上海市徐家匯商圈分析(共6頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上市級商圈專題研究：徐家匯商圈最多樣的市級商圈文/ 上海中原研究咨詢部1. 徐家匯商圈介紹1.1 商圈范圍徐家匯位于上海市區(qū)西南部，從上世紀(jì) 90 年代開始進入飛速發(fā)展的階段，徐家匯商圈是上海的城市副中心和市級商業(yè)中心。徐家匯商圈規(guī)劃占地總面積 120125 萬平方米，其核心區(qū)域為 24 萬平方米，北自廣元路，南達中山南路，東自天鑰橋路，西至宜山路。按照規(guī)劃，商圈是集購物、娛樂、餐飲、旅游、金融、信息等多種功能于一體，總建筑面積達 200 萬平方米。徐家匯商圈示意圖1.2 徐家匯商圈發(fā)展歷史徐家匯名城的來源于晚明科學(xué)家徐光啟，因逝世后安葬于此，其后代在此地繁衍生息，所以

2、命名為“徐家匯”。十幾年前，徐家匯還不算一個市級商業(yè)中心，多的是零零散散的小鋪子，第六百貨已經(jīng)算是徐家匯最大的商場了。城鎮(zhèn)居民消費能力的增長、政府的市政建設(shè)發(fā)展使得徐家匯商業(yè)功能逐漸增強，地鐵一號線的建設(shè)是徐家匯商業(yè)發(fā)展的一大機遇。十幾年的發(fā)展使得徐家匯在形專心-專注-專業(yè)成了 8 個大的商業(yè)網(wǎng)點以及 1000 多家小型商業(yè)網(wǎng)點。1992 年至 1994 年，是徐家匯商業(yè)建設(shè)的第一期，東方商廈、太平洋百貨、大千美食林、中興百貨、太平洋百貨、匯聯(lián)商廈等 10 大商家就在此期間完成建設(shè)。二期工程于 1998 年完工，建筑面積 130 萬平方米，其中港匯廣場、美羅城等商場已經(jīng)成為了上海西南部新的標(biāo)志

3、性建筑。1.3 徐家匯內(nèi)部環(huán)境ü主要商業(yè)物業(yè)百貨商場東方商廈，太平洋百貨，匯金百貨，第六百貨，中興百貨商廈、匯聯(lián)商廈Shopping mall 美羅城、港匯廣場專業(yè)市場太平洋數(shù)碼廣場、百腦匯、宜家地鐵商鋪徐家匯地鐵商城分上下兩層，占地 8000 平方米左右，約有 200 多家商鋪。有迷你南京路之稱。ü寫字樓港匯廣場、美羅大廈、江山大廈、飛洲國際廣場、匯智大廈等多幢甲級寫字樓，另外還有十幾幢乙級寫字樓在列。ü賓館徐家匯酒店眾多，星級酒店、經(jīng)濟型酒店俱全，約有 40 家左右，主要有光大會展中心國際酒店、青松城大酒店、莫泰 168 宛平南路店、漢庭連鎖酒店、鼎園公寓酒店

4、、如家快捷酒店徐家匯店等等。ü住宅徐家匯也是高檔住宅比較集中的板塊，徐家匯花園、尊園、兆豐帝景苑、東方曼哈頓、永新花苑是比較有代表性的樓盤。除了大量商業(yè)、居住設(shè)施外，徐家匯文化氛圍濃厚，上海天文臺、徐家匯天主教堂、徐家匯藏書樓、上海交通大學(xué)、上海社會科學(xué)院以及眾多的科研機構(gòu)都落戶于此，9 萬平方米的徐家匯公園也是徐家匯的一景。1.4 徐家匯交通現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計徐家匯交通現(xiàn)狀徐家匯是一個交通樞紐，軌道交通有 1 號線和三號線、公交線路有公交線路 43、15、42、72、44、50、56、732、93 等，約 60 多條公交路線。主要的交通要到包括肇家浜路、虹橋路、漕溪北路、華山路等，可以

5、方便地通往全市其它區(qū)域。徐家匯軌道規(guī)劃設(shè)計未來 9 號線（松江徐家匯），11 號線將經(jīng)過徐家匯，與 1 號線形成 3 線換乘。其中 1號線有 14 個出口，將人流分散到各個商場及周邊交通干道。2. 徐家匯商圈特征分析多樣化、錯位經(jīng)營每個商圈都有其自身的特點，對于市級商圈徐家匯來說也不例外，由于其所處的地理位置、發(fā)展歷史決定了徐家匯商圈目前的特征：多樣性、錯位經(jīng)營性。2.1 多樣性徐家匯的多樣性主要表現(xiàn)在商業(yè)業(yè)種繁多，經(jīng)營業(yè)態(tài)各異。業(yè)種多樣主要表現(xiàn)在，在徐家匯，服飾、鞋類、玩具、珠寶、數(shù)碼產(chǎn)品、家具、建材、餐飲、休閑娛樂各種產(chǎn)品和服務(wù)應(yīng)有盡有。業(yè)態(tài)多樣主要是指徐家匯商圈中的商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營業(yè)態(tài)各異

6、，包括百貨商場、專業(yè)市場、特色商業(yè)街、shopping mall、賣場、地鐵商業(yè)街等等，零售商業(yè)的大部分業(yè)態(tài)都可以在這里找到。2.2 錯位經(jīng)營盡管徐家匯商家眾多，但卻不雜亂。從定位上來說，各有側(cè)重。目前徐家匯商圈主要形成了以東方商廈、匯金百貨、太平洋百貨、上海第六百貨、匯聯(lián)商廈、港匯廣場、美羅城、吉買盛八大商業(yè)物業(yè)為主體、1000 多個零散的商業(yè)點為輔的商業(yè)布局，下面以徐家匯商圈一些比較有影響力的商業(yè)項目為例進行分析。錯位經(jīng)營的具體表現(xiàn)在經(jīng)營檔次、經(jīng)營產(chǎn)品特色、目標(biāo)客群以及商場經(jīng)營細(xì)節(jié)的方方面面。各大商場錯位經(jīng)營比較表商場名稱東方商廈檔次高檔經(jīng)營產(chǎn)品特色經(jīng)營不少國際品牌，曾推出過萬元的褲子，數(shù)

7、千元的皮帶，在引進世界品牌方面做得比較好。品牌職業(yè)裝是它的主打產(chǎn)品，而經(jīng)營品種豐富的各類男裝，也是其特色之一。太平洋百貨中檔引入港臺成熟的大眾流行與時尚品牌主要針對時尚青春的青年男女以潮流引導(dǎo)者的形象出現(xiàn)，播放的是歡快的動感音樂目標(biāo)客群服務(wù)于成熟顧客其他商場內(nèi)播放優(yōu)雅的古典音樂六百中檔六百以國產(chǎn)名牌尤其是上海本地品牌為主年齡偏大及較傳統(tǒng)的人群中年白領(lǐng)老牌商家是這個商場吸引客源的重要因素門前廣場是徐家匯商家秀場，聚集人氣。商場內(nèi)播放港臺的流行曲。匯金百貨中高檔以中外合資的品牌為主打美羅城中高檔娛樂、休閑、文化消費為主。設(shè)有快餐店、 來 徐 家 匯 以書店、電影院、健身俱樂部、KTV 等。地下還有

8、小吃中心和游戲機房等娛樂場所。文化娛樂為消費目的的人群白領(lǐng)一族商場外墻漂亮的銀色球體是標(biāo)志港匯廣場高檔占地 5000 平方米的“潮流街”兒童用品城和女鞋城,500 平方米的超市，4000 平方米的名店運動城，200 多間專賣店，5000 平方米美食廣場以及永樂影院。兒童樂園和親子中心是特色以及5000 平方米的潮流街匯聯(lián)商廈中低中型百貨，底樓的食品柜臺和小吃鋪面向普通大眾底樓的食品在上海很有名氣，2002前曾修繕過資料來源：上海中原研究咨詢部2.3 徐家匯錯位經(jīng)營的原因錯位經(jīng)營的益處在于差異化的競爭容易形成良性的競爭關(guān)系。首先，目前徐家匯商圈有 50 萬平方米左右地商業(yè)面積，內(nèi)部的商業(yè)項目如果

9、不采取錯位經(jīng)營的手段，則難以生存與發(fā)展。這是徐家匯商圈錯位經(jīng)營的必要性。其次，從可行性來說，錯位經(jīng)營在徐家匯商圈也是可行的。統(tǒng)一經(jīng)營對于一個大規(guī)模的商業(yè)項目來說是至關(guān)重要地，這個道理放在一個商圈的經(jīng)營上也是如此。盡管像徐家匯這樣一個大規(guī)模的市級商圈，其區(qū)內(nèi)所有商家不可能統(tǒng)一經(jīng)營。但是是由于徐家匯商城股份有限公司旗下?lián)碛猩虾Ａ佟R金百貨、匯聯(lián)商廈、太平洋百貨、美羅城、美羅大廈、港匯廣場等大型商場，所以該集團公司在整個商圈中具有絕對地話語權(quán)；此外，集團也可以對旗下內(nèi)部商場之間的經(jīng)營作規(guī)劃與協(xié)調(diào)。3. 徐家匯商圈競爭力分析3.1 優(yōu)勢良好的商業(yè)基礎(chǔ)憑借著便利的交通、成熟的市政配套、悠久的歷史文化和

10、旺盛的人氣，徐家匯在人們的心目中是個既有歷史感又有現(xiàn)代感的地方，加之成熟的商業(yè)氛圍，成了上海的尖沙嘴。便捷的交通體系交通便捷對一個商圈的支撐作用是不言而喻的，可以說，任何一個商圈的成功興起都以交通便捷為必要條件，由于城市副中心和交通集散中心的雙重身份，徐家匯地區(qū)的日均客流量超過 65 萬人次，公交線路承擔(dān)著其中 20 萬人次/日的運量。巨大的人流帶來了廣闊的商機。周邊寫字樓物業(yè)林立徐家匯是上海寫字樓聚集的一大板塊，港匯雙塔工程 2005 年進入市場給徐家匯地區(qū)增加了12 萬平方米的甲級寫字樓面積，是徐家匯商圈發(fā)展的一大利好因素。寫字樓的投入使用一方面增加了當(dāng)?shù)剞k公的人群，這類人群的消費能力一般

11、比較強；一方面商務(wù)往來的人群也會對徐家匯的商業(yè)消費有較大的促進作用。3.2 機會多條軌道交通的規(guī)劃未來軌道交通 9 號、11 號線建成，將給徐家匯帶來更大的人流量，使其成為交通樞紐、城市副中心。未來周邊人口劇增目前及未來很長一段時間內(nèi)，市郊地區(qū)大型住宅區(qū)的開發(fā)是房地產(chǎn)市場的一大重點，徐家匯周邊的七寶、莘莊、虹橋以及徐匯區(qū)南部板塊住宅區(qū)都會再興建不少樓盤，徐家匯商圈將會有更多的消費人群支撐。居民消費能力增長上海近年來 GDP 在總量領(lǐng)先的情況下，發(fā)展速度也超過全國平均水平，上海城鎮(zhèn)居民的可支配收入日益增多，作為上海一大知名市級商圈，城鎮(zhèn)居名消費能力增長對徐家匯商業(yè)發(fā)展有著舉足輕重的促進作用。3.

12、3 挑戰(zhàn)周邊商圈的強力競爭郊區(qū)商業(yè)競爭郊區(qū)商業(yè)配套比較匱乏、徐家匯強大的商業(yè)輻射力，使得不少市郊區(qū)域的居民在雙休日、假日也前來消費。但郊區(qū)的商業(yè)配套情況在不斷的改進當(dāng)中，隨著南方商城、七寶商圈等郊區(qū)新城商業(yè)中心的興起，并且不少規(guī)劃及在建的大型商業(yè)項目也處于市郊區(qū)域 ，因此徐家匯商圈會受到一定的挑戰(zhàn)。市區(qū)商業(yè)競爭競爭對手的挑戰(zhàn)不僅來源于原本不起眼的郊區(qū)，市中心其他商圈不斷提升功能，資源整合也對徐家匯商圈造成威脅。北部的南京西路、淮海中路等商圈在規(guī)模、品牌方面的影響力與日俱增，目前徐家匯商圈也針對具體情況對商城內(nèi)的經(jīng)營做出調(diào)整，包括對一些老化的建筑物外觀進行整修、對商城內(nèi)一些品牌進行更換，以期望提升徐家匯商圈的競爭力。此外，由于上海市區(qū)北部的虹口、楊浦不少地區(qū)沒有直達徐家匯的公交車，而卻有直達人民廣場的公交車也對徐家匯商圈的營業(yè)收入有負(fù)面影響。交通樞紐所帶來的混亂隱憂交通便捷帶來大量人流的同時，也是整個商圈的環(huán)境變得過于嘈雜，這對于提升徐家匯商圈的檔次來說具有負(fù)面的影響。由于目前站臺的設(shè)置過于集中，帶來了擁堵、無序的氣氛，雖然根據(jù)交通部門的計劃將會對一些公交路線進行合并、部分線路分流到周邊其他道路等各種措施，但營造一個相對寬松