買(mǎi)房前要了解的房產(chǎn)知識(shí)和購(gòu)房流程

1、買(mǎi)房前要了解的房產(chǎn)知識(shí)一、房屋產(chǎn)權(quán)的一般分類1. 私產(chǎn)房：是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國(guó)公民、港澳臺(tái)同胞、海外僑胞、在華外國(guó)僑民、外國(guó)人 投資建造或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，以及中國(guó)公民投資的私營(yíng)企業(yè)（ 私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)、私營(yíng)合作企業(yè)、私營(yíng)有限責(zé)任公司 ） 投資建造或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。住宅的產(chǎn)權(quán)，包括擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收 益權(quán)歸以上主體所有。2. 公 房：使用權(quán)房， 也稱公有住房， 國(guó)有住宅。 它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、 事業(yè)單位投資興建、 銷售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán) （ 擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán) ）歸國(guó)家所 有。目前居民租用的公有住房， 按房改政策分為兩大類： 一類是可售公有住房，一類是不可

2、 售公有住房。以微利價(jià)出售給符3.經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為解決中低收人家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房， 合條件的家庭，它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅；經(jīng)濟(jì)適用房只有本地人才可以購(gòu)買(mǎi)， 5 年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房只能賣(mài)給固定人群 （ 即有資格 購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的人 ） ，而且原則上只能按原價(jià)出售，購(gòu)得的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍是經(jīng)濟(jì)適用房。5年后的經(jīng)濟(jì)適用房出售時(shí)對(duì)人群、 價(jià)格都沒(méi)什么限制， 但是得補(bǔ)交一次成本價(jià)， 購(gòu)得的產(chǎn)權(quán) 是商口房。 5 年是以房產(chǎn)證到手時(shí)間或者契稅完稅證明所注時(shí)間為準(zhǔn)， 哪個(gè)在前就算哪個(gè)的。 2006 年 12 月以后買(mǎi)的的經(jīng)濟(jì)適用房，已經(jīng)不能賣(mài)了，如果賣(mài)要先賣(mài)給國(guó)家。還有就是要買(mǎi) 經(jīng)濟(jì)適用房一些證明

3、。4. 集體所有房：是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。 即集體所有制單位投資建造、 購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。 包括 鄉(xiāng)產(chǎn)、軍產(chǎn)、校產(chǎn)等；二、房產(chǎn)交易相關(guān)名詞1. 房屋所有權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人的法定憑證，權(quán)利人依法憑證行使房屋的所有權(quán)。2. 房屋共有權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給兩個(gè)或者兩個(gè)以上的權(quán)利人的法定憑證。 共有的房屋， 由權(quán) 利人推舉持證人收?qǐng)?zhí) 房屋所有權(quán)證。 其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書(shū)一份。房屋共有權(quán) 證書(shū)與房屋所有權(quán)證書(shū)具有同等法律效力。3. 房屋他項(xiàng)權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人或者典權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人的法定憑證。 房屋他項(xiàng)權(quán) 證書(shū)由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。他項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使他

4、項(xiàng)權(quán)利，受?chē)?guó)家法律保護(hù)。4. 國(guó)有土地使用權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋占用范圍的國(guó)有土地享有使用權(quán)的憑證。 土地的使用權(quán)性質(zhì)一般分 為出讓步或劃撥兩種。5. 土地使用權(quán)的出讓指國(guó)家以協(xié)議、 招標(biāo)、 拍賣(mài)的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 第十二條規(guī)定， “土地使用權(quán)出讓最 高年限按下列用途確定：1) 居住用地： 70年；2) 工業(yè)用地： 50 年；3) 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地： 50 年；4) 綜合或者其他用地： 50年。5) 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地： 40 年；6. 土地使用權(quán)劃撥是指政府無(wú)償將

5、土地?fù)馨l(fā)給使用者使用， 一般沒(méi)有使用期限的限制。 以無(wú)償劃撥取得的 土地使用權(quán)， 其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門(mén)同意， 補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、 出租和抵 押。7. 房產(chǎn)評(píng)估是指專業(yè)估價(jià)人員， 以房地產(chǎn)為對(duì)象， 根據(jù)委托人不同的估價(jià)目的， 按照一定的估價(jià)程 序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上， 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格客觀合理地估計(jì)、 推測(cè)和判斷， 此價(jià)格通常與實(shí)際買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)不同。房產(chǎn)評(píng)估的目的一般有二個(gè)，一是為買(mǎi)房貸款提供貸款成數(shù)的依據(jù) （ 房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào) 告） ，二是為房屋買(mǎi)賣(mài)繳納的稅費(fèi)提供依據(jù) （房地產(chǎn)交易評(píng)估報(bào)告 ）。8. 房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶即房屋所有權(quán)的變更， 是指原房屋所有權(quán)人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、 繼

6、承、 贈(zèng)與等方式將房屋所有權(quán) （ 包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán) ） 轉(zhuǎn)移為他人所有的過(guò)程。9. 契 稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)， 就當(dāng)事人所訂契約按房屋成交價(jià) （ 或評(píng)估價(jià) ）的一定比 例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門(mén)稅種。10. 個(gè)人住房按揭貸款個(gè)人住房按揭貸款即買(mǎi)方在向賣(mài)方 （或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ） 購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，自己先交首期房款， 其余部分由銀行貸款墊付，并用所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)權(quán)益作為抵押，以后再按月償還貸款本息（ 月供 ） 的一種貸款方式。11. 貸款額度又稱貸款限額， 貸款人一般會(huì)用不同的指標(biāo)， 對(duì)借款人的貸款金額做出限制性規(guī)定。 如： 最高金額、最高貸款成數(shù)、

7、最高償還金額等指標(biāo)。12. 貸款期限是指借款人應(yīng)還清全部貸款本息的期限。貸款期限由貸款人和借款人根據(jù)實(shí)際情況商 定，但一般有最長(zhǎng)貸款期限的規(guī)定。如個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)為30 年。貸款人可能根據(jù)住房的使用年限 （壽命 ） ，借款人的年齡等，對(duì)貸款期限作出限制。13. 個(gè)人住房按揭貸款的分類個(gè)人住房貸款按資金來(lái)源分類，可分為商業(yè)性貸款、住房公積金貸款和組合貸款1）商業(yè)性貸款是貸款人以營(yíng)利為目的的貸款；2）住房公積金貸款是用住房公積金發(fā)放的貸款，帶互助性質(zhì)，利率比商業(yè)性貸款要低；3）組合貸款是借款人所需資金先申請(qǐng)往房公積金貸款，不足部分申請(qǐng)商業(yè)性貸款， 即貸款總額由住房公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組

8、成。細(xì)數(shù)買(mǎi)房付款流程私產(chǎn) 一次性付款流程（一）過(guò)戶前的準(zhǔn)備工作：1. 提前還貸： 如交易所涉及的房屋存在貸款未還清， 須辦理提前還貸手續(xù)， 由客戶自行 辦理；2. 各交易中心銷控崗統(tǒng)一與評(píng)估公司聯(lián)系，出具評(píng)估報(bào)告；1）銷控崗收到資料當(dāng)天與評(píng)估公司聯(lián)系，評(píng)估公司24 小時(shí)出具評(píng)估報(bào)告；2）如在下午 4 點(diǎn)以后簽收資料，則第二天早上與評(píng)估公司聯(lián)系，評(píng)估公司 24小時(shí)出具 評(píng)估報(bào)告；3）權(quán)證如在周六、周日簽收資料，則周一早上與評(píng)估評(píng)估公司聯(lián)系，評(píng)估公司 24 小時(shí) 出具評(píng)估報(bào)告。3. 評(píng)估報(bào)告出具后，通知權(quán)證崗領(lǐng)取過(guò)戶資料，預(yù)約客戶辦理過(guò)戶手續(xù)；4. 評(píng)估報(bào)告須由公司統(tǒng)一出具， 連鎖店不得自行辦理。

9、 外派必須辦理外派手續(xù)； 如未經(jīng) 審批自行出具評(píng)估報(bào)告， 不論是否使用公司出具的評(píng)估報(bào)告， 公司仍將從成單人個(gè)人收入和 成單店店長(zhǎng)店收入中扣除相應(yīng)評(píng)估費(fèi)。（二）辦理產(chǎn)權(quán)證及土地證過(guò)戶手續(xù) 說(shuō)明：部分房地局實(shí)行“產(chǎn)權(quán)證”與“土地證”兩證合一同時(shí)過(guò)戶的程序；1. 辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶手續(xù) （ 產(chǎn)權(quán)證進(jìn)件 ） ；領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證 （ 產(chǎn)權(quán)證出件 ） ；1）辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶手續(xù)， 需買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)到房產(chǎn)局辦理， 如賣(mài)方產(chǎn)權(quán)人已婚， 其夫妻雙 方需共同到場(chǎng)；2）權(quán)證崗協(xié)買(mǎi)賣(mài)雙方將過(guò)戶資料交由房產(chǎn)局過(guò)戶窗口工作人員審核， 審核無(wú)誤后收取相 關(guān)資料；3）買(mǎi)賣(mài)雙方按房產(chǎn)局規(guī)定的繳稅時(shí)間繳納相關(guān)稅費(fèi)（ 各區(qū)繳納稅費(fèi)的時(shí)間略

10、有不同 ） ；過(guò)戶具體費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)為評(píng)估價(jià)和成交價(jià)取高值；4）權(quán)證崗憑客戶稅費(fèi)繳納票據(jù)，領(lǐng)取交易收件單，收件單由權(quán)證崗負(fù)責(zé)保管；5）房產(chǎn)證進(jìn)件后， 遵照各區(qū)房產(chǎn)局規(guī)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)， 由過(guò)戶人員預(yù)約買(mǎi)方攜帶身份證原 件、交易收件單到房產(chǎn)局領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；2. 辦理土地證過(guò)戶 （ 土地證進(jìn)件 ） ；領(lǐng)取土地證 （ 土地證出件 ）1）權(quán)證崗在協(xié)同買(mǎi)方領(lǐng)取房產(chǎn)證的當(dāng)日，可協(xié)助買(mǎi)方到土地局辦理土地過(guò)戶手續(xù)；2) 由土地局過(guò)戶窗口工作人員審核過(guò)戶資料無(wú)誤后， 由客戶繳納相關(guān)費(fèi)用后， 權(quán)證崗憑 相關(guān)票據(jù)收件單領(lǐng)取土地證收件單，貸款的客戶，收件單必須由權(quán)證人員負(fù)責(zé)保管；3) 土地證過(guò)戶的資料如下：a) 土地

11、證原件b) 過(guò)戶后的新房產(chǎn)證復(fù)印件c) 契稅及土地收益金發(fā)票復(fù)印件d) XX市存量房合同原件 1份e) 土地登記申請(qǐng)表一份f) 買(mǎi)方身份證復(fù)印份一份g) 土地證過(guò)戶的資料4) 土地證過(guò)戶的費(fèi)用： 33 元(三) 結(jié)件手續(xù)土地證收件單出件后，連鎖店可通知買(mǎi)賣(mài)雙方辦理物業(yè)交割及結(jié)件手續(xù)。三、私產(chǎn)。商業(yè)貸款過(guò)戶流程(一) 基本流程1 、首期款齊、資料齊后，由銷控崗為客戶辦理房屋評(píng)估；2、 評(píng)估出件后，由各交易中心銷控崗協(xié)同買(mǎi)方及配偶(行需賣(mài)方同時(shí)到場(chǎng) )到銀行進(jìn)行 貸款面簽手續(xù)，三個(gè)工作日后，可得知面簽審核結(jié)果；3、銀行面簽通過(guò)后，由權(quán)證崗預(yù)約買(mǎi)、賣(mài)雙方 (配偶)，到房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權(quán)證及土地證 過(guò)戶手

12、續(xù)；說(shuō)明：部分房地局實(shí)行“產(chǎn)權(quán)證”與“土地證”兩證合一同時(shí)過(guò)戶的程序；4、辦理完產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證收件單，收件單收必須由權(quán)證人員保管；5、根據(jù)各區(qū)房產(chǎn)局規(guī)定的過(guò)戶時(shí)間， 由權(quán)證崗協(xié)同買(mǎi)方到房地局領(lǐng)取 房屋所有權(quán)證 產(chǎn)權(quán)證必須由權(quán)證人員保管；6、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證當(dāng)天，權(quán)證崗即可協(xié)同買(mǎi)方進(jìn)行土地證過(guò)戶，領(lǐng)取土地證收件單；收件 單必須由權(quán)證人員保管；7、根據(jù)各區(qū)土地避規(guī)定的過(guò)戶時(shí)間，由權(quán)證崗協(xié)同買(mǎi)方到土地局領(lǐng)取國(guó)有土地使用 權(quán)證書(shū)，土地證收必須由權(quán)證人員保管；8、抵押資料齊備、抵押評(píng)估報(bào)告出件后，由權(quán)證崗協(xié)同買(mǎi)方及配偶到房地局辦理抵押 登記手續(xù)；9、根據(jù)各區(qū)規(guī)定的時(shí)間，抵押出件后，他項(xiàng)權(quán)證返銀行，兩

13、證返店后，由連鎖店向買(mǎi) 方客戶交付兩證。其它流程備注： 除需過(guò)戶前需要辦理貸款面簽、 兩證出件后需要辦理抵押登記手續(xù)外， 與一次性過(guò)戶基本相同。（二）商業(yè)貸款資格1. 18-60 周歲的具有完全民事行為能力人；2. 城鎮(zhèn)居民常住戶口或合法有效的居留身份證明；3. 男性不超過(guò) 60歲，女性不超過(guò) 55 歲；4. 交齊首期購(gòu)房款；5. 有穩(wěn)定合法收入，有還款付息能力；6. 借款人月收入必須超過(guò)月供的 2 倍以上；7. 借款人同意以所購(gòu)房屋及其權(quán)益作為抵押物；8. 所購(gòu)二手房的產(chǎn)權(quán)明晰，符合武漢市政府規(guī)定的可進(jìn)入市場(chǎng)流通的條件；9. 借款人、共同還款人和擔(dān)保人不得在其他銀行有貸款逾期記錄。（三）商業(yè)

14、貸款受理的房產(chǎn)類型1. 房屋結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)以上，廳室結(jié)構(gòu)；2. 房 齡：不超過(guò) 20 年；3. 抵押房產(chǎn)面積必須大于 50 平方米；或在房產(chǎn)局備案的精裝小戶精裝小戶也可；4. 已購(gòu)公有住房、并符合上市條件或履合了合法批準(zhǔn)程序；5. 未被政府列入拆遷公告或城市改造規(guī)劃范圍。（四）貸款成數(shù)和期限貸款總額以成交價(jià)和評(píng)估價(jià)的低值作為標(biāo)準(zhǔn)值，貸款成數(shù)不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)值的70%；貸款金額在 5 萬(wàn)以下不能辦理貸款；（五）還款方式1. 貸款期不到一年的，采用一次還本付息方式；2. 貸款期一年以上的，可采用“等額本息”和“等額本金”兩種方式。（ 六） “等額本息還款”與“等額本金還款”方式的比較比較兩種還款方式：從總還款金額這一結(jié)果指標(biāo)上來(lái)看：相同的貸款額度和貸款年限， “等額本金”比“等額本息”更節(jié)省利息。從客戶還款壓力及使用資金的這一過(guò)程指標(biāo)