2022年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》考試題庫(kù)（真題整理匯總）

1、2022年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試題庫(kù)（真題整理匯總）單選題1.對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用條件的表述最準(zhǔn)確的是（）。A、新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目B、用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目C、具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)D、用于投資或再開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)答案：C解析：考點(diǎn):假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。凡是具有開(kāi)發(fā)或在開(kāi)發(fā)潛力并且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。2.下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、現(xiàn)狀價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值B、投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值C、市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用D、同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值答案：A解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值

2、、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值?，F(xiàn)狀價(jià)值是否是市場(chǎng)價(jià)值取決于其現(xiàn)狀用途是否是最高最佳用途，是的話，就是市場(chǎng)價(jià)值，不是的話，就會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)值。3.下列有關(guān)長(zhǎng)期趨勢(shì)法的描述中，錯(cuò)誤的是（）。A、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的理論依據(jù)是事物的過(guò)去和未來(lái)是有聯(lián)系的B、擁有越長(zhǎng)時(shí)期.越真實(shí)的歷史價(jià)格資料，作出的推測(cè).判斷越準(zhǔn)確C、長(zhǎng)期趨勢(shì)難以消除房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)和意外變動(dòng)D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)值.價(jià)格有一定變動(dòng)規(guī)律的房地產(chǎn)答案：C解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，長(zhǎng)期趨勢(shì)可以消除房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格的短期波動(dòng)和意外變動(dòng)等不規(guī)則變動(dòng)。4.某類商品房20042008年的售價(jià)分別為6000元/m

3、2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增減量法，該類商品房2009年的價(jià)格為（）元/m2。A、7974.00B、8023.00C、8056.25D、8078.00答案：C解析：考點(diǎn):平均增減量法。2004年到2008年的各年增量為300、378、534、433，則其平均增量為（300+378+534+433）/4=411.25；2009年預(yù)測(cè)價(jià)格=6000+411.25×5=8056.25。5.某套住宅建筑面積100m2，套內(nèi)建筑面積為93m2，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積為10000元，則該住宅建筑面積下的價(jià)格為（）元/m2。

4、A、8000B、9300C、9750D、10000答案：A解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。使用面積100×0.880（m2）。建筑面積下的價(jià)格使用面積下的價(jià)格×使用面積/建筑面積10000×80/1008000（元/m2）。6.報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。A、報(bào)酬率是投資回收與投入資本的比率B、風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低，反之，報(bào)酬率應(yīng)高C、當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率D、當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率答案：D解析：本題考查的是報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。

5、報(bào)酬率是投資回報(bào)與所投入資金的關(guān)系，選項(xiàng)A說(shuō)成了投資回收。投資回收只是保本。風(fēng)險(xiǎn)大，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬高。二者是正比關(guān)系。選項(xiàng)B，能獲得額外報(bào)酬時(shí)，投資者的報(bào)酬率可以適當(dāng)降低，選項(xiàng)C，土地投資可靠，風(fēng)險(xiǎn)小，所以要求的報(bào)酬率比其他長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率可以低一些。7.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。A、收益能夠量化B、風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C、收益或風(fēng)險(xiǎn)其中之一可以量化D、收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化答案：D解析：本題考查的是收益法概述。收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)。8.在原劃撥土地上建造的某辦公樓，建成于2001年8月31日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，后于2011年8月31日補(bǔ)辦了建設(shè)用地使用權(quán)出讓

6、手續(xù)，土地使用期限為40年（自2011年8月31日起計(jì)），建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后對(duì)建筑物按殘余價(jià)值給予補(bǔ)償。2012年8月31日對(duì)該辦公樓進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)測(cè)算，該辦公樓的土地重新取得價(jià)格為3000萬(wàn)元，建筑物重置成本為4500萬(wàn)元，殘值率為0。該辦公樓在2012年8月31日的評(píng)估價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、5850B、6125C、6510D、6675答案：D解析：考點(diǎn):市場(chǎng)提取法。舊的房地價(jià)格土地重新購(gòu)建成本建筑物重新購(gòu)建成本建筑物折舊30004500×（111/60）6675（萬(wàn)元）。土地使用權(quán)早于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命到期。但是因?yàn)榻ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后對(duì)建筑物按殘余價(jià)值給予補(bǔ)償，計(jì)算折舊期限的

7、時(shí)候，按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命算。9.下列關(guān)于各種類型租金的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、市場(chǎng)租金是指由市場(chǎng)供求狀況決定的租金B(yǎng)、商品租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金C、準(zhǔn)成本租金是指接近但還達(dá)不到成本租金水平的租金D、福利租金是象征性收取的很低水平的租金答案：B解析：本題考查的是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，商品租金也稱為全價(jià)租金，是指以房地產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)八項(xiàng)因素構(gòu)成。成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。10

8、.（）要求評(píng)估價(jià)值是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。A、合理原則B、有效原則C、合法原則D、公正原則答案：C解析：本題考查的是獨(dú)立客觀公正原則。所謂"客觀"，就是要求估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見(jiàn)，應(yīng)按照事物的本來(lái)面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)。11.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（）特性決定的。A、易受限制B、相互影響C、獨(dú)一無(wú)二D、不可移動(dòng)答案：D解析：本題考查的是不可移動(dòng)。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了它只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并受制于其所在的空間環(huán)境（如當(dāng)?shù)氐?/p>

9、制度政策、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、鄰里關(guān)系等）。注意審題，題干中出現(xiàn)了“就地”字眼，我們要善于敏銳的發(fā)現(xiàn)題干中的提示。就地的意思就是不可移動(dòng)。選項(xiàng)A是個(gè)具有極強(qiáng)干擾性的選項(xiàng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動(dòng)，所以使用受限。如果是多選題，選項(xiàng)A也說(shuō)得過(guò)去，但是題干中問(wèn)的是“本質(zhì)上”。所以只有選項(xiàng)D是正確答案。12.某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫(xiě)字樓在建工程，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了比較法和收益法求取；采用成本法求取其價(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫(xiě)字樓在建工程的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了（）。A、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法B、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法兩種方法C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、

10、比較法、收益法和成本法四種方法D、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、比較法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法答案：B解析：本題考查的是選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算。本題采用的主要方法只有2種，假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法，其他的幾種方法屬于求取其中部分?jǐn)?shù)據(jù)時(shí)采用的技術(shù)手段，不屬于完整的方法。13.我國(guó)貨幣政策的五個(gè)“檔次”中，處于中間值的是（）。A、適度從緊B、適度寬松C、穩(wěn)健D、適中答案：C解析：考點(diǎn):制度政策因素。貨幣政策有從緊、適度從緊、穩(wěn)健、適度寬松、寬松五個(gè)檔次。其中“穩(wěn)健”是中間值。14.某寫(xiě)字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%

11、，假設(shè)收益年期無(wú)限。該寫(xiě)字樓用地的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A、500B、750C、800D、1000答案：C解析：考點(diǎn):凈收益測(cè)算的基本原理。土地年凈收益1080000540×400864000（元）；土地價(jià)值86.4/0.108800（萬(wàn)元）。15.【2013年真題】根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法，不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照（）劃分。A、行政區(qū)域B、估價(jià)目的C、估價(jià)對(duì)象規(guī)模D、價(jià)值類型答案：B解析：本題考查的是不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形。不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍根據(jù)估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，但不受地域范圍的限制。16.估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和外部

12、專業(yè)幫助的專業(yè)意見(jiàn)記錄（）。A、應(yīng)作為估價(jià)資料保存B、不用作為估價(jià)資料保存C、由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否保存D、依委托人的意見(jiàn)決定是否保存答案：A解析：考點(diǎn):保存估價(jià)資料。保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括：（1）估價(jià)報(bào)告；（2）估價(jià)委托書(shū)和估價(jià)委托合同；（3）估價(jià)所依據(jù)的委托人提供的資料；（4）估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和溝通情況記錄；（5）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄；（6）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄；（7）估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)記錄；（8）外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見(jiàn)。17.某宗建筑物密度為50%的土地上，建有一棟8層且各層建筑面積相等的住宅樓，均價(jià)為5000元/平方米，房地產(chǎn)總價(jià)為2000萬(wàn)元，樓面地價(jià)為1200元/平方米。該

13、宗土地的總價(jià)為（）萬(wàn)元。A、96B、192C、240D、480答案：D解析：本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。建筑面積20000000/50004000（平方米），土地總價(jià)4000×1200480（萬(wàn)元）。18.在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格是（）。A、現(xiàn)貨價(jià)格B、期貨價(jià)格C、現(xiàn)房?jī)r(jià)格D、期房?jī)r(jià)格答案：B解析：考點(diǎn):現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格。期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。19.報(bào)酬率的表達(dá)式為（）。A、投資回報(bào)所投入的資本B、投資回收所投入的資本C、（投資回報(bào)投資回收）所投入的資本D、（投資回收投資回報(bào)）所投入

14、的資本答案：A解析：考點(diǎn):報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。報(bào)酬率=投資回報(bào)所投入資本。20.下列有關(guān)“可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似”的要求，描述不當(dāng)?shù)氖牵ǎ?。A、兩者區(qū)位相近B、兩者用途相近C、兩者權(quán)利性質(zhì)相同D、兩者檔次相當(dāng)答案：B解析：本題考查的是選取可比實(shí)例。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)用途應(yīng)相同。21.某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，建設(shè)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/m2。A、310.61B、321.60C、477.87D、49

15、4.77答案：C解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用3億；投資利息3×（17.2%）0.511061.23（萬(wàn)元）；總成本31061.23（萬(wàn)元）；單位成本為310.61（萬(wàn)元）；可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本310.61/65%477.87（元/m2）。22.建筑物重新購(gòu)建成本的求取方法中，將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)的方法稱之為（）。A、單位比較法B、分部分項(xiàng)法C、工料測(cè)量法D、指數(shù)調(diào)整法答案：A解析：本題考查的是建筑物重新購(gòu)建成本的求取方法。單位比較法的實(shí)質(zhì)是比較法。即修正：將實(shí)際而可能不是正常的單位建安工程費(fèi)修正為正常的單位建安工程費(fèi)，將建造日

16、期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)，將可比實(shí)例的狀況調(diào)整到估價(jià)對(duì)象的狀況。23.房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于債權(quán)的是（）。A、地役權(quán)B、建設(shè)用地使用權(quán)C、抵押權(quán)D、租賃權(quán)答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。債權(quán)是權(quán)利人請(qǐng)求特定義務(wù)人為或不為一定行為的權(quán)利。債權(quán)的權(quán)利人不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無(wú)關(guān)的人為或不為一定行為。只有租賃關(guān)系是建立在債權(quán)債務(wù)關(guān)系基礎(chǔ)上的。債權(quán)只有一種，就是租賃權(quán)，其他的都是物權(quán)。24.某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實(shí)際未安裝，現(xiàn)單獨(dú)增加電梯（包括土建工程費(fèi)用、電梯購(gòu)置與安裝費(fèi)用等）需要100萬(wàn)元。類似帶電梯的辦公樓的重置價(jià)格為2500萬(wàn)元，其中電梯配置費(fèi)用為9

17、0萬(wàn)元，扣除因沒(méi)有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、2400B、2410C、2490D、2500答案：A解析：考點(diǎn):分解法。該辦公樓扣除沒(méi)有電梯引起的折舊后的價(jià)值25001002400（萬(wàn)元）。25.下列有關(guān)均衡價(jià)格的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、均衡價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)B、均衡價(jià)格是市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格C、市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，證明需求量與供給量相等D、偏離的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)自動(dòng)回復(fù)到均衡價(jià)格水平答案：C解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)均衡價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，會(huì)出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。26.運(yùn)用比較法評(píng)估某套住宅的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例建成時(shí)間

18、與估價(jià)對(duì)象建成時(shí)間相同，2年前公開(kāi)掛牌出售，成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差1年，該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價(jià)格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實(shí)例成交價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A、100/101B、100/100C、100/99D、100/98答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。即把可比實(shí)例在1年前的房地產(chǎn)狀況，調(diào)整為現(xiàn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況。在百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)（100）來(lái)確定，可比實(shí)例成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差一年，該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價(jià)格下降1%，一年前的房地產(chǎn)狀況得分為101。因此：可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)值

19、5;1/（1+1%）=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為：100/101。另外可以推斷：1年前的房地產(chǎn)損耗小，其房地產(chǎn)狀況比價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況好。所以房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)小于1。用排除法，也只有選項(xiàng)A正確。27.某商務(wù)樓工程基礎(chǔ)施工中，導(dǎo)致鄰近一幢住宅樓出現(xiàn)一定程度的墻體開(kāi)裂和基礎(chǔ)不均勻沉降。該住宅總建筑面積為5000m2，共50套住房。經(jīng)評(píng)估，該住宅樓在未受損失狀況下的市場(chǎng)價(jià)格為9000元/m2，平均每套住房的市場(chǎng)租金是3000元/月，在受損狀況下的市場(chǎng)價(jià)格為7800元/m2。不考慮其他情況，該住宅在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額是（）萬(wàn)元。A、150B、450C、600D、90

20、0答案：C解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。（90007800）×5000600（萬(wàn)元）。28.在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競(jìng)買(mǎi)人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)，一般是評(píng)估（）。A、掛牌底價(jià)B、正常市場(chǎng)價(jià)格C、競(jìng)買(mǎi)人可承受的最高價(jià)D、最可能的成交價(jià)答案：C解析：本題考查的是評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。因?yàn)槭菫楦?jìng)買(mǎi)人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)，所以評(píng)估的是競(jìng)買(mǎi)人可承受的最高價(jià)；而如果是政府部門(mén)委托估價(jià)，則可能是掛牌底價(jià)。29.在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比較價(jià)格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)

21、的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比較單價(jià)，則前者與后者的差值是（）元/m2。A、-100B、-50C、50D、100答案：B解析：考點(diǎn):計(jì)算最終的比較價(jià)值。加權(quán)平均值為：6800×0.36700×0.56300×0.26650（元/m2）。中位數(shù)為：6700。差值為：66506700-50（元/m2）。30.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為

22、（）萬(wàn)元。A、521B、533C、695D、711答案：A解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（萬(wàn)元）；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=72×25%=18（萬(wàn)元）；凈收益=72-18=54（萬(wàn)元）；（萬(wàn)元）。31.根據(jù)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處（）的罰款。A、1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下B、3萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下C、5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下D、5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例規(guī)定，

23、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書(shū)、注冊(cè)證書(shū)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。32.某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的60%，通過(guò)可比實(shí)例計(jì)算出的土地資本化率和建筑物資本化率分別為8%和10%。該房地產(chǎn)的綜合資本化率是（）。A、8.0%B、8.8%C、9.0%D、9.6%答案：B解析：本題考查的是投資組合技術(shù)。R0L×RLB×RB60%×

24、;8%40%×10%8.8%。33.某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬(wàn)元。A、245B、275C、315D、345答案：D解析：考點(diǎn):凈收益測(cè)算的基本原理。折舊費(fèi)，抵押貸款還本付息額都不作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除。需要扣除的就是：維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)40萬(wàn)元，房地產(chǎn)稅65萬(wàn)元，所以凈收益為500405065345（萬(wàn)元）。34.關(guān)于建筑

25、物重新購(gòu)建成本求取方法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A、單位比較法需要將估價(jià)對(duì)象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)B、分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位C、工料測(cè)量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購(gòu)建成本D、指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果答案：A解析：本題考查的是單位比較法。A選項(xiàng)說(shuō)反了，任何時(shí)候都是將可比實(shí)例修正為估價(jià)對(duì)象。35.房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)性市場(chǎng)，更不是一個(gè)全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)的根本原因是房地產(chǎn)的（）特性。A、獨(dú)一無(wú)二B、不可移動(dòng)C、流動(dòng)性差D、用途多樣答案：B解析：考點(diǎn):不可移動(dòng)。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了它

26、只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境，而不像其他商品那樣，原料地（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最主要原料是土地）、生產(chǎn)地和消費(fèi)地可以不在同一個(gè)地方，能夠在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺,從生產(chǎn)地或者供給過(guò)剩、需求不足、價(jià)格較低的地區(qū)，運(yùn)送到消費(fèi)地或者供給短缺、需求旺盛、價(jià)格較高的地區(qū)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常不是全國(guó)性市場(chǎng)，更不是全球性市場(chǎng)，而是地區(qū)性市場(chǎng)。36.當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用的修正率為（）。A、深度價(jià)格修正率B、累計(jì)深度價(jià)格修正率C、平均深度價(jià)格修正率D、加權(quán)深度價(jià)格修正率答案：B解析：本題考查的是路線價(jià)法計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格。當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深

27、度價(jià)格修正率。37.某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為（）元/m2。A、100B、300C、600D、900答案：D解析：考點(diǎn):統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。容積率總建筑面積/建筑用地面積：建筑用地面積6000/32000m2；土地單價(jià)1800000/2000900元/m2。38.為評(píng)估某估價(jià)對(duì)象2013年10月15日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例價(jià)格情況是：交易日期為2013年4月15日，按買(mǎi)賣(mài)雙方約定，買(mǎi)方付給賣(mài)方7000元/m2，交易中涉及的稅費(fèi)全部由賣(mài)方支付。該地區(qū)買(mǎi)方和賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，又知最近1年來(lái)該地區(qū)該類房

28、地產(chǎn)價(jià)格每月環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，則該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格是（）元/m2。A、7000B、7003C、7436D、7670答案：B解析：考點(diǎn):交易情況修正的方法。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格7000/（13%）6796.12（元/m2）。該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格6796.12×（1.005）67003（元/m2）。39.甲擁有的某宗房地產(chǎn)初次抵押估價(jià)價(jià)值為100萬(wàn)元，銀行為甲提供80萬(wàn)元貸款擔(dān)保。若甲實(shí)現(xiàn)再次抵押，通常情況下可以獲得的再次抵押擔(dān)保是（）。A、不超過(guò)100萬(wàn)元B、不超過(guò)80萬(wàn)元C、不超過(guò)20萬(wàn)元D、在2080萬(wàn)元答案：C解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押的需要。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)

29、值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。1008020。40.按照我國(guó)法律的規(guī)定，居住用地的最高使用年限為（）年。A、70B、60C、50D、40答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，局地用地為70年。41.估價(jià)方法中，主要用于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的是（）。A、基準(zhǔn)地價(jià)修正法B、修復(fù)成本法C、價(jià)差法D、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法答案：D解析：本題考查的是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是一種批量估價(jià)方法，主要用于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估。42.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于社會(huì)因素的是（）。A、房地產(chǎn)投機(jī)B、房地產(chǎn)制度政策

30、C、人口增長(zhǎng)D、居民收入答案：A解析：本題考查的是社會(huì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化。選項(xiàng)B，是制度政策因素；選項(xiàng)C，是人口因素；選項(xiàng)D，是經(jīng)濟(jì)因素。43.在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格為（）。A、名義價(jià)格B、實(shí)際價(jià)格C、市場(chǎng)價(jià)格D、成交價(jià)格答案：B解析：考點(diǎn):名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。44.評(píng)估某宗房地產(chǎn)2017年7月1日的市場(chǎng)價(jià)值，選取的可比實(shí)例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2016年10月1日，成交價(jià)格為1

31、3500元/m2，另知：該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月上漲1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后可比實(shí)例的比較價(jià)格為（）元/平方米。A、16171.27B、15742.17C、15776.47D、16333.38答案：B解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。2016年10月1日到2017年3月1日，共5個(gè)月，月平均上漲率1.5%。2017年3月1日至2017年7月1日（價(jià)值時(shí)點(diǎn)），共4個(gè)月，月平均上漲2%。13500×（11.5%）5（12%）415742.17（元/m2）。45.下列選項(xiàng)中，表示房

32、地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的相同之處的是（）。A、受供求因素的影響B(tài)、與區(qū)位密切相關(guān)C、價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)D、價(jià)格實(shí)質(zhì)是權(quán)益的價(jià)格答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格與家具、機(jī)器設(shè)備等一般商品的價(jià)格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：（1）都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示；（2）都有波動(dòng)，受供求因素的影響；（3）都是按質(zhì)論價(jià)，即優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。46.下列關(guān)于統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A、買(mǎi)賣(mài)雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分的稅費(fèi)，如補(bǔ)繳出讓金、印花稅B、交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格是指在買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格C、評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格，一般是基于買(mǎi)賣(mài)雙方

33、各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)值或價(jià)格D、應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率答案：A解析：考點(diǎn):統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，買(mǎi)賣(mài)雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分的稅費(fèi)，如印花稅。補(bǔ)繳出讓金是由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)。47.房屋征收評(píng)估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)由（）見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。A、房屋征收部門(mén)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無(wú)利害關(guān)系的第三人B、與房屋征收部門(mén)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)無(wú)利害關(guān)系的第三人C、公證機(jī)關(guān)和無(wú)利害關(guān)系的第三人D、人民法院答案：A解析：考點(diǎn):實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄

34、上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門(mén)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。48.某市A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項(xiàng)目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為（）萬(wàn)元，最高為（）萬(wàn)元。A、30，60B、30，80C、60，100D、80，100答案：C解析：考點(diǎn):土地成本。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的610倍。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低1000元畝×

35、100畝×660萬(wàn)元。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最高1000元畝×100畝×10100萬(wàn)元。49.某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為5000萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該工程尚拖欠到期應(yīng)付工程款1000萬(wàn)元，同時(shí)還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬(wàn)元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、2000B、3000C、3500D、4000答案：A解析：本題考查的是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-（已抵押貸款余額/社會(huì)一般抵押率）-拖欠的建設(shè)工程價(jià)款-其他法定優(yōu)

36、先受償款=5000（1000/50%）10002000（萬(wàn)元）。50.利率因素，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的（）。A、經(jīng)濟(jì)因素B、金融因素C、社會(huì)因素D、政治因素答案：A解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)因素。利率屬于經(jīng)濟(jì)因素，經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率、匯率。51.下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價(jià)為320元/平方英尺，后街路線價(jià)為240元/平方英尺。則采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算出的地塊總價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、150.8B、160.8C、170.8D、180.8答案：B解析：本題考查的是計(jì)算臨街土地的價(jià)值。前街影響深度總深度×前街路線價(jià)&

37、#247;（前街路線價(jià)后街路線價(jià)）175×320÷（320240）100（英尺）。后街影響深度總深度×后街路線價(jià)÷（前街路線價(jià)后街路線價(jià)）（或用：總深度-前街影響深度）175×240÷（320240）75（英尺）（175-100）?？們r(jià)前街路線價(jià)×前街臨街深度價(jià)格修正率×臨街寬度×前街影響深度后街路線價(jià)×后街臨街深度價(jià)格修正率×臨街寬度×后街影響深度320×100%×30×100240×120%×30×75160.8

38、（萬(wàn)元）。52.某寫(xiě)字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%。該寫(xiě)字樓目前的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A、5061.44B、5546.94C、5562.96D、6772.85答案：A解析：本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。報(bào)酬率6%+6%×25%7.5%。5061.44（萬(wàn)元）。53.（）是以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率，即將無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的每一部分予以加總得到報(bào)酬率。A、市場(chǎng)提取法B、累加法C、投資報(bào)酬率排序插入法D、線性插入法答案：B解析

39、：考點(diǎn):報(bào)酬率的求取方法。累加法是以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率，即將報(bào)酬率視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)酬率。54.下列關(guān)于估價(jià)依據(jù)的表述中，正確的是（）。A、選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)具有針對(duì)性，主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象來(lái)選取B、估價(jià)機(jī)構(gòu)不得制定嚴(yán)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)C、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)是效力最低的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)D、不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)依據(jù)有所不同答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)具有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來(lái)選??；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，鼓勵(lì)估價(jià)機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；選項(xiàng)C

40、錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)是效力最高的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價(jià)的底線；選項(xiàng)D正確，不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)依據(jù)有所不同。55.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理辦法，下列有關(guān)房地產(chǎn)行政管理對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，表述正確的是（）。A、采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)B、基準(zhǔn)地價(jià).標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格根據(jù)具體情況確定并公布，不受時(shí)間的制約C、房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向省級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)D、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財(cái)產(chǎn)答案：A解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。選項(xiàng)A正確，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使

41、用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。56.某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫(xiě)字樓在建工程，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了比較法和收益法求??；采用成本法求取其價(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取

42、寫(xiě)字樓在建工程的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了（）。A、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法B、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法兩種方法C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、比較法、收益法和成本法四種方法D、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、比較法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法答案：B解析：本題考查的是估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容。主要的方法只有2種，假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法，其他的幾種方法屬于求取其中部分?jǐn)?shù)據(jù)時(shí)采用的技術(shù)手段，不屬于完整的方法。57.一套總價(jià)60萬(wàn)元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折；（3）首付款20萬(wàn)元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸

43、款；（4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬(wàn)元。上述情況中，存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格差異的是（）。A、第（1）、（3）種情況B、第（3）、（4）、（5）種情況C、第（2）、（4）種情況D、第（2）、（4）、（5）種情況答案：D解析：本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。（1）名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格相同；（3）由于貸款需要支付利息，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格也是一致的，所以AB可以排除。（5）肯定存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差異，所以正確選項(xiàng)是D。58.一套總價(jià)60萬(wàn)元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：（1）要求在成

44、交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣；（3）首付款20萬(wàn)元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；（4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬(wàn)元。上述情況中，存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格差異的是（）。A、第（1）.（3）種情況B、第（3）.（4）.（5）種情況C、第（2）.（4）種情況D、第（2）.（4）.（5）種情況答案：D解析：本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。（1）名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格絕對(duì)相同，（3）由于貸款需要支付利息，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格也是一致的，所以選項(xiàng)AB可以

45、排除。（5）肯定存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差異，所以選項(xiàng)D正確。59.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是適用于評(píng)估新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的（）的“倒算法”。A、比較法B、收益法C、成本法D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法答案：C解析：本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述。假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。60.在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測(cè)算。A、指數(shù)修勻法B、平均增減量法C、平均發(fā)展速度法D、二次拋物線趨勢(shì)法答案：C解析：考點(diǎn):平均發(fā)展速度法。在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升的，并且各期上升的

46、幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測(cè)算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計(jì)算。61.某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過(guò)出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家無(wú)償取得。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）。A、70.00%B、83.33%C、84.00%D、86.67%答案：B解析：本題考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40年，建筑物已經(jīng)使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。62.關(guān)

47、于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說(shuō)法，正確的是（）。A、商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補(bǔ)品B、新建商品房與存量房是互補(bǔ)品C、經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是互補(bǔ)品D、郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費(fèi)是互補(bǔ)品答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn)，城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。在互補(bǔ)品之間，對(duì)一種物品的消費(fèi)如果多了，對(duì)另一種物品的消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加。例如，城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費(fèi)時(shí)，對(duì)其需求就會(huì)增加。因此，收費(fèi)降低，房?jī)r(jià)會(huì)漲；收費(fèi)提高，房?jī)r(jià)會(huì)

48、降。63.某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從未來(lái)第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A、267.35B、287.86C、298.84D、300.86答案：D解析：考點(diǎn):凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。64.在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物（）。A、包括房屋和構(gòu)筑物兩大類B、僅包括房屋，不包括構(gòu)筑物C、包括房屋.構(gòu)筑物和土地D、僅僅指房屋答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，是指用建筑

49、材料構(gòu)筑的空間和實(shí)體。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。房屋是指有基礎(chǔ)、墻體、門(mén)窗和頂蓋，起著擋風(fēng)遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵?jǐn)_等作用，供人們?cè)谄鋬?nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的建筑空間，如住宅、辦公樓、商店、賓館、廠房、倉(cāng)庫(kù)等。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在其內(nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的工程實(shí)體或附屬建筑設(shè)施，如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。在房地產(chǎn)估價(jià)中一般將建筑物作廣義理解。65.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用期限為50年，項(xiàng)目建設(shè)期為5年，自價(jià)值時(shí)點(diǎn)至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為11000m2，年凈收益為350萬(wàn)元，若報(bào)酬率為7%，折現(xiàn)率為10%，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用期限同時(shí)結(jié)

50、束，則建成后的房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、3752B、3806C、4128D、4830答案：A解析：本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。V=A/Y×1-1/（1+Y）n/（1+Y）t，A350萬(wàn)元，n50年5年45年，t2.5年，V（350/7%）×11/（17%）45/（110%）2.53752.33（萬(wàn)元）。66.某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方合同約定成交價(jià)格為2385元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買(mǎi)賣(mài)雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)改由賣(mài)方

51、負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方的價(jià)格約為（）元/m2。A、2139B、2146C、2651D、2659答案：D解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格賣(mài)方實(shí)得金額/（1應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率）2385/（16.8%）2559.01（元/m2），買(mǎi)方實(shí)付金額正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×（1應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率）2559.01×（13.9%）2658.81（元/m2）。67.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)與定價(jià)，表述正確的是（）。A、估價(jià)與通常意義上的定價(jià)沒(méi)有本質(zhì)不同B、估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)，是將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)C、估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)，是代替市場(chǎng)

52、定價(jià)而不是模擬市場(chǎng)定價(jià)D、估價(jià)師是運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值答案：B解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，估價(jià)與通常意義上的定價(jià)有本質(zhì)不同；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，估價(jià)師是運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值。68.運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首要步驟是（）。A、進(jìn)行房地產(chǎn)分組B、確定估價(jià)范圍C、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)D、測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)價(jià)答案：B解析：考點(diǎn):標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法估價(jià)，一般分為下列步驟：（1）確定估價(jià)范圍；（2）進(jìn)行房地產(chǎn)分組；（3）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房

53、地產(chǎn)；（4）測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)價(jià)；（5）確定有關(guān)調(diào)整系數(shù)；（6）計(jì)算各宗被估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。69.估價(jià)假設(shè)和限制條件是估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)假設(shè)和估價(jià)報(bào)告使用限制的說(shuō)明，要防止出現(xiàn)的情形中不包括（）。A、隨意編造假設(shè)和限制條件B、未對(duì)應(yīng)說(shuō)明的假設(shè)和限制條件予以說(shuō)明C、無(wú)針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的假設(shè)和限制條件D、未假定估價(jià)師的執(zhí)業(yè)水平答案：D解析：考點(diǎn):估價(jià)假設(shè)和限制條件。在說(shuō)明估價(jià)假設(shè)和限制條件時(shí)，應(yīng)有針對(duì)性并盡量簡(jiǎn)明，要防止出現(xiàn)以下3種情況：（1）隨意編造假設(shè)和限制條件；（2）應(yīng)說(shuō)明的估價(jià)假設(shè)和限制條件不予以說(shuō)明；（3）無(wú)針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的假設(shè)和限制條件。70.下列選項(xiàng)中，表

54、示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的相同之處的是（）。A、受供求因素的影響B(tài)、與區(qū)位關(guān)系密切C、價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)D、價(jià)格實(shí)質(zhì)是權(quán)益的價(jià)格答案：A解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格與家具、機(jī)器設(shè)備等一般商品的價(jià)格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：（1）都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示；（2）都有波動(dòng)，受供求因素的影響；（3）都是按質(zhì)論價(jià)，即優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。71.某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實(shí)際未安裝，現(xiàn)單獨(dú)增加電梯（包括土建工程費(fèi)用、電梯購(gòu)置與安裝費(fèi)用等）需要100萬(wàn)元。類似帶電梯的辦公樓的重置價(jià)格為2500萬(wàn)元，其中電梯配置費(fèi)用為90萬(wàn)元，扣除因沒(méi)有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價(jià)值為（）萬(wàn)元

55、。A、2400B、2410C、2490D、2500答案：A解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。該辦公樓扣除沒(méi)有電梯引起的折舊后的價(jià)值25001002400（萬(wàn)元）。72.某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬(wàn)元，報(bào)酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、188.92B、194.62C、196.25D、198.18答案：A解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。價(jià)值時(shí)點(diǎn)，土地剩余使用年限為50-10=40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)常收回地上

56、建筑物，則建筑物剩余收益期為40年，年凈收益為15萬(wàn)元，報(bào)酬率為7.5%，則：房地產(chǎn)價(jià)值V=A/Y×1-1/（1+Y）n=15/7.5%×1-1/（1+7.5%）40=188.92（萬(wàn)元）。73.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于（）。A、社會(huì)因素B、環(huán)境因素C、人口因素D、行政因素答案：A解析：本題考查的是社會(huì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化。74.對(duì)同一宗房地產(chǎn)而言，關(guān)于其土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、同一宗房地產(chǎn)的價(jià)格只能歸屬于這三種對(duì)象之中B、房地價(jià)值在土地與建筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)相同C、在房地產(chǎn)價(jià)格分配的情況下，各部分的價(jià)值之和等于整體價(jià)值D、房地價(jià)格往往等同于人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)答案：B解析：考點(diǎn):土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值。選項(xiàng)B，房地價(jià)值在土地與建筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)不同：在房地產(chǎn)價(jià)值分配的情況下，各部分的價(jià)值之和等于整體價(jià)值；在房地產(chǎn)分割的情況下，分割后的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值；在房地產(chǎn)合并的情況下，合并后的價(jià)值一般大于合并前的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和。75.房地產(chǎn)估價(jià)中，獨(dú)立客觀公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)