資產評估定義、資產評估價值類型、資產評估假設

1、文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.第一章總論考試重點：資產評估定義、資產評估價值類型、資產評估假設。第一節(jié)講義資產評估及其特點一、資產評估及其構成要素和特點（ 1）資產評估。資產評估是專業(yè)機構和人員，按照國家法律法規(guī)和資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對資產價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。（注意是價值而非價格）（ 2）資產評估的基本組成要素：一是評估主體，即從事資產評估的機構和人員。二是評估客體，即被評估的資產，它是資產評估的具體對象，也稱為評估對象。三是評估依據， 也就是資產評估工作所遵循

2、的法律、 法規(guī)、經濟行為文件、重大合同協(xié)議以及取費標準和其他參考依據。四是評估目的， 即資產業(yè)務引發(fā)的經濟行為對資產評估結果的要求， 或資產評估結果的具體用途。它直接或問接地決定和制約資產評估的條件，以及價值類型的選擇。五是評估原則， 即資產評估的行為規(guī)范， 是調節(jié)評估當事人各方關系、 處理評估業(yè)務的行為準則。六是評估程序，即資產評估工作從開始準備到最后結束的工作順序。七是評估價值類型，即對評估價值質的規(guī)定，它對資產評估參數的選擇具有約束性。八是評估方法， 即資產評估所運用的特定技術，是分析和判斷資產評估價值的手段和途徑。九是資產評估假設，即資產評估得以進行的前提條件的假定說明等。十是資產評估

3、基準日， 即資產評估的時間基準。 以上基本要素構成了資產評估活動的有機整體。（ 3）資產評估特點。資產評估具有市場性、公正性、專業(yè)性和咨詢性的特點。第二節(jié)價值類型和評估目的一、資產評估的價值類型價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。 不同價值類型從不同角度反映資產評估價值的屬性和特征。不同的價值類型所代表的資產評估價值不僅在性質上是不同的，在數量上往往也存在著較大差異。如何選擇價值類型-P21 ：資產評估的價值類型的形成，不僅與評估目的有關，而且與被1文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持

4、.評估對象的功能、狀態(tài)、評估時的市場條件等因素有著密切關系。1、分類方法： 4 種分類方法P10；重點是市場價值和非市場價值的區(qū)別。2、分類的意義：指引資產評估人員；評估報告使用者正確理解和使用評估結果。3、市場價值的定義：（國際評估準則定義）市場價值是指資產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值；由于公開市場可能存在區(qū)域、級次等的區(qū)分，市場價值可能存在著不同區(qū)域范圍的市場價值和不同級次的市場價值。4、市場價值的劃分標準有三個：資產評估時所依據的市場條件，是公開市場條件還是非公開市場條件。資產評估時所依據的被評估資產的使用狀態(tài)，是正常使用 （最佳使用） 還是非正常使

5、用。評估時所使用的信息資料及其相關參數的來源，使用的是公開市場信息數據還是非公開市場的信息數據。4、簡單介紹了4 種非市場價值：在用價值；投資價值；清算價值；殘余價值。非市場價值一般是資產對于特定主體來說具有的特定價值或者法規(guī)和協(xié)議中規(guī)定的價值（價格）。注意：投資價值與投資性資產價值的區(qū)別，后者是市場價值。第三節(jié)資產評估的假設與原則一、資產評估的假設依據有限事實， 通過一系列推理， 對于所研究的事物做出合乎邏輯的假定說明就叫假設。（ 1）交易假設。是資產評估最基本的前提假設，假定所有待評估資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。 一方面為資產評估得以進行創(chuàng)造了

6、條件，另一方面限定了資產評估的外部環(huán)境，即資產是被置于市場交易之中的。（ 2）公開市場假設。就資產評估而言，公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，指一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場。在這個市場上， 買者和賣者的地位是平等的， 彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的， 而非強制或不受限制的條件下進行的。（ 3）持續(xù)使用假設。持續(xù)使用假設又細分為三種具體情況：一是在用續(xù)用；二是轉用續(xù)用；三是移地續(xù)用。（ 4）清算假設。是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。清算假設首先是基于被評估資產面臨清算或具有潛在的被清算的事實或可能性，再根據相應數

7、據資料推定被評估資產處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。2文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.考試重點： 資產評估基本方法內涵、 使用前提、具體方法的掌握和運用，對資產評估各類基本方法和具體方法的應用能力。教材變動 : 評估方法的分類發(fā)生了變化，把市場法分為直接比較法和間接比較法。重點介紹了直接比較法，將去年教材中類比調整法的內容納入了直接比較法。一、市場法1. 市場法的基本含義與應用前提（ 1）市場法的基本含義。市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的

8、各種評估技術方法的總稱。根據替代原則，運用已被市場檢驗了的結論來評估，具有說服力。（ 2）市場法的應用前提。通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：一是要有一個活躍的公開市場；二是公開市場上要有可比的資產及其交易活動。公開市場：是一個充分的市場，自愿和平等的交易，市場成交價格可以反映市場行情。資產及交易的可比性指近期在公開市場上發(fā)生過，與被評估資產相同或相似。具體體現(xiàn)在三個方面：功能可比、市場條件可比（供求關系、競爭狀況和交易條件）、時間可比。 P37 最后一段收益法1. 收益法基本的含義與應用前提收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。

9、它服從資產評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產價值。 它涉及三個基本要素：一是被評估資產的預期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是被評估資產取得預期收益的持續(xù)時間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的基本前提。從這個意義上講，應用收益法必須具備的前提條件是：（ 1）被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；（ 2）資產擁有者獲得預期收蒜所承擔的風險也。可以預測并可以用貨幣衡量；（ 3）被評估資產預期獲利年限可以預測。2. 收益法中的收益額資產評估中的收益額有兩個比較明確的特點：其一， 收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現(xiàn)實

10、收益額；其二，在許多場合下用于資產評估的收益額是資產的客觀收益， 而不一定是資產的實際收益。收益額的上述兩個特點是非常重要的，評估人員在執(zhí)業(yè)過程中應切實注意收益額的特點，以便合理運用收益法來估測資產的價值。3文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.收益法中的主要技術方法5. 收益法中的主要技術方法收益法中的具體方法可以分為若干類，其一是針對評估對象未來預期收益有無限期的情況劃分；其二是預期收益額的形式，又可分為等額收益評估方法、非等額收益方法等。對于收益法中的主要技術方法，考生應掌握各種具體方法的運

11、用及其適用條件和使用要求。這些方法的基本原理是一樣的，即資金的時間價值與現(xiàn)金折現(xiàn)概念。1. 某收益性資產， 效益一直良好， 經專業(yè)評估人員預測， 評估基準日后第一年預期收益為 100 萬元，以后每年遞增l0 萬元，假設折現(xiàn)率為10%，收益期為20 年，該資產的評估價值最接近于（）萬元。A.1400B.1700C.1800D.1970答案： A。（公式需要記?。┵Y產評估方法成本法一、成本法的基本含義成本法也是資產評估的基本方法之一。基本思路是重建或重置被評估資產，任何潛在的投資者在決定投資某項資產時，所愿意支付的價格不會超過構建該項資產的現(xiàn)行構建成本。成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后

12、估測被評估資產業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。上述評估用公式可概括為：資產評估價值=資產的重置成本- 資產實體性貶值- 資產功能性貶值- 資產經濟性貶值成本法使用前提：被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)；具有可利用的歷史資料；形成資產價值的耗費是必須的，應體現(xiàn)社會和行業(yè)平均水平。最后一點很關鍵，計算重置成本時應該確認哪些成本是必須的，扣掉歷史資料中反映出的不必要的耗費。二、成本法中的基本要素就一般意義上講， 成本法的運用涉及四個基本要素， 即資產的重置成本、 資產的實體性貶值、資產的功能性貶值和資產的經濟性貶值。（ 1）資產的重置成本。簡單地

13、說，資產的重置成本就是資產的現(xiàn)行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩種。4文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.復原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、 建筑或制造標準、 設計、規(guī)格及技術等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發(fā)生的費用。更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。（ 2）資產的實體性貶值。資產的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產由于使用及自然力的作

14、用導致的資產的物理性能的損耗或下降而引起資產的價值損失。各種貶值的估測方法四、各種貶值的估測方法（ 1）實體性貶值估測方法。觀察法。它是指由具有專業(yè)知識和豐富經驗的工程技術人員對被評估資產的實體各主要部位進行技術鑒定，并綜合分析資產的設計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產的實體性貶值率或成新率，從而估算實體性貶值。使用年限法 （或稱年限法） 。使用年限法是利用被評估資產的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率（程度），進而估測資產的實體性貶值。注

15、意：使用年限法所顯示的評估技術思路是一種應用較為廣泛評估技術，在資產評估實際工作中， 評估人員還可以利用資產的工作量、行駛里程等指標，利用使用年限法的技術思路測算資產的實體性貶值。注意：實際已使用年限與名義使用年限的區(qū)別，名義已使用年限是指資產從購進使用到評估時的年限，之間的差異用資產利用率來調整。修復費用法。 這種方法是利用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的一種方法，所謂修復費用包括資產主要零部件的更換或者修復、改造、 停工損失等費用支出。 如果資產可以通過修復恢復到其全新狀念，可以認為資產的實體性損耗等于其修復費用。（ 2）功能性貶值估測方法。超額運營成本形成的功能性貶

16、值的估算可以按下列步驟進行：第一，將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較。第二，計算二者的差異，確定凈超額運營成本。由于企業(yè)支付的運營成本是存稅前扣除5文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.的，企業(yè)支付的超額運營成本會引致稅前利潤額下降， 所得稅額降低， 使得企業(yè)負擔的運營成本低于其實際支付額。 因此，凈超額運營成本是超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。第三，估計被評估資產的剩余壽命。第四，以適當的折現(xiàn)率將被評估資產在剩余壽命內每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折

17、現(xiàn)值之和就是被評估資產功能性損耗（貶值），計算公式為：被評估資產功能性貶值額=（被評估資產年凈超額運營成本折現(xiàn)系數）凈超額運營成本指扣除所得稅后的超額運營成本。超額投資成本形成的功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：功能性貶值 =復原重置成本 - 更新重置成本第二章資產評估方法評估方法的選擇一、評估方法之間的關系1、資產評估方法之間的聯(lián)系。評估方法是實現(xiàn)評估目的的手段。對于特定經濟行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態(tài)下的同一資產進行評估，其評估值應該是客觀的。這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結果。

18、可以認為正是評估基本目的決定了評估方法間的內在聯(lián)系。而這種內在聯(lián)系為評估人員運用多種評估方法評估同一條件下的同一資產，并作相互驗證提供了理論根據。但需要指出的是，運用不同的評估方法評估同一資產，必須保證評估目的、評估前提、 被評估對象狀態(tài)的一致，以及運用不同評估方法所選擇的經濟技術參數合理。關注教材 P76 第 2 段多種評估方法出現(xiàn)較大差異的原因。（ 1）某些方法的應用前提不具備（ 2）分析過程有缺陷（ 3）結構分析有問題（ 4）某些支撐評估結果的信息依據有缺陷（ 5）評估師的職業(yè)判斷有誤。比如：成本法使用前提之一是判斷資產價值的耗費是必須的。比如：重置成本類型與貶值因素未對應一致；收益法中

19、的折現(xiàn)率未充分反映風險因素；市場法中的參照物的可比要素與價值的關系不大等。2、資產評估方法之間的區(qū)別。各種評估方法獨立存在本身就說明各種評估方法之間存在差異。 各種評估方法都是從不同的角度去表現(xiàn)資產的價值。不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值，或是根據評估對象預期收益折現(xiàn)獲得其評估價值，或是按照資產的再取得途徑尋求評估對象的價值，都是對評估對象在一定條件下價值的描述，它們之間是有內6文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.在聯(lián)系并可相互替代的。但是，每一種評估方法都有其自成一體的運用過程，都

20、要求具備相應的信息基礎， 評估結論也都是從某一角度反映資產的價值。 因此，各種評估方法又是有區(qū)別的。二、資產評估方法的選擇資產評估方法選擇包含了三個層面的選擇過程： 評估技術思路的選擇； 具體評估技術方法；經濟技術參數的選擇。三個層面的內容都需要考慮。評估方法的選擇要關注以下因素：1、評估方法的選擇要與評估目的、評估時的市場條件、被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)以及由此所決定的資產評估價值類型相適應。2、評估方法的選擇受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素的制約。3、評估方法的選擇受能否收集到運用各種評估方法所需的數據資料及主要經濟技術參數的制約。4、資產評估方法人員在選擇和運用評估方法時，如果條件

21、允許，應該考慮三種基本評估方法在具體評估項目中的適用性。總之，在評估方法的選擇過程中， 應注意因地制宜和因事制宜， 不可機械地按某種模式或某種順序進行選擇。 不論選擇哪種評估方法進行評估， 都應保證評估目的、 評估時所依據的各種假設和條件與評估所使用的各種參數數據，及其評估結果在性質和邏輯上的一致。資產評估中信息的初步處理3、資產評估中信息的初步處理（ 1）資料的分析：真實性、合理性和可靠性。（ 2）資料的篩選和調整：是信息資料工作的重點，對信息進行分類。4、評估過程中的邏輯分析方法（ 1）比較（ 2）分析和綜合（ 3）推理例題 1：【 05 年考題】在資產評估程序中，首先要明確資產評估業(yè)務基

22、本事項，其中包括明確（A）。A. 資產的價值類型及定義B. 資產評估業(yè)務約定書格式C. 資產評估計劃類型D. 資產評估過程中的具體步驟例題 2、下列項目中，不屬于推理要素的是（）。7文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.A. 前提B. 結論C. 推理過程D. 綜合答案： D。解析：綜合是同分析相對立的一種方法，不屬于推理的要素。例題 3、下列項目中，屬于資產評估程序的有（）。A. 明確資產評估業(yè)務基本事項B. 資產勘查C. 評定估算D. 資產評估工作檔案歸檔答案： ABCD。教材中提到資產評估程序

23、一般指廣義的。機器設備評估一、機器設備評估概述機器設備的定義：國際評估準則的定義(P99)機器設備的分類：固定資產管理中使用的國家分類標準；會計核算中使用的分類。二、成本法在機器設備評估中的應用1、成本法在機器設備評估中的技術思路。成本法是通過估算被評估機器設備的重置成本和各種貶值，用重置成本扣減各種貶值作為資產評估價值的一種方法， 它是機器設備評估中最常使用的方法之一。 成本法的計算公式為：P=RC-DP- Df - De2、重置成本的確定機器設備的重置成本包括購置或購建設備所發(fā)生的必要的、 合理的直接成本費用、 間接成本費用和因資金占用所發(fā)生的資金成本。 設備的直接成本一般包括： 設備本體

24、的重置成本，即購買或建造費用、運雜費、安裝費、基礎費及其他合理成本；間接成本一般包括：管理費用、設計費、工程監(jiān)理費、保險費等。設備本體的重置成本。設備凈價的計算方法包括6 種：直接法； 物價指數法；重置核算法；綜合估價法；重量估價法；類比估價法一指數估價法等：i. 直接法。 直接法是根據市場交易數據直接確定設備凈價的方法，是一種最簡單、 有效8文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.并且可信的方法。 使用這種方法的關鍵是獲得市場價格資料， 對于大部分的通用設備， 市場價格資料的取得是比較容易的；而非

25、標準、專用設備的價格資料往往很難從市場直接取得。獲得市場價格的渠道包括市場詢價、使用價格資料等。又可以分為市場詢價和使用價格資料等方法。 注意報價與成交價往往存在較大差異， 要謹慎使用報價。ii. 物價指數法。物價指數法是以設備的原始購買價格為基礎，根據同類設備的價格上漲指數，來確定機器設備凈價。 對于二手設備，歷史成本是最初使用者的賬面原值，而非當前設備使用者的購置成本。物價指數可分為定基物價指數和環(huán)比物價指數。采用定基指數計算設備當前重置成本的公式為：重置成本 =歷史成本×當前年份指數 / 基年指數注意教材 P110 頁的使用物價指數法的6 個注意問題。不可采用綜合價格指數；應注

26、意歷史成本的真實性；歷史成本中不同項目對應的物價指數不同； 單臺設備可能與分類價格指數有差異；物價指數法只能確定復原重置成本；進口設備采用設備進口國的價格指數。 重置核算法。用于確定非標準、自制設備的重置成本。 綜合估價法。注意由于公式中有綜合稅率一項，主材費為不含稅價格。v. 重量估價法。 該方法用設備的重量乘以綜合費率，同時考慮利潤和稅金，確定設備的重置成本，并根據設備的復雜系數進行適當調整。綜合費率根據相似沒備的統(tǒng)計資料確定。vi. 類比估價法指數估價法。對于某些特定的設備，如化工設備、石油設備等，同一系列不同生產能力設備的重置成本變化與生產能力變化呈某種指數關系。注意 P118 例題

27、4 4 中關于規(guī)模經濟效益指數的計算方法。實體性貶值3、實體性貶值。設備的有形磨損分為兩種：設備在使用過程中產生的有形磨損稱為第I 種有形磨損； 設備在閑置存放過程中產生的磨損稱為第種有形磨損。由此引起的貶值稱為實體性貶值（DP），或物理性貶值。設備實體性貶值的程度可以用實體性貶值率米反映。實體性貶值的確定方法：觀察法。 觀察法是評估師通過觀察， 憑借視覺、 聽覺、觸覺，或借助少量的檢測工具，對設備進行檢查， 根據經驗對鑒定對象的狀態(tài)、 損耗程度做出判斷。 在不具備測試條件的情況下，這是最常使用的方法。9文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網絡收

28、集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.對于大型設備，為了避免個人主觀判斷的誤差，可以采用德爾非法或模糊綜合判斷法。使用年限法。 年限法是從使用壽命的角度來估算貶值， 它假設機器設備有一定的使用壽命， 設備的價值與使用壽命成正比。 設備在使用過程中， 由于物理磨損使得設備的使用壽命逐步消耗，直至壽命耗盡，退出使用。因此，設備的貶值可以用使用壽命的消耗量表示，實體性貶值率也可以用已使用壽命與總使用壽命之比來表示。對于復雜沒備， 各個組成部件的使用壽命是不同的， 如果每個部件都可以獨立更換， 整個機器的貶值率可以用公式表示。修復費用法。注意：使用修復費用法要注意使用前提，并區(qū)分可修復性損耗和

29、不可修復性損耗。4、功能性貶值1、第 1 種功能性貶值技術進步帶來制造成本的降低導致的，也稱為超額投資成本。注意：如果使用現(xiàn)行市場價格作為重置成本，則不需要考慮超額投資成本。2、第 2 種功能性貶值技術進步帶來運營成本的降低導致的，也稱為超額運營成本。注意：超額成本是稅后的，貶值的金額是未來使用年限內稅后超額運營成本的折現(xiàn)值。市場法在評估機器設備中的應用六、市場法在評估機器設備中的應用1、確定比較因素是關鍵：個別因素、交易因素、時間因素和地域因素2、直接匹配法適用于參照物與評估對象基本相同的情況3、因素調整法適用于參照物與評估對象相似的情況4、成本比例調整法：根據市場交易數據的統(tǒng)計分析，掌握相

30、似的市場參照物的交易價格與全新設備售價的比率關系，用此比率作為評估依據。七、收益法在評估機器設備中的應用主要適用于生產線、 成套設備等具有獨立獲利能力的資產。 另外，可以使用收益法對其他方法的評估結果進行驗證，判斷機器設備是否存在功能性貶值和經濟性貶值。習題：1、已知資產的價值與功能之間存在線性關系，重置全新機器設備一臺，其價值為5 萬元，年產量為5000 件，現(xiàn)知被評估資產年產量為4000 件，其重置成本為（）。10文檔來源為 :從網絡收集整理 .word 版本可編輯 .歡迎下載支持 .文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.A.4 萬元B.5 萬元C.4 至5萬

31、元D. 無法確定答案： A。2、某企業(yè)1998 年購建一套年產100 萬噸某產品的生產線，賬面原值為2200 萬元，2002年進行評估，評估時選擇了一套與被評估生產線相似的生產線，該生產線 2001 年建成，年產同類產品 50 萬噸，造價為 1500 萬元。經查詢，該類生產線的規(guī)模效率指數為 0.6 ，2002年與 2001 年相比價格上升了 10%，則被評估生產線的重置成本為（ ）萬元。A.2280B.2420C.2508D.2600答案： C。解析：被評估生產線的重置成本：1500× （100÷50） 0.6 × （ 1+10%）=2508（萬元）。3、了解機

32、器設備現(xiàn)時的完整性、外觀和內部結構情況等，屬于機器設備的（）。A. 技術鑒定B. 使用情況鑒定C. 質量鑒定D. 磨損鑒定答案： C。解析：對設備質量進行鑒定，主要應了解設備的制造質量、設備所處環(huán)境、條件對設備質量的影響、設備現(xiàn)時的完整性、外觀和內部結構情況等。4、運用使用年限法評估設備成新率時，一般首選（）作為設備的總使用年限。A. 自然壽命B. 經濟壽命C. 技術壽命D. 折舊壽命答案： B。5、機器設備的技術壽命是指（）。A. 從評估基準日到設備報廢為止的時間B. 從設備使用到技術過時經歷的時間11文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網絡收

33、集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.C. 從評估基準日到設備技術過時的時間D. 從設備使用到繼續(xù)使用在經濟上不合算經歷的時間答案： B。6、設備成新率的估測通常采用（）進行。A. 使用年限法B. 修復金額法C. 觀測分析法D. 功能價值法E. 統(tǒng)計分析法答案： ABC。以下為 05 年考試題7.某被評估設備為l992 年 l2 月購入，賬面原值l2 萬元，評估基準日為2004 年 12月 31 日。目前市場上無法獲得該設備相關售價信息。已知該類設備1992 年的定基物價指數為 l02%， l998 年的定基物價指數為116%，自 1999 年開始，同類物價指數每年比上一年上升 4%，

34、若該設備的成新率為40%，不考慮其他因素，該設備的評估值最接近于（）萬元。答案： C。解析： 12×116/102%×（1 4） 6×408.已知被評估設備在評估基準日的主材費為100 萬元，設備的主材費為全部成本的85%，行業(yè)平均成本利潤率為l0%，不考慮其他因素，則設備的重置成本最接近于（）萬元。答案： B。9. 某被評估設備目前已不再生產，該設備與更新后的新設備相比，在完成相同生產任務的前提下， 多使用 3 名操作工人， 每年多耗電 100 萬度， 如果每名操作工人的工資及其他12文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為

35、 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.費用為每年1.8 萬元，每度電的價格為0.45 元，自評估基準日起該設備尚可使用8 年，折現(xiàn)率為 l0%，企業(yè)所得稅稅率為33%，不考慮其他因素， 則該設備的功能性貶值最接近于（）萬元。A.130B.180C.310D.338答案： B。解析：單純的計算題，考察基本計算公式和準確計算能力。10.某被評估實驗室設備已投入使用5 年，按設計標準，在5 年內應正常工作14600小時。由于實驗室利用率低，如果按一年365 天計算，在過去的5 年內平均每天只工作4個小時。經專家分析，若按過去5 年的實際利用率預測，自評估基準日起該設備尚可使用l5

36、 年，若不考慮其他因素，則該設備的成新率最接近于（）。A.72%B.75%C.82%D.86%答案： B。解析：注意題目中提到的是按過去5 年的實際利用率預測，因此，不需要折算， 5/(5+15)=25% 。11. 評估對象為一套設備， 該設備與同新型設備相比， 在每年產量相同的條件下， 多耗費材料 10 萬元。同時由于市場競爭原因，導致在評估基準日后該設備生產的產品銷售價格將下降，經分析，由此導致企業(yè)每年利潤總額減少20 萬元。若該設備尚可使用5 年，折現(xiàn)率為 l0%，所得稅稅率為33%，不考慮其他因素，則該設備的經濟性貶值最接近于（）萬元。答案： A。解析：多耗材料為超額運營成本，屬于功能

37、性貶值；題目要求的是經濟性貶值，因此將損失折現(xiàn)到評估基準日：計算公式為20×（ 1 33）×（ P/A,10%,5 ）年金現(xiàn)值系數為3.79 。13文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.房地產評估概述第一節(jié)、房地產評估概述了解房地產的經濟特性是開展評估工作的基礎，對評估方法和相關參數的選擇至關重要。1、土地的經濟特性：土地經濟供給的稀缺性；土地產權的可壟斷性；土地利用的多方向性；土地效益的級差性。2、土地使用權：國有土地使用權出讓；土地使用權轉讓；土地使用權出租；土地使用權抵押

38、；出讓合同屆滿。注意：土地使用權轉讓、租賃和抵押均是與其附著建筑物一起轉讓的。3、房地產的特性：位置固定性；供求區(qū)域性；使用長期性；投資大量性；保值與增值性；投資風險性；難以變現(xiàn)性；政策限制性。4、房地產評估的兩個原則：由于土地具有固定性、稀缺性、個別性等特征，房地產市場是一個不完全競爭即不充分市場。最有效使用原則和合法原則（房地產相關宏觀政策和規(guī)劃較多，這是學習中要注意的）5、房地產評估程序：P159 162注：為得到一個公平合理的價值， 一般以一種評估方法為主， 同時以另一種或幾種評估方法為輔，以相互驗證，需綜合分析確定評估值。收益法在房地產評估中的應用第三節(jié)收益法在房地產評估中的應用1、

39、基本思路：房地產價值凈收益/ 資本化率2、適用范圍：有收益的房地產價值評估。3、凈收益總收益總費用。注：收益和費用指的是客觀收益和客觀費用，非評估對象的實際收益。也就是要剔除評估對象的個別因素。確定收益時： 需以類似房地產的收益作為比較；需預測市場走勢；需考慮收益的風險性和可實現(xiàn)性。4、資本化率：實質是把收益性房地產看作投資行為，資本化率可以看作是期望投資收益率。同風險呈正比例關系。5、求取資本化率的方法：凈收益與售價比率法：根據公式，房地產價值凈收益/ 資本化率，通過在房地產市場中類似的交易實例，計算出資本化率。14文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源

40、為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.安全利率加風險調整值法：安全利率一般取銀行中長期借款利率或國債利率；風險調整值有些情況下可由數學統(tǒng)計的方法得出，總體來講是理論值，主觀性較強。各種投資收益率排序插入法注：房地產的綜合資本化與建筑物和土地的資本化率的關系。公式是根據5 1 推出來的（房地產價值凈收益/ 資本化率）。土地的價值是由收益法計算出來的；建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計算出來的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產費用中不包括折舊費用。第四節(jié)市場法在房地產評估中的應用1、基本思路：

41、與類似房地產交易實例比較，通過對交易情況、交易日期和房地產狀況等因素調整得出評估值。運用市場法評估房地產的計算公式。市場法的摹本計算公式是：P=P'×A×B×C式中： P被估房地產評估價值；P' 可比交易實例價值；A交易情況修正系數；B交易日期修正系數；C房地產狀況因素修正系數。如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：P=P'×A×B×C×容積率修正系數×土地使用年期修正系數2、適用范圍：條件是可以找到類似的交易實例。3、修正因素的具體內容，需結合例題理解掌握。交易情況修正：修正

42、交易中特殊情況和個別因素。交易日期修正：主要通過物價指數來修正。房地產狀況修正：主要通過現(xiàn)場勘查，與參照物對比確認。容積率修正：利用某區(qū)域的修正系數表，注意這是統(tǒng)計的結果。土地使用年期修正：公式的分子分母各除以r 后， K 就是兩個年金現(xiàn)值系數之比值。經過修正因素的調整，每個參照物得出一個評估值，剔除異常值后綜合確定評估值。需結合例題理解掌握。15文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.交易情況修正：修正交易中特殊情況和個別因素。交易日期修正：主要通過物價指數來修正。房地產狀況修正：主要通過現(xiàn)場勘查

43、，與參照物對比確認。容積率修正：利用某區(qū)域的修正系數表，注意這是統(tǒng)計的結果。土地使用年期修正：公式5 18 中，公式的分子分母各除以r 后， K 就是兩個年金現(xiàn)值系數之比值。經過修正因素的調整，每個參照物得出一個評估值，剔除異常值后綜合確定評估值。假設開發(fā)法在房地產評估中的應用第六節(jié)假設開發(fā)法在房地產評估中的應用1、假設開發(fā)法的基本思路。假設開發(fā)法是將被估房地產開發(fā)后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據該剩余值測算被估房地產價值的方法。（預期價值可以通過市場法或收益法得到）實際評估工作中，常用的一個具體計算公式為：土地價值 =房屋的預期售價- 開發(fā)建設成本- 利息 - 利潤

44、 - 稅費2、假設開發(fā)法評估的程序。假設開發(fā)法評估的程序為：調查房地產基本情況； 確定被估房地產的最佳開發(fā)利用方式； 預測房地產開發(fā)完成后的收益；測算開發(fā)建設成本；測算開發(fā)利潤；測算投資利息和稅費；估算被估房地產價值。第七節(jié)基準地價修正法基準地價是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業(yè)、 住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格，基準地價一般具有如下作用：（ 1）具有政府公告作用；（ 2）是宏觀調控地價水平的依據；（ 3）是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據；（ 4）是政府參與土地有償使用收益分配的依據；（ 5）是進一步評估宗地地價的基礎；（ 6）引導土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。

45、注：該方法精度取決于基準地價及其修正系數的精度，一般作為輔助方法。 可以快速方便地進行宗地地價評估。深度百分率的定義16文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.（ 2）深度百分率的定義。深度百分率，是地價隨臨街深度長短變化的比率。（ 3）深度百分率的表現(xiàn)形式。深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：單獨深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率。 單獨深度百分率呈遞減現(xiàn)象， 累計深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。（ 4）路線價法的操作步驟。路線價法的操作步驟主要包括以下內容：路線價區(qū)段的劃

46、分、標準深度的確定、路線價的評估、深度百分率表和其他條件修正率表的制作、土地宗地價值的計算?！八娜弧狈▌t需要掌握，其他法則只需了解。假設開發(fā)法在房地產評估中的應用第六節(jié)假設開發(fā)法在房地產評估中的應用1、假設開發(fā)法的基本思路。假設開發(fā)法是將被估房地產開發(fā)后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據該剩余值測算被估房地產價值的方法。（預期價值可以通過市場法或收益法得到）實際評估工作中，常用的一個具體計算公式為：土地價值 =房屋的預期售價- 開發(fā)建設成本- 利息 - 利潤 - 稅費2、假設開發(fā)法評估的程序。假設開發(fā)法評估的程序為：調查房地產基本情況； 確定被估房地產的最佳開發(fā)利用方

47、式； 預測房地產開發(fā)完成后的收益；測算開發(fā)建設成本；測算開發(fā)利潤；測算投資利息和稅費；估算被估房地產價值。第七節(jié)基準地價修正法基準地價是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業(yè)、 住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格，基準地價一般具有如下作用：（ 1）具有政府公告作用；（ 2）是宏觀調控地價水平的依據；（ 3）是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據；（ 4）是政府參與土地有償使用收益分配的依據；（ 5）是進一步評估宗地地價的基礎；（ 6）引導土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。注：該方法精度取決于基準地價及其修正系數的精度，一般作為輔助方法。 可以快速方便地進行宗地地價評估。17文檔來源

48、為 : 從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.深度百分率的定義（ 2）深度百分率的定義。深度百分率，是地價隨臨街深度長短變化的比率。（ 3）深度百分率的表現(xiàn)形式。深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：單獨深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率。 單獨深度百分率呈遞減現(xiàn)象， 累計深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。（ 4）路線價法的操作步驟。路線價法的操作步驟主要包括以下內容：路線價區(qū)段的劃分、標準深度的確定、路線價的評估、深度百分率表和其他條件修正率表的制作、土地宗地價值的計算?！八娜弧狈▌t需

49、要掌握，其他法則只需了解。資源資產評估一、資源資產評估1. 掌握以下內容（ 1）資源性資產的自然屬性、經濟屬性和法律屬性；（ 2）森林資源資產價格構成的主要因素；（ 3）林木資產評估的市場法、收益法、成本法和剩余法的計算公式；（ 4）礦業(yè)權的內涵；（ 5）采礦權評估的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、可比銷售法的計算公式。2. 熟悉以下內容（ 1）自然資源的分類；（ 2）資源性資產評估的特點；（ 3）森林資源資產評估中資料的收集內容及核查項目；第三節(jié)成本法和市場法評估無形資產1、無形資產的成本特征（ 1）不完整性，與會計核算方式有關。（ 2）弱對應性，研究費用與無形資產很難對應。（ 3）虛擬性，部分無形資產的內

50、涵遠遠超出了他的外在形式的含義，成本只具有象征意義。2、采用成本法評估無形資產，其基本公式為：無形資產評估值=無形資產重置成本×（1- 貶值率）18文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.（ 1）自創(chuàng)無形資產重置成本的估算包括核算法和倍加系數法。其中，核算法公式為：無形資產重置成本 =生產成本 +期間費用 +合理利潤 （期間費用包括管理費用、 財務費用和銷售費用）倍加系數法： 對于技術型無形資產， 考慮科研獲得的復雜性和風險， 將研制中的勞動消耗乘上勞動倍加系數，然后再用風險系數進行調整。（ 2）外購無形資產重置成本的估算包括：市價類比法和物價指數法。（ 3）在評估實踐中，貶值率的取值一般選擇綜合考慮了被評無形資產的各種無形損耗（功能和經濟方面的）后的折算比率。包括有專家鑒定發(fā)和剩余經濟壽命預測法。3. 市場法：無形資產具有非標準性和唯一性特征限制了市場法