資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估的工作底稿編制和整理方法(共8頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上資產(chǎn)評估的對象既有單項資產(chǎn)的評估又有企業(yè)整體價值的評估，其中：企業(yè)整體價值的評估也涉及到單項資產(chǎn)的評估，因此，我們在闡述評估工作底稿編制和整理方法時主要是以企業(yè)價值評估為線索來展開的，其他單項資產(chǎn)評估工作底稿的編制和整理可以其為參考。   資產(chǎn)評估的基本方法或途徑主要有成本途徑、收益途徑、市場途徑三種，在企業(yè)價值評估的實踐中，當(dāng)我們以企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)分別按資產(chǎn)類型適用的價值類型和價值前提，選擇的恰當(dāng)價值標(biāo)準(zhǔn)和方法進行評估時，評估的途徑即演變?yōu)橘Y產(chǎn)基礎(chǔ)途徑。   使用不同方法進行評估時，在資料的收集和底稿的編制問題上有其共性的

2、一面，即無論什么對象或無論采用什么方法評估都必須取得或編制相關(guān)的工作底稿，比如：評估對象的權(quán)屬類資料、財產(chǎn)清查類資料或分析性底稿、選用評估方法的依據(jù)資料、資產(chǎn)或權(quán)益狀況的考察分析類資料或底稿、評估前期的準(zhǔn)備類工作底稿、評估管理類工作底稿、評估后期的測試類工作底稿等等；另一方面，不同的評估方法或途徑所需獲取和編制的信息資料和工作底稿在側(cè)重點、詳略程度等方面會有顯著的區(qū)別，比如，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行評估時，財產(chǎn)清查類的底稿就是“重頭戲”，必須格外關(guān)注并界定評估范圍、各類資產(chǎn)存在的狀況等，而在采用收益法評估時，有關(guān)資產(chǎn)自身創(chuàng)造收益的環(huán)境、資產(chǎn)或權(quán)益的結(jié)構(gòu)狀況及其綜合形成的盈利能力或產(chǎn)生現(xiàn)金流量能力情況

3、等則是評估師關(guān)注的焦點，與其相對應(yīng)的考察、評價和分析判斷類工作底稿的編制就很關(guān)鍵。因此，我們把評估工作底稿的編制和整理按不同的評估途徑分解成三個部分，著重從評估底稿與評估方法的配套方面進行討論。 （一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法應(yīng)用中的具體步驟   資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以企業(yè)的會計報表資產(chǎn)負(fù)債表作為導(dǎo)向的評估方法。具備兩個特點。一是不僅需要對原資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)與負(fù)債的項目重估其評估基準(zhǔn)日的價值，還需要在原負(fù)債表中增加和剔除若干的資產(chǎn)科目和負(fù)債科目；二是在應(yīng)用資產(chǎn)基礎(chǔ)評估法時，由于需要對企業(yè)的不動產(chǎn)、機器設(shè)備和其他門類的資產(chǎn)分別進行評估，因此需要依靠具備相關(guān)專業(yè)知識的人員參與工作。運用資

4、產(chǎn)基礎(chǔ)法進行權(quán)益價值評估主要分五個步驟：   第一、分析確定運用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的理由。一般情況下，以持續(xù)經(jīng)營為前提對企業(yè)進行評估時，資產(chǎn)基礎(chǔ)法一般不應(yīng)當(dāng)作為唯一使用的評估方法。也就是說，并不是不能使用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，而是要分析：1、何種情況下才是唯一，2、無法采用其他方法的原因，如管理混亂、資料不完整，3、如果采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法可能會產(chǎn)生的對評估結(jié)果的理解和承認(rèn)問題。須考慮：1、不要一開頭就直入資產(chǎn)基礎(chǔ)法，而是退一步求其次，這是行業(yè)的常識，2、分析什么情況下不能用資產(chǎn)基礎(chǔ)法做，3、劃分一個大致的原則，如對資產(chǎn)經(jīng)營模式，技術(shù)和人才的經(jīng)營模式的情況進行分析和區(qū)分。  

5、第二、確定企業(yè)整體價值（或股東全部權(quán)益價值、股東部分權(quán)益價值）的價值類型和價值前提。根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則和企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）的規(guī)定，這是企業(yè)價值評估中必須首先明確的事項。需要說明的是：由于企業(yè)價值評估作為一個評估實務(wù)新的分支，評估對象本質(zhì)上是權(quán)益而非資產(chǎn)的概念，因此，企業(yè)整體價值（或股東全部權(quán)益價值、股東部分權(quán)益價值）的價值類型與我們以往習(xí)以為常的資產(chǎn)的價值類型有很大的區(qū)別，它是根據(jù)特定的評估目的、按照企業(yè)價值評估進行的條件和評估結(jié)果的適用范圍確定的股東權(quán)益的評估結(jié)果價值屬性，分為：市場價值和市場價值以外的價值（一系列不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)評估價值形式的總稱或組合，例如，續(xù)

6、用價值、投資價值、保險價值等等。），不能因為在各單項資產(chǎn)評估中所確定的主要單項資產(chǎn)適用價值類型而認(rèn)定企業(yè)價值評估結(jié)果的價值類型，這是兩個概念，也是企業(yè)價值評估與單純意義上的單項資產(chǎn)（動產(chǎn)、不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)等）評估價值類型確定中顯著的區(qū)別。  第三、確定每種資產(chǎn)類型適用的價值類型和價值前提。在應(yīng)用資產(chǎn)基礎(chǔ)法具體評估企業(yè)各單項資產(chǎn)之前，評估人員需要首先考慮每種資產(chǎn)類型適用的價值類型和價值前提。原則上，企業(yè)每一種資產(chǎn)類型所選擇的恰當(dāng)價值標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)為先前所選擇的企業(yè)整體的評估價值標(biāo)準(zhǔn)。但實際上在對各單項資產(chǎn)進行評估時往往是根據(jù)該單項資產(chǎn)的存在狀態(tài)、市場狀況等按照資產(chǎn)評估的“估價標(biāo)準(zhǔn)

7、”確定選用重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價或清算價格中的一種。   對于某一單項資產(chǎn)的評估可供選擇的四種價值前提：一是作為持續(xù)經(jīng)營企業(yè)的一部分的繼續(xù)使用時的價值；二是作為某一資產(chǎn)集合的一部分處于適當(dāng)位置時的價值；三是在正常資產(chǎn)處置中的交易價值；四是強制清算條件下的交易價值。   第四、具體運用一種或多種評估方法進行評估。在對所評估企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表進行調(diào)整后，資產(chǎn)基礎(chǔ)法的下一個步驟就是對各類資產(chǎn)具體運用一種或多種得到普遍認(rèn)可的評估方法進行評估。    資產(chǎn)基礎(chǔ)法的基本程序是對企業(yè)所有的資產(chǎn)分別進行評估。這些資產(chǎn)包括財務(wù)資產(chǎn)、有形資產(chǎn)

8、和無形資產(chǎn)。同時，如要求評估的是股東全部權(quán)益價值或部分權(quán)益價值時，則還需評估付息債務(wù)，通常涉及的資產(chǎn)與負(fù)債有：1、財務(wù)資產(chǎn)：現(xiàn)金、應(yīng)收賬項、預(yù)付費用、短期投資等；2、有形動產(chǎn)：機器設(shè)備、家具與固定裝置、汽車和存貨等；3、不動產(chǎn)：土地使用權(quán)、建筑物、構(gòu)筑物等；4、無形不動產(chǎn)：租賃權(quán)益、通行權(quán)、礦產(chǎn)開采權(quán)、用氣和用水權(quán)、開發(fā)權(quán)等；5、無形動產(chǎn)：專利、商標(biāo)、版權(quán)、計算機軟件、商業(yè)機密、與客戶的聯(lián)系、商譽等；6、長期投資：主要是長期股權(quán)投資；7、流動負(fù)債：短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅金、應(yīng)付工資等（又可分為付息債務(wù)和不付息債務(wù)）；8、長期負(fù)債：長期借款、應(yīng)付債券等（又可分為付息債務(wù)和不付息債務(wù)）；9、或

9、有負(fù)債：未解決的稅賦爭議、未判決的訴訟、未解決的環(huán)境污染問題等。        第五、對各單項資產(chǎn)和相關(guān)負(fù)債的評估結(jié)果進行整合和歸總計算確定評估值。一方面，須將各單項資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債的評估值進行加和計算，從而確定初步價值結(jié)論，另一方面，又須對加和計算出的評估結(jié)果進行分析測試和必要的驗證。尤其是要考慮評估結(jié)果與評估對象之間的匹配。   不難看出，運用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行企業(yè)價值評估實際上是一種“整、分、合”的評估思路。即先把企業(yè)作為一個整體的評估對象，從評估進行的條件和評估結(jié)果的適用范圍的角度確定評估價值類型并分析選擇評估方

10、法的理由，然后，具體深入到企業(yè)不同的資產(chǎn)合相關(guān)負(fù)債項目逐項進行評估，最后，再回到企業(yè)整體的起點對初步評估結(jié)論進行分析和綜合平衡確定評估結(jié)果。其中：最初的最后兩個環(huán)節(jié)的操作與運用其他評估途徑或方法有相通之處，唯中間的對企業(yè)不同的資產(chǎn)合相關(guān)負(fù)債項目逐項進行的評估環(huán)節(jié)有其特殊性，特別是評估范圍的界定、具體各類型資產(chǎn)評估的價值標(biāo)準(zhǔn)的選擇等方面。從編制評估工作底稿的角度看，必須反映運用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估思路的全過程，一是要取得反映企業(yè)總體情況、確定評估目的的依據(jù)等資料并形成對企業(yè)資產(chǎn)和相關(guān)負(fù)債的范圍等方面的認(rèn)識、判斷類工作底稿，二是要通過對資產(chǎn)所有資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債的清查核實、現(xiàn)場勘察等獲取大量的對各單項資產(chǎn)現(xiàn)

11、場測試的一手資料，并形成相應(yīng)的分析、詢價等方面的工作底稿，三是要編制評估初步結(jié)果測試類的工作底稿。   （二）各單項資產(chǎn)評估工作底稿的編制   1、財務(wù)資產(chǎn)   （1）對于財務(wù)資產(chǎn)中的現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金，只需采用現(xiàn)金監(jiān)盤、存款詢證、賬項核對等辦法，獲取或編制現(xiàn)金盤點倒軋表、銀行詢證函、對賬單和存款余額調(diào)節(jié)表等資料，對其數(shù)額進行核實即可。   （2）對于應(yīng)收賬款和應(yīng)收票據(jù)，需要根據(jù)可實現(xiàn)的應(yīng)收金額進行評估。采取的評估方式一般有兩種：一是在企業(yè)財務(wù)報表經(jīng)審計后或?qū)徍撕筇崛×藨?yīng)收賬款的壞賬準(zhǔn)備時，評估人員必須根

12、據(jù)企業(yè)以往壞賬發(fā)生及行業(yè)一般的情況，編制壞賬準(zhǔn)備提取比較表，判斷所提取應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備的足夠程度，如不足，應(yīng)再予補提；二是對未提取應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備的企業(yè)，評估人員可根據(jù)以往應(yīng)收賬款的收取金額所占比例狀況編制賬齡分析表，確定對當(dāng)前應(yīng)收賬款的凈現(xiàn)金收取額。對于賬齡較短的應(yīng)收款和票據(jù)也可以經(jīng)發(fā)詢證函或檢查核實后以賬面值作為評估值。   （3）對于預(yù)付賬款，評估人員也是評價其可實現(xiàn)的凈值，一般情況下，預(yù)付費用可繼續(xù)保持以歷史成本為基礎(chǔ)的賬面價值，但評估人員需要分明細項目編制分析表，根據(jù)預(yù)付費用對于企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的價值情況，確定企業(yè)是否準(zhǔn)備在營運周期內(nèi)從預(yù)付賬款獲取其經(jīng)濟收益。此外，為

13、核實預(yù)付賬款的存在性，還需要實施詢證并獲取詢證函等工作底稿。   2、不動產(chǎn)   不動產(chǎn)中包括所擁有的土地使用權(quán)、各種建筑與固定設(shè)施。不動產(chǎn)的評估可采用三種評估途徑：成本途徑、收益資本化途徑和銷售比較途徑進行評估。   （1）在以成本為基本評估途徑時，不動產(chǎn)的土地使用權(quán)與建筑物是分別進行評估的。   土地使用權(quán)需要在假設(shè)其為空地和在未開發(fā)的前提下，依據(jù)土地的最佳用途進行評估。因此，評估人員需要首先調(diào)查待估土地使用權(quán)的面積、通行狀況、周圍設(shè)施、是否臨街、地形、距某地的距離、出售時點與出售時的特殊條款等重要因素，編制土

14、地基本情況表、宗地現(xiàn)場勘察表、相關(guān)用途的用地因素條件調(diào)查表等工作底稿，然后，以其為基礎(chǔ)，獲取市場上最具可比性地塊土地使用權(quán)的銷售價格資料，最后，編制影響地價分析表進行定量的調(diào)整。通過對調(diào)整后的銷售數(shù)據(jù)進行分析，得出所評估土地使用權(quán)的價值。   所評估建筑物與構(gòu)筑物的評估價值將根據(jù)重建其功能用途的現(xiàn)行成本減除損耗后得出。具體操作中是通過編制建筑物評估作業(yè)勘察分析表、建筑物評估評定表等工作底稿倆進行的，前者是全面記錄反映建筑物的結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)備等方面實際狀況的工作底稿，后者是對建筑物的上述實際狀況對照不同類型建筑物的標(biāo)準(zhǔn)分值進行打分評定其成新率并根據(jù)重建其功能用途的現(xiàn)行成本減除

15、損耗后的情況確定其重置成本。土地使用權(quán)評估價值加上建筑物與構(gòu)筑物評估價值是所評估不動產(chǎn)成本途徑的評估價值。   （2）在以收益資本化為基本評估途徑時，主要是采用房地產(chǎn)收益資本化法和租金剝離法。在采用房地產(chǎn)收益資本化法時，評估人員首先是獲取待估建筑物的歷史收入和類似建筑物的收入，編制相關(guān)收入調(diào)查表；其次是預(yù)計通過不動產(chǎn)租金收入所獲得的經(jīng)調(diào)整的經(jīng)濟收益，編制房地產(chǎn)收益預(yù)測表；第三是編制折現(xiàn)率確認(rèn)表，確定折現(xiàn)率；最后將上述表格及其相關(guān)的原始依據(jù)資料進行匯總分析，編制綜合的收益現(xiàn)值法評估工作底稿。   采用租金剝離法時，所評估不動產(chǎn)的價值為確定期限內(nèi)預(yù)計經(jīng)濟收益

16、的現(xiàn)值，然后，評估人員對確定預(yù)測期限結(jié)束后所產(chǎn)生的剩余收益進行評價。計算期限間隔內(nèi)經(jīng)濟收益現(xiàn)值的折現(xiàn)率通常稱為持續(xù)資本化率。剩余收益評估時的資本化率通常稱為剩余資本化率。由于資產(chǎn)所處的剩余壽命期限的差別和兩種投資階段的不同風(fēng)險，剩余資本化率通常與持續(xù)資本化率是不相同的。所評估不動產(chǎn)的最后評估價值為前階段預(yù)計經(jīng)濟收益的現(xiàn)值與剩余收益價值的現(xiàn)值之和。所需編制的工作底稿是將上述兩者的預(yù)測表進行歸納形成租金剝離法的綜合評估底稿。  （3）市場比較途徑的依據(jù)是有效市場供需關(guān)系的經(jīng)濟學(xué)原理。即在有效的、自由的、可比較的二級市場中，且此市場正確地體現(xiàn)了相當(dāng)數(shù)量的自愿購買者與自愿的出售者的交易活動，

17、則此市場最能決定所評估資產(chǎn)的價值。   在采用市場比較途徑時，評估人員首先需要收集有關(guān)相似不動產(chǎn)相對最接近當(dāng)前的銷售信息，確定參照物；然后，對待估房地產(chǎn)與所選取參照物之間的交易的時間、土地與建筑的比例、絕對位置與相對位置，離開人口聚集中心與交通要道的距離、壽命、客觀經(jīng)濟環(huán)境、所能獲得的市政或其他類型的服務(wù)、正面狀況與通道狀況、地形與地基、自然環(huán)境方面的狀況、特殊的融資形式或有關(guān)銷售交易的其他條款規(guī)定等因素進行比較分析，編制比較分析表，決定是否需要進行必要的定量調(diào)整；最后，根據(jù)以上情形，將每一項數(shù)據(jù)調(diào)整至可進行比較的狀態(tài)。依據(jù)經(jīng)過調(diào)整的銷售比較數(shù)據(jù)，得出以市場為主導(dǎo)的評估比率

18、（一般以開發(fā)后的建筑面積每平方米價值的比率來表示）。將所評估不動產(chǎn)的面積乘以評估比率，便可得出銷售比較途徑的評估價值。   采用市場比較途徑評估房地產(chǎn)需編制的工作底稿主要包括：房地產(chǎn)交易實例調(diào)查表房地產(chǎn)基本情況、個別因素說明、區(qū)域因素說明、交易情況說明、位置與平面圖、資料來源等，旨在準(zhǔn)確了解市場行情；案例比較修正情況表以對比參照物銷售單價為基數(shù)，通過交易情況、區(qū)域因素、交易時間、個別因素的修正得出修正后單價；交易實例調(diào)查分析匯總表分別各種比較因素將待估房地產(chǎn)與所選取的參照物進行具體項目的比較最后進行匯總。   為獲得所評估不動產(chǎn)最終的綜合價值，評估人員必

19、須慎重地分析所采用的每一種評估途徑所得出的數(shù)值。在確定評估結(jié)論時，評估人員需要考慮每一種評估途徑所使用數(shù)據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量，衡量每一種評估途徑對于所評估不動產(chǎn)特性的適用程度和有效程度，根據(jù)這些因素，綜合各種評估途徑得出的結(jié)果，才能得出體現(xiàn)所評估不動產(chǎn)全面情況的評估價值。   3、有形動產(chǎn)評估   有形動產(chǎn)包括固定資產(chǎn)中的機器設(shè)備、模具、運輸車輛和材料輸送設(shè)備、辦公設(shè)備等；流動資產(chǎn)中的存貨、工具、辦公家具等。各種有形動產(chǎn)價值評估的方法都是基于成本、收益和市場三種評估途徑。在流動資產(chǎn)的評估中，往往評估結(jié)果與賬面價值相差無幾。但評估商貿(mào)企業(yè)或不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，存貨的

20、價值就值得重視，且變化也較大。   （1）存貨   當(dāng)存貨易于以其目前所擁有的量予以重置時，重置成本法通常能很好地確定其評估價值。但采用此種方法評估存貨時，需考慮在一般經(jīng)營活動中存貨能否滿足客戶需求且能獲得較好利潤。評估時，一要對企業(yè)財務(wù)賬目的存貨流轉(zhuǎn)情況進行分析，編制存貨周轉(zhuǎn)率或存貨貨齡分析表，二要考察存貨近期價格的變化，編制賬面價值與當(dāng)前市場價格的比較分析表，三要通過清查盤點了解存貨的品質(zhì)情況。當(dāng)然，為確定存貨的存在性，評估中還應(yīng)當(dāng)對存貨進行盤點清查并關(guān)注存貨的權(quán)屬情況，需編制貨獲取存貨的盤點抽查表、盤點差異分析表等。   市場比

21、較法可用于確定產(chǎn)成品的預(yù)期銷售價格，即運用確定存貨可變現(xiàn)凈值的思路進行評估。當(dāng)以預(yù)期銷售價格作為評估價值的依據(jù)時，必須考慮處置這些存貨所需要的時間、處置中預(yù)期發(fā)生的費用、銷售傭金、適當(dāng)?shù)恼劭郏òù尕洈?shù)量方面的折扣）和裝運費用等。評估中，一是編制相關(guān)存貨銷售價格調(diào)查分析表，二是編制企業(yè)相關(guān)存貨處置過程情況分析表，三是編制企業(yè)相關(guān)存貨歷史價格變動分析表，四是獲取存貨最近的銷售價格。   當(dāng)所評估存貨的價值必須經(jīng)過獲利的經(jīng)營才能體現(xiàn)時，收益法也可應(yīng)用于其價值評估。由于存貨的交易量通?？赡苁呛艽蟮?，因此，存貨的最佳用途是在持續(xù)經(jīng)營交易的持續(xù)供貨中實現(xiàn)的。一些不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨也

22、可以用收益途徑評估，其工作底稿的編制已在前文說明。   評估人員應(yīng)根據(jù)所獲得的企業(yè)財務(wù)歷史數(shù)據(jù)（包括所支付處置費用和相關(guān)投資的回報）的數(shù)量和質(zhì)量，并根據(jù)所評估存貨最可能處置方式采用一種或多種方法進行評估。然后得出的評估結(jié)果確定其價值。   （2）其他有形動產(chǎn)   其他有形動產(chǎn)包括固定資產(chǎn)中的機器設(shè)備、模具、運輸車輛和材料輸送設(shè)備、辦公設(shè)備及存貨中的工具等。由于涉及面較廣，評估中的清查工作就顯得非常重要，尤其是要注意其范圍的界定，如成套設(shè)備所包括的組件等。從編制工作底稿的角度看，一是對設(shè)備總體情況和權(quán)屬情況進行了解，編制設(shè)備調(diào)查表，確定

23、相關(guān)設(shè)備評估的范圍等，防止重復(fù)和漏評；二是編制設(shè)備清查核實計劃，分別不同類別安排相關(guān)人員進行清查核實；三是編制現(xiàn)場勘察計劃，在分別按設(shè)備年代、單臺套價值和性質(zhì)進行劃分的基礎(chǔ)上，決定勘察方式、勘察人員（包括是否利用專家工作以及相應(yīng)的方式等），最后再統(tǒng)計勘察結(jié)果及處理情況；四是編制設(shè)備狀況清查說明，主要說明設(shè)備分布、生產(chǎn)線及重要設(shè)備名稱、工藝流程及重要設(shè)備等。上述工作底稿是進行設(shè)備評估的基層工作底稿。   通常情況下，對于動產(chǎn)，一個自愿的買方不會向一個自愿的賣方支付高于重置成本的費用，因此，重置成本折余法是一種常用的評估方法。在采用重置成本法評估設(shè)備時，其工作底稿主要包括：逐個

24、設(shè)備編制設(shè)備狀況調(diào)查和現(xiàn)場勘察評定表，分設(shè)備類別對設(shè)備運行、維護等狀況進行勘察鑒定和評價，評價中需根據(jù)不同設(shè)備的主要考量指標(biāo)及根據(jù)其重要性程度確定的標(biāo)準(zhǔn)分值逐項進行對照打分并確定其成新率；編制設(shè)備評估計算表，依據(jù)設(shè)備的詢價資料、進口設(shè)備的價格構(gòu)成和相關(guān)設(shè)備的一般費率等資料計算設(shè)備的重置成本，最后再結(jié)合評定所確定的成新率計算確定評估值。  有形動產(chǎn)采用收益途徑評估時，通常是根據(jù)所評估資產(chǎn)以往的租賃狀況或和使用情況，計量其剩余使用壽命期內(nèi)租賃收入或使用過程中產(chǎn)生收益（或凈現(xiàn)金流，下同）的現(xiàn)值。首先需要估計所評估資產(chǎn)剩余的使用壽命，此使用壽命一般應(yīng)是資產(chǎn)剩余的物理性、功能性、技術(shù)性或經(jīng)濟性

25、壽命中最短者；然后，評價其公平的租金率或收益率，用全部的租金收入（或使用過程產(chǎn)生的收益）減去出租方所承擔(dān)的有關(guān)保險、維護與其他的有關(guān)費用（或使用維護成本費用），得出整個預(yù)期剩余使用壽命期內(nèi)租金凈收益（或使用凈收益）的預(yù)計值；最后再確定一個適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率（出租期或使用期內(nèi)公允的、考慮風(fēng)險的回報率）。所得到的整個剩余使用壽命期內(nèi)預(yù)期租金收入或使用過程中產(chǎn)生收益的現(xiàn)值即是通過收益途徑獲得的評估價值。相應(yīng)的評估工作底稿將包括：設(shè)備使用狀況調(diào)查表，著重從收益能否單獨辨認(rèn)的角度考慮是否可以使用使用法評估；設(shè)備以往使用情況（或租賃情況）收益統(tǒng)計分析表，旨在為預(yù)計剩余使用壽命期內(nèi)租賃收入或使用過程中產(chǎn)生收益提供

26、依據(jù)；編制設(shè)備收益現(xiàn)值預(yù)測表，主要是分析確定設(shè)備在有限期的剩余年限內(nèi)各年收益額和折現(xiàn)率，最后確定評估值；對可單獨辨認(rèn)其收益且有特定技術(shù)含量的大型設(shè)備評估，往往還需要編制有關(guān)預(yù)測收益的分成計算表，計算有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)之間在預(yù)測收益中的貢獻比例。   應(yīng)用市場途徑評估是通過比較恰當(dāng)?shù)亩壥袌錾舷嗤蝾愃圃O(shè)備的價格來確定待估設(shè)備評估值。需要假設(shè)存在一個交易活躍的二級市場，能夠從此交易市場獲得可靠的信息資料。應(yīng)用此評估途徑時，首先，要獲得類似設(shè)備進行二次交易時的數(shù)據(jù)資料；然后，對這些數(shù)據(jù)按照合理的比較基準(zhǔn)進行分析，編制比較分析表，按交易時間、交易情況等因素逐項進行比較分析，如有必

27、要改善這些數(shù)據(jù)對于待估設(shè)備的可比性與適用性，則應(yīng)作一定的調(diào)整；最后，依據(jù)這些經(jīng)調(diào)整的交易數(shù)據(jù)，評估人員將確定最能體現(xiàn)所評估資產(chǎn)假設(shè)交易的可比較銷售。   最后，評估人員將依據(jù)各種評估途徑可靠程度與可信程度，對各種評估方法所得出評估結(jié)果進行綜合，最終完成所評估動產(chǎn)的價值評估。   4、無形不動產(chǎn)   無形不動產(chǎn)是屬于有形不動產(chǎn)無形的、符合法律的權(quán)利。資產(chǎn)類型包括租賃權(quán)益、與法律特許或與各類不動產(chǎn)許可證有關(guān)的權(quán)益、勘探權(quán)、用氣權(quán)、用水權(quán)、使用權(quán)、開發(fā)權(quán)、土地通行權(quán)（包括旅游景區(qū)的游覽權(quán)）等等。作為不動產(chǎn)的無形部分，這些資產(chǎn)的價值是相關(guān)不動

28、產(chǎn)價值的一部分或派生部分。    對于不動產(chǎn)的無形權(quán)益，有許多評估方法，但這些方法還是都可歸納為三種評估途徑，即成本途徑、收益資本化途徑和銷售比較途徑。    成本途徑不是無形不動產(chǎn)價值評估經(jīng)常使用的評估途徑，無形不動產(chǎn)一般是不動產(chǎn)使用、勘探、開發(fā)等符合法律的權(quán)利，不動產(chǎn)的成本通常與無形不動產(chǎn)權(quán)利的獲得無關(guān)。而收益途徑是無形不動產(chǎn)權(quán)益評估中廣泛應(yīng)用的評估途徑。市場比較法也是應(yīng)用于某些無形不動產(chǎn)權(quán)益的評估方法，如某些無形不動產(chǎn)權(quán)益存在著適合出售交易的二級市場。   無形不動產(chǎn)的評估工作底稿往往是在評估不動產(chǎn)中一并形成

29、的，也就是說，它是在對相關(guān)不動產(chǎn)使用中的權(quán)益進行考察的基礎(chǔ)上，在采用收益法評估時，是通過編制有關(guān)預(yù)測收益的分成計算表，計算有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)之間在預(yù)測收益中貢獻比例的辦法確定其評估值；在采用市場法時，是通過編制拆分比較表的方式確定評估值。  與不動產(chǎn)的評估相同，無形不動產(chǎn)的評估依據(jù)是對所有可運用的評估數(shù)據(jù)資料的綜合應(yīng)用和所應(yīng)用的各種評估途徑得出的結(jié)果。評估人員通過分析和綜合各種評估途徑得出的結(jié)果確定所評估無形不動產(chǎn)的評估價值。   5、無形動產(chǎn)   無形動產(chǎn)包括通常稱為無形資產(chǎn)和知識產(chǎn)權(quán)中的大部分資產(chǎn)。主要包括：購銷關(guān)系類（如客戶名單

30、、優(yōu)惠的供貨合同）、企業(yè)或其產(chǎn)品品牌類（如所需要的授權(quán)證書、企業(yè)名稱、商標(biāo)和經(jīng)營時的名稱等）、生產(chǎn)或經(jīng)營技術(shù)類（如計算機軟件、工程圖紙與技術(shù)文件、專利、專有技術(shù)或商業(yè)機密等）、企業(yè)管理類（如聘用合同等）、商譽等。按是否可辨認(rèn)情況分類有可分為可辨認(rèn)和不可辨認(rèn)兩類。   第一、從可辨認(rèn)的無形資產(chǎn)評估方法選用的角度看，與其他資產(chǎn)的評估相同，無形動產(chǎn)也是應(yīng)用三種普遍認(rèn)可的評估途徑進行價值評估：即成本途徑、收益途徑和市場途徑。可辨認(rèn)無形資產(chǎn)的鑒定和評估中評估途徑的采用，應(yīng)有適當(dāng)?shù)拇涡?。一般情形下，無形資產(chǎn)評估中首先應(yīng)考慮市場途徑，然后是采用成本途徑，如果上述途徑完成后或都存在不可克服的困難，最后才使用收益途徑。評估人員應(yīng)在每一項無形動產(chǎn)的評估中，運用這些評估途徑中的一種途徑或多種途徑，根據(jù)對各種評估途徑所得出的結(jié)果進行綜合分析，確定評估的結(jié)論。  第二、從采用資產(chǎn)基礎(chǔ)評估途徑的角度看，當(dāng)若干項無形資產(chǎn)被作為資產(chǎn)基礎(chǔ)法中的資產(chǎn)時，有可能某一部分采用成本途徑進行評估，另一部分