我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性及制約因素

1、我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性及制約因素內(nèi)容摘要:本文從宏觀環(huán)境、微觀基礎(chǔ)和政府推動(dòng)三個(gè)方面分析了我國(guó)當(dāng)前實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性,并從六個(gè)不同的視角詳細(xì)分析了我國(guó)當(dāng)前推進(jìn)房地產(chǎn)證券化所面臨的制約因素關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)證券化可行性制約因素房地產(chǎn)證券化是國(guó)際金融發(fā)展的趨勢(shì),也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果我國(guó)的房地產(chǎn)證券化探索始于1992年海南省三亞市推出的“地產(chǎn)投資券”,2005年4月,中國(guó)人民銀行正式批準(zhǔn)中國(guó)建設(shè)銀行開展住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù),從而邁出我國(guó)進(jìn)行大規(guī)模房地產(chǎn)證券化的關(guān)鍵性一步我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性(一)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的宏觀環(huán)境日趨成熟1.國(guó)際上房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗(yàn)自從1930年美

2、國(guó)政府二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)開拓以來,各市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家均推出了多樣化且富有彈性的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)證券化的推行有著重要的借鑒意義2.土地產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)改革提供了前提條件隨著土地使用制度改革的不斷深入,用地單位或居民逐步擁有了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),通過承租國(guó)有土地,補(bǔ)交土地出讓金的方式擁有了土地使用權(quán)同時(shí),住房制度的改革使居民通過購(gòu)買公有住房、微利房、商品房、自建、合建等方式逐步擁有了住房的所有權(quán),為土地和房屋的抵押開辟了道路,也為房地產(chǎn)權(quán)益的分割提供了條件,為推廣房地產(chǎn)證券化做了積極的準(zhǔn)備3.快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)從整個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)看,我國(guó)金融體制改革不斷深

3、化,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好,發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁國(guó)民經(jīng)濟(jì)連續(xù)幾年保持了7.5%以上的增長(zhǎng)率,為房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造了一個(gè)穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2003年以來,我國(guó)房地產(chǎn)投資增速快速下降,但房地產(chǎn)投資額一直處于上升趨勢(shì),總體上呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)應(yīng)的快速增長(zhǎng)特征同時(shí),國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的違規(guī)操作現(xiàn)象,自2001年以來連續(xù)出臺(tái)了一系列促進(jìn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策,繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)和規(guī)范發(fā)展的金融市場(chǎng)為房地產(chǎn)證券化提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)(二)初步具備實(shí)施房地產(chǎn)證券化的微觀基礎(chǔ)1.房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大資金缺口1998年住房制度市場(chǎng)化改革以后,城鎮(zhèn)居民長(zhǎng)期被抑制的住房需求逐步釋放,投資性的需求在增長(zhǎng)但從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給上看,

4、現(xiàn)在我國(guó)大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備雄厚的開發(fā)資本,銀行貸款、信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等融資方式均有一定局限性,只有推行房地產(chǎn)證券化,在金融市場(chǎng)上直接向社會(huì)大眾融資,才能較好地解決房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺的矛盾房地產(chǎn)進(jìn)入流通領(lǐng)域滿足單位和個(gè)人的消費(fèi)需要,龐大的住房消費(fèi)市場(chǎng)的資金來源不可能依靠國(guó)家財(cái)政,也不可能完全依靠銀行,住房消費(fèi)的直接融資勢(shì)在必行,推行房產(chǎn)證券化成為一種必然2.住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)基本成熟住房抵押貸款是最容易進(jìn)行證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一,其原始債務(wù)人信用較高,資金流動(dòng)性穩(wěn)定,安全性高,各國(guó)的資產(chǎn)證券化無不起源于住房抵押貸款證券化而我國(guó)隨著住房貨幣供給體制逐步

5、取代住房福利供給體制以來,住房抵押貸款不斷上升已經(jīng)初步形成規(guī)模3.龐大的房地產(chǎn)證券化投資需求群體我國(guó)居民擁有大量?jī)?chǔ)蓄2005年3月末,我國(guó)人民幣儲(chǔ)蓄存款余額12.9萬億元,同比增長(zhǎng)15.5%,這樣一個(gè)擁有大量結(jié)余資金的群體,將為房地產(chǎn)證券化及其上市創(chuàng)造一個(gè)必要的市場(chǎng)環(huán)境首先,證券可以根據(jù)需要以一定的面額等額分割,可以用較小的數(shù)額表現(xiàn),房地產(chǎn)證券化的實(shí)施將大大降低資金進(jìn)入的“門檻”其次,房地產(chǎn)證券不僅可以使投資者享受資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)動(dòng)所產(chǎn)生的增值回報(bào),在有價(jià)證券代表有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)(如持有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)收益憑證)的情況下,這筆資金可以根據(jù)需要轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的實(shí)物消費(fèi)4.走向規(guī)范的資本和證券市場(chǎng)以買賣發(fā)

6、行各種債券和股票的資本市場(chǎng)在我國(guó)已形成基本框架,資本市場(chǎng)的發(fā)展不僅為房地產(chǎn)證券提供了市場(chǎng)規(guī)模,也因資本市場(chǎng)證券品種豐富而使房地產(chǎn)融資形式有多樣化的選擇我國(guó)的證券市場(chǎng)也已初具規(guī)模,形成了以眾多證券公司組成的證券發(fā)行市場(chǎng)和上海、深圳兩地證券交易所、STAQ系統(tǒng)和NET系統(tǒng)為代表的證券交易市場(chǎng),并且交易的容量和輻射范圍不斷地?cái)U(kuò)大,硬件和軟件均達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平,這就為房地產(chǎn)證券的交易提供了良好的發(fā)展空間(三)政府的推動(dòng)證券化是一種市場(chǎng)行為,但也離不開政府的有力支持在房地產(chǎn)證券化發(fā)展的初期,我國(guó)政府也極力推動(dòng)住房抵押證券化的發(fā)展例如,2005年3月,由中國(guó)人民銀行牽頭,發(fā)展改革委、財(cái)政部、建設(shè)部、稅務(wù)總

7、局等十部門負(fù)責(zé)人共同組成了信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作協(xié)調(diào)小組,在國(guó)務(wù)院直接領(lǐng)導(dǎo)下,具體組織和協(xié)調(diào)信貸資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)工作,分析研究試點(diǎn)工作進(jìn)展情況,討論有關(guān)難點(diǎn)問題并商議解決方案我國(guó)當(dāng)前實(shí)施房地產(chǎn)證券化的制約因素(一)體制制約房地產(chǎn)證券化是發(fā)達(dá)國(guó)家金融創(chuàng)新的產(chǎn)物,其基礎(chǔ)是私有制,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的細(xì)分出售正是私有化的集中體現(xiàn)而我國(guó)所要建立的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制顯然是有別于西方國(guó)家的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制從實(shí)際情況看,目前我國(guó)還不能將大量資金投資于房地產(chǎn),而是優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)、能源、交通、原材料等短線部門,這就決定了我國(guó)所要推行的房地產(chǎn)證券化有一定的范圍限制況且,我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)投資與金融體制正在進(jìn)行重大改革,專業(yè)

8、銀行商業(yè)化、利率市場(chǎng)化、項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)制等舉措正是改革的重大步驟,但是這些目標(biāo)的真正實(shí)現(xiàn)還要經(jīng)歷一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過程這也在一定程度上制約了我國(guó)的房地產(chǎn)證券化進(jìn)程(二)法規(guī)制約住房貸款證券化是一項(xiàng)極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程,將銀行債權(quán)轉(zhuǎn)化為投資者有價(jià)證券持有權(quán)的過程中,涉及原始債權(quán)人、證券特設(shè)機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)、證券投資者等方面的利益然而,我國(guó)現(xiàn)行證券法的相關(guān)條款中,缺乏對(duì)資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)應(yīng)用中的規(guī)定,這勢(shì)必增加住房貸款證券化的推進(jìn)難度同時(shí),在建立風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制所要借助的相關(guān)法律有破產(chǎn)法和信托法,由于這兩種法規(guī)在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的時(shí)間還不長(zhǎng),實(shí)施過程中難免存在種種困難(三)資本市場(chǎng)的制約現(xiàn)階段,我國(guó)

9、的證券市場(chǎng)雖然發(fā)展迅速,但仍屬初級(jí)階段,市場(chǎng)容量和市場(chǎng)規(guī)模十分有限而房地產(chǎn)證券化品種很多,一經(jīng)推出勢(shì)必會(huì)給已經(jīng)“飽和”的證券市場(chǎng)帶來巨大壓力,這對(duì)證券市場(chǎng)的發(fā)展很不利房地產(chǎn)證券化工具多半是依賴于證券交易所進(jìn)行交易的,房地產(chǎn)證券流通市場(chǎng)要承受證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙重風(fēng)險(xiǎn),這更會(huì)使其在流通中受阻(四)房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)西方房地產(chǎn)證券化的規(guī)律是:房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度后,必然要尋求發(fā)展二級(jí)市場(chǎng),因?yàn)槎?jí)市場(chǎng)能解決一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展中面臨的流動(dòng)性、資金來源、信貸集中性等主要矛盾;二級(jí)市場(chǎng)的出現(xiàn)又促進(jìn)了一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行的福利住房制度使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一直沒有獲得真正的發(fā)展,尤其是國(guó)有四大商業(yè)銀行在金融市場(chǎng)上的壟斷地位,決定了我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀行為主體(五)信用制約現(xiàn)階段,我國(guó)尚無完整意義上的個(gè)人信用制度,銀行很難對(duì)借款人的資信狀況作出準(zhǔn)確判斷,對(duì)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查和對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)顯得困難重重由于個(gè)人流動(dòng)性大、財(cái)務(wù)收支狀況難以確定,銀行為了減少信貸風(fēng)險(xiǎn),只好在貸款方式上嚴(yán)格控制,無形中制約了個(gè)人信貸業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)展,而規(guī)模過小的住房抵押貸款初級(jí)市場(chǎng)對(duì)證券化的推行是沒有實(shí)際意義的(六)技術(shù)制約首先,房地產(chǎn)證券化雖然原理簡(jiǎn)單,但真正的實(shí)施難點(diǎn)很多其次,我國(guó)現(xiàn)階段的會(huì)計(jì)與稅收處