物業(yè)管理服務(wù)要求及實(shí)施方案(共35頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 成都中醫(yī)藥大學(xué)溫江校區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理項(xiàng)目方案 物業(yè)管理服務(wù)要求及實(shí)施方案 一、基礎(chǔ)設(shè)施 （一）公寓設(shè)施 1、室內(nèi)家具配置：每生一床、椅（凳）、書桌、衣柜、書架。 2、室內(nèi)硬件標(biāo)準(zhǔn)：墻面潔白；地面水磨石以上標(biāo)準(zhǔn)，門窗玻璃完 好，每室配有計(jì)量電表、水表；有防盜、防鼠、防蠅措施；有晾曬衣 物的設(shè)施。 3、室內(nèi)插座安全規(guī)范；電話及電話端口能正常使用。 4、樓內(nèi)廁所、盥洗間貼地磚，墻面貼瓷磚離地面1.21.5米，配 置蹲坑、盥洗水池，通風(fēng)采光好。 （二）公用設(shè)施 1、每棟樓設(shè)值班室、值班室有電話、學(xué)生住宿一覽表。 2、每棟樓有一間輔導(dǎo)員值班室或工作室。 3、每棟樓有學(xué)習(xí)閱覽

2、室或?qū)W生活動(dòng)室。公寓內(nèi)有公共學(xué)習(xí)或活動(dòng) 方 案的場所。 文 件 4、公寓區(qū)內(nèi)有相對(duì)集中的洗滌設(shè)施。 一 5、公寓區(qū)內(nèi)有規(guī)范的自行車存放點(diǎn)，并有專人看守。 物 6、每層樓配備專用的足夠量的消防器材，經(jīng)常維護(hù)檢查，滅火器 業(yè) 管不過期使用，放置在醒目的地點(diǎn)；消防設(shè)施完好。 理 服 務(wù) 7、保持樓道、過道、扶梯的完好，消防通道暢通。 要 求 二、管理體系 及 實(shí) （一）管理職責(zé) 施 方 案 成都中醫(yī)藥大學(xué)溫江校區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理項(xiàng)目方案 1、建立學(xué)生公寓管理委員會(huì)（人員組成：由分管學(xué)生工作的黨 委副書記或分管后勤工作的副校長為組長，學(xué)生處、保衛(wèi)處負(fù)責(zé)人為 副組長，計(jì)財(cái)處、后勤處、校團(tuán)委和各學(xué)院分管學(xué)

3、生工作的負(fù)責(zé)人及 學(xué)生會(huì)代表組成），經(jīng)常有活動(dòng)并有相關(guān)文件、會(huì)議記錄及活動(dòng)記錄 等。 2、輔導(dǎo)員職責(zé)明確，輔導(dǎo)員值班名單備查；輔導(dǎo)員進(jìn)住公寓的人數(shù)不少于住宿學(xué)生數(shù)的1：1000配備。 3、齊抓共管的相關(guān)部門和人員職責(zé)明確，相互協(xié)作，與保衛(wèi)、學(xué)生黨團(tuán)干部等相關(guān)部門建立有工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制，并提供相關(guān)的會(huì)議記錄；與物管部門（或后勤集團(tuán)）簽訂管理服務(wù)契約，責(zé)、權(quán)、利明確。 4、物業(yè)管理部門職責(zé)明確，管理員按住宿學(xué)生的1：1200配備，所配備人員敬業(yè)精神強(qiáng)，具有高中以上文化程度，年齡不超過50歲。應(yīng)提供管理員名單、身份證、畢業(yè)證等材料供查。 5、物業(yè)管理負(fù)責(zé)人具有大專以上學(xué)歷， 有物業(yè)管理資質(zhì)證書，熟悉業(yè)務(wù)

4、，敬業(yè)精神強(qiáng)，敢管善管，管理工作有新意。 方 案 6、管理服務(wù)人員具有初中以上文化程度，崗位職責(zé)明確；掛牌上 文 件崗，管理服務(wù)滿意率90%以上；外聘員工“三證”身份證、暫住 一 證（本地員工提供戶口證明）、務(wù)工證齊全。 物 （二）管理制度 業(yè) 管 1、實(shí)行契約化管理；對(duì)物管部門有日常檢查、專項(xiàng)檢查、定期檢 理 服 務(wù) 查制度，有督促改進(jìn)要求和復(fù)查驗(yàn)收制度，主管部門制度建設(shè)完備； 要 求 每學(xué)期和年終考核制度；每學(xué)期組織一次學(xué)生對(duì)管理與服務(wù)工作滿意 及 實(shí) 施 方 案 成都中醫(yī)藥大學(xué)溫江校區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理項(xiàng)目方案 率的調(diào)查。 2、對(duì)輔導(dǎo)員有考核辦法和工作記錄，考核結(jié)果與獎(jiǎng)懲、晉職升級(jí)掛鉤。

5、3、物管部門要有學(xué)校學(xué)生公寓管理委員會(huì)制定的公寓管理辦法；公寓成本核算辦法；公寓設(shè)施管理維修制度；公務(wù)損壞賠償制度；公寓文明行為規(guī)則；衛(wèi)生檢查評(píng)比制度；水電、安全、環(huán)衛(wèi)等日常工作管理規(guī)范；管理服務(wù)人員規(guī)范和考核獎(jiǎng)懲辦法；學(xué)生意見反饋制度等。執(zhí)行制度和檢查考核制度情況要有相關(guān)記錄資料，并有負(fù)責(zé)人簽字日期。主要制度上墻。 4、有學(xué)生參與民主管理的自律組織，并能有效參與，監(jiān)督公寓管理工作，反映學(xué)生意見，并有活動(dòng)記錄。應(yīng)提供相關(guān)的文件及圖片資料。 5、學(xué)生入住前要與公寓管理方簽署入住協(xié)議，明確各自的權(quán)利義 務(wù)。熟知公寓管理各項(xiàng)規(guī)章制度，并自覺遵守執(zhí)行。學(xué)生公寓內(nèi)的遵 方 案規(guī)守紀(jì)情況與其評(píng)優(yōu)、獎(jiǎng)學(xué)金及

6、綜合測評(píng)掛鉤。 文 件 6、劃撥每生10元的的活動(dòng)費(fèi)用于學(xué)生工作隊(duì)伍和學(xué)生宿舍自律 一 委員會(huì)開展活動(dòng)。 物 業(yè)三、文明建設(shè) 管 理 1、建有學(xué)生行為規(guī)范條例：學(xué)生用語文明，關(guān)系和睦，無酗酒、 服 務(wù)打架、大聲喧嘩，影響他人等不文明現(xiàn)象。 要 求 2、公寓樓內(nèi)人文環(huán)境好，文化氛圍濃郁；有開展公寓文化、藝術(shù)、 及 實(shí) 施宣傳、評(píng)比等活動(dòng)計(jì)劃及活動(dòng)記錄。應(yīng)提供活動(dòng)的資料和記錄式圖片。 方 案 成都中醫(yī)藥大學(xué)溫江校區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理項(xiàng)目方案 3、開展黨團(tuán)進(jìn)公寓活動(dòng)（黨團(tuán)進(jìn)公寓、黨員先鋒示范崗等），協(xié)助管理學(xué)生公寓團(tuán)總支，搞好寢室文化活動(dòng)和自律活動(dòng)。 4、指導(dǎo)公寓生活的編輯、發(fā)行工作，保證每學(xué)年出版4

7、期刊物。 5、室內(nèi)保潔達(dá)標(biāo)、衛(wèi)生值班制度落實(shí)，團(tuán)結(jié)互助，不使用違章電器。 6、每棟樓配有宣傳公告欄，并有專人管理，內(nèi)容經(jīng)常更新。無陳舊破損廣告。 四、物業(yè)管理 （一）公寓日常管理內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) A、管理內(nèi)容： 24小時(shí)保安值班、巡邏；生活、休息秩序維持、制止違規(guī)行為；消防設(shè)施巡視及隱患檢查；附屬設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理；供電系統(tǒng)的運(yùn)行保障和計(jì)劃維護(hù)檢修；給排水系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)；各系統(tǒng)易耗器件的 及時(shí)更換；其它部分的零星小修；過道、樓梯、墻面等的清潔和維護(hù)； 方 案 方公共洗手間的清潔維護(hù)；配套設(shè)施表面的清潔；垃圾收集及清運(yùn)；水 文 案 件 文電費(fèi)回收；洗滌用品的收洗和發(fā)放。 一 件 一 B、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

8、 物 業(yè) 物 1、積極配合學(xué)生處及團(tuán)委開展學(xué)生的思想政治工作和宿舍園區(qū) 管 業(yè) 理 管文化建設(shè)，配合各學(xué)院做好學(xué)生工作，協(xié)調(diào)解決宿舍內(nèi)學(xué)生的矛盾。 服 理 務(wù) 服 2、按國資及后勤的要求以及學(xué)生處、各學(xué)院對(duì)學(xué)生公寓房間分 要 務(wù) 求 要配的要求，合理、有序地安排好每個(gè)學(xué)生的住宿、退宿和換房工作， 及 求 實(shí) 及 施 實(shí) 方 施 案 方 案 成都中醫(yī)藥大學(xué)溫江校區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理項(xiàng)目方案 提高學(xué)生宿舍的房源利用率。保持房屋結(jié)構(gòu)無破損；保持房屋公共部位完好。 3、熟悉并掌握樓內(nèi)學(xué)生的整體情況，對(duì)學(xué)生的思想動(dòng)態(tài)能及時(shí)了解，對(duì)公寓區(qū)內(nèi)發(fā)生的異常情況做到早發(fā)現(xiàn)、早匯報(bào)、早解決。 4、營造良好的公共環(huán)境和

9、秩序，對(duì)不良行為和現(xiàn)象及時(shí)發(fā)現(xiàn)并勸止。 5、努力營造干凈整潔溫馨的學(xué)生家園，讓學(xué)生有回家的感覺，解除學(xué)生的后顧之憂，安心學(xué)習(xí)。樹立管理育人和服務(wù)育人的形象。 6、及時(shí)發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)消防隱患并予以處理。一旦樓內(nèi)發(fā)生火災(zāi)事故能立即采取報(bào)警、打開消防通道、疏散學(xué)生、及時(shí)撲救等應(yīng)急措施。 7、樓內(nèi)發(fā)生打架斗毆等突發(fā)事件能立即采取措施制止。 8、采取合理的節(jié)水節(jié)電措施。負(fù)責(zé)寢室內(nèi)的水電費(fèi)回收工作。 9、學(xué)生行李物品洗滌工作中的回收和發(fā)放工作。確保學(xué)生每月兩次床單枕巾、一次被套和每學(xué)期一次的蚊帳洗滌工作及時(shí)準(zhǔn)確。 10、各公寓樓每天6：30準(zhǔn)時(shí)供電開門，23：30熄燈關(guān)門； 11、晚歸學(xué)生登記，一學(xué)期三次晚歸則

10、通報(bào)學(xué)生處和相關(guān)學(xué)院； 方 案 文 12、負(fù)責(zé)學(xué)生宿舍內(nèi)每年配發(fā)的清潔用具發(fā)放工作和以舊換新 件 一工作； 13、負(fù)責(zé)學(xué)生宿舍垃圾袋裝化管理每周給學(xué)生宿舍發(fā)放垃圾袋 物 業(yè)的工作 管 理 服 14、負(fù)責(zé)畢業(yè)生離校行李運(yùn)送等工作。新生報(bào)到時(shí)，配合學(xué)生 務(wù) 要工作部門做好新生報(bào)到工作和新生行李物品采購、銷售工作； 求 及 實(shí) 施 方 案 成都中醫(yī)藥大學(xué)溫江校區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理項(xiàng)目方案 15、為學(xué)生免費(fèi)提供自行車打氣筒、微波爐、針線包、常用急救藥品等特色服務(wù)； 16、使用公寓中心自行開發(fā)設(shè)計(jì)的“學(xué)生公寓管理信息系統(tǒng)”，采用計(jì)算機(jī)管理學(xué)生公寓，便于查詢學(xué)生住宿情況，及時(shí)掌握學(xué)生宿舍空置率，新生入學(xué)床位

11、自動(dòng)分配，提高管理效率； 17、每個(gè)組團(tuán)設(shè)立電子公示牌，播報(bào)時(shí)事新聞和發(fā)布學(xué)校重要信息，公布天氣預(yù)報(bào)，天氣變化時(shí)及時(shí)提醒同學(xué)們加減衣物、關(guān)好門窗，確實(shí)做到人性化管理； （二）治安管理 1、實(shí)行電腦管理，門衛(wèi)24小時(shí)值班，交接班有記錄。外來人員有等級(jí)，違規(guī)學(xué)生登記交輔導(dǎo)員：重大問題及時(shí)匯報(bào)，無外來人員留宿。 2、消防設(shè)施齊全完好，安全通道暢通，疏散標(biāo)示有效；定期檢查內(nèi)有記錄，無安全隱患。 3、室內(nèi)無電路、酒精爐、電熱毯等違禁物品；定期檢查違章用電和違禁物品，收繳物品有教育記錄。 方 4、定期作安全教育，有緊急情況處理預(yù)案和消防演習(xí)記錄（每年 案 文召開一次全校性的大型消防學(xué)習(xí)）。 件 一 5、公

12、寓區(qū)域內(nèi)無逗留閑雜人員、沒有無證攤點(diǎn)，無進(jìn)公寓樓內(nèi)推 物銷現(xiàn)象。 業(yè) 管（三）維修管理 理 服 有報(bào)修、維修、回訪制度和記錄；水電設(shè)施良好，水龍頭無跑、 務(wù) 要 求 及 實(shí) 施 方 成都中醫(yī)藥大學(xué)溫江校區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理項(xiàng)目方案 冒、滴、漏現(xiàn)象，下水管道通暢；有專業(yè)人員每日巡檢，小型維修當(dāng)日解決、中型維修3日內(nèi)解決，大型維修有計(jì)劃。 （四）清潔衛(wèi)生管理 1、公寓樓內(nèi)保潔：公寓樓及門廳內(nèi)外無污跡、樓梯、地面清潔無痰跡，墻面無污跡、門窗干凈無結(jié)灰。 2、盥洗室內(nèi)保潔：清潔無異味、無積水、地漏封蓋齊全、無蟑螂、蜘蛛網(wǎng)、門窗干凈無結(jié)灰。、公共廁所、盥洗間做到無污垢尿漬、基本無臭、無蛛網(wǎng)，地面無垃圾、積

13、水，清潔干凈，門、窗保持清潔明亮；水池（槽）無垢積物，廁所內(nèi)設(shè)紙簍，每天保持清潔無紙屑。 3、樓外公共場所保潔： 、公共場所實(shí)行保潔管理；落葉季節(jié)和災(zāi)害天氣，根據(jù)情況增加清掃次數(shù)，必須保持清潔干凈。 、公共場所的垃圾、泥沙、雜物等須全部清掃干凈，不留死角，無盲區(qū)；清掃過程中有較嚴(yán)重的揚(yáng)塵現(xiàn)象應(yīng)灑水后清掃。 、自行車棚保持清潔干凈，自行車停放整齊有序； 4、樓內(nèi)公共區(qū)域保潔： 方 案 、學(xué)生宿舍實(shí)行垃圾袋裝化。寢室內(nèi)配發(fā)垃圾袋（24個(gè)/月） 文 件和保潔用具（垃圾匡和拖帕）。 一、臺(tái)階、門庭、樓梯過道、地面等環(huán)境保持清潔，每天拖洗清 掃兩次，上午下午各一次。做到無泥沙、灰塵、無痰跡、無垃圾、無

14、物 業(yè)積水；墻面、頂棚、燈具、滅火器具等無灰塵、蛛網(wǎng)、污跡；門、窗 管玻璃保持清潔明亮。 理 服、宿舍內(nèi)應(yīng)按要求規(guī)范布置，保證宿舍的文明、整潔、美觀、 務(wù) 要有序。 求 及 、公共廁所、盥洗間做到無污垢尿漬、基本無臭、無蛛網(wǎng)， 實(shí)地面無垃圾、積水，清潔干凈，門、窗保持清潔明亮；水池（槽）無 施 方垢積物，廁所內(nèi)設(shè)紙簍，每天保持清潔無紙屑。 案 成都中醫(yī)藥大學(xué)溫江校區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理項(xiàng)目方案 、宿舍區(qū)內(nèi)的辦公室、活動(dòng)室、值班室等每天保持清潔干凈； 、倉庫內(nèi)保持干燥，用品疊放整齊有序；無垃圾、蛛網(wǎng)、積塵、無霉氣； 、走廊內(nèi)、盥洗間如設(shè)有果殼桶（箱）、痰盂，要每天清洗，保持清潔；并定期進(jìn)行消毒。 、

15、宿舍內(nèi)衛(wèi)生間每月清洗除垢一次，并由學(xué)生對(duì)工人的工作打分作為工人工作的考評(píng)參數(shù)之一； 5、清運(yùn)保潔 、垃圾做到日產(chǎn)日清，清掃收集垃圾由駁運(yùn)人員負(fù)責(zé)倒入專用垃圾房（筒）內(nèi)；自備駁運(yùn)工具并保潔，禁止挪用垃圾筒。 、對(duì)非本系統(tǒng)張貼物、懸掛物即時(shí)清理；對(duì)本系統(tǒng)張貼物、懸掛物到期即時(shí)清理；及時(shí)清理橫幅及懸掛物。 保潔人員同時(shí)對(duì)保潔區(qū)域的安全工作負(fù)責(zé)，監(jiān)控火險(xiǎn)、盜竊等各種不安全因素。 方 案 文 件 一 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 要 求 及 實(shí) 施 方 案 成都中醫(yī)藥大學(xué)溫江校區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理項(xiàng)目方案 物業(yè)管理組織架構(gòu)及管理費(fèi)用 一、物業(yè)管理組織架構(gòu)示意圖 主 任 （1人） 副主任 （1人） 保安部 工程維

16、修部 辦公室 保潔部 自行車棚 經(jīng) 理（1人） 經(jīng) 理（1人） 主任（1人） 經(jīng) 理（1人） 主 管（1人） 保 安（4） 維修員（3人）秘書（6人） 保潔員（5） 管理員（2人） 1-4公寓（女生） 5-7公寓（男生） 主 管（1人） 主 管（1人） 門 衛(wèi)（5人 門 衛(wèi)（5） 保潔員（6人 保潔員（5） 方 案 文 件 二 二、管理費(fèi)用（一） 物 1、由學(xué)校按生均150元/年一次性撥付管理費(fèi)用，管理費(fèi)用實(shí)行經(jīng)費(fèi) 業(yè) 管 包干制。 理 組 織 架 構(gòu) 及 成都中醫(yī)藥大學(xué)溫江校區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理項(xiàng)目方案 2、管理費(fèi)不含水電費(fèi)，含3萬元以下小型維修及日常用品開支。 3、管理費(fèi)包含學(xué)生床上用品洗滌

17、費(fèi)（每月一次），運(yùn)營成本、人員工 資實(shí)行包干制 4、自行車棚經(jīng)費(fèi)實(shí)行以收養(yǎng)支。 三、管理費(fèi)用（二） 月支出金額年支出金額序號(hào) 項(xiàng)目 （元） （元） 主任1人 2,500.00 30,000.00 副主任1人 2,000.00 2,4000.00 部門經(jīng)理4人 6,000.00 72,000.00 秘書5人 6,000.00 72,000.00 人 保安人員4人 4,000.00 48,000.00 員 1 經(jīng) 保潔人員16人 9,600.00 115,200.00 費(fèi) 門衛(wèi)值班人員12人 9,600.00 115,200.00 庫管人員1人 900 10,800.00 維修人員3人 3,300

18、.00 39,600.00 主管人員3人 3,000.00 36,000.00 57,974.40 非城鎮(zhèn)40人（120.78元/人·月） 4,831.20 保 方 2 意外傷害保險(xiǎn)50人（100.00元/人·年） 5.000.00 60,000.00 險(xiǎn) 案 城鎮(zhèn)10人（224.72元/人·月） 2,247.20 26,966.40 文 3 員工福利費(fèi)50人（20.00元/人·月） 1.000.00 12,000.00 件 二 4 辦公費(fèi) 360.00 4,320.00 5 通訊費(fèi) 400.00 4,800.00 6 宣傳及對(duì)外聯(lián)絡(luò)費(fèi) 300.00 3

19、,600.00 物 7 辦公用車費(fèi)（含保險(xiǎn)、養(yǎng)路費(fèi)等） 500.00 6,000.00 業(yè) 8 培訓(xùn)費(fèi) 300.00 3,600.00 管 保安人員4人（600元/人·年） 200.00 2.400.00 理 員 組 保潔、維修及其他32人（400元/人·年） 1067.00 12,800.00 工 織 主管人員3人（800元/人·年） 200.00 2,400.00 工 9 架 部門經(jīng)理4人（800元/人·年） 267.00 3,200.00 裝 構(gòu) 秘書5人（1000元/人·年） 417.00 5,000.00 折 及 舊 主任2人（120

20、0元/人·年） 200.00 2,400.00 管 理 10 維修經(jīng)費(fèi)（單項(xiàng)費(fèi)用不超過300.00遠(yuǎn)的零星維修） 3,000.00 36,000.00 費(fèi) 11 衛(wèi)生防疫、消毒費(fèi)用 300.00 3,600.00 用 12 設(shè)備、機(jī)具折舊 300.00 3,600.00 成都中醫(yī)藥大學(xué)溫江校區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理項(xiàng)目方案 13 清潔用品、用具 500.00 6,000.00 14 學(xué)生寢室內(nèi)配發(fā)垃圾袋1496間（詳見附表2） 149.6 1,795.2 15 學(xué)生寢室內(nèi)配發(fā)清潔用具1496間（詳見附表2） 83.11 997.33 16 不可預(yù)見費(fèi) 500.00 6,000.00 17 費(fèi)用合計(jì) 69,120.48 851,2