合同范本之購(gòu)房合同違約責(zé)任

1、購(gòu)房合同違約責(zé)任【篇一：購(gòu)房合同首付后違約金】篇一：商品房買賣中逾期交房應(yīng)該如何計(jì)算違約金商品房買賣中逾期交房應(yīng)該如何計(jì)算違約金衣、食、住、行缺一不可。在人們解決了溫飽問(wèn)題之后，買一套稱心如意的房子便被提上了日程。買房的人多了，糾紛自然也紛沓而至。除了房產(chǎn)證糾紛、物業(yè)糾紛之外，逾期交房也在商品房買賣糾紛中占據(jù)較大比例。那究竟該如何計(jì)算違約金呢？案例回放2002 年 8 月 11 日，史先生與開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同，史先生房款共計(jì)543765 元，定金 3 萬(wàn)元，首付款21 萬(wàn)元，銀行按揭 30 萬(wàn)元。雙方約定，入住后 7 日內(nèi)，定金轉(zhuǎn)化為房款并交付尾款 3765 元。交房時(shí)間 2003 年

2、 2 月 1 日，若逾期交房，按照史先生已付房款數(shù)額萬(wàn)分之一 /天計(jì)算違約金。為早日住上新房，史先生早于 8 月 5 日就已支付定金 3 萬(wàn)元； 8 月15 日又支付了21 萬(wàn)元的首付款；隨后銀行按揭手續(xù)也于9 月25 日辦妥。但因種種原因，開發(fā)商卻未能按期交房。在史先生的一再催促下，開發(fā)商才于 2003 年 9 月 15 日通知史先生驗(yàn)收房屋，比原定交房日期遲了大半年。史先生多交了大半年的房租，難免心生怨氣，要求開發(fā)商賠償，并支付逾期交房違約金 30032 元。但開發(fā)商卻認(rèn)為，史先生的算法欠妥，應(yīng)按照已付房款（即首付款 21 萬(wàn)元）的萬(wàn)分之一 /天計(jì)算，只同意承擔(dān)違約金 4767 元。雙方爭(zhēng)

3、執(zhí)不下，只好對(duì)簿公堂。經(jīng)過(guò)法院調(diào)解，開發(fā)商最終賠付史先生 11577 元。既不是史先生要求的 30032 元，又不是開發(fā)商提出的 4767 元，賠付金是如何計(jì)算出來(lái)的呢？我們不妨來(lái)聽聽北京市三信律師事務(wù)所何正永律師的說(shuō)法。律師說(shuō)法北京市三信律師事務(wù)所何正永律師：開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任何正永律師認(rèn)為，雙方簽署的商品房預(yù)售合同合法真實(shí)有效。開發(fā)商沒有按照約定時(shí)間交付房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約金由已付房款、利率和逾期時(shí)間三部分組成。 首先， “已付房款 ” 包括首付款和銀行按揭款，并不是開發(fā)商所稱的 21 萬(wàn)元首付款，而應(yīng)該包括銀行按揭30 萬(wàn)元。開發(fā)商故意混淆了商品房買賣與銀行按揭兩個(gè)不同

4、性質(zhì)的法律關(guān)系。由于銀行按揭的30 萬(wàn)元已經(jīng)向開發(fā)商支付 ,故應(yīng)納入已付房款。但是，定金和尾款不能納入 “已付房款 ”。按照雙方約定，入住后7日內(nèi)，定金才轉(zhuǎn)化為房款。作為計(jì)算違約金的基數(shù)自然不應(yīng)當(dāng)包括3萬(wàn)元定金。同理，史先生在入住后7日內(nèi)才交付尾款，尾款也不應(yīng)當(dāng)納入已付房款。因此，本案計(jì)算違約金的基數(shù) “已付房款 ”，既不是史先生要求的總房款，也不是開發(fā)商所謂的首付款，應(yīng)當(dāng)是首付款21 萬(wàn)元與銀行按揭 30 萬(wàn)元之和，共計(jì) 51 萬(wàn)元。其次，需要確定的是逾期交房的利率。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋之規(guī)定，違約金或損失，有約定按照約定，沒有約定的，按照逾期

5、交房期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋的租金確定，或者參照逾期貸款利率（現(xiàn)在為萬(wàn)分之二點(diǎn)一/天）標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因此 ,利率應(yīng)該按照雙方約定的萬(wàn)分之一/天計(jì)算 ,而不能根據(jù)史先生事后的意愿更改為萬(wàn)分之二點(diǎn)一/天。何律師提醒購(gòu)房者，在簽訂合同時(shí)一定要注意審查違約金的利率標(biāo)準(zhǔn)，不要等到發(fā)生糾紛時(shí)才意識(shí)到自己的利益遭受損失。最后，需要認(rèn)定的是逾期時(shí)間，開發(fā)商未能按期交房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。逾期時(shí)間應(yīng)該從雙方簽訂的交房日期，即2003 年2月1日開始算起，直至開發(fā)商通知驗(yàn)收的日期，即同年9 月 15 日止，而并非史先生辦理入住手續(xù)的日子。因此，逾期時(shí)間共計(jì)227 天。元。（于楊）京

6、華時(shí)報(bào) 2004 年 10 月 22日業(yè)主維權(quán)視點(diǎn) :應(yīng)如何計(jì)算逾期交房的違約金案例回放：2003 年 8 月，王先生在某開發(fā)商處以按揭方式購(gòu)買了一套住宅。合同約定：該套住宅總房款30 萬(wàn)元， 2004年5月1日交房。王先生首付 12 萬(wàn)元，剩余 18萬(wàn)元以按揭貸款方式支付。合同簽訂以后，開發(fā)商辦理了合同登記備案手續(xù)。王先生支付了12 萬(wàn)元首付款，并簽訂了抵押貸款合同，辦理完善相關(guān)按揭手續(xù)，并于2003年10月開始向按揭銀行交納月供款。2004 年 5 月 1 日，到了合同約定的交房日期。開發(fā)商向準(zhǔn)備接房的業(yè)主發(fā)出通知： “因某些原因，現(xiàn)延期交房，具體交房日期暫定在 2004 年 8 月 1

7、日。 ”2004年 8 月 1 日，王先生到開發(fā)商處辦理了接房手續(xù)，并向開發(fā)商提出支付違約金的要求。因就違約金如何支付問(wèn)題未達(dá)成一致，王先生起訴至法院，請(qǐng)求法院判令被告支付違約金。 法院經(jīng)審理后發(fā)現(xiàn)，買賣雙方在購(gòu)房合同中就開發(fā)商逾期交房如何承擔(dān)違約責(zé)任有約定。其約定為：“開發(fā)商逾期交房在30 日內(nèi)的，每日按照購(gòu)房者已付房款的萬(wàn)分之0.5 支付違約金。逾期超過(guò)30 日的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。購(gòu)房者不解除合同的，開發(fā)商每日按照購(gòu)房者已付房款的萬(wàn)分之 0.5 支付違約金，直至實(shí)際交付房屋為止。 ”開發(fā)商逾期交房已成事實(shí)，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。因王先生已辦理了抵押貸款手續(xù)，且已支付數(shù)月的按揭月供

8、款，即可證明王先生已將全部 30 萬(wàn)元的購(gòu)房款支付給開發(fā)商。開發(fā)商所提出的按照王先生首付的 12 萬(wàn)元作為計(jì)算違約金的基數(shù)的理由是不成立的。開發(fā)商逾期交房超過(guò)了 30 日，且王先生選擇繼續(xù)履行合同，則開發(fā)商應(yīng)每日按照全部購(gòu)房款 30 萬(wàn)元的萬(wàn)分之 0.5 來(lái)支付違約金，計(jì)算得出開發(fā)商每月應(yīng)支付給王先生的違約金在 450 元左右，該違約金支付標(biāo)準(zhǔn)明顯低于同地段、同類房屋的平均租金，不足以彌補(bǔ)給王先生造成的損失，應(yīng)予以適當(dāng)提高。法院判決開發(fā)商按照每月900 元的標(biāo)準(zhǔn)向王先生支付違約金。律師分析：以上案例表明，在計(jì)算逾期交房的違約金時(shí)，應(yīng)按照購(gòu)房者已支付房款作為計(jì)算的基數(shù)。在以按揭貸款方式購(gòu)房的，只

9、要購(gòu)房者已辦理了按揭購(gòu)房手續(xù)，并能夠證明銀行已將貸款支付給開發(fā)商，則應(yīng)按照首付款和貸款的總和為計(jì)算基數(shù)來(lái)計(jì)算違約金。計(jì)算時(shí)間自合同約定的交房時(shí)間第二天開始，計(jì)算到達(dá)到交房條件并實(shí)際交房時(shí)。購(gòu)房全攻略之合同簽訂注意事項(xiàng)在購(gòu)房過(guò)程中，面對(duì)銷售員的答復(fù)、承諾不能作為今后發(fā)生糾紛時(shí)的法律依據(jù)，一切以購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，所以簽訂購(gòu)房合同是很重要的環(huán)節(jié)。也是最需要注意的環(huán)節(jié)。 簽訂合同一、購(gòu)房合同范本購(gòu)房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：1. 甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；2. 房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；3. 付款約定，包括優(yōu)

10、惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等；4. 交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)等；5. 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等；6. 產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；7. 保修責(zé)任；8. 乙方使用權(quán)限；9. 雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)；10. 違約賠償責(zé)任；11. 其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。二、補(bǔ)充協(xié)議大部分發(fā)展商都會(huì)要求購(gòu)房者簽署由其單方提供的補(bǔ)充協(xié)議，以限制購(gòu)房者的權(quán)利，甚至采用一些不平等條款侵害購(gòu)房者利益，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、關(guān)于不可抗力：導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原

11、因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對(duì)不可抗力事件一一列明，發(fā)展商通常會(huì)對(duì)不可抗力的范圍作擴(kuò)大性解釋，例如將施工過(guò)程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問(wèn)題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任，對(duì)此購(gòu)房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時(shí)發(fā)展商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時(shí)約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過(guò)一定期限時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)終止合同，要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項(xiàng)，或者就逾期實(shí)際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。2、關(guān)于分?jǐn)偨ㄖ娣e：作為房屋總建筑面積的一部分，分

12、攤面積的多少，直接影響購(gòu)房者實(shí)際獲得的使用面積。對(duì)此盡管北京市商品房銷售面積計(jì)算及建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定等法規(guī)作了明確規(guī)定，實(shí)際操作中個(gè)別發(fā)展商仍然將經(jīng)營(yíng)性用房、人防工程或其他與房屋無(wú)關(guān)的面積調(diào)整實(shí)測(cè)面積和暫測(cè)面積的誤差。購(gòu)房者可以參照上述有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真審核發(fā)展商在補(bǔ)充協(xié)議中列明的分?jǐn)偡秶瑢?duì)不符合法律規(guī)定的部分堅(jiān)決要求予以刪除?；蛘咴谘a(bǔ)充協(xié)議中明確所購(gòu)房屋的實(shí)際使用率，即實(shí)際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當(dāng)發(fā)展商交付的房屋達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，購(gòu)房者即可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任。3、關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)于欲售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購(gòu)房者一定要明確該等商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，防

13、止被發(fā)展商以“進(jìn)口 ”、 “高級(jí) ”、“先進(jìn) ”等不明確的表述誤導(dǎo)。建議在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號(hào)、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場(chǎng)價(jià)格、達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等，以最大限度地保護(hù)自己的利益。4、明確規(guī)定交房時(shí)配套設(shè)施和環(huán)境達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)目前北京交房時(shí)的爭(zhēng)議多，交房時(shí)的環(huán)境差和配套設(shè)施不能使用是一個(gè)關(guān)鍵因素，有沒有把交房時(shí)配套設(shè)施和環(huán)境達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里的呢？錦秋之春的補(bǔ)充協(xié)議寫得很具體：“出賣人應(yīng)在小區(qū)竣工之日即 2003 年 6 月 30 日向買受人提供以下設(shè)施： (1)社區(qū)紅外線防盜系統(tǒng)； (2) 公共出入口電視監(jiān)控系統(tǒng)； (3)樓內(nèi)公共

14、區(qū)域煙感報(bào)警系統(tǒng)； (4)會(huì)所、游泳池； (5)地下車庫(kù)； (6) 塔樓三層以上每二層設(shè)置一個(gè) ? 空中花園 ? ； (7)綠化率不低于 30% 。 ”5、將承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議售樓人員為了賣房，經(jīng)常會(huì)向買房人做出各種承諾，但到兌現(xiàn)時(shí)，不是找不到人，就是死不承認(rèn)，有沒有將承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里的呢？肯寫的房地產(chǎn)商還是有的。以上是購(gòu)房者在簽訂發(fā)展商提供的補(bǔ)充協(xié)議中需要注意的幾個(gè)問(wèn)題。由于標(biāo)準(zhǔn)文本在內(nèi)容上的局限性，以及購(gòu)房者個(gè)性的多樣化，購(gòu)房者應(yīng)主動(dòng)向發(fā)展商提出自己的合理要求，并通過(guò)簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式予以明確。三、合同陷阱任意使用免責(zé)權(quán)實(shí)例：某房地產(chǎn)公司制定的商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定：非出賣人原因造成的延

15、誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時(shí)告知買受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房。點(diǎn)評(píng)意見：在上述原因中，有的確實(shí)可以作為免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé)。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。其實(shí)像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的，不能作為免責(zé)事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第

16、三人原因造成的，開發(fā)商應(yīng)向消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，將第三方對(duì)開發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。 (-攝影 /舒東平 ) 違約責(zé)任不對(duì)等點(diǎn)評(píng)意見：上述格式條款對(duì)合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對(duì)等。經(jīng)營(yíng)者延期交房必須等一個(gè)月后方計(jì)算罰金，且額度僅為消費(fèi)者已付房款的 3% ；消費(fèi)者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費(fèi)者已交購(gòu)房款的 10% 作違約金。由于商品房的標(biāo)的額大，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的實(shí)質(zhì)是設(shè)置陷阱，加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營(yíng)者責(zé)任。違反了法律的公平原則，消費(fèi)者可依法申請(qǐng)人

17、民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。付款方式要靈活有不少購(gòu)房者忽略付款方式的靈活性，萬(wàn)一中間出現(xiàn)問(wèn)題，往往會(huì)使自己陷入被動(dòng)境地。 實(shí)例：某消費(fèi)者與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂購(gòu)房合同，以 68 萬(wàn)余元定購(gòu)了一套房子。在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，開發(fā)商在合同附件中提到，要求乙方必須在一個(gè)半月內(nèi)辦妥所有貸款手續(xù)，否則視其違約，開發(fā)商有權(quán)拒絕簽訂買賣合同并不予退還首付款等。但令人意想不到的是，乙方向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)未能成功，按合同約定首付款可能無(wú)法退還。點(diǎn)評(píng)意見：上述案例中的附件內(nèi)容明顯對(duì)購(gòu)房者不利。一般情況下，合同附件會(huì)對(duì)付款方式的違約責(zé)任進(jìn)行約定，但對(duì)于沒有經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者而言，一定要防止那些只有自己義務(wù)和對(duì)方權(quán)利的

18、條款，以免落入圈套。對(duì)此律師也建議可以在附件內(nèi)容中特別提出：如果非買賣雙方原因而造成無(wú)法辦理貸款，雙方均無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。四、如何簽訂購(gòu)房合同了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、篇三：購(gòu)房違約了怎么辦？ 10 種情況詳解購(gòu)房違約那些事兒購(gòu)房違約了怎么辦？ 10 種情況詳解購(gòu)房違約那些事兒 對(duì)于廣大購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果能買到稱心如意的房子是一件令人最高興的事兒

19、，誰(shuí)都不想在買房上面發(fā)生分歧，但是有很多購(gòu)房者在購(gòu)房違約金上與開發(fā)商發(fā)生過(guò)分歧，那么購(gòu)房違約金究竟如何計(jì)算，在簽署購(gòu)房合同時(shí)違約責(zé)任這一塊又要注意哪些呢，下面與長(zhǎng)沙樂(lè)房小編一起來(lái)看看購(gòu)房合同違約的那些事兒？購(gòu)房違約金是如何計(jì)算的？在開發(fā)商的合同中一般都有規(guī)定，有的是預(yù)期利息支付，從合同交房到實(shí)際交房計(jì)算。90 天內(nèi)，按照已付款第一 付款利息 就是按照銀行同期貸款利息按日計(jì)算。第二違約金計(jì)算，根據(jù)雙方約定合同按多少比例的計(jì)算方法，例如：按照全額房款的萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。那么就是用全部房款乘以萬(wàn)分之一再乘以違約日期。承擔(dān)違約責(zé)任和違約事項(xiàng)包括：(1). 簽訂認(rèn)購(gòu)書后，購(gòu)房者不買房或要求換房，開發(fā)商

20、不賣房或要求換房；(2). 購(gòu)房者不按期付款；(3). 開發(fā)商不按期交房；(4). 面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；(5). 房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位(6). 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)不全或不能按期辦理。商品房保修的責(zé)任相關(guān)的文件：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例和商品房住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證數(shù)和住宅使用說(shuō)明書住宅質(zhì)量保證書由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供目的：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)所售的商品房住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件， 應(yīng)該列明：工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期、保修單位等內(nèi)容。另外，如果購(gòu)房者覺得違約金過(guò)低，購(gòu)房者可以要求退房，一般有三種情況就可以退房了：1. 延期交付房屋到了

21、開發(fā)商與購(gòu)房者在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在司法解釋的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購(gòu)房者催告后的 3 個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購(gòu)房者就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。2. 房屋面積誤差超過(guò) 3%。如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽合同時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超出 3%，購(gòu)房者可以提出退房并要求退賠利息。 3. 房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。根據(jù)最新司法解釋，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房者可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。長(zhǎng)沙樂(lè)房網(wǎng)小編總結(jié)：購(gòu)房違約人 10 種情況詳解：1.

22、 購(gòu)房合同中對(duì)購(gòu)房違約金的多少有約定，則必須按照購(gòu)房合同的約定來(lái)處理。2. 合同有條件履行，則必須履行，有條件而不愿意履行，需要支付違約金。3. 除非買方舉出證據(jù)，證明首付提高、利率上漲，多出的費(fèi)用將嚴(yán)重影響履約能力，導(dǎo)致他無(wú)法正常生活，可提出解除買房合同。4. 買房前，可讓有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士對(duì)自己是否符合銀行貸款進(jìn)行預(yù)審，可把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。5. 在簽訂購(gòu)房合同過(guò)程中，應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)行政策以及未來(lái)有可能會(huì)出現(xiàn)的政策，將所有可能出現(xiàn)的情形統(tǒng)統(tǒng)考慮進(jìn)來(lái)，并針對(duì)這些變化，提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，并盡量在合同中體現(xiàn)出來(lái)。6. 購(gòu)房合同中對(duì)購(gòu)房違約金的多少有約定，則必須按照購(gòu)房合同的約定來(lái)處理。 7. 合同有條件

23、履行，則必須履行，有條件而不愿意履行，需要支付違約金。8. 除非買方舉出證據(jù)，證明首付提高、利率上漲，多出的費(fèi)用將嚴(yán)重影響履約能力，導(dǎo)致他無(wú)法正常生活，可提出解除買房合同。9. 買房前，可讓有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士對(duì)自己是否符合銀行貸款進(jìn)行預(yù)審，可把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。10. 在簽訂購(gòu)房合同過(guò)程中，應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)行政策以及未來(lái)有可能會(huì)出現(xiàn)的政策，將所有可能出現(xiàn)的情形統(tǒng)統(tǒng)考慮進(jìn)來(lái)，并針對(duì)這些變化，提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，并盡量在合同中體現(xiàn)出來(lái)。【篇二：房屋買賣合同違約問(wèn)題】在二手房買賣中，每遇房上漲或下跌，都會(huì)出現(xiàn)賣方或買方違約的情況。訴至法院，有地方法院判決合同有效，雙方繼續(xù)履行合同；而有的法院則判決違約一方承擔(dān)違

24、經(jīng)責(zé)任，解除雙方的買賣合同。一、房屋買賣合同簽訂后不履行怎么辦（一）要求繼續(xù)履行。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。首先當(dāng)事人一方可要求違約方繼續(xù)履行合同，如對(duì)遲延履行約定了違約金的仍可要求支付遲延履行違約金，如沒約定遲延履行違約金有損失的可要求賠償損失。但有下列情況的不適用繼續(xù)履行，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：1、法律上或者事實(shí)上不能履行；2、債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；3、債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。（二）解除合同，適用定金罰則或

25、要求對(duì)方支付違約金。當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。1、定金罰則，如果合同當(dāng)事人在合同中約定了定金條款，或者另外訂立了定金合同，則可以適用定金。以定金方式承擔(dān)違約責(zé)任的做法是：支付定金一方違約時(shí)，不得要求對(duì)方退回定金；收受定金一方違約時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。其中需要注意的是，定金數(shù)額不得超過(guò)合同總價(jià)款的 20 ，超過(guò)部分將不被視為定金。2、違約金，如不適用定金罰則適用違約金。當(dāng)事人在合同中明確約定違約金的數(shù)額或者計(jì)算方法，并且約定不違法，也無(wú)明顯不合理的，則適用合同約定的違約金。但如果合同約定的違約金數(shù)額低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或者仲裁

26、機(jī)構(gòu)予以增加；如果約定違約金過(guò)分高于造成的損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少3、賠償損失，在另外一些情況下，違約一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任：（ 1）合同當(dāng)事人沒有約定違約金和定金，也沒有法定違約金可以適用的，如果違約行為給對(duì)方造成了損失，則違約方應(yīng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任，數(shù)額可由雙方商定，或由仲裁機(jī)構(gòu)裁決和法院判決。（ 2）雖有合同約定的違約金或者法定違約金，但違約一方支付的違約金不足以補(bǔ)償損失的，對(duì)于不足部分仍應(yīng)賠償損失。損失賠償?shù)慕痤~應(yīng)相當(dāng)于因違約給對(duì)方造成的損失包括合同履行后本可以獲得的利益，但不超過(guò)違約一方在訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的最大損失。二、房屋買

27、賣合同一方違約咋辦按照約定全面履行合同義務(wù)是合同履行的一項(xiàng)基本原則。因此，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無(wú)論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，除符合合同法第一百一十條規(guī)定外，應(yīng)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時(shí)，另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。對(duì)于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：（一）雙方協(xié)商確定的，從其約定；（二）雙方不能協(xié)商確定的：1、原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；

28、再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；2、無(wú)最相類似房屋比照的，可通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。三、律師看法作為長(zhǎng)期關(guān)注二手房交易的崔新江律師認(rèn)為，遇到這種情況，守約一方在向人民法院提起訴訟時(shí)，最好選擇讓違約方承擔(dān)違約責(zé)任，解除房屋買賣合同，而不要選擇合同的繼續(xù)履行。理由是：一

29、般情況下，業(yè)主都是以銀行貸款按揭形式從開發(fā)商手中購(gòu)房，之后按月供款還貸。在購(gòu)房時(shí)間不長(zhǎng)，銀行貸款未還完情況下，房產(chǎn)都抵押給了銀行。所以，在進(jìn)行二手房交易過(guò)種中，業(yè)主要贖樓，買家要申請(qǐng)過(guò)戶及申請(qǐng)銀行貸款等。在辦理這些事項(xiàng)時(shí)，很多情況下是需要原業(yè)主的配合。如果原業(yè)主不配合，買家根本完不成二手交易過(guò)戶的全部程序。不但如此，在原業(yè)主不配合贖樓的情況下，買家就得自行出錢贖樓或找擔(dān)保公司贖樓。如果原業(yè)主另有債務(wù)，極有可能被債權(quán)人申請(qǐng)查封。或者原業(yè)主真接另找買家，把房屋過(guò)戶他人，使買家落空。二手房交易中手續(xù)繁瑣，風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)可能發(fā)生，加之在辦理交易中不可能每個(gè)原業(yè)主不配合的事情都向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，所以不建議買

30、家選擇合同的繼續(xù)履行。律師提示：為了防止業(yè)主在房?jī)r(jià)上漲時(shí)毀約或買家在房?jī)r(jià)下跌時(shí)退房，建議在簽訂房屋買賣合同時(shí)約定較高的定金或違約金，增加違約成本，違約成本大于或等于房?jī)r(jià)上漲或下跌的價(jià)值時(shí)，可避免一方違約情況的發(fā)生。定金只要不超過(guò)房?jī)r(jià)的20% ，就會(huì)得到法院的支持?！酒嘿?gòu)房合同要注意擬這十個(gè)條款】1、貸款不成的約定在簽訂購(gòu)房合同后，購(gòu)房者如果因個(gè)人信用記錄不良等原因，導(dǎo)致銀行不予放貸，則購(gòu)房者的合同履約能力就可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。如果在購(gòu)房合同中沒有事先妥善約定，則購(gòu)房者要承擔(dān)不能按約付款的違約責(zé)任。因此購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)爭(zhēng)取約定，要求開發(fā)商在合同中注明：如果因申請(qǐng)銀行貸款達(dá)不到預(yù)期金額或銀行拒絕貸款，而導(dǎo)致購(gòu)房失敗的，買賣雙方均可解除本合同，購(gòu)房者可免責(zé)并要求開發(fā)商退回所交款項(xiàng)。2、明確違約責(zé)任違約責(zé)任包括：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；達(dá)不到交房條件卻強(qiáng)行交房；開發(fā)商存在一房二賣，將房屋抵押的情況；辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。相對(duì)來(lái)講，購(gòu)房者違約的情形和可能性比較小，基本就是拖延房款而已，但開發(fā)商違約的情況卻各式各樣，從延期交房到質(zhì)量問(wèn)題、變更規(guī)劃到辦證