淺談物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的關(guān)系

1、 淺談物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的關(guān)系物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)既有區(qū)別又相互聯(lián)系，弄清二者之間的區(qū)別與聯(lián)系，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)正確處理好物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，兼顧物業(yè)管理主業(yè)與社區(qū)服務(wù)的雙重任務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理和社區(qū)兩個(gè)文明建設(shè)事業(yè)的共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一具有十分重要的意義。 一、物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的區(qū)別與聯(lián)系 1、物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的區(qū)別 物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的區(qū)別主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）基本涵義上的區(qū)別，所謂物業(yè)管理是指：物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有權(quán)人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、治安、交通和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整

2、潔，并向物業(yè)所有權(quán)人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。所謂社區(qū)服務(wù)是指：社區(qū)服務(wù)單位（包括街道辦事處、居委會(huì)、社團(tuán)組織、企事業(yè)單位、物業(yè)管理企業(yè)等），為了滿足社區(qū)居民日常生活需求，并為他們提供一種基礎(chǔ)性保障和福利性照顧等，而開展的各種有償和無償性的便民利民服務(wù)。（2）實(shí)施管理與服務(wù)組織機(jī)構(gòu)的區(qū)別。物業(yè)管理服務(wù)，是由物業(yè)管理企業(yè)（公司）負(fù)責(zé)開展和實(shí)施的，凡在物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的一切涉及到物業(yè)管理方面的項(xiàng)目和內(nèi)容都由物業(yè)管理企業(yè)（公司）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一計(jì)劃、統(tǒng)一安排、統(tǒng)一落實(shí)，參與物業(yè)管理有組織機(jī)構(gòu)是單一的。而社區(qū)服務(wù)，是由參與社區(qū)服務(wù)的單位共同負(fù)責(zé)開展和實(shí)施的。目前，雖然主要由社區(qū)街道、居委會(huì)、社團(tuán)組織通過

3、建立各種服務(wù)機(jī)構(gòu)來開展和實(shí)施社區(qū)服務(wù)工作，但為了充分挖掘社區(qū)資源，調(diào)動(dòng)社區(qū)內(nèi)一切積極因素，共同滿足社區(qū)居民日常生活需求，共創(chuàng)文明社區(qū)和文明城市，社區(qū)范圍內(nèi)的企事業(yè)單位、物業(yè)管理企業(yè)等也可以發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，通過獨(dú)立和聯(lián)合建立各種服務(wù)機(jī)構(gòu)，積極開展和實(shí)施社區(qū)服務(wù)工作，因此，參與社區(qū)服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)是多方面的。（3）服務(wù)對(duì)象的區(qū)別。物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是物業(yè)管理企業(yè)所接管區(qū)域內(nèi)物業(yè)所有權(quán)人和使用人，其物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象具有局限性。是受物業(yè)所有權(quán)人和使用人的委托，通過雙方簽訂物業(yè)管理委托合同，在確定物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主）各自的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)上，為物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主）提供各種物業(yè)管理方面的

4、服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主）提供物業(yè)管理服務(wù)和業(yè)主接受物業(yè)管理服務(wù)等方面存在一種契約關(guān)系，并受這種契約關(guān)系的制約。而社區(qū)服務(wù)的對(duì)象是社區(qū)范圍內(nèi)所有的居民和用戶，不僅包括物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)所有權(quán)人和使用人，而且包括不屬于物業(yè)管轄范圍的居民和用戶，以及暫住和流動(dòng)人口，社區(qū)服務(wù)的對(duì)象比較廣泛。社區(qū)服務(wù)的服務(wù)方和被服務(wù)方，在提供服務(wù)和接受服務(wù)等方面是自愿的，不受物業(yè)管理委托合同這一契約關(guān)系的制約。（4）服務(wù)內(nèi)容的區(qū)別。物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，主要包括物業(yè)管理企業(yè)轄區(qū)內(nèi)房屋建筑的維修養(yǎng)護(hù)管理，房屋設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理，環(huán)境綠化管理，環(huán)境衛(wèi)生管理，治安管理，道路車輛管理等。物業(yè)管理企業(yè)在提供這些服務(wù)方

5、面需要收取物業(yè)管理費(fèi)，是有償性的服務(wù)。而社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容，主要是與滿足社區(qū)居民日常生活需求，為他們提供基礎(chǔ)性保障和福利照顧，而開展的便民利民服務(wù)項(xiàng)目，主要包括社區(qū)老年人服務(wù)，殘疾人服務(wù)，兒童服務(wù)，優(yōu)撫服務(wù)，就業(yè)服務(wù)，文化服務(wù)，教育服務(wù)，衛(wèi)生服務(wù)，醫(yī)療服務(wù)，治安服務(wù)，家政服務(wù)，以及其他與居民生活相關(guān)的各種便民服務(wù)等。所提供的社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目一部分具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，是有償性的；一部分具有福利保障性質(zhì)，是無償性的。 2、物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的聯(lián)系 物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)不僅具有區(qū)別，而且有密切的聯(lián)系，二者之間的聯(lián)系主要表現(xiàn)在：（1）物業(yè)管理主業(yè)中某些服務(wù)項(xiàng)目包含社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容。物業(yè)管理公司所開展的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目雖

6、然以所管物業(yè)和物業(yè)區(qū)域?yàn)橹?，但其中某些物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目也包含社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容，并與社區(qū)服務(wù)的目標(biāo)相一致。例如物業(yè)管理中的環(huán)境衛(wèi)生管理、治安管理既是物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)中的一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，也是社區(qū)環(huán)境建設(shè)與管理、社區(qū)服務(wù)必不可少的內(nèi)容。（2）物業(yè)管理主業(yè)以外的某些多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目構(gòu)成社區(qū)服務(wù)的一部分。為了鞏固、發(fā)展和擴(kuò)大物業(yè)管理，增加物業(yè)管理企業(yè)的收入，實(shí)現(xiàn)“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”。物業(yè)管理企業(yè)除了要做好轄區(qū)內(nèi)與物業(yè)管理相關(guān)的主業(yè)工作外，還必須堅(jiān)持“一主多副”的經(jīng)營(yíng)思想，積極開展與居民衣、食、住、行、文化娛樂等相聯(lián)系的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等有償性的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，而許多多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目本身就是社區(qū)服務(wù)的內(nèi)

7、容，構(gòu)成社區(qū)服務(wù)的一部分。例如家政服務(wù)，醫(yī)療服務(wù)，文化教育、體育服務(wù)，中介服務(wù)等等。物業(yè)管理企業(yè)開辦的這些多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目本身就是社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)開展這些多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，收取一定的服務(wù)費(fèi)用，不僅為企業(yè)增加了收入，而且滿足了社區(qū)居民的日常生活需求，方便了居民的生活。由此可見，物業(yè)管理工作包含著社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容，社區(qū)服務(wù)寓于物業(yè)管理的實(shí)際工作中，二者之間存在密切不可分割的聯(lián)系。 二、如何正確處理好物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的關(guān)系 1、正確處理好物業(yè)管理主業(yè)和參與社區(qū)服務(wù)的關(guān)系 物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象及服務(wù)內(nèi)容與社區(qū)服務(wù)的對(duì)象及內(nèi)容的區(qū)別，決定了物業(yè)管理企業(yè)的主要職責(zé)和目標(biāo)是做好物業(yè)管理主業(yè)工作，即

8、堅(jiān)持以物業(yè)管理企業(yè)所管轄區(qū)域內(nèi)全體物業(yè)所有權(quán)人和使用人為服務(wù)對(duì)象，接受業(yè)主的委托，認(rèn)真做好與物業(yè)管理主業(yè)相關(guān)的房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境綠化、環(huán)境衛(wèi)生、治安保衛(wèi)等項(xiàng)管理工作。由于這些工作是物業(yè)管理的主業(yè)，因此，必須認(rèn)真對(duì)待，努力做好。每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)都要認(rèn)真貫徹和遵守物業(yè)管理委托合同中的相關(guān)規(guī)定，明確本企業(yè)在物業(yè)管理方面的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，牢固樹立“服務(wù)第一，業(yè)主至上”的宗旨，加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系，接受“業(yè)主委員會(huì)”的監(jiān)督，通過開展及時(shí)、熱情、周到的物業(yè)管理服務(wù)，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、整潔、文明的社區(qū)環(huán)境和生活、工作環(huán)境。堅(jiān)持以物業(yè)管理為主業(yè)，把主要精力放在搞好與物業(yè)管理相關(guān)的工作上去，

9、是物業(yè)管理企業(yè)的首要任務(wù)和根本職責(zé)，是衡量一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)工作優(yōu)劣，服務(wù)質(zhì)量和水平高低的重要標(biāo)志，那種只管收費(fèi)、創(chuàng)收，不管物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的作法，是堅(jiān)決要制止和改正的。 物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容與社區(qū)服務(wù)的項(xiàng)目和內(nèi)容的聯(lián)系，又決定著物業(yè)管理企業(yè)有責(zé)任，有義務(wù)在做好物業(yè)管理主業(yè)工作的基礎(chǔ)上積極參與社區(qū)服務(wù)工作。物業(yè)管理企業(yè)的工作范圍在社區(qū)之內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)作為社區(qū)管理單位之一，必須與社區(qū)服務(wù)工作緊密相聯(lián)。況且，某些物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目中包含著社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容，如環(huán)境衛(wèi)生管理、治安環(huán)境管理等是與社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容相一致的。因此，物業(yè)管理企業(yè)在開展環(huán)境衛(wèi)生和治安管理工作中，要注意克服“單打獨(dú)奏”缺乏與社區(qū)街道

10、、居委會(huì)、居民及公安派出所聯(lián)系和協(xié)作的傾向。既要把這些工作作為物業(yè)管理主業(yè)認(rèn)真抓好，又要從社區(qū)環(huán)境建設(shè)與管理的角度出發(fā)，從社區(qū)服務(wù)的范圍出發(fā)，加強(qiáng)與物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的街道、居委會(huì)、及公安派出所的聯(lián)系和協(xié)作，和他們一樣了解和掌握管轄區(qū)內(nèi)業(yè)主和用戶的情況，暫住人口和流動(dòng)人口的情況等，聯(lián)手與街道、居委會(huì)、公安派出所等社區(qū)管理組織，共同制定統(tǒng)一的社區(qū)衛(wèi)生管理制度和社區(qū)治安管理制度，共同向業(yè)主和用戶開展清潔衛(wèi)生和治安防范知識(shí)的宣傳教育，共同組建各種“社區(qū)志愿者服務(wù)隊(duì)伍”，共同開展“群防群治”、“社會(huì)治安綜合治理”工作。從而把物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來，把創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀單位與創(chuàng)建文明社區(qū)統(tǒng)一起來，只有

11、這樣，才能在做好物業(yè)管理主業(yè)工作的基礎(chǔ)上，在參與社區(qū)服務(wù)方面發(fā)揮更大的作用。 2、正確處理好物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)與開展社區(qū)服務(wù)的關(guān)系 物業(yè)管理企業(yè)堅(jiān)持“一主多副”的經(jīng)營(yíng)思想，在搞好物業(yè)管理主業(yè)的同時(shí)，為了滿足轄區(qū)內(nèi)居民的基本生活消費(fèi)需求，開辦一些傳統(tǒng)性的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，可為企業(yè)增加收入，實(shí)現(xiàn)“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的目的。如新建的規(guī)模較大的居住區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)可充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)和預(yù)留的臨街房屋建筑，采取自辦或租賃向業(yè)戶收取租金的形式，開設(shè)零售商店、綜合商場(chǎng)、飯店、藥店、洗浴店、美容理發(fā)店、干洗店、裝飾材料店、照像館、各種專賣店等。為了促進(jìn)社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)在開辦傳統(tǒng)性的多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)

12、，應(yīng)注意融入有償性的社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，把傳統(tǒng)的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)與社區(qū)服務(wù)業(yè)有機(jī)的結(jié)合起來。如開辦有償性的家政服務(wù)，老年人服務(wù)，醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)，房屋中介服務(wù)，文化教育體育服務(wù)等。開辦這些社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，可進(jìn)一步滿足居民迫切需要解決的日常生活需求問題，同時(shí)也可為企業(yè)增加收入。 3、正確處理好自辦與聯(lián)辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目的關(guān)系 物業(yè)管理企業(yè)自辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)注意充分利用自身的條件和優(yōu)勢(shì)，選擇適合于物業(yè)管理特點(diǎn)的服務(wù)項(xiàng)目，只有這樣才能“揚(yáng)長(zhǎng)避短”取得良好的實(shí)效。（1）要充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)。物業(yè)管理企業(yè)工作范圍固定在社區(qū)某一區(qū)域內(nèi)，在所管轄的區(qū)域內(nèi)有固定的住戶和人口，從而構(gòu)成了一個(gè)巨大的固定消費(fèi)群體和潛在的市場(chǎng)，這不僅

13、為物業(yè)管理企業(yè)開展傳統(tǒng)性多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)提供了商機(jī)，而且為自辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目提供了前提條件。因此，要充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，通過調(diào)查研究，自辦一些居民急需解決有一定需求量的社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。（2）充分利用物業(yè)管理專業(yè)化優(yōu)勢(shì)。物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)管理專業(yè)化組織，有專門管理組織機(jī)構(gòu)，專門的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人才，專門的設(shè)備和設(shè)施等，可利用這些優(yōu)勢(shì)自辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。如充分發(fā)揮懂得房地產(chǎn)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人才自辦房屋租賃中心，房屋交易，估價(jià)，咨詢服務(wù)；利用專門的設(shè)備自辦房屋裝修服務(wù)，搬家服務(wù)，居室保潔服務(wù)，洗車修車服務(wù)等。（3）充分利用房產(chǎn)物業(yè)“硬件”優(yōu)勢(shì)。如果物業(yè)管理企業(yè)隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位，則可利用開發(fā)預(yù)留的房屋開辦老年人

14、公寓、托老所、幼兒園、托兒所、文化娛樂中心、健身房、圖書閱覽室、錄像廳，代辦水、電、煤氣、電話費(fèi)等。如果物業(yè)管理企業(yè)不隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位，則可以優(yōu)惠價(jià)購(gòu)下預(yù)留房屋開辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。 物業(yè)管理企業(yè)如果不具備條件和優(yōu)勢(shì)自辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，還可以采取與街道、居委會(huì)、企事業(yè)單位聯(lián)辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。如與街道、居委會(huì)、社團(tuán)組織聯(lián)辦“社區(qū)服務(wù)中心”，承擔(dān)某些社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目；與醫(yī)療衛(wèi)生單位聯(lián)辦“醫(yī)療服務(wù)站”，開展社區(qū)醫(yī)療服務(wù)，開辦家庭病房，老年人護(hù)理等服務(wù)；與療養(yǎng)院、敬老院聯(lián)辦社區(qū)養(yǎng)老公寓、托老所；與商業(yè)、飲服務(wù)業(yè)聯(lián)辦“一條龍服務(wù)”，為業(yè)主和用戶送貨上門、送餐上門等；還可以聯(lián)辦其他一些社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。 4、正確處理

15、好開展有償性社區(qū)服務(wù)與無償性社區(qū)服務(wù)的關(guān)系社區(qū)服務(wù)的基本功能和目標(biāo)是一種基礎(chǔ)性保障和社會(huì)福利性照顧，以滿足社區(qū)成員最基本的日常服務(wù)需求。因此，社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目一部分屬于有償性服務(wù)，一部分屬于無償性義務(wù)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)企業(yè)，在搞好物業(yè)管理主業(yè)的同時(shí)，開展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)的和有償性社區(qū)服務(wù)，可提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，增加企業(yè)和職工的收入，彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用的不足，對(duì)鞏固發(fā)展物業(yè)管理具有十分重要的意義。因此，開展有償性的社區(qū)服務(wù)應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)參與社區(qū)服務(wù)的重點(diǎn)。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)作為社區(qū)管理單位之一，也有義務(wù)和責(zé)任承擔(dān)一些與社區(qū)建設(shè)與發(fā)展，與社區(qū)文化建設(shè)和“兩個(gè)文明建設(shè)”相聯(lián)系的無償性社區(qū)服務(wù)工作。因

16、此，應(yīng)正確處理好開展有償性社區(qū)服務(wù)和開展無償性社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，抽出人力的物業(yè)按照建設(shè)部頒布的全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的要求，利用管轄區(qū)內(nèi)娛樂活動(dòng)場(chǎng)所和設(shè)施，定期組織居民開展各種健康有益的社區(qū)文化活動(dòng)。積極配合社區(qū)街道、居委會(huì)、公安派出所開展各項(xiàng)義務(wù)服務(wù)工作，如利用管轄區(qū)小公園、小廣場(chǎng)開展文化活動(dòng)，舉辦“文藝演出”、“音樂晚會(huì)”、“電影放映”，舉辦居民自?shī)首詷返摹凹{涼晚會(huì)”、“京劇清唱”，舉辦“書畫展”、“科普知識(shí)圖片展”；開展樓院文化活動(dòng)，開辦文化園地專欄，宣傳普法知識(shí)、文化知識(shí)、衛(wèi)生保健知識(shí)、安全防范知識(shí)，烹飪知識(shí)等。開展全民健身活動(dòng)，組織居民作健身操、跳舞、扭秧歌、打拳，舉辦各種類型的體育比賽等。積極配合街