酒店管理地產(chǎn)容積率的概念2015(葉予舜)

1、容積率的概念：容積率是指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建筑面積總和與建筑用地面積的比值。而不是規(guī)劃用地面積，規(guī)劃用地面積是紅線內(nèi)土地面積。建筑基地內(nèi)的以下建筑面積（地下室），不計入該基地核定建筑面積，但須計入可建建筑面積：而會所、幼兒園、變電站等需要計入容積率。衍生出來的容積率內(nèi)容;容積率決定了什么？l 決定了不同產(chǎn)品類型之間配比l 決定了不同的產(chǎn)品形態(tài)l 決定了不同的面積區(qū)間l 決定了不同的產(chǎn)品戶型使用功能l 決定了項目的售價和盈利表現(xiàn)l 項目了項目能否盈利、盈利難度接如何盈利的問題l 因為容積率決定不同類型的產(chǎn)品，決定了客戶不同的客戶層面，進(jìn)而決定了不同的競爭格局正常情況下，建筑形式與

2、容積率之間的系數(shù)對比建筑形式高品質(zhì)，低容積率中品質(zhì)，中容積率低品質(zhì)，高容積率獨立、雙拼別墅小于0.30.3-0.40大于0.4TOWNHOUSE聯(lián)排別墅0.5-0.60.6-0.70.7-0.94、5層疊加0.7-0.80.8-0.90.9-1.16層多層1.1-1.31.3-1.51.5-1.711層小高層1.7-2.02.0-2.22.2-2.518層高層2.2-2.52.5-2.72.7-3.21. 容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟別墅項目。2. 容積率0.30.5，一般獨別墅項目，環(huán)境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個問題了。3. 容積率0.50

3、.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合34層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當(dāng)高了。4. 容積率0.81.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。5. 容積率1.21.5，正常的多層項目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點。6. 容積率1.52.0，正常的多層+小高層項目。7. 容積率2.02.5，正常的小高層項目。8. 容積率2.53.0，小高層+二類高層項目（18層以內(nèi)）。9. 容積率3.06.0，高層項目（樓高100米以內(nèi)）。10. 容積率6.0以上，摩天大樓項目。有一項目用地6,500M2，假設(shè)地

4、塊方正。規(guī)劃容積率為3.6，建筑履蓋率為35%。請問該項目為多少層？總建筑面積為多少？Ø 總建筑面積（地上）=用地面積X容積率=6,500X3.6=23,400M2；Ø 建筑履蓋率又稱建筑密度=建筑占地面積（約等于建筑底層面積）/用地面積；Ø 因此，在建筑建筑履蓋率用足的情況下，建筑占地面積（約等于建筑底層面積）=建筑履蓋率X用地面積=35%X6,500=2,275M2；Ø 在建筑底層面積與標(biāo)準(zhǔn)層相差不多的情況下，建筑平均層數(shù)=地上總建筑面積/建筑底層面積（標(biāo)準(zhǔn)層面積）=23,400/2,27510層那么大家時候見過容積率3.0的純多層項目？3.0的多層

5、其實也不奇怪,首先我們要了解多層的定義,是以層數(shù)為定義標(biāo)準(zhǔn),容積率是以面積為定義標(biāo)準(zhǔn),兩者其實并不相沖突.例如:某項目占地3,000平方米,假如該項目建筑覆蓋率40%,則構(gòu)筑物平面投影面積也是1,200平方米,算起來層數(shù)也就7.5層,屬于多層范疇.所以說3.0的多層也并不奇怪但是我們的樓座怎么排布，這涉及到樓間距的問題；一般情況下政府會給出樓間距比例，日照間距比例，開發(fā)商只要滿足其一即可。理論上開發(fā)商必須滿足滿足南北間距：多層多層之間 15-20米 多層小高層之間25米 小高層之間是30米 小高層高層之間是35米高層之間40-50米東西間距 多層多層之間 8-10米 多層小高層之間12-15米

6、 小高層之間是15-18米 小高層高層之間是20米高層之間25-30米運用容積率增加面積1 加大樓座排布密度，縮小樓間距2 增加樓層數(shù)量。在政府部門允許的情況下，3 增加進(jìn)深。平均進(jìn)深12米的花園洋房，如果進(jìn)深增加至14米，整個項目的容積率可以增加10%-15%之間。設(shè)計上，對開間一般都是很謹(jǐn)慎的，除非高檔產(chǎn)品，否則開間盡量最小，靠增大進(jìn)深面積增加容積率。進(jìn)深增加后戶型已經(jīng)變成了150平米的戶型了。如果是這樣的話，我們還有120平米的戶型嗎？我們需要考慮的是在增加容積率的同時必須考慮到地塊、市場、利潤等相關(guān)因素的影響。但是大面寬不一定損失容積率，同一面積段大面寬才損失容積率，主要是因為進(jìn)深變小

7、。在產(chǎn)品可實現(xiàn)以及市場可實現(xiàn)的前提下，項目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合對比方案很重要，他能直觀的顯示出各種容積率下項目的盈利分析。產(chǎn)品類型方案一方案二方案三方案四占地面積66畝66畝66畝66畝容積率3.433.924.414.92總建筑面積152,000166,000190,000210,000其中：住宅11,000124,000148,000168,000商業(yè)6,0006,0006,0006,000會所1,0001,0001,0001,000地下車庫35,00035,00035,00035,000產(chǎn)品評述高品質(zhì)舒適度較高品質(zhì)受限難以實現(xiàn)項目總投資48,01750,82153,35755,287開發(fā)毛利1

8、3,94414,73114,14114,497稅前利潤28.98%.28.99%26.50%26.22%財務(wù)凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率項目運作資金預(yù)估2.52.52.72.8下面是開發(fā)商運作項目與否的三種財務(wù)上的評判標(biāo)準(zhǔn)（1）財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值是指投資項目按行業(yè)基準(zhǔn)投資收益率或者是預(yù)期投資收益率將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資起點的現(xiàn)值之和的代數(shù)和。他是評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在開發(fā)公司用的會比較多，因為他們做出的現(xiàn)金流更符合公司的具體情況基準(zhǔn)投資收益率或者預(yù)期的收益率指投資要求達(dá)到的最低收益率。一般用Ic表示一般的說開發(fā)項目大多要帶有一定的風(fēng)險和不確定性，所以Ic應(yīng)高高于貸款利率。財務(wù)凈現(xiàn)

9、值的公式：FNPV=（CI-CO）t(1+Ic)-tFNPV0說明項目可行，可以接受該種類型的項目，反之不行例如(我們假設(shè)Ic=10%)年份012345現(xiàn)金流量-1,000-8,0005005005001,200FNPV=-1000-800（P/F,10%，1）+500（P/F,10%，2）+500（P/F,10%，3）+500（P/F,10%，4）+1200（P/F,10%，5）=148.22萬元0（2）財務(wù)內(nèi)部收益率評價：財務(wù)內(nèi)部收益（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)，使凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率，他的經(jīng)濟(jì)含義是項目在這樣的折現(xiàn)率下，在計算期結(jié)束時，以每年的凈收益恰好把投資全部回收過來。（CI

10、-CO）t(1+ FIRR)-t=0FIRRIc是可以考慮接受該項目，反之，不可行FIRR的求解原理及方法就是首先確定一個r，代入公式求FIRR，如果財務(wù)凈現(xiàn)值為正值，則增大r的數(shù)值，如果為負(fù)值，則減小r的數(shù)值，直到財務(wù)凈現(xiàn)值等于零為止，此時的r就是財務(wù)內(nèi)部收益率R=r1+（r2-r1）* FNPV1/（ FNPV1- FNPV2）承接上題的計算結(jié)果，F(xiàn)NPV=-1000-800（P/F,i，1）+500（P/F,i，2）+500（P/F,i，3）+500（P/F,i，4）+1200（P/F,i，5）取r1=12%時，F(xiàn)NPV1=39 r2=15%時，F(xiàn)NPV2=-106所以r=12%+（15

11、%-12%）*39/（39+106）=12.8%12.8%10%項目可行（3）成本利潤率 =開發(fā)利潤/開發(fā)總成本*100%稅后成本利潤率=開發(fā)利潤*（1-25%）/開發(fā)總成本5、最適容積率是能夠使利潤最大的容積率數(shù)值。一定的土地轉(zhuǎn)讓、建安等成本條件下，項目的利潤取決于產(chǎn)品的單價和產(chǎn)品的總量，也就是總面積。容積率決定了總面積，也決定了單價。而隨著項目容積率的上升，售價并非等比例下降，（容積率這1的TOWNHOUE項目售價不可能達(dá)到容積率為3時的高層住宅的3倍了）因而總利潤額隨容積率的上升而上升，當(dāng)容積率高出最適容積率的數(shù)值的時候，產(chǎn)品的品質(zhì)開始下降，售價下降，利潤下降。在最適容積率點上同，銷售額

12、與總成本的差值最大，也就是利潤最大。6、如何根據(jù)容積率來進(jìn)行產(chǎn)品組合?某項目的容積率實現(xiàn)指標(biāo)（r=1.58）根據(jù)現(xiàn)有地塊和容積率?？芍椖空嫉?57畝，容積率為1.58。我們可以得知建筑形態(tài)大致為以下三種類型TOWNHOUSE鏈條別墅4、5層疊加6層多層根據(jù)市場情況我們做出了以花園洋房為主的電梯洋房為輔，外加部分聯(lián)排別墅的產(chǎn)品形式。為什么呢？根據(jù)市場情況，消費能力、市場接受程度、市場上競爭對手的產(chǎn)品形態(tài)等等。這是因為這個地區(qū)市場沒有出現(xiàn)過聯(lián)排別墅，而且有大量的富人存在，我們在做少量的別墅，我們在提升項目的整體對外形象，我們是有別墅的！而建4.5層花園洋房的目的是實現(xiàn)產(chǎn)品的多樣化，也屬于提升利潤

13、的價值點，其次隨著聯(lián)排別墅的開放，根據(jù)市場感應(yīng)，以及利潤分析。決定時候此類型花園洋房時候改變規(guī)劃。為什么做電梯洋房呢？主打是市場上比較流行的電梯房，他是盈利的體現(xiàn)。產(chǎn)品類型建筑面積比例功能分析聯(lián)排別墅2000010%提升形象，樹立標(biāo)高花園洋房（疊加）15000020%產(chǎn)品多樣化、提升利潤電梯洋房9000060%高容積率，盈利主題，展示體驗配套商業(yè)11000鄰里服務(wù)+風(fēng)情商業(yè)街幼兒園2000會所1000特色會館總計274000但是具體的10% 20% 60%是怎么算出來的呢？下面舉例說明：比如說我們確定項目做多層和小高層組合的方式。市場上的多層價格3000，小高層4000元。那么多層、小高層分別

14、占百分多少？現(xiàn)在我們假設(shè)最佳的組合配比的利潤是Z多層比例為X 小高層比例為Y那么公式就是Z=3000X+4000Y現(xiàn)在我們看xy的關(guān)系，這樣我們確定了產(chǎn)品類別的百分比開發(fā)商讓我們?nèi)ヒ?guī)劃某一地塊，這有涉及到分期開發(fā)的問題，我們現(xiàn)在討論先開那部分的為問題吧！地塊一：我們會分兩種情況討論：一是開發(fā)商繼續(xù)回款的情況，二是開發(fā)商資金充裕的情況。3221地塊二我們會分兩種情況討論：一是開發(fā)商繼續(xù)回款的情況，二是開發(fā)商資金充裕的情況。二批房源花園洋房、聯(lián)排、雙拼首推房源花園洋房、聯(lián)排、雙拼三批聯(lián)排、雙拼獨棟四批獨棟、聯(lián)排、雙拼地塊三以上數(shù)據(jù)大部分是個人的經(jīng)驗或者是為了便于計算臨時調(diào)整的。容積率意思：房地產(chǎn)項

15、目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積（或者說總建筑面積，包括計算面積的附屬建筑物）與規(guī)劃建設(shè)用地面積（總的用地面積）之比，計算公式為：總建筑面積÷總用地面積×100% 例如：總用地面積10000平米，總建筑面積18000平米，則建筑容積率就是1.8 。 一般來說，高層住宅容積率不一概超過5，多層住宅不應(yīng)該超過3，但是有些項目因為成本原因做不到。 當(dāng)建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃

16、容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性：(一) 容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。(二) 容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間

17、有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關(guān)系可表示為：RC·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。(三) 容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。房屋的單方開發(fā)成本房屋單方造價樓面地價稅費樓面地價宗地總價宗地內(nèi)允許總建筑面積土地單價容積率因此，樓面地價比單位地價更能準(zhǔn)確地反映地價的高低。(四) 容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。

18、為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。容積率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計算在內(nèi)，但注明不計算面積的附屬建設(shè)物除外。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小、居住生活質(zhì)量就會越高。（如在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）國家標(biāo)準(zhǔn)容積率： 別墅1-0.8 ，高檔小區(qū)2-2.5， 中檔小區(qū)3，低檔小區(qū)4；紅線圖又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的、用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；總用地

19、面積經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；建設(shè)用地面積又稱凈用地面積，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；總建筑面積指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以上各層建筑面積之和；建筑面積指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑建筑密度是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動場地越大。住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。灰空間最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達(dá)到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。綠地率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之