林業(yè)資源評估案例

1、XX省XX集團(tuán)、xx林場擬轉(zhuǎn)讓林木及一年林地使用權(quán)資產(chǎn)評估報(bào)告摘 要：本案例描述了中林資產(chǎn)評估有限公司接受荷蘭歐洲紙業(yè)（ 中 國 ）有限公司（以下簡稱歐洲紙業(yè)）和XX林 漿紙業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱 XX集團(tuán)）的委托，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對XX集團(tuán)、xx省國營 XX林場（以下簡稱XX林場）所屬的面積為3,614.8公頃的桉樹為優(yōu)勢樹種林木資產(chǎn)及 10,302.6 公頃林地一年期使用權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行的評估工作。 本案例是對委估資產(chǎn)在二零零八年七月一日所表現(xiàn)的市場價(jià)值做出了 公允反映。關(guān) 鍵字： 資產(chǎn)評估、案例研究背景：該評估案例中的荷蘭歐洲紙業(yè)（中國） 有限公司是隸屬世界 500強(qiáng)的歐洲紙業(yè)集團(tuán)，

2、 集團(tuán)總部設(shè)在荷蘭， 2006年開始在中國考察建 立林漿紙一體化生產(chǎn)基地，2007年3月在XX省考察，并最終與XX省發(fā)改委等部門商談確定將年產(chǎn)120萬噸漿、120萬噸紙基地建在XX省XX 市。作為對XX省最 大招商引資項(xiàng)目的支持，經(jīng)省政府工作會議決定， 由XX省南部十大國 有林場向荷蘭歐洲紙業(yè) （中國）有限公司分 期轉(zhuǎn)讓林 木、 林地資產(chǎn)共計(jì)180萬畝， 作為未來林漿紙一體化基地的配套原料林 基地。該評估是以上 180萬畝林地轉(zhuǎn)讓工作的第二批100萬畝部分，主要涉及XX省南部五個(gè)國有林場。評估價(jià)值類型：根據(jù)評估目的及資產(chǎn)狀況，確定資產(chǎn)評估的價(jià)值類 型為：市場價(jià)值。評估基準(zhǔn)日：本項(xiàng)目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)

3、日為二零零八年七月一日。1. 資產(chǎn)清查核實(shí)要對評估對象的真實(shí)性、合法性和其他具體情況進(jìn)行查證。1.1 調(diào)查的過程和方法制定資源資產(chǎn)核查技術(shù)方案；現(xiàn)場實(shí)地勘察、測量；出具森林資源 核查報(bào)告。1.2 調(diào)查結(jié)果經(jīng)現(xiàn)場實(shí)地核查，委托方提供的森林資源資產(chǎn)清單，整體合格率為93.9% ，超過本次評估要求小班調(diào)查合格率90.0%的要求，該資產(chǎn)清單 可以作為森林資源資產(chǎn)評估的依據(jù)2. 評估方法的選擇及評估思路2.1評估方法該評估的目的 是為歐洲紙 業(yè)和XX集團(tuán)商談和 簽署林木 所有權(quán)和 林 地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同提供價(jià)值參考依據(jù)，考慮評估對象現(xiàn)有的具體情況， 本次評估林木采用了重置成本法、收獲現(xiàn)值法、市場價(jià)倒算法，

4、林地采 用了林地現(xiàn)行市價(jià)法；（1）重置成本法對幼齡林及未成林造林地采用重置成本法。即按現(xiàn)時(shí)的工價(jià)及生產(chǎn)水平重新營造一塊與被評估森林資源資產(chǎn)相 類似的資產(chǎn)所需的成本費(fèi)用，作為被評估森林資源資產(chǎn)的評估值。其計(jì) 算公式為：nI；二K* Eg（1+P）的i 1En評估值；K調(diào)整系數(shù)，含蓄積、胸徑等系數(shù)構(gòu)成；Ci 第i年的以現(xiàn)行工價(jià)及 生產(chǎn)水平為標(biāo)準(zhǔn)的生產(chǎn)成本（含地租），具體包括定植成本、撫育成本、管護(hù)費(fèi)、地租等項(xiàng)；P折現(xiàn)率；n林分年齡。根據(jù)當(dāng)?shù)卣莆盏膶?shí)際情況，幼齡林的生產(chǎn)成本主要包括定植成本、 撫育成本、管護(hù)費(fèi)、地租等項(xiàng)，其中：定植成本為定植當(dāng)年一次性投入；撫育成本為定植當(dāng)年起三年的撫育期內(nèi)，每年投入

5、相同成本，主要 指施肥及人工費(fèi)等；管護(hù)費(fèi)為每年所進(jìn)行的必要防火、病蟲害防治等項(xiàng)管理費(fèi)用； 地租為每年均支付，根據(jù)核查所提供的立地條件、地利條件不同， 取不同的地租價(jià)；其他成本；（2）收獲現(xiàn)值法對中齡林采用收獲現(xiàn)值法。即預(yù)測林分生長到主伐時(shí)可生產(chǎn)的木材的數(shù)量，并利用木材市場倒算法測算出其立木的價(jià)值并將其折成現(xiàn)值，然后再扣除評估基準(zhǔn)日到主伐前預(yù)計(jì)要進(jìn)行各項(xiàng)經(jīng)營措施成本的折現(xiàn)值，將其剩余部分作為被評估林木的評估值。扎也（I+訊叫IU+p嚴(yán)+ A &Bu評估值；Au參照林分U年主伐時(shí)的純收入（指木材銷售收入扣除采運(yùn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)和木材經(jīng)營的合理利潤后的部分）；Da

6、,Db 參照林分第a、b年的間伐單位純收入（n > a,b時(shí)，Da,Db =0）；p折現(xiàn)率；Ci 第i年?duì)I林生產(chǎn)成本 （含地租）；u林木主伐年齡；n 評估基準(zhǔn)日林木年齡；注：考慮到間伐收入與支出基本相抵，故本次評估中對間伐純收入忽略不計(jì)。（3）市場價(jià)倒算法對近、成、過熟林采用市場價(jià)倒算法。即將被評估森林資源資產(chǎn)皆伐后所得木材的總銷售收入，扣除木材經(jīng)營所消耗的成本（含稅、費(fèi)等）及應(yīng)得的利潤后，剩余的部分作為林木資產(chǎn)評估值。其計(jì)算公式為：Bu林地評估值；K1立地質(zhì)量綜合調(diào)整系數(shù)；K2地利等級綜合調(diào)整系數(shù)；K3物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)；K4其他綜合調(diào)整系數(shù)；G參照地類單位面積交易價(jià)格；S-被評估林地面

7、積。考慮上述林地評估資產(chǎn)目的和范圍的特點(diǎn)，故評估計(jì)算中不考慮以上公式中物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)（即K3=1） o同時(shí)，為了實(shí)現(xiàn)評估結(jié)果的科學(xué)、合理，我們在對林地基準(zhǔn)地價(jià)（即參照地類單位面積交易價(jià)格）的確定中，采用了林地期望價(jià)法進(jìn)行評估 映證，即以實(shí)行永續(xù)皆伐為前提，從無林地造林開始計(jì)算，將無窮多個(gè) 輪伐期的純收益全部折為現(xiàn)值累加求和，作為林地的評估值，其計(jì)算公 式為：h 二lj2L臨（11小亠1PBu林地評估值；Ci 第i年投入的營林生產(chǎn)直接費(fèi)用（包括整地、栽植、撫育等費(fèi)用）；Au現(xiàn)實(shí)林分U年主伐時(shí)的純收入（指木材銷售收入扣除采運(yùn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)和木材經(jīng)營的合理利潤后的部分

8、）；Da,Db 參照林分第 a、b年的間伐單位純收入（n > a,b時(shí)，Da,Db = 0）；U經(jīng)營周期；V年均營林生產(chǎn)間接費(fèi)用（包括森林保護(hù)費(fèi)、營林設(shè)施費(fèi)、良種實(shí)驗(yàn)費(fèi)、調(diào)查設(shè)計(jì)費(fèi)、基層生產(chǎn)單位管理費(fèi)、場部管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）；P折現(xiàn)率。（4）林地現(xiàn)行市價(jià)法對林地使用權(quán)評估主要使用了林地現(xiàn)行市價(jià)法。2.2取價(jià)方法（ 1 ）原木（規(guī)格材）的取價(jià)源于對當(dāng)?shù)亓謭觥⒘帜臼袌龅榷喾降恼{(diào) 查，屬委估資產(chǎn)產(chǎn)地價(jià)（即分場駐地價(jià)）, 而非目標(biāo)市場價(jià)（由于目標(biāo) 市場隨意性強(qiáng)， 很難確定），故僅考慮集材 點(diǎn)到 分場駐地的相關(guān)運(yùn)費(fèi)， 未考慮產(chǎn)地到目標(biāo)市場的相關(guān)運(yùn)費(fèi)問題。 桉類按徑階大小，價(jià)格依次在 松類 按徑階

9、大小，價(jià)格依次在 杉類 按徑階大小，價(jià)格依次在 火力楠 按徑階大小，價(jià)格依次在 相思類 按徑階大小，價(jià)格依次在 其他類 按徑階大小，價(jià)格依次在270元/ m3630元/ m3范圍內(nèi)。 300元/ m3730元/ m3范圍內(nèi)。 330元/ m3 900元/ m3 范圍內(nèi)。 270元/ m3 650元/ m3 范圍內(nèi)。 250元/ m3 500元/ m3 范圍內(nèi)。250元/ m3 550元/ m3 范圍內(nèi)?？紤]本次評估數(shù)量較大，且徑階分布范圍較廣，故對以上價(jià)格按徑 階進(jìn)行了細(xì)分。特別說明，此處的價(jià)格均指木材采伐后，帶皮截成規(guī)定長度尺寸原 木木材的價(jià)格，非板材或刨切材價(jià)格。（ 2 ）纖維材（非規(guī)格材

10、）的取價(jià)源自委估資產(chǎn)產(chǎn)地價(jià), 而非目標(biāo)市場價(jià)，故未考慮產(chǎn)地到目標(biāo)市場的相關(guān)運(yùn)費(fèi)問題。桉類纖維材 270元/ m3 ，松 類纖維材 300元/ m3 ，杉類纖維 材330元/ m3,火力楠纖維材 270元/ m3，相思纖維材 250元/ m3，其他闊葉類纖維 材250元/ m3 。（ 3）出材率取自XX速豐桉數(shù)表、XX杉木、馬尾松經(jīng)濟(jì)材出材率表、Xx細(xì)葉云南松、櫟類經(jīng)濟(jì) 材出材率表、XX闊葉雜 木、桉樹經(jīng)濟(jì) 材出 材率表等考慮本次評估數(shù)量較大，且徑階分布范圍較廣，故對以上出材率按 徑階進(jìn)行了細(xì)分。2.3 收入確認(rèn) 方 法（ 1 ）收獲現(xiàn)值法對速豐桉類主要依據(jù)XX速豐桉數(shù)表中的 生長模型，建立標(biāo)準(zhǔn)

11、 林木生長模型，對 非速豐桉 類主要是 在XX省林 業(yè)勘察 設(shè)計(jì)院的大 力支 持下，評估人員通過外業(yè)核查和市場調(diào)查，并調(diào)用最近一次二類調(diào)查數(shù) 據(jù)，建立標(biāo)準(zhǔn)林木主伐期對應(yīng)的單位面積蓄積量、胸徑、樹高的回歸曲 線模型。通過對林木現(xiàn)有林林況因子與標(biāo)準(zhǔn)量的比較，測算出該林木成熟后 主伐期皆伐狀態(tài)下的林分狀況，從而測算出未來收入。（ 2 ）市場價(jià)倒算法 評估人員在外業(yè)核查和市場調(diào)查基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際采伐情況， 確定木材銷售價(jià)格，計(jì)算出主伐時(shí)實(shí)際收入。2.4 成本費(fèi)用 、 利潤率 確認(rèn)方法（ 1 ）重置成本法： 定植成本主要包括苗木費(fèi)、林地清理、煉山、基肥、人工等項(xiàng)費(fèi)用，為造林當(dāng)年一次性投入，其中：速豐

12、桉類：定植成本為 441.07 元畝；松類、杉類：定植成本為360385元/畝；相思類：定植成本為 350元畝； 火力楠、荷木及其他闊葉類：定植成本為 221 432元/畝； 撫育成本撫育期為 3年，主要包括施肥、人工費(fèi)等，為每年均勻投入，其中：速豐桉類：每年撫育成本為126元/畝；松類、杉類：每年撫育成本30元/畝；相思類：每年撫育成本為 115元/畝； 其他闊葉類：每年撫育成本20元/畝； 管 護(hù)費(fèi)主要指每年進(jìn)行的防火、病蟲害防治、林道的維護(hù)等項(xiàng)費(fèi)用，其中： 桉類：每年管護(hù)費(fèi)用為30元畝；其他樹種：每年管護(hù)費(fèi)用為10元畝； 林地租金參考當(dāng)?shù)亟诮灰椎陌咐Y(jié)合評估項(xiàng)目組的市場調(diào)研，各項(xiàng)因素

13、綜合分析后，確定當(dāng)?shù)厥袌瞿旮肚闆r下可種植桉樹基準(zhǔn)地價(jià)格在5085元畝的范圍內(nèi)；通過使用林地期望價(jià)法的測算，以速豐桉中巨尾桉為 目標(biāo)樹種，按XX速豐 桉數(shù)表中的標(biāo)準(zhǔn)樹種生長模型，一個(gè)輪伐期 作為一個(gè)經(jīng)營周期，林地期望價(jià)為 524.13 元，以 8%的折現(xiàn)率計(jì)算，在年 付情況下， 年林地租金為 82.73 元。故經(jīng)過我公司評估人員綜合市場交易、林地內(nèi)部收益等各項(xiàng)綜合因 素后，確定不同類林地交易地價(jià)在40 73元畝，然后依據(jù)各地塊的立地等級（主要通過土壤、地形地貌等多個(gè)自然因素確定）、地利等級（主要通過可即度、運(yùn)距等多個(gè)經(jīng)營因素確定）， 綜合分析調(diào)整后， 確定各 林地租金為 20 73元畝； K值根

14、據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，決定從林木株高、成活率、健康狀況等三項(xiàng)因 子對評估值進(jìn)行調(diào)整，以使實(shí)際林分與參照林分聯(lián)系起來，使評估值與 實(shí)際價(jià)值更加接近，依次建立了三個(gè)調(diào)整系數(shù)，關(guān)系如下：K= K1 （株高調(diào)整系數(shù)）X K2 （成活率調(diào)整系數(shù)）X K3 （健康狀況調(diào) 整系數(shù)） 其他參數(shù)的確定各樹種齡組分布及主伐期表取自XX省森林資源規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查技術(shù)方法第二章“技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”的 2.5 項(xiàng) “齡級、齡組、生產(chǎn)期與竹度” ；取自XX省“十一五” 期間年森 林采伐限額 編制實(shí)施 細(xì)則釋 義 和說明的第 5項(xiàng)“有關(guān)編限技術(shù)參數(shù)的確定和其它有關(guān)規(guī)定”； 投資收益率的確定投資收益率二無風(fēng)險(xiǎn)利率+風(fēng)險(xiǎn)利率二8%無風(fēng)險(xiǎn)利率參考

15、 三年期國 債利率，確定為4.0%4.5% ;風(fēng)險(xiǎn)利率則考慮森林資源經(jīng)營中存在的造林失敗、火災(zāi)、人為破壞、病蟲害及其他 自然災(zāi)害等各項(xiàng)因素后，確定為 3.5%4.0%。 折現(xiàn)年限的確定定植當(dāng)年到林分年齡為折現(xiàn)年限。（ 2）收獲現(xiàn)值法 育林基金標(biāo)準(zhǔn)按XX省林業(yè) 廳X林 辦計(jì)字2007 22號轉(zhuǎn)發(fā) 財(cái)政部關(guān)于 公 布2006年全國政府性基金項(xiàng)目目錄的通知， 速生豐產(chǎn)林按售價(jià)10%征 收，其他按售價(jià) 20%征收; 采、造、集、裝、運(yùn)成本采、造、集、裝成本指進(jìn) 行林道延伸、采伐，集材，裝車等項(xiàng)費(fèi)用 的合計(jì)，針葉樹每立方米商品材平均分?jǐn)?8元，闊葉樹每立方米商品材平均分?jǐn)?83元 ;運(yùn)費(fèi)主要指從各集材點(diǎn)

16、運(yùn)到分場駐地的費(fèi)用，規(guī)格材為每立方米商 品材每公里平均分?jǐn)?.2 元， 非規(guī)格材為每立方米商品材每公里平均分 攤 1 元; 其他費(fèi)用 指檢疫費(fèi)、防治費(fèi)、檢尺費(fèi)、辦理木材運(yùn)輸證費(fèi)用等四項(xiàng)費(fèi)用，共計(jì)4元/ m3 ; 伐區(qū)設(shè)計(jì)費(fèi)每立方米商品材平均分?jǐn)?元; 修路費(fèi)用為將可及、不可及的修路費(fèi)，每 公里開新路費(fèi)用 11800.00 元; 銷售、管理費(fèi)總計(jì)為當(dāng)期銷售收入額的 5%; 管護(hù)費(fèi)（同上） 行業(yè)利潤率考慮林業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)和營林投資平均水平，確定為投資成本的16%； K值根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在對現(xiàn)有中齡林到未來主伐期時(shí)林分因子的測 算中，決定從林木蓄積、林木胸徑、林木健康狀況三項(xiàng)對評估值進(jìn)行調(diào) 整，以使實(shí)

17、際林分與標(biāo)準(zhǔn)林分聯(lián)系起來，實(shí)現(xiàn)對現(xiàn)有林主伐期時(shí)的林況 預(yù)測更加科學(xué)、合理，從而使 評估值與實(shí)際價(jià)值更加接近，故建立了林 木蓄積、林木胸徑、林木健康狀況三個(gè)調(diào)整系數(shù)。 林地租金 （同上） 、折現(xiàn)率 （同上 ）；折現(xiàn)年限確定：評估基準(zhǔn)日到主伐期的生長年數(shù)為折現(xiàn)年限；（ 3 ）市場倒算法： 育林基金（同上） 采、造、集、裝、運(yùn)成本（同上） 其他費(fèi)用（同上） 伐區(qū)設(shè)計(jì)費(fèi)（同上） 修路費(fèi)用（同上） 銷售、管理費(fèi)（同上） 管護(hù)費(fèi)（同上） 行業(yè)利潤率（同上）3. 評估各參數(shù)的選擇參考依據(jù)（1）XX省國營XX林場出具的山林權(quán)證復(fù)印件；（ 2）委托方提供的森林資源資產(chǎn)清單；（3）國家林業(yè)局XX調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)院于2

18、008年5月出具的XX省XX林場擬流轉(zhuǎn)國有森林資源資產(chǎn)核查報(bào)告；（ 4）評估人員收集的有關(guān)市場詢價(jià)、參數(shù)資料記錄。4. 評估結(jié)論在實(shí)施了上述資產(chǎn)評估程序和方法后，委托方指定的資產(chǎn)在二零零 八年七月一日所表現(xiàn)的市場 價(jià)值反映如下：資產(chǎn)評估結(jié)果：10,536.7577 萬元 。具體資產(chǎn)評估匯總表如下：XX集團(tuán)XX林場森林資源資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表評估基準(zhǔn)日：2008年7月1日林場分場工區(qū)林班 號桉類面積 （公頃）林地面積（公 頃）林木評估值（元）林地評估值（元）林木畝評估值 （元/畝）.林地田評估 值（元/ 畝）備注XX東方八嶂印10.002.900.002,175.0050.00XX東方八嶂印40.004.200.004,047.0064.24XX東方八嶂印50.2012.