)資金來源國內(nèi)貸款占比為28.32%，較去年同期基本持平，稍上漲0.18個百分點，但自籌資金占比達(dá)到25.41%，較去年同期上升了6.61個百分點；其他資金中，定金及預(yù)付款占比28.98%,較去年同期的35.81%下降了6.82個百分點。由于2008年北京房地產(chǎn)整體市場處于銷售低迷期，回款壓力大，致使定金及預(yù)付款比例下滑，企業(yè)只能加大自籌資金的力度，進一步增加了企業(yè)籌集資金的壓力。保障性住房用地推出力度加大，使得2008年土地購置面積大幅上漲數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年土地

15、市場由于受到整體房地產(chǎn)市場不景氣的影響，北京土地交易日益蕭條，但由于政策性住房用地2008年推出的力度加大，使得2008年土地購置和開發(fā)面積都有較大幅度的上漲；其中2008年1-11月土地購置面積達(dá)到577.1萬平方米，較去年同期上漲41.1%，遠(yuǎn)超過2007年整年的391.6萬平方米；而2008年1-11月的土地開發(fā)面積基本與2007年整年數(shù)值相當(dāng)，為246.6萬平方米，較去年同期上漲7.2個百分點。商品房供應(yīng)指標(biāo)同比持續(xù)下滑，2008年新開工面積、竣工面積同比均持續(xù)下降2008年1-11月北京商品房新開工面積2053.5萬平方米，同比下降4.0%；實現(xiàn)竣工面積1572.8萬平方米，同比下降

16、13.6%。新開工面積自2004年以來，僅2006年同比出現(xiàn)反彈，其他各年份同比均出現(xiàn)下滑，2007年同比降幅達(dá)到最大為19.6%，2008年持續(xù)2007年的下降趨勢，1-11月同比降幅為4.0%，降幅有所回落；而商品房竣工面積2005年成為分水嶺，1999-2005年竣工面積保持高速增長，而2006-2008年逐步回落，2008年1-11月降幅達(dá)到13.6%。商品房銷供比逐步回落，供過于求矛盾日益顯現(xiàn)2008年受房地產(chǎn)市場整體低迷的影響，北京商品房銷售面積同比大幅回落，降幅大于商品房竣工面積降幅；2008年1-11月銷供比自2000年以來首次低于0.7，市場供過于求的矛盾日益顯現(xiàn)；按照這趨勢

17、預(yù)測，2009年商品房銷售壓力將進一步增加，供過于求現(xiàn)象將更加嚴(yán)峻。3、商品住宅市場行情保障性住房集中供應(yīng)，大幅增加2008住宅市場供應(yīng)量2008年1-11月住宅供應(yīng)套數(shù)和面積分別達(dá)到131250套、1393.12萬平方米，較去年同期相比分別上漲了28.40%和15.01%；從各月上市面積對比圖來看，2008年住宅供應(yīng)主要集中在9月，究其原因是2008年北京加大保障性住房供應(yīng)，其中，9月兩限房集中供應(yīng)16312套和141.25萬平方米，占當(dāng)月的比重分別達(dá)到59.08%和53.21%；其他各月表現(xiàn)均穩(wěn)。2008年住宅市場觀望氣氛彌漫，樓市持續(xù)低迷，成交量同比下降幅度將近50%2008年1-11月

18、住宅成交套數(shù)和成交面積分別為74366套、779.09萬平方米，較去年同期相比分別下降34.71%和45.80%；自2007年11月以來，提高第二套住房首付比例以及提高房貸稅率正式實施，使得2008年一開始就進入了樓市觀望期，住宅成交量同比持續(xù)下降；年中由于受到華東地區(qū)房地產(chǎn)市場價格大幅下跌以及國際金融危機等因素的影響，北京樓市觀望氣氛亦加濃厚，成交量持續(xù)下滑，價格也出現(xiàn)松動；9月份以來國家為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，出臺一系列擴大內(nèi)需，增加保障性住房供應(yīng)等政策，使得9月份以來住宅成交量由于保障性住房集中供應(yīng)成交而有所上漲；由于10份諸多刺激樓市成交的利好政策的執(zhí)行，11月份北京部分剛性需求得到釋放，

19、成交量環(huán)比大幅上漲，但同比仍在下降。2008年住宅日均成交套數(shù)同比下降過百2007年以來，住宅日成交套數(shù)持續(xù)下滑，并且下降幅度增加；住宅日均成交套數(shù)從2006年的429套下降到2007年的334套，降幅為95套，而進入2008年降幅進一步加大；2008年1-11月住宅成交套數(shù)為74366套，日成交套數(shù)為223套，較2007年下降了111套；可見2008年住宅市場觀望氣氛濃厚，市場需求沒有得到釋放，成交量持續(xù)低迷。保障性住房開發(fā)力度加大，新增供應(yīng)較去年上漲近4倍2007上市套數(shù)占比上市面積占比銷售套數(shù)占比銷售面積占比供銷比商品住宅112380100%1329.63 100%121909100%1

20、531.98 100%0.87 保障性住房82387.33%87.90 6.61%57654.73%63.05 4.12%1.39 經(jīng)濟適用房82387.33%87.90 6.61%57654.73%63.05 4.12%1.39 兩限房00.00%0.00 0.00%00.00%0.00 0.00%0.002008:1-11上市套數(shù)占比上市面積占比銷售套數(shù)占比銷售面積占比供銷比商品住宅131250100%1393.12 100%74366100%779.09 100%1.79 保障性住房4102931.26%333.93 23.97%2163129.09%173.73 22.30%1.92

21、經(jīng)濟適用房1380410.52%102.65 7.37%1196416.09%91.55 11.75%1.12 兩限房2722520.74%231.29 16.60%966713.00%82.18 10.55%2.81 注：（單位：套、萬平方米）2007年以來，北京政府逐步加大保障性住房的開發(fā)建設(shè)，2007年整年保障性住房供應(yīng)套數(shù)和面積達(dá)到8238套和87.90萬平方米，分別占住宅供應(yīng)的7.33%和6.61%；2008年保障性住房開發(fā)力度進一步加大，尤其是下半年以來，商品住宅市場持續(xù)低迷；國務(wù)院為了保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，在擴大內(nèi)需的同時進一步加大和加快保障性住房的建設(shè)；2008年1-11月

22、保障性住房供應(yīng)套數(shù)和面積分別為41029套、333.93萬平方米，占別分別為31.26%和23.97%，市場供應(yīng)較2007年整年提高了將近4倍；隨著11月國務(wù)院計劃2009-2011年總投資9000億元加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，平均每年計劃投入3000多億；2009-2011年，將增加200多萬套的廉租住房、400多萬套的經(jīng)濟適用住房，屆時北京保障性住房供應(yīng)將進一步增加。 2008年北京上半年房價維持高位運行，下半年價格出現(xiàn)松動，保障性住房集中供應(yīng)成交拉底住房成交價格從北京房價近三年的走勢來看，北京上半年房價較2007年同期實現(xiàn)較大幅度的上漲，并且持續(xù)上漲趨勢，這種現(xiàn)象一直保持到4月份，進入5月

23、份房價同比持續(xù)上漲，但漲幅有所放緩；進入8月在經(jīng)濟適用房集中供應(yīng)成交的拉動下，房價同比出現(xiàn)下滑；9月份經(jīng)濟適用房和限價房成交面積達(dá)到51.06萬平方米，保障性住房占住宅成交比重從8月的22.82%上漲到9月60.57%，住宅成交價格被拉底到2008年最低，僅為7853元/平方米，回歸到2006年同期水平；10、11月由于保障性住房成交比例依然保持在50%左右，住宅成交價格低位運行。北京中房住宅指數(shù)2008年以來表現(xiàn)平穩(wěn)，與住宅成交價格基本吻合 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)北京住宅指數(shù)從2007年1月的1578點，持續(xù)上漲到2008年3月的2300點，漲幅度達(dá)到45.78%；而住宅實際成交價格從2007年

24、1月的8726元/平方米上漲到2008年3月的13506元/平方米，漲幅度為54.78%；中房北京住宅指數(shù)與住宅實際成交價格走勢基本保持一致；2008年下半年由于住宅市場整體低迷，價格出現(xiàn)松動，住宅指數(shù)出現(xiàn)下滑，但幅度較小。人均可支配收入持續(xù)增加，但房價收入比仍然過高2008年1-11月北京市人均可支配收入同比持續(xù)增加，達(dá)到18577元，同比上漲12.20%，漲幅度較2007年的10.07%上漲了2.13個百分點；然而北京2008年1-11月住宅價格為11578元/平方米較2007年同期的10970元/平方米，上漲了5.54個百分點；依次測算2008房價收入比仍然為16，仍高于合理水平。根據(jù)現(xiàn)

25、有的金融政策和國家房地產(chǎn)的新出臺的政策的滯后性判斷，2009年上半年北京市房地產(chǎn)的價格指數(shù)仍有可能徘徊在低位，有可能在2009年的三、四月份見底，并在2009年的下半年進行恢復(fù)性上漲。這對于資金充裕的房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個進行土地儲備的最佳時期。二、通州區(qū)域市場分析1-3季度通州區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成49.39億元，比上年同期增長7.1%。房屋施工面積為368.9萬平方米，同比增長2%。房屋竣工面積62.25萬平方米，同比下降17%。商品房銷售40.87萬平方米，同比下降31.9%。 1、土地購置費、拆遷補償費等其他費用占投資總額比重明顯增加，建筑工程投資比重下降 從投資構(gòu)成看，上半年因為有幾家房

26、地產(chǎn)開發(fā)公司購置了土地，從而使今年投資結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，土地購置費、拆遷補償費等其他費用達(dá)到25.81億元,是同期的1.71倍,占投資總額的比重為55.6%,成為拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要因素。由于今年奧運會期間，部分房地產(chǎn)企業(yè)暫停施工兩個月，企業(yè)錯過了黃金施工期，使得房地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程投資明顯下降。建筑工程投資額為21.5億元,比同期下降29.8%,占投資總額的比重為43.6%，設(shè)備及安裝工程完成2.1億元，比去年同期增長369.1%。 2、商品房開復(fù)工面積略有上升，本年新開工面積增幅較大 1-3季度，通州區(qū)商品房開復(fù)工面積368.92萬平方米,比上年同期增長7萬平方米，同比上升2%。

27、其中住宅施工面積245.49萬平方米，同比上升0.6%；別墅、高檔公寓類施工面積為19.76萬平方米,同比下降54.9%；辦公樓施工面積27.38萬平方米，同比增長291.1%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積45.03萬平方米，同比下降17.3%。通州區(qū)商品房新開工面積71.88萬平方米，同比增長63.1%。 3、商品房銷售降速有所放緩，房價高位運行 受市場供應(yīng)量減少、房價居高不下、市場觀望氣氛濃重等因素的影響，今年以來通州區(qū)商品房銷售一直處于下降狀態(tài)，1-9月通州區(qū)商品房銷售面積40.87萬平方米,比去年同期下降31.9%,商品房銷售額為36.39億元，同比下降27.8%。商品房平均售價為8903元/

28、平方米,比同期8395元/平方米,上漲了508元/平方米。 商品房銷售面積 平方米408736600118-31.9其中：現(xiàn)房平方米154186217046-29期房平方米254550383072-33.6商品房銷售額 萬元363904503822-27.8其中：現(xiàn)房 萬元103510182535-43.3期房 萬元260394321287-194、商品房空置總量保持一定規(guī)模，商業(yè)用房空置所占比重近五成截止到9月末，通州區(qū)商品房空置面積為75.19萬平方米，較同期增長9.1%。其中，普通商品住宅空置17.64萬平米,較同期上升了2.2個百分點,占空置總量的23.46%；商業(yè)營業(yè)用房空置35.4

29、2萬平方米,同比下降11.8%,占空置總量的47.1%.5價格由于近兩年道路交通、市政設(shè)施的快速改善，通州整體價格已由2003年的2600元/平方米升至2006年的5417元/平方米，增長了42%。平均年均增長15%。2007年通州區(qū)整體價格達(dá)到7518元/平方米,2008年1-12月整體價格是8229元/平方米。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局二、區(qū)域市場分析1.通州區(qū)的整體規(guī)劃和定位按照北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究，北京將完善“兩軸”、發(fā)展“兩帶”、建設(shè)“多中心”，形成“兩軸兩帶多中心”的城市空間新格局。北京城市總體規(guī)劃布局的改變，對北京房地產(chǎn)業(yè)格局將產(chǎn)生革命性的影響。通州處在最前沿的地區(qū)，有一定的區(qū)位

30、優(yōu)勢，是北京參與環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重要區(qū)域。北京也考慮到這一經(jīng)濟發(fā)展迅猛的區(qū)域和新的增長區(qū)域，要規(guī)避奧運后經(jīng)濟步入低谷這一現(xiàn)象。 通州區(qū)總體發(fā)展思路和空間布局決定了通州在未來的兩三年內(nèi)將是北京市城市發(fā)展的新的起點。在未來的兩三年內(nèi)，通州中心城將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，向東南方向拓展，以一河（北運河）、兩線（長安街延長線、八通線）、一路（六環(huán)路）為構(gòu)架，以北運河城市段為軸線，以新的行政文化服務(wù)功能區(qū)為中心，以運河、溫榆河標(biāo)志景觀帶和都市經(jīng)濟為依托，是一個舊城得到改造提升，新城迅速崛起，具有高品位和鮮明特色，以水、綠和現(xiàn)代化城市景觀為主要特征的現(xiàn)代化、國際化濱水城市。通州中心城將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上向東南方向拓展，由現(xiàn)

31、有40平方公里擴大到80平方公里，能容納60萬人口，以一河（北運河）、兩線（長安街延長線、八通線）、一路（六環(huán)路）為架構(gòu)，以運河城市段為軸線，以新的城市廣場為中心，以運河、溫榆河標(biāo)志性景觀帶和都市經(jīng)濟為依托，是一個舊城得到改造提升，新城迅速崛起，具有高品位和鮮明特色，以水、綠和現(xiàn)代城市景觀為主要特征的現(xiàn)代化、國際化的濱水城市。 本項目就屬于通州新城的一部分，因此，地理位置十分優(yōu)越，屬于通州區(qū)的黃金地段，也是通州區(qū)新的居住和商業(yè)發(fā)展區(qū)域。通州房地產(chǎn)分布圖綜上所述，通州區(qū)市場供求關(guān)系良好，產(chǎn)品需求旺盛，政策的傾斜也使整個區(qū)域的建設(shè)投資不斷加大且持續(xù)看好，通州區(qū)域市場已經(jīng)成為京城投資開發(fā)的重點區(qū)域之

32、一。三、市場調(diào)研數(shù)據(jù)1.通州區(qū)普通住宅市場調(diào)研數(shù)據(jù)項目名稱板塊區(qū)域成交面積(平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(元)成交均價(元/平方米)dbc加州小鎮(zhèn)南通州板塊通州區(qū)18333 201 142658976 7781 阿爾法社區(qū)新華大街板塊通州區(qū)4085 46 33772868 8267 北美佳苑北通州板塊通州區(qū)244 1 2115961 8667 本岸南通州板塊通州區(qū)29411 261 225786200 7677 翠福園北通州板塊通州區(qū)857 10 6594323 7695 翠屏北里南通州板塊通州區(qū)1912 11 11889651 6218 當(dāng)代名筑家園南通州板塊通州區(qū)937 5 616703

33、9 6584 花澗溪南通州板塊通州區(qū)14064 142 86878810 6177 金地格林小鎮(zhèn)6南通州板塊通州區(qū)42063 307 362120600 8609 金隅七零九零南通州板塊通州區(qū)31215 353 224716736 7199 京藝天朗嘉園南通州板塊通州區(qū)9264 106 66598824 7189 龍湖花盛香醍南通州板塊通州區(qū)36292 210 408194200 11248 旗艦凱旋南通州板塊通州區(qū)1599 15 11849721 7411 融科香雪蘭溪南通州板塊通州區(qū)2642 34 21154962 8006 瑞都國際南通州板塊通州區(qū)2687 19 20624746 767

34、6 時尚街區(qū)南通州板塊通州區(qū)1510 19 12308486 8151 世紀(jì)星城新華大街板塊通州區(qū)8329 91 69603540 8356 世爵源墅南通州板塊通州區(qū)1621 9 13996285 8636 天賜良園北通州板塊通州區(qū)305 2 2072980 6802 武夷花園新華大街板塊通州區(qū)26779 327 196001200 7319 新城陽光南通州板塊通州區(qū)1859 21 12334390 6635 新通國際花園南通州板塊通州區(qū)37896 464 321270720 8478 繡江南南通州板塊通州區(qū)919 5 5756152 6265 雅麗世居新華大街板塊通州區(qū)227 1 14747

35、20 6500 御苑別墅北通州板塊通州區(qū)301 2 3553570 11800 運河明珠家園新華大街板塊通州區(qū)9188 86 79287180 8630 珠江奧古斯塔城邦東通州板塊通州區(qū)42073 434 362649568 8620 珠江國際城北通州板塊通州區(qū)717 5 5361979 7474 327328 3187 2716794387 8299.910362參考項目調(diào)研數(shù)據(jù)分析經(jīng)過以上的市場調(diào)查，梨園地區(qū)的普通住宅大致的價格在8439元/平方米，而就本項目所在區(qū)域內(nèi)的調(diào)查結(jié)果樣本如下：項目名稱板塊區(qū)域成交面積(平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(元)成交均價(元/平方米)dbc加州小鎮(zhèn)南通

36、州板塊通州區(qū)18333 201 142658976 7781 翠屏北里南通州板塊通州區(qū)1912 11 11889651 6218 當(dāng)代名筑家園南通州板塊通州區(qū)937 5 6167039 6584 花澗溪南通州板塊通州區(qū)14064 142 86878810 6177 金地格林小鎮(zhèn)6南通州板塊通州區(qū)42063 307 362120600 8609 金隅七零九零南通州板塊通州區(qū)31215 353 224716736 7199 京藝天朗嘉園南通州板塊通州區(qū)9264 106 66598824 7189 龍湖花盛香醍南通州板塊通州區(qū)36292 210 408194200 11248 旗艦凱旋南通州板塊通州

37、區(qū)1599 15 11849721 7411 融科香雪蘭溪南通州板塊通州區(qū)2642 34 21154962 8006 瑞都國際南通州板塊通州區(qū)2687 19 20624746 7676 時尚街區(qū)南通州板塊通州區(qū)1510 19 12308486 8151 世爵源墅南通州板塊通州區(qū)1621 9 13996285 8636 新城陽光南通州板塊通州區(qū)1859 21 12334390 6635 新通國際花園南通州板塊通州區(qū)37896 464 321270720 8478 繡江南南通州板塊通州區(qū)919 5 5756152 6265 204812 1921 1728520298 8439.536123周邊5

38、00米距離內(nèi)項目項目名稱板塊區(qū)域成交面積(平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(元)成交均價(元/平方米)dbc加州小鎮(zhèn)南通州板塊通州區(qū)18333 201 142658976 7781 當(dāng)代名筑家園南通州板塊通州區(qū)937 5 6167039 6584 金隅七零九零南通州板塊通州區(qū)31215 353 224716736 7199 瑞都國際南通州板塊通州區(qū)2687 19 20624746 7676 新通國際花園南通州板塊通州區(qū)37896 464 321270720 8478 91067 1042 715438217 7856.17335供量近兩年，梨園地區(qū)附近住宅的供應(yīng)量不多，目前基本沒有新盤，且體量都

39、比較小。沒有形成規(guī)模。價格由于地段優(yōu)越，因此該地區(qū)普通住宅的平均價格高于通州區(qū)整體的平均價格，因此，該地區(qū)的項目的價格優(yōu)勢相當(dāng)明顯。目前梨園地區(qū)的普通住宅項目平均售價在8439元/平方米。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局3.商業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)分析周邊商業(yè)項目表項目物業(yè)類別均價地上一層地上二層地下一層租金元/元/元/元/元/天摩卡空間底商商業(yè)1400016000120003.1逸秀名園底商商業(yè)14000150001300060003.3新華經(jīng)典麗園商業(yè)商業(yè)120001400011000只租3.3通典名居底商商業(yè)10000130001000080002.8新華聯(lián)錦園底商商業(yè)12000130001100098003

40、瑞都景園商業(yè)150001700014000只租2.8供量本區(qū)域自2005年瑞都景園的住宅商業(yè)成為現(xiàn)房以后一直沒有新增商業(yè)供應(yīng)，商業(yè)面積嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足本區(qū)域內(nèi)的需求。價格本區(qū)域商業(yè)一般只租不售，租金水平2.8-3元/平方米天本區(qū)域商業(yè)售價在10000元/平方米-17000元/平方米之間四、市場調(diào)研分析根據(jù)上面調(diào)研的數(shù)據(jù)結(jié)果，經(jīng)分析可以得出本項目周邊的各種物業(yè)類型的價格如下：物業(yè)類型最低售價(元/m)最高售價(元/m)平均售價(元/m)普通住宅（板樓）658484787856商業(yè)100001700012000五、項目定位1.項目的SWOT分析1）優(yōu)勢l 區(qū)域交通極為便利；l 區(qū)域餐飲、娛樂

41、、文化等配套設(shè)施較為齊全；l 區(qū)域地段具有極高的升值潛力；2)劣勢：l 對項目的資金要求非常的高3）威脅l 新的房地產(chǎn)政策對項目的影響，給本項目的進行帶來諸多的不確定性。4）機會l 區(qū)域的客戶對住宅的需求非常的大，象本項目這樣有規(guī)模的項目已經(jīng)非常的稀少。2.項目的定位1）基本定位項目定位為以精品住宅為主，以及特色沿街商業(yè)為一體的住宅項目。2）項目的客群定位公寓l CBD的年輕白領(lǐng)階層商業(yè)l 本市或外地知名的商業(yè)機構(gòu)l 投資型買家l 中小型經(jīng)營者3.項目的價格定位根據(jù)市場分析并結(jié)合項目實際情況，本項目未來開發(fā)銷售時的價格如下：l 住宅均價7500元/平方米l 地上商業(yè)均價15000元/平方米（地

42、下商業(yè)均價6000元/平方米）第三部分 土地估價一、估價原則地價是由效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用影響所 形成，由于這些因素又經(jīng)常處于變動之中，因此我們在估價時遵循以下原則：（1）替代原則 根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格是經(jīng)?；ハ嘤绊懪c比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其他有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。（2）需求與供

43、給原則在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。（3）變動原則一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必須分析該土地的效用、希缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素、及個別因素。由于這些因素都在變

44、動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。(4)協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因為土地能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價時，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。(5)多種方法相結(jié)合的原則隨著我國土地估價業(yè)的發(fā)展，目前比較實用的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進行地價評估時，就要根據(jù)待

45、估宗地的實際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進行評估，以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格。二、估價方法與估價過程：根據(jù)評估對象的特點及開發(fā)項目本身的實際情況，我們決定選取基準(zhǔn)地價修正法，市場比較法和假設(shè)開發(fā)法進行綜合評估。這是出于如下考慮：一是，估價對象位于北京市基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)域內(nèi)，運用基準(zhǔn)地價修正法切實可行；二是，該地塊為住宅、商業(yè)用地，北京市具備相應(yīng)的出讓用地比較案例，選用市場比較法比較合適；三是，估價對象作為住宅、商業(yè)項目，具備可靠的開發(fā)價值及成本資料，選用假設(shè)開發(fā)法也比較合適。（1）采取假設(shè)開發(fā)法、市場比較法和基準(zhǔn)地價法分別求取和確定待估宗地毛地單價及毛地價總價；（2）采用假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價法分別求取和確定熟地單價及熟地總價（3）采用成本法求取土地補償費。（一）求取住宅用途毛地價分別通過假設(shè)開發(fā)法、市場比較法和基準(zhǔn)地價法求取毛地價，再進行技術(shù)處理，最終得出該項目的毛地價。第一、假設(shè)開發(fā)法求取住宅用途毛地價1、項目總開發(fā)價值的確定本項目開發(fā)周期為2年，土地取得費在開發(fā)周期開始時投入，即一次性投入。本項目建安費用在項目開發(fā)周期0.5年后均勻投入，利息按單利計算。評估對象用途為住宅。該項目在建成后即銷售完畢。根據(jù)市場調(diào)查，其周邊地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的售價如下表，序號項