綜合自測練習(xí)題

1、綜合自測練習(xí)題一、單項選擇題1 .房屋發(fā)生擴(kuò)建、翻建、改建及相應(yīng)的宅基地使用范圍的增、減時所進(jìn)行 的登記屬于A .原始登記 B .變更登記C .轉(zhuǎn)移登記 D .其他登記2 .根據(jù)我國現(xiàn)行有關(guān)法律的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利設(shè)定的法定生效要件是A .簽定書面合同 B .經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)C .辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記 D .辦理公證3 .異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，需使用異產(chǎn)毗連房屋的共用部位時，應(yīng) 具備的條件是A .房屋管理部門批準(zhǔn) B .物業(yè)管理公司批準(zhǔn)C .各所有人一致同意 D .支付相應(yīng)費(fèi)用4 .所有人對房屋的實際控制權(quán)是什么的體現(xiàn)A .占有權(quán)B .使用權(quán) C .收益權(quán)D .處分

2、權(quán)5 .各國關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記及其效力的規(guī)定， 主要有三種模式：法國模式、 托倫斯模式和A .美國模式B .英國模式C .德國模式 D .加拿大模式6 .縣級以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記稱為A .總登記 B .轉(zhuǎn)移登記C .變更登記 D .其他登記7 .房屋所有權(quán)因買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并以及 改建、擴(kuò)建、拆除等原因轉(zhuǎn)移變更時，應(yīng)自轉(zhuǎn)移變更之日起多長時間內(nèi).辦理轉(zhuǎn) 移變更登記A . 3個月 B . 1個月C. 6個月 D . 2個月8 .城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定，轉(zhuǎn)移登記必須在轉(zhuǎn)移事實發(fā)生之日 起A . 30天內(nèi)進(jìn)行 B

3、. 60天內(nèi)進(jìn)行C .半年內(nèi)進(jìn)行 D . 3個月內(nèi)進(jìn)行9 . 土地使用權(quán)的原始取得的方式主要是行政劃撥和A .有償出讓 B .無償轉(zhuǎn)讓C .有償轉(zhuǎn)讓 D .無償出讓10 .在對建筑物區(qū)分所有權(quán)的界定上，三元論說又稱“最廣義區(qū)分所有權(quán)說”， 為誰所倡導(dǎo)A .德國學(xué)者 B .日本學(xué)者C .美國學(xué)者 D .澳大利亞學(xué)者11 .房地產(chǎn)權(quán)屬登記及其效力的托倫斯模式是由誰最先設(shè)計提出的A .德國學(xué)者 B .法國學(xué)者C .日本學(xué)者 D .澳大利亞學(xué)者12 .以下兩者之間的關(guān)系不屬于房屋共有關(guān)系的是A ,全民和集體單位之間 B .國家機(jī)關(guān)之間C .公民之間 D .公民和社會組織之間13 .在對建筑物區(qū)分所有權(quán)

4、的界定上，二元論說認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是 指由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán)與共有部分持分權(quán)所構(gòu)成，最早是由哪國學(xué)者所提出A .法國 B .德國 C .日本 D .中國14 . 土地使用權(quán)的客體范圍包括A .地面 B .地下資源C .埋藏物 D .隱藏物15 .機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得租用或變相租用私有房屋， 如因特殊需要必須租用，須A .經(jīng)省級以上人民政府批準(zhǔn)B .經(jīng)市級以上人民政府批準(zhǔn)C .經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)D .經(jīng)鄉(xiāng)級以上人民政府批準(zhǔn)16 .租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán) 利義務(wù)，并報房屋所在地房管機(jī)關(guān)A .登記 B .備案 C .批準(zhǔn)D .

5、公告17 .在房屋租賃合同有效期間，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前多長時間 通知承租人。承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)A . 1個月 B . 2個月C . 6個月 D . 3個月18. 土地使用權(quán)變更不包括A .主體變更 B .客體變更C .內(nèi)容變更 D .其他事項變更二、多項選擇題1,依據(jù)房屋所有權(quán)的主體不同，房屋可分為如下幾種A ,公房所有權(quán) B ,私房所有權(quán)C .外產(chǎn)房所有權(quán) D .中外合資房所有權(quán)E .其他性質(zhì)的房屋所有權(quán)2 .發(fā)生下列哪些情況時應(yīng)當(dāng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記A ,房地產(chǎn)買賣 B ,房屋租賃C .房地產(chǎn)抵押 D .房地產(chǎn)贈與E . 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓3 .國家對土地使用權(quán)主體變更實行

6、必要的限制，表現(xiàn)在以下哪幾方面A .限制國有企業(yè)與機(jī)關(guān)、事業(yè)單位之間流轉(zhuǎn)B .限制公民與法人、非法人組織之間流轉(zhuǎn)C .限制中國人與外國人之間，以及外國人相互之間流轉(zhuǎn)D .限制企業(yè)單位之間流轉(zhuǎn)E .限制法人組織之間流轉(zhuǎn)4 .建筑物區(qū)分所有權(quán)是由三種權(quán)利構(gòu)成的。即A .專有所有權(quán) B ,共用部分持分權(quán)C .成員權(quán) D .相鄰權(quán)E .占有權(quán)5 .在房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類中，其他登記包括下列哪些A .限制登記 B .遺失登汜C .更正登記 D .更名登記E .新建登記6 .在下列哪些情況，可以適用私房的法定繼承A .遺囑無效部分所涉及的房產(chǎn)B .遺囑繼承人喪失繼承權(quán)的C .被繼承人生前沒有對其遺留房屋立

7、下遺囑的D .遺囑繼承人放棄繼承房屋的E .遺囑未處分的房產(chǎn)7 . 土地使用權(quán)傳來取得的方式包括通過下列哪些方式A .轉(zhuǎn)讓 B .繼承C .抵押權(quán)的實現(xiàn) D .民事執(zhí)行E .變更國有土地使用權(quán)8 . 土地使用權(quán)主體變更的事由包括下列哪些情況A .繼承 B .共有權(quán)分割C .投資 D .法人成立E .法人合并9 .以合法有效的遺囑處分遺產(chǎn)的方式，其法律效力高于法定繼承，但作為一種法律行為，遺囑必須具備以下條件A .主體合格 B .客體合法C .內(nèi)容合法 D .形式合法E .意思表小真實10 .下列哪種土地使用權(quán)取得方式屬于原始取得A .轉(zhuǎn)讓方式 B .抵押權(quán)的實現(xiàn)C .有償出讓 D .行政劃撥E

8、 .民事執(zhí)行11 .房產(chǎn)權(quán)屬登記可以分為A .登記 B .變更登記C .人口普查登記 D .轉(zhuǎn)移登記E .其他登記12 .國有房產(chǎn)的來源主要是A .舊政府房產(chǎn)B .個人捐獻(xiàn)私房C .國家基建投資興建的房產(chǎn)D .私房社會主義改造的E .沒收官僚資本家所有的房產(chǎn)13 .在租賃城市私有房屋期間，承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租 賃合同A .承租人累計6個月不交租金的B .承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)讓的C .承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租的D .斌租人擅自將房屋轉(zhuǎn)借的E .承租人利用承租的房屋進(jìn)行非法活動，損害公共利益的14 .在處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)當(dāng)注意下列原則A .是否有利于生產(chǎn)發(fā)展B .是否有利于方便人民

9、生活C .是否有利于團(tuán)結(jié)互助D .是否公平合理E .是否有利于國家安定三、名詞解釋1.房地產(chǎn)所有權(quán)23 .建筑物區(qū)分所有權(quán) 45 .房地產(chǎn)相鄰權(quán)67.房地產(chǎn)權(quán)屬登記89 .城市居民私房1011 .房屋按份共有12四、簡答題.房屋共有.住房部分產(chǎn)權(quán).異產(chǎn)毗連房屋.房地產(chǎn)權(quán)屬登記的公信力.城市公房.房屋遺贈1 .房屋共有的特征是什么？2 .簡述房屋共同共有。3 .房屋按份共有的特征是什么？4 .什么是土地使用權(quán)？其內(nèi)容是什么？5,簡述土地使用權(quán)的特征。6 .簡述房地產(chǎn)相鄰權(quán)的法律特征。7 .列舉四種房地產(chǎn)相鄰關(guān)系。8 .簡述國家對土地使用權(quán)主體變更的限制。9 .簡述處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)當(dāng)注意的原則

10、10 .我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能。11 .簡述城市居民私房管理的內(nèi)容。12 .簡述城市公房管理的內(nèi)容。五、論述題1 .試論建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。2 .試述異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞時所需修繕費(fèi)用的負(fù)擔(dān)原則。3 .試論我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力。4 .試述私房法定繼承的適用情況和繼承順序。六、案例分析1. 1995年，李某和楊某共同出資興建了一幢房屋，后來這幢房屋一直由李 某一人居住，但產(chǎn)權(quán)歸李某和楊某二人共同所有。1995年10月李某打算去加拿大定居，臨行前他瞞著楊某將該房屋以 46萬元人民幣賣給了王某。楊某后來知 道了此事，遂告訴王某此房屋是他和李某的共有房屋， 李某一人無權(quán)出賣此房屋， 要求

11、王某將房屋退還出來。而王某則認(rèn)為他和李某簽訂了房屋買賣合同， 他們之 間存在合法的房屋買賣關(guān)系。雙方發(fā)生糾紛，訴至法院。請問：(1)李某和楊某與本案房產(chǎn)是何種產(chǎn)權(quán)關(guān)系 ？(2)對李某售房的行為應(yīng)如何認(rèn)定？(3)本案購房者王某是否必須返還該房屋？(4)李某的行為可能產(chǎn)生哪些其他法律后果？2. 1990年3月，某縣商業(yè)局未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自購買了李某坐落于某市市中心 的十間私房，雙方簽訂了買賣協(xié)議。商業(yè)局持該買賣協(xié)議去辦理過戶登記手續(xù)時， 房管局指出該行為違反了有關(guān)規(guī)定，不予過戶。隨后商業(yè)局在未過戶的情況下， 在購得的房屋中開設(shè)門市部進(jìn)行經(jīng)營，后因經(jīng)營不善又將該房屋轉(zhuǎn)讓。請問：商業(yè)局與李某的買賣關(guān)系有效

12、嗎？為什么？3 .馮某共兄弟4人，馮某是老大。馮某在12歲時，過繼給叔叔馮大年為子。 馮大年的妻子早亡，沒有子女，當(dāng)時辦過過繼酒席，立下契據(jù)：馮大年的生養(yǎng)死 葬全由馮某負(fù)責(zé)，他死后所遺留的 3間房屋由馮某繼承。馮某過繼給馮大年后， 對馮大年進(jìn)行了贍養(yǎng)照顧，馮某也經(jīng)?；丶译S生父母一起生活。當(dāng)馮某工作后， 從經(jīng)濟(jì)上支援家庭，并負(fù)擔(dān)兄弟3人的讀書和生活費(fèi)用，直至他們獨(dú)立生活為止。 1986年馮大年病故，馮某對其進(jìn)行了安葬，繼承了馮大年遺留的3間房屋。1988 年馮某的生父母先后去世，遺留下了 4間房屋。馮某兄弟四人對父母安葬之后， 為房屋繼承問題發(fā)生了糾紛。馮某要求繼承生父母的一份房屋，但馮某的兄弟

13、認(rèn) 為：馮某已過繼出去，并已繼承了馮大年的3間房屋，因此不應(yīng)再繼承生父母的 房屋。雙方爭執(zhí)不下，于是馮某于1990年起訴至法院。法院經(jīng)過審理作出判決： 馮某繼承馮大年所遺留的3間房屋，馮某生父母所遺留的4間房屋由馮某兄弟四 人各繼承一問。請問：(1) 馮某有權(quán)繼承馮大年的房屋嗎？并說明理由。(2) 馮某有權(quán)繼承其生父母的房屋嗎？并說明理由。4 . 丁一、丁二兄弟倆父母早亡，留有遺產(chǎn)房屋一幢四間。該房屋租賃給王 三居住，雙方簽訂有房屋租賃合同，并向市房產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)， 領(lǐng)取 了房屋租賃證。因租期后滿，王三向留在當(dāng)?shù)氐亩∫惶岢鲑徺I該幢房屋，丁一認(rèn)為，丁二在外地工作，不需要當(dāng)?shù)胤课?，自己?/p>

14、長子有權(quán)作主，經(jīng)協(xié)商，丁 一與王三簽訂了房屋買賣合同。數(shù)日后，丁二一家調(diào)回當(dāng)?shù)毓ぷ?，提出要在租賃 給王三的丁家私房居住，請王三在近期搬出此屋，王三辯稱，該幢房屋丁一已實 給他，雙方簽訂了書面的房屋買賣合同，他已交清了買房款，房屋產(chǎn)權(quán)已屬他自 己所有。若有異議，由丁一、丁二相互交涉。雙方意見分歧，丁二訴至法院，要 求中止與王三的房屋租賃合同，歸還房屋自用。問：(1) 丁一與工三簽訂的房屋買賣合同是否有效 ？依據(jù)是什么？(2) 你認(rèn)為法院將如何判決？練習(xí)題參考答案一、單項選擇題1. B2 .C 3. C4.A5. C6 . A7 ,A 8. D9.A10, A11 . D12. B13 .A14.

15、 A15 , C16 . B17. D18 ,B二、多項選擇題1. ABCDE 2 . ACDE 3 . ABC 4 . ABC5. ABCDE 6. ADCDE 7 . ABCDE 8 . ABCDE9 . ABCDE 10. CD 11 . ABDE 12 . ABCDE13 . ABCDE 14 , ABCD三、名詞解釋l .房地產(chǎn)所有權(quán)：指所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2 .房屋共有：是指兩個以上主體對同一房屋共同享有所有權(quán)。3 .建筑物區(qū)分所有權(quán)：是指由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán)、共用部分 持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生成的成員權(quán)所構(gòu)成。這三者形成一項不可分

16、離的特別 權(quán)利 共同的空間所有權(quán)。4 .住房部分產(chǎn)權(quán)：是指城鎮(zhèn)居民對按標(biāo)準(zhǔn)價 (優(yōu)惠價)購買的公房享有的權(quán) 利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，并可以繼承。5 .房地產(chǎn)相鄰權(quán)：指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在 行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限 制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。6 .異產(chǎn)毗連房屋：是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物而為 不同所有人共有的房屋。7 .房地產(chǎn)權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使 用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項權(quán)利進(jìn)行登記，依法確認(rèn) 房地產(chǎn)歸屬關(guān)系的行為。8.房地產(chǎn)權(quán)

17、屬登記的公信力：是指在登記為房地產(chǎn)權(quán)利變動的公示方法的 情況下，即使登記簿的記載與實質(zhì)的房地產(chǎn)權(quán)利不符，但對信賴記載表征的善意第三人予以保護(hù)。9,城市居民私房：是指城市居民個人所有、數(shù)人共用的自用或出租的住宅 和非住宅用房。10 .城市公房：指坐落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國有房屋和集體所有的房屋。11 .房屋按份共有：指兩個或兩個以上的人對同一項房屋按照確定的份額享 受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。12 .房屋遺贈：是指公民用遺囑方式指定其死后遺留房屋贈給法定繼承人以 外的公民或國家、集體、社會組織。四、簡答題1 .房屋共有的特征是什么？房屋共有的特征有：(1)主體有兩個或兩個以上，單一主體不構(gòu)成房屋共有。(

18、2)客體是同一項房產(chǎn)。(3)存在對內(nèi)、對外兩種關(guān)系。在對內(nèi)關(guān)系中各共有人作為相對獨(dú)立的 權(quán)利主體，都是共有房屋的所有人，對共有房屋共同享有或按份享有權(quán)利和共同 承擔(dān)或按份承擔(dān)義務(wù)。在對外關(guān)系中。各共有人共同作為單一的權(quán)利主體， 與共 有關(guān)系以外的人發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系。2 .簡述房屋共同共有。房屋共同共有是指兩個或兩個以上的人對其共有的某項房屋平等地、 不分份 額地享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。共有人之間不分份額、完全平等，即每個共有人都 對整個共有房屋享有所有權(quán)。共有人對共有房屋享有共同的權(quán)利，并承擔(dān)共同 的義務(wù)。共有房屋在共同共有關(guān)系存續(xù)期間沒有分清份額， 只有在共同共有關(guān) 系消滅時方能分清份額。在處理

19、房屋共同共有關(guān)系時，應(yīng)掌握以下原則：(1)共有人對共有的房屋性質(zhì)不明，部分共有入主張按份共有，部分共有入 主張共同共有，如果不能證明房屋是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有。(2)在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有房產(chǎn)的，一般認(rèn)為無效。但第三人善意、有償取得該房產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他 共有人的損失，由擅自處分共有房產(chǎn)的人賠償。(3)在共同共有關(guān)系終止時，對共有房產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理； 沒有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理，并要考慮共有人對共有房屋的貢獻(xiàn)大小， 適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要情況。分割夫妻共有房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)蠟姻 法的有關(guān)規(guī)定處理。(4)共同共有房

20、產(chǎn)分割后，一個或數(shù)個原共有人出賣自己分得的房產(chǎn)時，如 果出賣的房產(chǎn)與其他原共有人分得的房產(chǎn)屬于一個整體或有配套使用，其他原共有入主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。3 .房屋按份共有的特征是什么？房屋按份共有的特征是：(1)主體各有份額。(2)每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但共有人在轉(zhuǎn)讓 其共有份額時，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。共有人在要求分出自己的房地產(chǎn)份額時，不能損害其他共有人的利益。如果采用實物分割法要損害其 他共有人的利益，共有人只能要求作價補(bǔ)償或變價分割。(3)每個共有人按照各自的份額，對共有房產(chǎn)分享權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)。4 .什么是土地使用權(quán)？其內(nèi)容是什么？土地使用

21、權(quán)是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分 的權(quán)利。土地使用權(quán)的內(nèi)容包括：(1)使用權(quán)。使用權(quán)是對土地的開發(fā)、利用的權(quán)利。使用必須依照法律和合 同的規(guī)定進(jìn)行，不得改變土地的用途，不得危害他人的合法權(quán)益。(2)收益權(quán)。收益權(quán)是使用人享有使用土地上利益的權(quán)利，即它是基于使用 土地而取得經(jīng)濟(jì)收入和孳息的權(quán)利。(3)處分權(quán)。在非所有人使用土地的情況下，使用人無權(quán)決定土地的最終命 運(yùn)，它只能依照法律的規(guī)定和合同的約定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。而且這種權(quán)利還因土 地使用權(quán)取得方式的不同而有所區(qū)別。以上土地使用權(quán)的內(nèi)容在經(jīng)濟(jì)生活中可具體表現(xiàn)為對土地的利用權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)和物上請求權(quán)等。5 .簡

22、述土地使用權(quán)的特征。土地使用權(quán)的特征為：(1)權(quán)利的派生性。土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)中派生出來的他物權(quán)。(2)客體的有限性。土地使用權(quán)的客體僅限于地面，不及于地下資源、埋 藏物。(3)目的的特殊性。取得城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的目的在于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。(4)取得的法定性。土地使用權(quán)的取得必須經(jīng)過法定程序。(5)使用的期限性。土地使用權(quán)是有期限的。在我國，土地使用權(quán)的年限 米取法定主義。6 .簡述房地產(chǎn)相鄰權(quán)的法律特征。房地產(chǎn)相鄰權(quán)的法律特征為：(1)房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體是兩個或兩個以上的房地產(chǎn)所有人或使用人。房地產(chǎn)相鄰關(guān)系既可能發(fā)生在所有人之間，也可能發(fā)生在所有人與非所有人(使用人)之間，還可能發(fā)生在

23、兩個或兩個以上非所有人 (使用人)之間。(2) 房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的。 相鄰包括相互鄰接或相互鄰近， 還可以為平面相鄰、垂直相鄰和包容相鄰。(3)相鄰關(guān)系的客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時所體現(xiàn) 的利益，而非房地產(chǎn)本身。它不僅涉及占有、使用房地產(chǎn)本身，而且包括截水、 排水、通風(fēng)、采光、眺望、蒸氣、煙塵、臭氣、噪聲、垃圾等所發(fā)生的相鄰關(guān)系。(4)房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)。這種權(quán)利義務(wù)主 要表現(xiàn)為相鄰各方之間應(yīng)根據(jù)法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定給予他方方便或接受 限制。7 .列舉四種房地產(chǎn)相鄰關(guān)系。房地產(chǎn)相臨關(guān)系涉及面廣、內(nèi)容復(fù)雜，現(xiàn)實生活中主要有以下幾種：(1)因

24、使用鄰地、通道，或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系。(2)因相鄰環(huán)境保護(hù)而發(fā)生的相鄰關(guān)系。(3)因險情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系。(4)因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系。8 .簡述國家對土地使用權(quán)主體變更的限制。土地使用權(quán)主體的變更實際上是土地使用權(quán)市場交易或民事流轉(zhuǎn)的一種形式。國家對土地使用權(quán)主體變更實行必要的限制， 這種限制主要體現(xiàn)在以下三方 面：(1)限制國有企業(yè)與機(jī)關(guān)、事業(yè)單位之間流轉(zhuǎn)。這種限制的主要目的是為 了控制公益性用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性用地，以及防止機(jī)關(guān)、事業(yè)單位取得經(jīng)營用地之 后涉足房地產(chǎn)市場。(2)限制公民與法人、非法人組織之間流轉(zhuǎn)。這種限制的目的主要是為了 防止法人與非法人組織涉足私人

25、房地產(chǎn)市場，尤其是住房市場，造成供應(yīng)緊缺和市價高漲。(3)限制中國人與外國人之間流轉(zhuǎn)。這種限制的目的主要是為了減少國際 市場波動對我國地產(chǎn)市場的沖擊，以維護(hù)我國地價的相對穩(wěn)定。根據(jù)實際情況的 變化，某些限制可能會適當(dāng)放寬。9 .簡述處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)當(dāng)注意的原則。處理房地產(chǎn)相臨相臨關(guān)系應(yīng)當(dāng)注意的原則：(1)是否有利于生產(chǎn)發(fā)展。相鄰各方的矛盾有的直接發(fā)生在生產(chǎn)過程中， 有的雖然不是直接發(fā)生在生產(chǎn)過程中，但也與生產(chǎn)有著直接或間接的聯(lián)系，所以, 相鄰關(guān)系的處理一定要從有利于生產(chǎn)發(fā)展、 有利于社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)的角度 出發(fā)，特別是在處理因土地的使用而引起的相鄰關(guān)系的糾紛上。(2)是否有利于方便人民

26、生活。相鄰關(guān)系往往直接關(guān)系到人民群眾的生活， 處理不好，就會對人民群眾的生活造成不理影響。 特別是涉及群眾住房、生活沒 施等方面的相鄰關(guān)系糾紛時，更要從有利于生活、方便群眾的角度出發(fā)。(3)是否有利于團(tuán)結(jié)互助。相鄰各方不僅是平等主體之間的關(guān)系,而且還是社會主義協(xié)作的關(guān)系。在處理相鄰關(guān)系時，相鄰各方應(yīng)依法給予對方方便， 接受必要的限制。在發(fā)生矛盾時，要從大局出發(fā)，做到團(tuán)結(jié)互助，協(xié)商解決。人 民法院在處理相鄰關(guān)系糾紛時，亦應(yīng)從有利于團(tuán)結(jié)互助的原則處罰，著重調(diào)解解 決糾紛。(4)是否公平合理。相鄰關(guān)系涉及多方利益。相鄰各方在處理相鄰關(guān) 系時，必須依法合理地行使自己地權(quán)利，不得只顧自己地利益而妨礙或者

27、損害對 方的利益。相鄰關(guān)系中收益的一方應(yīng)對承擔(dān)義務(wù)而支付費(fèi)用和遭受損失的一方給予補(bǔ)償。10 .我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能。我國房地產(chǎn)權(quán)屆登記的功能有：(1)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，賦 予房地產(chǎn)權(quán)以法律效力，建立房地產(chǎn)與其權(quán)利人之間的法律支配關(guān)系的功能。(2)公示功能。房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有將房地產(chǎn)權(quán)利的事實向社會公開 用以標(biāo)示房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的功能。(3)管理功能。房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有實施國家管理意圖的功能。主要 體現(xiàn)在兩個方面：一是產(chǎn)籍管理功能，二是審查監(jiān)督功能。11 .簡述城市居民私房管理的內(nèi)容。城市居民私房管理的內(nèi)容為：(1)所有權(quán)登記。城市私有房屋的所有人，須到房屋所

28、在地房管機(jī)關(guān) 辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房 屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手 續(xù)。(2)買賣管理。買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證 明，買方須持購買房屋證明和身份證明， 到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。 任何 單位或個人都不得私買私賣城市私有房屋。(3)租賃管理。租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，并報房屋所在地房管機(jī)關(guān)備案。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、 企業(yè)事業(yè)單位不得租用或變相租用私有房屋， 如因特殊需要必須租用，須經(jīng)縣級 以上人民政府批準(zhǔn)。(4)代管制度。城市私有房屋所有

29、人因不在房屋所在地或因其他原因 不能管理其房屋時，可出具委托代理人代為管理。代理人須按照代理權(quán)限行使代 理權(quán)并履行應(yīng)盡的義務(wù)。對于所有人下落不明又無合法代理人或所有權(quán)不明的城 市私有房屋，房管機(jī)關(guān)不負(fù)賠償責(zé)任。城市私有房屋所有人中請發(fā)還由房管機(jī)關(guān) 代管的房屋，必須證件齊備，無所有權(quán)糾紛，經(jīng)過房管機(jī)關(guān)審查核實后，才能發(fā) 還。12 .簡述城市公房管理的內(nèi)容。城市公房管理的內(nèi)容為：(1)城市公有房屋實行所有權(quán)登記制度。公有房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定 期限內(nèi)，到房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門辦理所有權(quán)登記手續(xù)。(2)公有房屋的產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋的用途合理使用房屋， 不得擅自改變。確需改變用途的，應(yīng)當(dāng)依

30、照有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。(3)公有住房的租賃必須執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的 租賃政策和租金標(biāo)準(zhǔn)。出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃協(xié)議， 明確雙方的權(quán)利 和義務(wù)，并到房地產(chǎn)行政主管部門辦理審核手續(xù)。(4)公有房屋的買賣，買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī) 定的證明文件。任何單位或個人均不得擅自買賣公有房屋。(5)公有房屋的產(chǎn)權(quán)人或房屋共有人有義務(wù)維修養(yǎng)護(hù)公有房屋及其附 屬設(shè)施。產(chǎn)權(quán)人與使用人分離的，應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中明確修繕義務(wù)。五、論述題1 .試論建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一種綜合性的物權(quán)具有如下特征：(1)復(fù)合性建筑物區(qū)分所有權(quán)是由三種權(quán)利構(gòu)成的，即專有所有權(quán)、共

31、用 部分持分權(quán)和成員權(quán)。一般不動產(chǎn)所有權(quán)，其構(gòu)成則是單一的，一股僅指權(quán)利主 體對不動產(chǎn)享有占有、使用、收益及處分的權(quán)利。(2)專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。在建筑物區(qū)分所有權(quán)三項內(nèi)容(權(quán)利)中，專有所有權(quán)處于主導(dǎo)地位。表現(xiàn)為：一是區(qū)分所有權(quán)人取得專有所有權(quán)即意味著取得 了共用部分持分權(quán)(共有所有權(quán))及成員權(quán)。反之，區(qū)分所有權(quán)人喪失了共用部分 持分權(quán)與成員權(quán)。二是區(qū)分所有權(quán)人專有所有權(quán)的大小，決定了共用部分持分權(quán) 及成員權(quán)的大小。三是在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專有所有權(quán)，而共用部 分持分權(quán)及成員權(quán)則不單獨(dú)登記。(3) 一體性。一體性特征表現(xiàn)在；一是構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三項內(nèi)容(專 有所有權(quán)、共用部分

32、持分權(quán)及成員權(quán))必須結(jié)為一體，不可分離。在轉(zhuǎn)讓、處分、 抵押、繼承時，均應(yīng)將三者視為一體，不得保留其一或其二而轉(zhuǎn)讓、抵押其他權(quán) 利。二是在同一棟建筑物上，不能既設(shè)定區(qū)分所有權(quán)，又設(shè)定一般所有權(quán)或一般 共有權(quán)。要設(shè)定區(qū)分所有權(quán)，必須將整棟建筑物都區(qū)分為專有部分和共用部分， 并設(shè)定相應(yīng)的專有所有權(quán)和共用部分持分權(quán)， 否則在權(quán)利歸屬和利益分配上將會 發(fā)生混亂。(4)權(quán)利主體身份多重性。在建筑物區(qū)分所有權(quán)上，由于其由專有所有權(quán)、 共用部分持分權(quán)及成員權(quán)構(gòu)成，因而區(qū)分所有權(quán)人的身份亦具有多重性。而一般 不動產(chǎn)所有權(quán)其權(quán)利主體的身份只能是單一的，要么作為所有權(quán)人，要么作為共 有權(quán)人，而不得同時具有所有權(quán)人

33、。和共有權(quán)人的雙重身份。2 .試述異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞時所需修繕費(fèi)用的負(fù)擔(dān)原則。異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞時所需修繕費(fèi)用的負(fù)擔(dān)原則如下：(1)共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有 人按份額比例分擔(dān)。(2)共有墻體的修繕，按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例 分擔(dān)。(3)樓蓋的修繕，具樓面與頂棚部位由所在層房屋所有人負(fù)責(zé)，其結(jié)構(gòu) 部位由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔(dān)。(4)屋蓋的修繕，依不同情形而有不同的份額分擔(dān)原則。不能上人的屋 蓋，由修繕?biāo)胺秶采w下各層所有人按份額比例分擔(dān)。能上人的屋蓋，如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶采w下各層房屋所有人按份額比例分擔(dān)+如

34、僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下各層房 屋所有人按份額比例分擔(dān)。(5)樓梯及樓梯間的修繕。如為各層共用樓梯則由房屋所有人按份額比 例分擔(dān)，如為某些層所專用的樓梯則由其專用的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。(6)房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。(7)房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑(如電梯、水泵、暖氣等)的修繕， 由所有人按份額比例分擔(dān)。異產(chǎn)毗連房屋所有人和使用人應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的 原則，正確處理毗連關(guān)系；異產(chǎn)毗連房屋所有人或使用人超越權(quán)利范圍，侵害他人權(quán)益時，應(yīng)停止侵害，并賠償由此而造成的損失。3 .試論我國房地產(chǎn)權(quán)屬

35、登記的效力。關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力，在全國人大常委會審議城市房地產(chǎn)管理法(草 案)時曾對此有過爭議。草案第 75條對此作了規(guī)定，正式通過時，草案第 ?5 條的內(nèi)容被刪除了。土地管理法第9條規(guī)定，集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊， 核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)；全民所有制單位、集體所有制單位和個人依法使用的國 有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。上述規(guī)定 表明，無論是“確認(rèn)所有權(quán)”，還是“確認(rèn)使用權(quán)”，其前提條件都是“登記造冊” 和“核發(fā)證書”，所以，都強(qiáng)調(diào)登記為取得物權(quán)的成立要件。城市房地產(chǎn)管理法第60條、第61條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利的變動應(yīng)當(dāng)?shù)?記?！皯?yīng)當(dāng)”二字，說明房

36、地產(chǎn)物權(quán)變動以登記為成立要件。土地登記規(guī)則第25條規(guī)定：”不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及 他項權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力?！边@已明確表明，登記為土 地物權(quán)變動的成立要件。城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法第 18條規(guī)定： “凡未按照本辦法中 請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，具房屋產(chǎn)：權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定， 均為無效?！边@一規(guī)定亦明確表明登記為房屋物權(quán)變動的成立要件。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第 16條規(guī)定：”土地使用者在 支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。領(lǐng)取土地使用匪。取得 土地使用權(quán)?！薄皯?yīng)當(dāng)”之義，強(qiáng)調(diào)登記為土地物權(quán)變動的成立要件。因此，從立

37、法實踐來看，我國房地產(chǎn)權(quán)后登記的效力為成立要件主義。4 .試述私房法定繼承的適用情況和繼承順序。私房的法定繼承，是指依照法律直接規(guī)定的繼承人范圍、順序和遺產(chǎn)分配原 則，將遺產(chǎn)房屋分配給合法的繼承人的繼承方式。有下列情況之一的，可以適用私房的法定繼承：被繼承人生前沒有對其遺 留房屋立下遺囑；遺囑繼承人放棄繼承房屋或者受遺贈人放棄接受遺贈房屋 的；遺囑繼堆人喪失繼承權(quán)的；遺囑繼承人、受遺贈人先于被繼承人死亡的； 遺囑無效部分所涉及的房產(chǎn)；遺囑未處分的房產(chǎn)。在法定繼承情況下，房產(chǎn)按下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母； 第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始后，由第一順序繼承人繼承， 第二順序繼承人不繼承；沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼