鄭州XXXX地塊方案設(shè)計任務(wù)書

1、鄭州XXXX地塊規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013 年 11 月1. 項目概況：XXXX地塊作為財富廣場項目第一期拿地的開發(fā)地塊，是XXXX整體項目中第一個商品住宅項目，具有重要的戰(zhàn)略意義。2. 用地概況：2.1項目區(qū)位：XXXX地塊項目位于河南省省會鄭州市的西北部，北三環(huán)與南陽路立交的東北角?！镜乩韰^(qū)位圖】2.2地塊交通情況：地塊北側(cè)為規(guī)劃紅線寬度20米的郵運南路，西側(cè)為紅線寬度25米的安順路，東側(cè)為紅線寬度60米的江山路，南側(cè)為紅線寬度60米的北三環(huán)。距北三環(huán)立交下公交站約100米。目前控規(guī)僅允許朝向郵運南路、安順路開口，其余均為禁止開口路段。下圖為控規(guī)圖則。2.3用地現(xiàn)狀：

2、地塊臨近XX立交，東側(cè)為50米寬的市政綠化帶，地塊內(nèi)地勢平緩，呈不規(guī)則型，安順路以西為鐵路，江山路及北三環(huán)均為快速路，設(shè)計時考慮噪音等影響及相關(guān)規(guī)范要求。北側(cè)現(xiàn)有XX一小及XX住宅區(qū)需考慮其日照。 【地塊及周邊情況】3.用地規(guī)劃要點： 土地性質(zhì)二類居住用地土地年限70年用地紅線面積（平方米）96540凈容積率<4.0建筑密度<25%綠地率30%建筑限高（米）100退讓道路紅線地下部分退讓道路紅線不小于6米退讓用地界線高層住宅主朝向退15米、次要朝向退9米；多層商業(yè)及公建配套主朝向退8米、次要朝向退6米；地下部分退讓不小于深度的0.7倍；退讓綠線住宅及公建配套不小于5米，商業(yè)不小于1

3、0米。機(jī)動車停車規(guī)模套內(nèi)建筑面積<130的戶型按1輛/戶套內(nèi)建筑面積130的戶型按2輛/戶公租房按0.5輛/戶非機(jī)動車停車規(guī)模商品房1.5輛每戶；保障房2輛每戶；充電位1輛每戶兼容商業(yè)建筑比例<10%（其中公共租賃房面積不低于住宅建筑面積10%）公建配套12班幼兒園一所；開閉所一處；其余按居住小區(qū)7+4方式集中配置商業(yè)嚴(yán)禁底商，宜獨立設(shè)置或商業(yè)內(nèi)街4.項目定位項目主要客戶群定位為北區(qū)拆遷戶、市場商戶、外地置業(yè)人群，剛需型自住為主，部分投資客戶。主要住宅產(chǎn)品建議面積區(qū)間如下： 80左右2房2廳1衛(wèi)戶型（占比約30%），903房1廳1衛(wèi)戶型（占比約35%），1253房2廳2衛(wèi)戶型（占比

4、約25%）。1404房2廳2衛(wèi)戶型（占比約10%）； 5.設(shè)計依據(jù)5.1本設(shè)計任務(wù)書5.2國家和地方有關(guān)方面的規(guī)范、法規(guī)和文件。5.3利海新天地1號院技術(shù)條件（本任務(wù)書后附）6.設(shè)計要求6.1 貫徹“以人為本”、“尊重自然”、建設(shè)生態(tài)型，適于現(xiàn)代生活的，又具有鮮明個性的人性化居住空間；尊重人性和自然規(guī)律，力求做到產(chǎn)品生態(tài)化、環(huán)境生態(tài)化、社區(qū)規(guī)劃生態(tài)化，將本項目打造成為一個宜居、具有時代特色并適當(dāng)超前的生態(tài)社區(qū)。6.2在規(guī)劃用地以及建筑產(chǎn)品設(shè)計上，遵循經(jīng)濟(jì)合理的原則，充分考慮產(chǎn)品的性價比；在滿足控規(guī)及其他規(guī)范規(guī)定的前提下，做足容積率；同時要考慮項目的可操作性和可持續(xù)性，以便于項目的分期

5、開發(fā)和分期銷售。組團(tuán)結(jié)構(gòu)清晰，序列嚴(yán)謹(jǐn)有機(jī)，特色鮮明，體系多樣化，樓王位置突出。6.3結(jié)合周邊道路情況，合理布置出入口、道路系統(tǒng)，做到人車分流、道路分級明確，車行人行高效；機(jī)動車、非機(jī)動車集中停放。6.4 項目設(shè)計應(yīng)高度重視景觀設(shè)計，建筑設(shè)計與景觀設(shè)計相互配合，以充分達(dá)到兩者的相互協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)建筑、景觀及周邊環(huán)境的融合；有效利用空間，增加居民休閑面積，結(jié)合功能、建筑布局、場地情況，布置較多的軟景和休息活動場地或景觀亭。合理布置體育活動場及健身設(shè)施。 6.7公共租賃房的設(shè)計必須按照鄭州當(dāng)?shù)匾?，同時還需結(jié)合實際使用管理的要求，將公共租賃房與商品房進(jìn)行有效分隔。6.8通過單體的拼接和高度變化，形成豐

6、富天際線和沿街景觀。建筑立面為現(xiàn)代風(fēng)格，中性涂料，色彩明快，整體識別性高，并同時降低成本。 注重西部刻畫，立面分割，體現(xiàn)穩(wěn)重含蓄精致的氣質(zhì)。 6.9 戶型設(shè)計有地域特色，符合大眾需求；宜布局緊湊，居住空間多而建筑面積小，符合剛需要求；設(shè)計盡量方正，結(jié)構(gòu)合理，無不利于結(jié)構(gòu)的細(xì)腰等。核心筒設(shè)計滿足規(guī)范要求；各功能空間面積分配合理，平面利用率高；動靜分區(qū)，全明通透，設(shè)備管道隱蔽，空調(diào)機(jī)位、散熱片、燃?xì)獗?、熱水器、廚具潔具、開關(guān)插座位置布置明確合理。商鋪宜為獨立集中設(shè)置，不超過四層，總高不超過24米，每間商鋪開間不小于4米，面積30至300不等，可與公建配套合建。優(yōu)化住宅建筑的樓梯間、電梯間、設(shè)備間、

7、水電管井及公共走道的布置和面積以控制公攤面積。 6.10注重成本控制。規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該盡可能利用原有地形、地貌和植被、景觀；豎向設(shè)計必須考慮場地土方平衡，盡量減少土石方挖填量。高大建筑物避開深填方區(qū)域及高邊坡區(qū)域布置；物管用房、泛會所、體育設(shè)施、幼兒園、老年人及兒童活動場地、垃圾站及公廁等，應(yīng)該布置在經(jīng)濟(jì)價值較低，并不影響住戶和商業(yè)的價值區(qū)域；原則上最多設(shè)三個出入口（不含消防通道）。小區(qū)內(nèi)道路應(yīng)該人車分流、線路便捷暢通。小區(qū)內(nèi)的雙向車行道道路寬度統(tǒng)一為6米，消防車道寬度只做2.5米寬硬質(zhì)道路，兩側(cè)各設(shè)0.75米寬的草坪。應(yīng)盡量減少小區(qū)不可銷售的建筑物及設(shè)施，人單體平面設(shè)計宜規(guī)整，盡量減少多余的柱梁

8、板及墻肢；住宅層高2.9米為宜；盡量多做露天停車位；防火分區(qū)在2000方以內(nèi)，且通風(fēng)面積達(dá)到2%的地面或半地下車庫不設(shè)防排煙系統(tǒng)；各車庫的防火、防煙分區(qū)面積盡可能取規(guī)范上限值，以減少消防設(shè)備及設(shè)施；車位均攤車庫面積（含設(shè)備用房及車道）宜為35平方米/個；地下車庫盡量采用8米柱距和3.7米以內(nèi)層高（人防區(qū)域?qū)痈?.9米以內(nèi)）、車道寬為5.5米。適當(dāng)采用新材料新技術(shù)以節(jié)省成本。7.設(shè)計成果與工期乙方須根據(jù)甲方明確的項目參數(shù)、目標(biāo)、開發(fā)理念、分期原則及設(shè)計任務(wù)書要求，分析和評估現(xiàn)場環(huán)境對項目進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計；并根據(jù)項目情況制定全過程工作計劃、提交設(shè)計周期給甲方審核確認(rèn)；參加甲方設(shè)計匯報工作（分階段匯

9、報），匯報時間甲乙雙方協(xié)商確定。提交設(shè)計成果如下：第一階段：規(guī)劃、單體選型階段1、 規(guī)劃方案比選（至少兩個方案，包含產(chǎn)品比例）2、 道路交通分析3、 單體戶型標(biāo)準(zhǔn)層意向平面設(shè)計成果提交方式：A3方案文本一式三份（電子文件一份）。第二階段：單體方案深化階段1、 總體方案說明：包括規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想，布局與功能分區(qū)，規(guī)劃設(shè)計特點與建筑風(fēng)格，主出入口的布置和形象，小區(qū)的空間形象及標(biāo)志性建筑，建筑環(huán)境、造型、色調(diào)等設(shè)計說明；2、 交通組織、綠化等說明；3、 總建筑面積、建筑占地面積、建筑高度、層數(shù)、建筑密度、容積率、綠化覆蓋率、地面停車場（機(jī)動車、非機(jī)動車）等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；4、 水、電安裝接用量估算及整

10、個工程造價估算5、 區(qū)位圖、現(xiàn)狀圖、總平面圖、沿街透視、道路規(guī)劃和綠化系統(tǒng)規(guī)劃圖.設(shè)計成果提交方式：A3方案文本一式三份（電子文件一份）。第三階段：修建性詳細(xì)規(guī)劃、建筑方案成果階段分類序號圖紙名稱比例備注 概念規(guī)劃1規(guī)劃總平面圖 （彩圖一張） 2規(guī)劃總平面圖 （dwg格式文件）1：10002豎向總平面4首層平面總圖5分析圖公共景觀節(jié)點分析6公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)分析7道路交通分析8景觀結(jié)構(gòu)分析9場地處理分析（含平面等高線）10效果圖（鳥瞰圖一張、低點透視不低于三張）表達(dá)空間意向11技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表建筑單 體1各棟建筑各層平面（含地下室及屋頂平面）1：100CAD圖及電子文檔。（地下室平面需明確提供住宅小區(qū)停車使用的區(qū)域及出入口。）2各建筑立面、剖面1：100每種建筑至少4個立面，2個剖面，要求有材料（包括尺度、顏色、質(zhì)感等要求，并于施工圖設(shè)計開展前提供立面分色圖）3效果圖（每種產(chǎn)品1-2張）計算機(jī)表現(xiàn)，主要表現(xiàn)建筑本身，顯示顏色、材料。不要求達(dá)到銷售使用要求建筑組合1組合后各棟建筑主要樓層平面，立面1：100及