房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告

1、煙臺(tái)大學(xué)文經(jīng)學(xué)院房地產(chǎn)估價(jià)上饒市信州區(qū)月泉花城1 號(hào)樓 2 單元 1002 號(hào)房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估院系建筑工程系專業(yè)工程管理班級(jí)文專土 1121姓名胡鵬程學(xué)號(hào)201190610134指導(dǎo)教師姜艷艷2013 年 11月5日精品房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱： 上饒市信州區(qū)月泉花城1 號(hào)樓 2 單元 1002號(hào)房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估委托方: 郭邦年估價(jià)方：上饒市眾恒房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司感謝下載載精品估 價(jià) 人 員：胡鵬程李銳估價(jià)作業(yè)日期：2013年 10 月 1 日至 2013年 12 月 1 日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：煙評(píng)房（1 ）字第 201190610134號(hào)目錄一、致委托方函 - 1二、估價(jià)師聲明 2

2、三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件3-4四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 - 5-8（一）委托方（二）估價(jià)方感謝下載載精品（三） 估價(jià)對(duì)象（四）估價(jià)目的（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（六）價(jià)值定義（七）估價(jià)依據(jù)（八）估價(jià)原則（九）估價(jià)方法（十）估價(jià)結(jié)果（十一）估價(jià)人員（十二）估價(jià)作業(yè)日期（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 9-17（一）個(gè)別因素分析（二）區(qū)域分析（三）市場(chǎng)背景分析（四）最高最佳使用分析（五）估價(jià)方法選用（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程（七）價(jià)格結(jié)果確定六、附件 - 18感謝下載載精品致委托方函寧天星先生：受您委托，我公司對(duì)郭邦年擁有的位于上饒市信州區(qū)月城花泉1號(hào)樓2單元 1002 號(hào)住宅在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行

3、了評(píng)估，為郭邦年先生將此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給您向北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司十里堡支行做抵押貸款，確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)格參考依據(jù)。估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定估價(jià)對(duì)象（建筑面積146.36平方米）在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011 年 3 月 2 日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價(jià)： 61.38 萬(wàn)元大寫金額：人民幣陸拾壹萬(wàn)叁仟捌佰元整單位價(jià)格： 4194 元/ 平方米胡鵬程法定代表人： *感謝下載載精品二 一三年十一月五日感謝下載載精品估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1.

4、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50291-1999）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.估價(jià)人員已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6.沒(méi)有人對(duì)本報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。7.本估價(jià)報(bào)告由 * 公司負(fù)責(zé)解釋。8.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意,本報(bào)告

5、的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師感謝下載載精品胡鵬程201190610134中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師李銳201190610102感謝下載載精品估價(jià)的假設(shè)和限制條件1. 產(chǎn)權(quán)方以商品價(jià)購(gòu)買委估房屋并取得房屋所有權(quán)及支付有關(guān)稅費(fèi)。2. 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。3. 任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。4. 本次估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。5. 估價(jià)對(duì)象建筑面積、結(jié)構(gòu)等均以房屋所有權(quán)證 （京房權(quán)證

6、密私字第 53357 號(hào)）為依據(jù)。6. 本報(bào)告附件中的材料系報(bào)告的重要組成部分，本次評(píng)估中涉及的附件均為委托方提供，我公司未向政府有關(guān)部門核實(shí)和調(diào)查。本報(bào)告是按附件中的材料是真實(shí)、全面的前提下進(jìn)行評(píng)估的。如因材料不符、變更或委托方隱瞞有關(guān)資料，對(duì)估價(jià)結(jié)果造成偏差，委托方應(yīng)對(duì)其負(fù)責(zé)。7. 本報(bào)告估價(jià)目的為郭邦年先生將此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給委托方向北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司十里堡支行做抵押貸款 ,確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)格參考依據(jù) ,不作其他評(píng)估目的之用。 如果評(píng)估條件或目的發(fā)生變化，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整。8. 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)價(jià)格，包括與房屋有關(guān)的裝修工程等。如果房屋結(jié)構(gòu)

7、及裝修發(fā)生損毀，其估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相感謝下載載精品應(yīng)調(diào)整。9.本次估價(jià)中假設(shè)估價(jià)對(duì)象處于公平的交易市場(chǎng)中，未來(lái)市場(chǎng)短期波動(dòng)，短期變現(xiàn)和強(qiáng)制處分等因素對(duì)其價(jià)值會(huì)有一定的影響，在此我們不予考慮。10. 本估價(jià)報(bào)告結(jié)果的有效期自估價(jià)報(bào)告完成日期起壹年，即2013年11 月 5 日至 2014 年 11 月 5 日，若房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)估價(jià)報(bào)告結(jié)果的有效期相應(yīng)縮短。超過(guò)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托 方：委托方姓名：寧天星委托方住址：河北省張家口市宣化縣王家灣鄉(xiāng)柏樹(shù)洼村公路西街32 號(hào)二、估價(jià) 方：?jiǎn)挝幻Q： *單位地址： *房地產(chǎn)資格證書(shū)號(hào)： *房地產(chǎn)

8、評(píng)估資質(zhì)級(jí)別： *法定代表人： *感謝下載載精品三、估價(jià)對(duì)象：1、基本情況估價(jià)對(duì)象位于上饒市信州區(qū)月泉花城1 號(hào)樓 2 單元 1002 號(hào)。根據(jù)房屋所有權(quán)證（房權(quán)證上饒市第301817 號(hào)），房屋所有權(quán)人為郭邦年，住宅用途。月泉花城1 號(hào)樓總層數(shù)為11 層，框架結(jié)構(gòu)。估價(jià)對(duì)象位于第十層，總建筑面積 146.36 平方米。房屋裝修情況： 客廳、臥室墻面刷立邦漆、 石膏板頂棚、瓷磚地面。廚房、衛(wèi)生間墻面貼瓷磚、地面鋪設(shè)防滑地磚。估價(jià)對(duì)象整體為一般裝修。2 、基礎(chǔ)設(shè)施情況估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“六通”（即通路、通電、供水、排水、通訊、供氣）。四至：東臨慶豐路；南臨解放路；西至市民公園；北至鳳

9、凰超市；供電：市政 220 伏生活用電；供水：市政供水；排水：市政管網(wǎng)；通訊：由上饒市電話局接入；煤氣：接入小區(qū)。四、估價(jià)目的：本報(bào)告估價(jià)目的為郭邦年先生將此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給委托方，向南昌銀行股份感謝下載載精品有限公司上饒市分行做抵押貸款,確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：二 一三年十一月五日六、價(jià)值定義：根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，本次評(píng)估采用的是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)， 估價(jià)對(duì)象為產(chǎn)權(quán)方合法擁有,估價(jià)結(jié)果中的房地產(chǎn)價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013 年 11 月 5 日，剩余使用年限約為15 年條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)：1 、有關(guān)政策法規(guī)和文件：*中華人民共

10、和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(中華人民共和國(guó)主席令第29 號(hào))* 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 （GB/T 50291-1999 ）* 關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知【建住房 20068 號(hào)】2 、委托估價(jià)方提供的資料（詳見(jiàn)附件）3 、受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。感謝下載載精品八、估價(jià)原則我們?cè)诒敬喂纼r(jià)時(shí)遵循了合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)等原則。九、估價(jià)方法：估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選用市場(chǎng)比較法、收益還原法作為本次評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的基本方法。1. 市場(chǎng)比較法定義將估價(jià)對(duì)象與

11、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。比準(zhǔn)價(jià)格 = 可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)2. 收益還原法定義預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。VA1 (1g )tYg1Y其中： V房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格A 房地產(chǎn)的未來(lái)第一年凈運(yùn)營(yíng)收益感謝下載載精品Y房地產(chǎn)的報(bào)酬率g 凈收益逐年遞增的比例t 房地產(chǎn)的收益年限3 、以上兩種方法進(jìn)行綜合分析，得出估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市

12、場(chǎng)價(jià)格。十、估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定估價(jià)對(duì)象（建筑面積146.36平方米）在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013 年 11 月 5 日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價(jià)： 61.38 萬(wàn)元大寫金額：人民幣陸拾壹萬(wàn)叁仟捌佰元整單位價(jià)格： 4194 元/ 平方米十一、估價(jià)人員：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師胡鵬程中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師李銳十二、估價(jià)作業(yè)日期：感謝下載載精品2013 年10月1日至2013 年12月1日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：自估價(jià)報(bào)告完成日期起壹年，即

13、 2013 年 11 月 5 日至 2014 年 11 月 5日。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析1、基本情況估價(jià)對(duì)象位于上饒市信州區(qū)月泉花城1 號(hào)樓 2 單元 1002 號(hào)。根據(jù)房屋所有權(quán)證（房權(quán)證上饒市第301817 號(hào)），房屋所有權(quán)人為郭邦年，住宅用途。月泉花城1 號(hào)樓總層數(shù)為11 層，框架結(jié)構(gòu)。估價(jià)對(duì)象位于第十層，總建筑面積 146.36 平方米。房屋裝修情況： 客廳、臥室墻面刷立邦漆、 石膏板頂棚、瓷磚地面。廚房、衛(wèi)生間墻面貼瓷磚、地面鋪設(shè)防滑地磚。估價(jià)對(duì)象整體為一般裝修。2 、基礎(chǔ)設(shè)施情況估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“六通”（即通路、通電、供水、排水、通訊、供氣）。四至：東臨慶豐路；

14、南臨解放路；西至市民公園；北至鳳凰超市；感謝下載載精品供電：市政 220 伏生活用電；供水：市政供水；排水：市政管網(wǎng)；通訊：由上饒市電話局接入；煤氣：接入小區(qū)。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)緊鄰三清山大道，位于鳳凰中大道，交通方便，小區(qū)環(huán)境好，配套設(shè)施完善，周圍有江光派出所、中行江光分理處、上饒市西市街道辦、鳳凰超市、上饒市實(shí)驗(yàn)中學(xué)等配套服務(wù)設(shè)施；在這里居住、購(gòu)物消費(fèi)、日常生活以及公共交通都比較方便，地理位置較為優(yōu)越。三、市場(chǎng)背景分析（1 ）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，銷售形勢(shì)以及融資環(huán)境好轉(zhuǎn)的情況下，企業(yè)拿地信心明顯增強(qiáng)， 土地市場(chǎng)成交繼續(xù)好轉(zhuǎn)。 伴隨著土地市場(chǎng)成交的不斷轉(zhuǎn)好，政府供

15、地信心大增，各重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)再創(chuàng)年度新高；開(kāi)發(fā)商頻頻出手爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)地塊， 土地成交日趨火爆， 經(jīng)營(yíng)性用地成交面積環(huán)比繼續(xù)上漲，五成以上城市本月經(jīng)營(yíng)性用地成交放量。但由于部分城市推出了較多地理位置較偏遠(yuǎn)地塊，導(dǎo)致地塊流標(biāo)率出現(xiàn)小幅上漲。高溢價(jià)率地塊與上月相比繼續(xù)增加；排行榜總價(jià)整體水平與上月基本持平，萬(wàn)科、綠地等知名企業(yè)頻頻出手，推動(dòng)土地市場(chǎng)進(jìn)一步回暖?？傮w來(lái)看，在全國(guó)住宅市場(chǎng)成交利好刺激感謝下載載精品下，土地市場(chǎng)已呈現(xiàn)全面回暖之勢(shì)，尤其是部分一線城市，市場(chǎng)成交堪稱火爆。在這種情況下，政府及企業(yè)應(yīng)保持理性態(tài)度，以維護(hù)土地市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展。（ 2）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京

16、調(diào)查總隊(duì)初步核算，2012 年北京市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值10488 億元，比上年增長(zhǎng)9% ，增速比上年回落4.3 個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值112.8 億元，增長(zhǎng) 1.1% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值2693.2億元，增長(zhǎng) 2.4% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值7682 億元，增長(zhǎng) 11.7% 。第三產(chǎn)業(yè)中，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)增長(zhǎng)16.8% ，批發(fā)和零售業(yè)增長(zhǎng)15.6% ，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)23.9% ，科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)增長(zhǎng)23.1% ，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)增長(zhǎng)28.3% ，文化、體育和娛樂(lè)業(yè)增長(zhǎng)29.4% ，增速均超過(guò)第三產(chǎn)業(yè)平均水平； 金融業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1493.6 億元，增長(zhǎng) 9

17、.2% ，增速比上年回落13.1個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值610.8億元，下降11.4% 。按常住人口計(jì)算，全市人均GDP 達(dá)到 63029元（按年平均匯率折合9075 美元），比上年增長(zhǎng) 5.2% 。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的1.1:26.8:72.1 變化為 1.1：25.7 ：73.2 。（ 3）居住物業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2013 年上半年，全市共成交28 塊土地，其中包括11 宗住宅用地，全市規(guī)劃建筑面積合計(jì)260.61 萬(wàn)平米，環(huán)比上漲 82.7% 。一手住宅市場(chǎng)： 13年 5 月，北京一手住宅上市規(guī)模（面積）環(huán)比上漲了10.6% ，上市套數(shù)環(huán)比感謝下載載精品上漲 27.7% ；成交面積環(huán)比

18、下降9.4% ；成交套數(shù)環(huán)比下降12.3% ；成交均價(jià)環(huán)比上漲 5.7% 。二手住宅市場(chǎng)： 2013 年上半年，北京二手住宅成交面積環(huán)比下降 8.9% ，成交套數(shù)環(huán)比下降8.3% ；成交均價(jià)環(huán)比上漲4.4% 。樓市總結(jié)：13 年上半年，北京土地市場(chǎng)交易十分活躍， 一手住宅市場(chǎng)“供小銷大”、“價(jià)升量跌”，二手住宅市場(chǎng)“價(jià)升量跌” 。（ 4 ）其他土地市場(chǎng)新增供應(yīng)概述受近期樓市交易好轉(zhuǎn)的推動(dòng)，土地市場(chǎng)放量明顯提速。北京市土地交易管理網(wǎng)顯示，正在交易和即將入市的住宅、商服用地多達(dá) 56 宗，總供應(yīng)面積621.5 萬(wàn)平米，其中僅4 月份計(jì)劃入市的土地總量就高達(dá) 335.6 萬(wàn)平米。二季度京城土地尤其是

19、住宅項(xiàng)目用地供應(yīng)非常充足。北京市近期加強(qiáng)土地儲(chǔ)備工作力度，為市場(chǎng)全面回暖儲(chǔ)備充足的土地供應(yīng)，主要為預(yù)防避免因開(kāi)發(fā)商所謂的“土地稀缺”原因而變相抬高房?jī)r(jià)。四、最高最佳使用分析由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。所以，房地產(chǎn)價(jià)格是以該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提。最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上通行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀用途（住宅）為最高最佳使用，測(cè)算其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。感謝下載載精品五、估價(jià)方法

20、選用估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選用市場(chǎng)比較法、收益還原法作為本次評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的基本方法。1.市場(chǎng)比較法定義將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。比準(zhǔn)價(jià)格 = 可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)2.收益還原法定義預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益， 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。VA1 (1g )tYg1Y其中： V房地產(chǎn)在

21、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格A 房地產(chǎn)的未來(lái)第一年凈運(yùn)營(yíng)收益Y房地產(chǎn)的報(bào)酬率g 凈收益逐年遞增的比例t 房地產(chǎn)的收益年限感謝下載載精品3 、以上兩種方法進(jìn)行綜合分析，得出估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格（基本公式）比準(zhǔn)價(jià)格 = 可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)1 、選擇交易案例根據(jù)替代原則， 選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個(gè)同類用途項(xiàng)目交易案例進(jìn)行比較。詳見(jiàn)表一。2 、比較因素的選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象與交易案例實(shí)際情況，選用影響地價(jià)的比較因素，主要包括：交易情況、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、區(qū)域因素和個(gè)別因素等。詳見(jiàn)

22、表二、表三。3 、比較因素修正將交易案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，從交易情況、交易期日、區(qū)域因素和個(gè)別因素等方面進(jìn)行系數(shù)修正，得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。詳見(jiàn)表四。表一案例情況說(shuō)明感謝下載載精品比較項(xiàng)目名稱地理位置用途裝修情況所在交易日期成交單價(jià)案例層數(shù)（元 /m2 ）A龍華鳳凰位于鳳凰中大住宅中檔裝修 11/12011 36800城道3B匯景花園位于鳳凰中大住宅中檔裝修 9/122011 35000道C綠景家園位于鳳凰中大住宅一般裝修 10/12011 34500道3表二比較因素條件說(shuō)明表待估宗地及案例內(nèi)案例案例案例比容估價(jià)對(duì)象較ABC因素現(xiàn)狀用途住宅住宅住宅住宅交易日期2011.032011.032

23、011.032011.03交易價(jià)格 （元 / 平方米）待估680050004500交易情 況正常正常正常正常交道路通達(dá)度較好較好較好較好區(qū) 通地理位置位于鳳凰中大道 位于鳳凰中大道位于鳳凰中大道位于鳳凰中大道條商服繁華度較繁華繁華繁華較繁華域 件基礎(chǔ)設(shè)施狀況良好良好良好良好因小區(qū)配套完善度較完善完善較完善較完善素環(huán)境優(yōu)劣 度好好好好裝修狀況一般裝修中檔裝修中檔裝修一般裝修感謝下載載精品個(gè)層數(shù)十層/十層十一層 / 十三層九層 / 十二層十層 / 十三層別因房屋成新度較好好較好較好素表三比較因素條件指數(shù)表估價(jià)對(duì)象及比較案例估價(jià)對(duì)象案例案例案例比較因素ABC現(xiàn)狀用途100100100100交易日期1

24、00100100100交易情況100100100100交道路通達(dá)度100100100100通地理位置100100100100區(qū) 條商服繁華度100110115100域 件因基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100素小區(qū)配套完善度100112100100環(huán)境優(yōu)劣度100100100100裝修狀況100115109100個(gè)層數(shù)100101101100別因房屋成新度100115100100素表四因素比較修正系數(shù)表估價(jià)對(duì)象及比較案例案例 A案例 B案例 C比較因素現(xiàn)狀用途100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/

25、100交道路通達(dá)度100/100100/100100/100區(qū) 通地理位置100/100100/100100/100感謝下載載精品域 條商服繁華度100/110100/115100/100因 件素基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/100100/100100/100小區(qū)配套完善度100/112100/100100/100環(huán)境優(yōu)劣度100/100100/100100/100個(gè)裝修狀況100/115100/109100/100別層數(shù)100/101100/101100/100因房屋成新度100/115100/100100/100素修正后價(jià)格 (元/ 平方米 )4132394945004 、比準(zhǔn)價(jià)格的確定因?yàn)楸容^案例與估價(jià)對(duì)象用途相同、位置相近，故取三個(gè)比較案例比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值作為本次市場(chǎng)比較法評(píng)估測(cè)算結(jié)果:單位價(jià)格（ 4132+3949+4500）÷34194 （元 / 平方米）比準(zhǔn)總價(jià) 4194 元/ 平方米×146.36 平方米÷10000 61.38 （萬(wàn)元）2 、收益法，運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；估算租賃收入（包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金