夏雨的菱角湖萬達廣場調(diào)研報告

1、夏雨關(guān)于菱角湖萬達廣場調(diào)研報告調(diào)研時間：2010.12.16至2010.12。19調(diào)研地點：武漢市江漢區(qū)馬場角調(diào)研目的：學(xué)習(xí)了解菱角湖萬達廣場的運營模式，作為我們工作的參考和經(jīng)驗調(diào)研項目：武漢菱角湖萬達廣場（武漢萬達廣場投資有限公司）調(diào)研方法：基本資料網(wǎng)絡(luò)查詢與走訪調(diào)查相結(jié)合項目基本情況一 項目物業(yè)類別和建筑類別: 商業(yè)綜合體、室外商業(yè)街、公寓、住宅及底商；毛坯二 項目區(qū)位:武漢市漢口江漢區(qū)新華西路與新華下路交匯處三 項目周邊環(huán)境: 其中新華下路和新華西路分別為50米寬和60米寬的城市主干道，南側(cè)規(guī)劃路以南為待建城市綠地，東側(cè)為景觀良好的菱角湖，北側(cè)為馬場公寓、菱湖上品項目，東側(cè)、西側(cè)為現(xiàn)狀多

2、層居民樓，西北側(cè)為武漢市十九中。西南面毗鄰?fù)跫叶誄BD中央商務(wù)區(qū)和武漢金融一條街高端商務(wù)經(jīng)濟圈，距離項目15分鐘的車程便是常青花園、楊汊湖、后湖以及花橋組成的漢口后花園居住圈，三公里交通范圍內(nèi)常住人口超過100萬，五公里交通范圍內(nèi)常住人口超過200萬。四 項目總體規(guī)模：占地面積94700平方米；建筑面積513100平方米；大商業(yè)面積約200000平方米；室內(nèi)步行街約40000平方米；寫字樓約55000平方米；室外步行街約50000平方米；停車位2000席。2010年12月18日即將開業(yè)商業(yè)部分詳細情況一 室外步行街一期A區(qū)商鋪（B區(qū)二期C區(qū)三期未建成） 商鋪總體面積：約4.9萬方 商鋪數(shù)量：2

3、95個 商鋪產(chǎn)權(quán)持有：非萬達持有，對外銷售。 商鋪銷售價：3000048000元每平米（不包租） 銷售情況：全部售罄；自購自營商鋪且簽訂經(jīng)營管理合同確定同步開業(yè)的面積占比31.5% 單鋪結(jié)構(gòu)： 單個商鋪結(jié)構(gòu)：為上下兩層復(fù)式結(jié)構(gòu)，有消防通道的商鋪二樓比一樓面積大一點。門寬在3.8米8.5米之間，第一層空高5.1米，第二層空高3.9米。 品牌入駐情況： A001-A059 為包圍室內(nèi)步行街的A出入口右側(cè)商鋪，面積在174322平方米之間，入駐品牌依次是：可立特，卓思，雅戈爾，勁霸，七匹狼，特步，jeffjeans，歐點，艾迪耐斯，帕加尼，海南之家，阿依蓮，滔博運動，貓人，真維斯，水井坊，老鳳祥珠寶

4、，安踏，達芙妮，喬丹，愛帝，眾幫云品，雅黛麗，曼妮芬，三星，酷動數(shù)碼。 B001-B100 為室外步行街A出入口左側(cè)商鋪，面積在68-200平方米之間，入駐品牌依次是：仟吉西餅，愛居兔，塞納印象，皇冠，優(yōu)覓甜品，阿童木，邁拓，卡帝嘉，大雅，約翰茶，紐西蘭冰激凌，coco，阿毛石鍋燉飯，中聯(lián)大藥房，集美度，三上，金苑，蘭卓麗，諾曼奇，娛樂城，九牧王，彩虹，金多寶，三人行，ATM機。 C001-C136 為室外步行街的B出入口右側(cè)商鋪，面積在66-642平方米之間，入駐品牌依次是：滿記甜品，浪漫一身，良品鋪子，周黑鴉，奔騰馬，酷比特，咖麥濃，精益眼鏡，寶島眼鏡，絲域，歐碧倩，皮匠坊，普安，蜀渝川菜

5、館，中國移動，潘朵拉，泡泡火鍋，甜品，老通城，美思，民生銀行，美鉆天成，珠寶城。 商鋪租金價格：160250元每平米 租約年限：5年起簽 大部分前三年租金不變,第四年漲幅在5%左右,少部分前四年租金不變,第五年漲幅在8%左右二 室內(nèi)步行街 商鋪總體面積：約4萬方 商鋪產(chǎn)權(quán)持有：萬達持有，不對外銷售 整體商鋪結(jié)構(gòu)：步行街呈U字形設(shè)計，長360米，共3層，1層層高5.4米、2-3層5.1米，一樓主動線寬達10米，交通組織上通過20部自動扶梯，4部觀光梯，天井設(shè)計，步行街中有20余個通道與各主力店相聯(lián)，使六大主力店與步行街全部為一體。 商鋪租金情況：100500元每平米，一樓100400元每平方米，

6、像ZARA這樣的服裝旗艦品牌租金才能達到100元每平方米的價格，一般品牌沒有這樣的優(yōu)惠政策，租金水平多在300400.；二樓租金水平200380元；三樓餐飲為主租金水平較低，在120元左右。租約五年起簽，前三年租金不變，第三年和第四年平均租金漲幅在5%-8% 招租情況：租滿 入駐品牌情況：一樓 青年休閑品牌 湖錦酒樓 肯德基 麥當(dāng)勞 必勝客 屈臣氏 星巴克 面包新語 ZARA以及三個副牌PULL&BEAR 百家好 衣戀、JACK JONES ONLY 小熊、HOPERISE MINDBRIDGE GXG 絲芙蘭化妝品 歐時力 ASOBIO 蒙奇奇 施華洛世奇元素 淑女屋 LEE杰之行運動城 二

7、樓 椰島 卡洛馳 大嘴猴 LILY 、TOUCH 、cache cache 、lock&lock、拉夏貝爾、太平鳥，美晟數(shù)碼，流行美 萬達旗下的大玩家 熱風(fēng)hotwind 天空商貿(mào) GXG的副牌gxg1978 三樓 主題性的餐飲 綠茵閣旗下的品牌荷花亭 當(dāng)年情港式茶餐廳 巴適川菜館、拾味館、大菊日本料理 銀鯊海鮮自助 泰迪廚房 帕帕米婭 蓉李記 阿香米線 101牛排 萬達旗下的大歌星 奇樂兒兒童樂園 由入駐品牌可以看出，菱角湖萬達室內(nèi)消費人群定位為青年消費者，入駐品牌多為時尚青年品牌，而類似于柒牌，九牧王，哥弟，勁霸等定位于中年人的品牌均沒有出現(xiàn)。 旗艦主力店：萬達旗下 萬千百貨（15樓） 萬

8、達影城（45樓） 萬達大歌星（3樓） 萬達大玩家（2樓） 合作品牌：沃爾瑪購物廣場（副一樓） 國美電器（1-2樓） 奇樂兒兒童樂園（3樓） 湖錦酒樓（1樓）招商細節(jié)詳情了解據(jù)現(xiàn)場招商員了解其中首次在武漢亮相的西班牙服裝品牌ZARA以及其三個副牌都入駐開業(yè)，吸引了大量的人氣，還有歐洲最大的服裝零售商瑞典H&M 也成功簽訂了入駐協(xié)議，但是因為其他因素不能與萬達同步開業(yè)，所以此次開業(yè)將無法看到H&M。室外步行街招商阻力分析據(jù)外場招商員了解，前期外場招商阻力非常大，截止今天，他們還在連夜督促商家裝修進度，其阻力原因分析有兩大點：一由于室內(nèi)步行街萬達自己持有物業(yè),而室外步行街對外銷售,為了提高自己持有物

9、業(yè)增值,招商以室內(nèi)為主導(dǎo),大品牌旗艦品牌由室內(nèi)先行選擇;二由于室外物業(yè)非萬達持有, 不包租，所以也沒有使用權(quán)，并且未于業(yè)主簽訂經(jīng)營管理協(xié)議，業(yè)主的租金期望值非常高，且觀念不一,給統(tǒng)一招商帶來了巨大阻力。所以室外步行街較室內(nèi)步行街的品牌檔次低一些，雜亂一些，品牌質(zhì)量不高,業(yè)態(tài)不全,像健身,酒吧,早教,休閑會所等業(yè)態(tài)均為缺乏狀態(tài)。個人認為的解決方法：壓低業(yè)主期望值，部分品牌較好的租金萬達適當(dāng)自行補貼，然后各個擊破，在以后我們自己的城市綜合體項目運營過程中，室外轉(zhuǎn)角等關(guān)鍵鋪位要適當(dāng)?shù)淖约撼钟校M旗艦品牌，將會對外場招商起到很大的促進作用。調(diào)查研究總結(jié)為期三天對菱角湖萬達廣場的調(diào)查研究，使我再一次見

10、證了以商業(yè)資源為核心競爭力訂單式商業(yè)地產(chǎn)、與商家捆綁式發(fā)展的萬達的成功。12月18日當(dāng)天9點正式開業(yè)，萬達董事長王健林親臨現(xiàn)場，花兒樂隊的大張偉以和至上勵合組合同臺演出慶祝，全天室外人流約13萬人，室內(nèi)人流約17萬25萬人，人潮擁擠，十分熱鬧。以商業(yè)地產(chǎn)為核心的多元化。一切的行業(yè)都是為了更好服務(wù)自身的城市綜合體，比如百貨、影院、酒店等，都是萬達城市綜合體的重要業(yè)態(tài)組合。這種主要主力店同時也是企業(yè)主要支柱產(chǎn)業(yè)的模式，正是萬達城市綜合體最重要的核心優(yōu)勢。傳統(tǒng)地產(chǎn)的單一開發(fā)模式使得他們基本不具備這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，而要自己去整合這么多行業(yè)到建筑體里面，絕非易事。個人認為，上述的這些核心競爭力正是萬達城市

11、綜合體領(lǐng)先于其他企業(yè)的城市綜合體的關(guān)鍵點，每一點都是其他企業(yè)所無法復(fù)制的。萬達集團的經(jīng)營結(jié)構(gòu)均基本為進駐一個城市，開發(fā)建設(shè)一個萬達廣場，引入一個高檔酒店，開設(shè)一家萬千百貨，同時會引入萬達院線和大玩家超樂場或大歌星KTV。同時，在這些基本的消費群設(shè)立完成后，還會和一些知名的戰(zhàn)略伙伴進行合作，如引入大型超市、家居賣場、家電賣場、知名餐飲機構(gòu)等。一個匯集購物、娛樂、住宿、餐飲、文化等多方面的綜合體便應(yīng)運而生。而且這種綜合體在城市化進程日益加速的當(dāng)今，很受普通大眾的歡迎，特別是作為主流消費群體的年輕人喜愛。同時，這樣的綜合體在目前國內(nèi)很多城市還很匱乏，特別是一些二、三線城市。這些城市積累了眾多的消費能

12、力，但傳統(tǒng)的百貨或商場往往功能單一，沒有將這種全面的消費場所匯集在一起，而萬達這種城市綜合體產(chǎn)品可以良好滿足人們一站式消費的需求。可能會面臨的問題：第一，萬達集團在過去的幾年中通過快速的發(fā)展擴張，成長為國內(nèi)專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)集團。但其快速的擴張不可避免會給他帶來一些問題。首先，快速拓展進駐城市對一個民營企業(yè)來說，資金將是一個很大的考驗，特別是作為商業(yè)地產(chǎn)，資金占用量較大、周期較長，萬達集團的資金是個嚴(yán)重的考驗。第二，萬達集團旗下的萬千百貨、萬達院線、大玩家能否真正形成自己的市場知名度與品牌，特別是萬千百貨。商業(yè)之所以難做就因為其影響因素眾多，從定位、規(guī)劃、招商、運營、地域差異、消費習(xí)慣、品牌認知度、甚至所謂的風(fēng)水等眾多方面都可能影響商業(yè)的經(jīng)營。萬千百貨現(xiàn)在只是在數(shù)量上占據(jù)了優(yōu)勢，有了一定的品牌知名度