深圳東海國(guó)際中心專(zhuān)案研究

1、深圳東海國(guó)際中心專(zhuān)案研究第一部分 項(xiàng)目區(qū)位一、項(xiàng)目位置東海國(guó)際中心由國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、亞洲最高的頂級(jí)服務(wù)式公寓、國(guó)際五星級(jí)商務(wù)酒店以及集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲于一體的品牌商場(chǎng)組成。東海國(guó)際中心屹立于深南大道旁，位處城市中軸CBD西核心領(lǐng)地，坐擁交通基建樞紐，緊鄰廣深高速公路。二、周邊配套東海國(guó)際中心周邊商業(yè)配套成熟，周邊建有東海集團(tuán)開(kāi)發(fā)的大型生活社區(qū)，居住氛圍濃厚，社區(qū)設(shè)施配套完善。三、交通狀況東海國(guó)際中心周邊有多條公交車(chē)站線路接駁項(xiàng)目，項(xiàng)目與地鐵車(chē)公廟站B出口距離僅300米。第二部分 項(xiàng)目介紹一、簡(jiǎn)介東海國(guó)際中心由辦公樓、酒店、商務(wù)公寓、商業(yè)四大部分組成，是現(xiàn)今深南大道兩旁最大的綜合建筑群。項(xiàng)目一期

2、的2棟辦公樓已投入使用，目前在售為二期的A座商務(wù)公寓，該商務(wù)公寓為亞洲最高的五星級(jí)服務(wù)式公寓。 二、開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介深圳東海集團(tuán)深圳東海集團(tuán)有限公司是由香港東海聯(lián)合（集團(tuán)）有限公司和中國(guó)愛(ài)地集團(tuán)公司合作組建，于 1994 年在中國(guó)深圳市注冊(cè)成立的中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，具有獨(dú)立法人資格，主要從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)。公司成立的宗旨，是希望提供先進(jìn)的住房設(shè)計(jì)及規(guī)劃，并引入高科技的配套同建材，從而使深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)“住”的文化有新的體驗(yàn)。集團(tuán)投資組建注冊(cè)資本 1 億元的東海航空有限公司，經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)航空貨運(yùn)業(yè)務(wù)。 2006 年 8 月 8 日 ，東海航空首架貨機(jī)飛抵深圳，成為民營(yíng)資本介入航空貨運(yùn)業(yè)的標(biāo)志。

3、三、項(xiàng)目基本情況開(kāi)發(fā)商：深圳東海集團(tuán)有限公司（一期項(xiàng)目） 深圳天麟房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（二期項(xiàng)目）項(xiàng)目地址：深圳市福田區(qū)深南大道與農(nóng)林路交匯處東北側(cè)占地面積：4.7萬(wàn)平方米總建面積：約51萬(wàn)平方米（一期約15萬(wàn)m2，二期約36萬(wàn)m2）其中，公寓：約19萬(wàn)m2（其中天際會(huì)所約5000m2）寫(xiě)字樓：約11萬(wàn)m2酒店：約4.3萬(wàn)m2商業(yè)：約6.5萬(wàn)m2地下室：約9萬(wàn)m2停車(chē)位：三層車(chē)庫(kù)約1700個(gè)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2013.2.16營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)：戴德梁行整合推廣：深圳市金馬盟廣告有限公司總體規(guī)劃平面圖四、東海國(guó)際中心商業(yè)布局商業(yè)總面積約5萬(wàn)平方米，地下一層貫通地鐵車(chē)公廟站，地上一至三層，該商場(chǎng)定位為集購(gòu)物、休閑、

4、文化、娛樂(lè)、餐飲于一體的中高檔地下商業(yè)中心，主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有百貨購(gòu)物國(guó)際知名服裝皮具飾品電器特色餐飲娛樂(lè)等。商業(yè)平面圖地下一層面積約30000平方米，層高6米，主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有百貨購(gòu)物、特色餐飲、超級(jí)市場(chǎng)、藥店、飾品店、視像店；首層面積約9000平方米，層高5米，主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有百貨購(gòu)物,國(guó)際知名男女服裝、皮具、飾品、化妝品、珠寶、品牌旗艦店 ；二層面積約1.3萬(wàn)平方米，層高5米，主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有百貨購(gòu)物,國(guó)際知名男女服裝、皮具、飾品、化妝品、珠寶、品牌旗艦店；   三層面積約1.2萬(wàn)平方米，層高5米，主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有美容、纖體、電影院、書(shū)店、酒樓、西餐等。第二部分 東海國(guó)

5、際中心商務(wù)公寓分析一、簡(jiǎn)介東海國(guó)際中心商務(wù)公寓為雙塔模式，45-50層的天際會(huì)所連通兩座公寓，總樓面面積逾19萬(wàn)平方米，標(biāo)準(zhǔn)層約1500平方米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.2米，標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型面積約150至500平方米，分9-10個(gè)單元。東海國(guó)際中心公寓剖面圖二、東海國(guó)際中心商務(wù)公寓技術(shù)參數(shù)A座B座面積總層數(shù)8275高度約300米約280米總建筑面積約190,000平方米得房率72%71%樓層分區(qū)低區(qū)：1-44層，高區(qū)46-80/73層交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯開(kāi)發(fā)模式主力戶(hù)型150-500平方米開(kāi)售模式于2013年2月16日開(kāi)售，首推A座，B座待售銷(xiāo)售均價(jià)60000-67000元/平方米待定公寓總體技術(shù)參數(shù)外立面風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格

6、園林風(fēng)格英式皇家風(fēng)格外墻涂料；幕墻大堂藝術(shù)水晶燈進(jìn)戶(hù)門(mén)進(jìn)口大理石走廊路易士金特色墻（木紋）進(jìn)口大理石，手繪藝術(shù)墻紙電梯美國(guó)CARRIER品牌電梯門(mén)高2.5米電梯裝修豪華裝修空調(diào)各單位均預(yù)留空間安裝中央分體式空調(diào)機(jī)供水系統(tǒng)每戶(hù)裝配冷熱水管道物業(yè)管理及保安l 大堂入口及電梯大堂均設(shè)閉路電視 l 入口裝配訪客對(duì)講機(jī)、智能卡、公共走道全程監(jiān)控系統(tǒng)l 各公寓單位大門(mén)設(shè)密碼入戶(hù)門(mén)鎖l 主人房設(shè)防盜報(bào)警系統(tǒng)會(huì)所配套l 面積5000l 配套室內(nèi)泳池、桌球館、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、室外泳池、多功能宴會(huì)廳l 全開(kāi)放的經(jīng)營(yíng)模式三、戶(hù)型分析（一）A座公寓平面圖（二）A座低區(qū)（4-44層）戶(hù)型平面圖A單元戶(hù)型，位于低區(qū)4-4

7、4樓層B單元戶(hù)型，位于低區(qū)4-43樓層C1單元復(fù)式戶(hù)型，位于低區(qū)33-41樓層 C1單元復(fù)式戶(hù)型，位于低區(qū)6-12樓層D單元戶(hù)型，位于4-43樓層E1單元復(fù)式戶(hù)型，位于低區(qū)33-41樓層F單元戶(hù)型，位于低區(qū)4-44樓層G單元戶(hù)型，位于低區(qū)4-44樓層H單元戶(hù)型，位于低區(qū)4-44樓層（三）B座公寓平面圖（四）戶(hù)型配比分析u A座公寓戶(hù)型整體配比序號(hào)戶(hù)型總套數(shù)成交數(shù)戶(hù)型比去化率低區(qū)高區(qū)低區(qū)高區(qū)低區(qū)高區(qū)低區(qū)高區(qū)1A39141708.6%3.1%44%0.0%2B38223008.4%4.9%79%0.0%3C01000.0%0.2%0%0.0%4C1199604.2%2.0%32%0.0%5C217

8、9603.8%2.0%35%0.0%6D3802008.4%0.0%53%0.0%7E01000.0%0.2%0%0.0%8E11911804.2%2.4%42%0.0%9E21791003.8%2.0%59%0.0%10F3925808.6%5.5%21%0.0%11G39161108.6%3.5%28%0.0%12H39322208.6%7.1%56%0.0%小計(jì)304149138067.1%32.9%45.4%0.0%合計(jì)45313830.5%低區(qū)戶(hù)型配比低區(qū)（4至44層）序號(hào)戶(hù)型建筑面積結(jié)構(gòu)套數(shù)成交數(shù)去化率備注1A200三房三衛(wèi)（2套房）391744%2B140二房二衛(wèi)（1套房）383

9、079%3C1176二房三衛(wèi)（1套房）5480%復(fù)式188500%210三房四衛(wèi)（2套房）4125%250100%2602150%290200%4C218855100%復(fù)式1926117%209500%283100%5D140二房二衛(wèi)（1套房）382053%6E1176二房三衛(wèi)（1套房）5240%復(fù)式188500%210三房四衛(wèi)（2套房）4375%25011100%2602150%2902150%7E218855100%復(fù)式1926583%209500%283100%8F250三房三衛(wèi)（2套房）39821%9G200三房三衛(wèi)（2套房）391128%10H250三房三衛(wèi)（2套房）392256%合

10、計(jì)30413845.4%高區(qū)戶(hù)型配比高區(qū)（46至80層）序號(hào)戶(hù)型建筑面積套數(shù)成交數(shù)去化率備注1A3701400%2B3202200%3C202100%4C1160500%復(fù)式190200%280200%5C2176200%復(fù)式210500%318200%6E400100%7E1210800%復(fù)式288100%320200%8E2157700%復(fù)式190200%9F2502400%480100%10G200200%3651300%435100%11H2502600%400200%420200%750100%870100%合計(jì)14900.0%u B座公寓戶(hù)型整體配比序號(hào)戶(hù)型總套數(shù)成交數(shù)戶(hù)型比去化率

11、低區(qū)高區(qū)低區(qū)高區(qū)低區(qū)高區(qū)低區(qū)高區(qū)1A3912007.8%2.4%0%0.0%2B3816107.6%3.2%3%0.0%3C03000.0%0.6%0%0.0%4C1196403.8%1.2%21%0.0%5C2176503.4%1.2%29%0.0%6D380107.6%0.0%3%0.0%7E04000.0%0.8%0%0.0%8E1197403.8%1.4%21%0.0%9E2176603.4%1.2%35%0.0%10F3920507.8%4.0%13%0.0%11G3913007.8%2.6%0%0.0%12H3926507.8%5.2%13%0.0%13J390507.8%0.0%

12、13%0.0%14K390407.8%0.0%10%0.0%小計(jì)38211940076.2%23.8%10.5%0.0%合計(jì)501408.0%低區(qū)戶(hù)型配比低區(qū)（4至44層）序號(hào)戶(hù)型建筑面積套數(shù)成交數(shù)去化率1A2033900%2B1433813%3C1169500%188500%20444100%248300%276200%4C218355100%188600%202500%276100%5D1373813%6E1169500%188500%20444100%248300%276200%7E218355100%188600%2025120%276100%8F12239513%9G2033900%

13、H13039513%J7639513%10K7739410%合計(jì)3824010.5%高區(qū)戶(hù)型配比高區(qū)（46至80層）序號(hào)戶(hù)型建筑面積套數(shù)成交數(shù)去化率1A201100%360500%368200%389100%400100%406200%2B3221400%327200%3C195300%4C1153500%276100%5C2197400%201100%304100%6E194300%384100%7E1197500%280100%304100%8E2153500%188100%9F2041900%450100%10G201100%360500%370300%400300%450100%11H

14、2112200%345200%640100%703100%合計(jì)11900.0%四、公寓銷(xiāo)售分析（一）銷(xiāo)售價(jià)格分析日期成交面積（m2）成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/）套均價(jià)（元/套）成交金額（元）2014年2月2,8011565,40512,215,178183,227,6652014年1月1,4491062,8099,102,78591,027,8502013年12月1,7251054,4519,392,29993,922,9862013年11月1,202660,46412,112,31972,673,9112013年10月1,7081151,3007,965,85387,624,3812013

15、年9月2,5481758,0618,701,552147,926,3772013年8月2,4901349,3119,446,004122,798,0492013年7月3,5341858,40511,465,604206,380,8752013年6月3,2811562,85313,746,538206,198,0662013年5月2,3091260,74411,690,148140,281,7752013年4月3,3772058,7869,925,472198,509,4392013年3月1,322961,0718,972,72380,754,5112013年2月575362,31811,937

16、,77335,813,319匯總28,32115958,86610,485,1521,667,139,206（二）主要戶(hù)型銷(xiāo)售情況分析A座公寓序號(hào)戶(hù)型供應(yīng)量成交數(shù)供應(yīng)占比去化率1A531711.7%32.1%2B603013.2%50%3C12866.2%21.4%4C22665.7%23.1%5D38208.4%52.6%6E13086.6%26.7%7E226105.7%38.5%8F64814.1%12.5%9G551112.1%20%10H712215.7%31%可見(jiàn)，B和D戶(hù)型比較熱銷(xiāo)，去化率高，其中B戶(hù)型供應(yīng)量大，而D戶(hù)型的供應(yīng)量相對(duì)較少。B座公寓戶(hù)型供應(yīng)量成交量供應(yīng)占比去化率A51010.2%0%B54110.8%1.9%C12545.0%16%C22354.6%21.7%D3817.6%2.6%E12645.2%15.4%E22364.6%26.1%F59511.8%8.5%G52010.4%0%H65513.0%7.7%J3957.8%12.8%K3947.8%10.3%可見(jiàn)，B座中C2和E2的復(fù)式戶(hù)型比較熱銷(xiāo)，供應(yīng)量較少，但去化率高。