項(xiàng)目合作洽談階段

1、項(xiàng)目合作洽談階段步驟 1、項(xiàng)目基本信息的獲?。ㄓ晒究蛻舴?wù)部提供）A1-001 號(hào)文本 項(xiàng)目跟蹤記錄表）號(hào)客戶服務(wù)部電話跟蹤記錄 （交策劃部）策劃部存底自編（時(shí) 間接聽人交策劃部時(shí)間：接辦人客戶基本情況全 稱地址電 話聯(lián)系人職務(wù)資質(zhì)等 級(jí)過 往 項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介占地面積占地面積開發(fā)時(shí)間開發(fā)時(shí)間占地面積占地面積開發(fā)時(shí)間開發(fā)時(shí)間占地面積占地面積開發(fā)時(shí)間開發(fā)時(shí)間在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率開發(fā)公司形象描 述合作意向 策劃 代理 顧問 其它備注項(xiàng)目基本情況開發(fā)時(shí)間開發(fā)時(shí)間占地面積占地面積開發(fā)時(shí)間開發(fā)時(shí)間備注客戶跟蹤記錄編 號(hào)聯(lián)系對(duì)象開發(fā)時(shí)間效果時(shí)間經(jīng)辦人步驟 2、初步的電話溝通A2-002 號(hào)文本電話跟蹤記錄表電

2、話溝通記錄表與項(xiàng)目開發(fā)公司有關(guān)人員進(jìn)行電話溝通，以進(jìn)一步了解項(xiàng)有關(guān)情況，同時(shí)表示合作意電話溝通的主要內(nèi)容）步驟 3、通過傳真獲取詳細(xì)的開發(fā)項(xiàng)目資料A3-003 號(hào)文本標(biāo)志公司全稱（英文）網(wǎng)址： 話：地址：真：落實(shí)開發(fā)項(xiàng)目資料傳真落實(shí)“* 項(xiàng)目”開發(fā)資料傳真本傳真稿件 Fax Transmission發(fā)件人 From：收件人 Attention ： 傳真號(hào)碼 Fax No ： Pages：日期 Date： 公司 Company： 頁數(shù) Total（包括此頁 including this page ）如所收頁數(shù)不符，請(qǐng)聯(lián)絡(luò)： 電話號(hào)碼：If you do not receive all the p

3、ages, please contactat內(nèi)容 Message：尊敬的 * 先生（小姐）：您好！首先非常感謝貴公司對(duì)敝司的信任！ 為促進(jìn)雙方的進(jìn) 一步了解和對(duì)貴司目前項(xiàng)目的了解，敝司特傳真公司簡(jiǎn)介和項(xiàng)目資料清單一份，希盡 可能將所需資料提供齊全。敝司將根據(jù)資料進(jìn)行有針對(duì)性的研究， 屆時(shí)將帶著問題進(jìn) 行實(shí)地考察，方可提出可操作性方案和提供適合本項(xiàng)目的最佳設(shè)計(jì)公司。本公司簡(jiǎn)介落實(shí)“* 項(xiàng)目”開發(fā)資料傳真（續(xù) 1）本公司的經(jīng)驗(yàn)和聲譽(yù)簡(jiǎn)介公司優(yōu)勢(shì)本公司需貴公司提供項(xiàng)目之有關(guān)資料認(rèn)可文件資料備注資料備注1、發(fā)展商背景資料交通系統(tǒng)*發(fā)展商名稱（包括投資合作方）商業(yè)設(shè)施、環(huán)境過去發(fā)展項(xiàng)目（如有）經(jīng)濟(jì)描述現(xiàn)

4、時(shí)發(fā)展項(xiàng)目及名稱預(yù)算平均售價(jià)2、文件（復(fù)印本）項(xiàng)目總體規(guī)劃圖項(xiàng)目規(guī)劃紅線圈項(xiàng)目立體透視圖及剖面圖（住宅、車位）規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書（規(guī)劃局下達(dá)）4、項(xiàng)目發(fā)售階段的資料國有土地使用證價(jià)目表建設(shè)用地規(guī)劃許可證付款方式、購房須知、銀行按揭表建設(shè)用地工程許可證平面圖預(yù)售許可證單張銀行為小區(qū)業(yè)主提供按揭之證明樓書3、項(xiàng)目資料宣傳海報(bào)項(xiàng)目占地規(guī)模5、項(xiàng)目前期發(fā)售時(shí)推廣主題描述施工日期 /預(yù)算完工日期6、前期推出單位可享受的優(yōu)惠項(xiàng)目區(qū)域基本情況7、項(xiàng)目地塊及周邊照片一組注：標(biāo)“ * ”為重點(diǎn)提供資料，其余有的要盡可能提供； 以上資料需貴公司初步提供，如有不詳之處請(qǐng)與敝司策劃部聯(lián)系。落實(shí)“* 項(xiàng)目”開發(fā)資料傳真

5、（續(xù) 2） “全案解決”顧問模式的工作目標(biāo)1、建立利潤保障發(fā)展模式通過標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目運(yùn)作程序的制定與實(shí)施，為發(fā)展商導(dǎo)入專業(yè)的經(jīng)營理念管理 模式，建立利潤保障發(fā)展模式。2、建立能夠達(dá)致利潤最大化的價(jià)值提升發(fā)展模式 策劃的價(jià)值體現(xiàn)在對(duì)地產(chǎn)開發(fā)利潤的最大化追求上。 “全案模式”通過創(chuàng)造性 思維與實(shí)操能力的完美整合，充分挖掘項(xiàng)目最大潛值。3、建立整合各方資源的最優(yōu)化策劃解決方案 單有方向性的定位是不足夠的，因?yàn)榈禺a(chǎn)開發(fā)是由多個(gè)環(huán)節(jié)組成的， 而現(xiàn)金的 流動(dòng)是動(dòng)態(tài)的，因此，對(duì)大資金的操作應(yīng)謀定而后動(dòng)，并通過對(duì)企業(yè)內(nèi)外資源的全面 整合，形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。聯(lián)系電話：傳 真：聯(lián) 系 人：策劃部 A 先生順頌商祺

6、！* 房地產(chǎn)研究中心 本公司全 稱200 年 月 日步驟 4、組建項(xiàng)目小組，并擬定前往實(shí)地考察計(jì)劃A4-004 號(hào)文本 前期發(fā)展策劃考察計(jì)劃*地某項(xiàng)目考察計(jì)劃（前期發(fā)展策劃）（一） * 地宏觀環(huán)境考察1、 一般可類比項(xiàng)目1、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境2、 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2、 政策環(huán)境（四）項(xiàng)目概況考察3、 文化環(huán)境1、 項(xiàng)目地塊4、 人口環(huán)境2、 項(xiàng)目周邊環(huán)境（二） * 地房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境考察3、 項(xiàng)目所在區(qū)域（板塊）1、 市場(chǎng)供求狀況及價(jià)格總體水平（五）項(xiàng)目所在地消費(fèi)習(xí)慣考察2、 近期熱點(diǎn)1、 居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)（三）可類比項(xiàng)目調(diào)研2、 可類比項(xiàng)目目標(biāo)客戶群構(gòu)成A4-005 號(hào)文本 銷售代理策劃項(xiàng)目考察計(jì)劃

7、* 項(xiàng)目考察計(jì)劃（銷售代理策劃）（一）項(xiàng)目概況考察3、 近期市場(chǎng)熱點(diǎn)1、 項(xiàng)目物業(yè)類型、產(chǎn)品特點(diǎn)4、 各種營銷手段2、 項(xiàng)目周邊環(huán)境（三）可類比項(xiàng)目調(diào)研3、 項(xiàng)目所在區(qū)域（板塊）1、 目標(biāo)客戶構(gòu)成（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境考察2、 營銷策略和促銷手段1、 市場(chǎng)供求比例3、 銷售情況（銷售業(yè)績(jī)、 熱銷戶2、 價(jià)格總量水平型等）4、 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況步驟 5、落實(shí)考察項(xiàng)目事宜A5-006 號(hào)文本 落實(shí)考察項(xiàng)目事宜傳真 落實(shí)“* 項(xiàng)目”開發(fā)資料傳真標(biāo)志網(wǎng)址：地址：傳真稿件 Fax Transmission發(fā)件人 From： 收件人 Attention ： 傳真號(hào)碼 Fax No ：本公司全稱 （英文） 電

8、話：傳真：日期 Date：公司 Compan：y 頁數(shù) Total Pages（包括此頁 including this page）如所收頁數(shù)不符，請(qǐng)聯(lián)絡(luò)： 電話號(hào)碼： If you do not receive all the pages, please contact at內(nèi)容 Message：尊敬的 * 先生（小姐）：您好！ 首先非常感謝貴公司對(duì)敝司的信任！ 敝司通過傳真資料對(duì)貴司項(xiàng)目已有了初 步的了解和認(rèn)識(shí)，鑒于貴司的誠意，敝司將委派由副總經(jīng)理 * 先生帶隊(duì)的項(xiàng)目專 家小組一行 3-4 人于 月 日前往貴司進(jìn)行實(shí)地項(xiàng)目考察（如在時(shí)間上有所變 動(dòng)，希盡快通知）。為了遵循行內(nèi)異地操作項(xiàng)目的一

9、般慣例， 在未簽訂正式合同之前， 需貴司以邀請(qǐng)函的形式對(duì)敝司發(fā)出邀請(qǐng)（傳真即可） ，同時(shí)往來所需一切差旅費(fèi) 用將由貴司承擔(dān)。順頌商祺！200房地產(chǎn)研究中心 本公司全稱 年月日A5-007 號(hào)文本考察項(xiàng)目邀請(qǐng)函邀請(qǐng)函* 公司： 我司欣然邀請(qǐng)貴司相關(guān)工作人員（包括設(shè)計(jì)師一名一行三至四人）赴* 地實(shí)地考察“* 苑”（暫定名） 項(xiàng)目地塊及商討雙方合作事宜。 貴司工作人員將在 * 地作短暫 的逗留，期間一切費(fèi)用（包括回來旅費(fèi)）將由我司承擔(dān)。順頌商祺！* 地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 簽名： 蓋章：200年月日步驟 6、現(xiàn)場(chǎng)地塊考察、項(xiàng)目周邊環(huán)境考察及當(dāng)?shù)乜深惐软?xiàng)目考察A6-008 號(hào)文本 項(xiàng)目實(shí)地考察日程安排*

10、地“ * 路”項(xiàng)目實(shí)地考察日程安排第 1 日： 上午與發(fā)展商有關(guān)負(fù)責(zé)人開會(huì)，通告實(shí)地考察日程安排； 下午到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察。第2 4 日：日間到 *地各商業(yè)物業(yè)踩盤； 夜間整理所收集資料，與本項(xiàng)目作類比分析。第 5 日：上午與發(fā)展商開會(huì)，通告項(xiàng)目考察進(jìn)展情況；下午收集 * 地宏觀環(huán)境資料。第6 8 日：收集全國、該地宏觀環(huán)境資料，及項(xiàng)目所在區(qū)域的有關(guān)資料，進(jìn)行項(xiàng)目的SWOT分析。第 9 日：與發(fā)展商開會(huì)， 通告專案組對(duì)項(xiàng)目定位的初步思路， 并與發(fā)展商方有關(guān)專家進(jìn)行探討、 論證。第 10 12 日： 挖掘項(xiàng)目核心價(jià)值體系，進(jìn)行主題概念定位、形象定位、目標(biāo)客戶定位，形成初步方 案。第 13 日： 與發(fā)

11、展商開會(huì)，專案組提交項(xiàng)目定位初步方案，雙方就方案內(nèi)容逐點(diǎn)進(jìn)行交流、探討、 論證。第 14 日： 根據(jù)與發(fā)展商的溝通結(jié)果，調(diào)整、完善項(xiàng)目定位。第 15 日： 上午與發(fā)展商就項(xiàng)目定位調(diào)整內(nèi)容作進(jìn)一步溝通、論證。A6-009 號(hào)文本項(xiàng)目實(shí)地考察會(huì)議紀(jì)要會(huì)議紀(jì)要時(shí)間： 200 年 月 日上午 點(diǎn)分地點(diǎn)： * 房地產(chǎn)開發(fā)公司參與 人：甲方：乙方：會(huì)議內(nèi)容：甲方 * 人1、接收乙方的合同及贈(zèng)書2、對(duì)乙方工作計(jì)劃及安排表示贊同并建議乙方考察 * 地* 市場(chǎng)3、提供乙方可類比市場(chǎng)考察項(xiàng)目清單4、要求乙方出據(jù)公司營業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記復(fù)印件后再將第一期策劃費(fèi)支付 給乙方乙方 * 人1、將兩份合同書交與甲方 * 人2

12、、贈(zèng)送決策情報(bào) 9 期、地產(chǎn)經(jīng)理人快訊 1、 2 期及相關(guān)考察資料給甲 方 * 人3、與甲方商討在該地兩周左右時(shí)間的工作安排，主要完成市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目定 位、目標(biāo)客戶定位部分，陳述乙方工作組在該地期間的作息時(shí)間表。并得到 甲方的贊同。4、確定考察對(duì)象，分商業(yè)物業(yè)、寫字樓、住宅等三部分。5、敦促甲方盡快匯交第一期策劃費(fèi)。甲方代表簽名：乙方代表簽名：步驟 7、項(xiàng)目初步設(shè)想及思路演示A7-010 號(hào)文本 項(xiàng)目策劃思路演示 “云南 * ”（暫定名）項(xiàng)目策劃思路昆明房地產(chǎn)宏觀發(fā)展分析1 、對(duì)昆明房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的認(rèn)識(shí)開放式的開發(fā)環(huán)境，能夠快速吸收先進(jìn)模式處于從局部模仿到建立完整地產(chǎn)操作體系的轉(zhuǎn)折關(guān)頭整體市場(chǎng)

13、開發(fā)結(jié)構(gòu)分散，缺乏龍頭企業(yè)與龍頭產(chǎn)品購房者跟風(fēng)意識(shí)較強(qiáng)， “專家購房時(shí)代”有待時(shí)日房地產(chǎn)營銷水平尚有差距2、對(duì)昆明地產(chǎn)未來趨勢(shì)的影響以上狀況決定了昆明市場(chǎng)的巨大潛力競(jìng)爭(zhēng)將全方位升級(jí)兩極分化的局面即將出現(xiàn)，一些公司被淘汰，優(yōu)秀公司將脫穎而出能夠快速掌握系統(tǒng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)面臨大好機(jī)遇創(chuàng)新能力將決定地產(chǎn)公司在未來競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中的地位“云南 * ”（暫定名）類比項(xiàng)目分析1、昆明商業(yè)物業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀與機(jī)遇功能分布滯后于現(xiàn)代消費(fèi)理念產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)部有待提高整體經(jīng)營不到位沒有航空母艦式的大型綜合商業(yè)城2、昆明市區(qū)高檔住宅的狀況與機(jī)遇沒有形成規(guī)模的高檔住宅對(duì)混合型物業(yè)而言，住宅與商場(chǎng)關(guān)系處理不到位，沒有很好地形成優(yōu)勢(shì)

14、互補(bǔ)和相互拉動(dòng)居住與商務(wù)過度區(qū)問題步入大戶型即豪華的傳統(tǒng)誤區(qū)，高檔住宅缺乏足夠的魅力元素“云南 * ”（暫定名）項(xiàng)目概述1 、“云南 * ”（暫定名）項(xiàng)目地塊概述 規(guī)劃性質(zhì)：商貿(mào)住宅 地塊位置： 地塊面積： 規(guī)劃要點(diǎn)： 容 積 率： 建筑密度： 綠 化 率： 商貿(mào)用途比例：2 、“云南 * ”（暫定名） SWOT分析 優(yōu)勢(shì)：鉆石區(qū)位。亞 CBD大區(qū)位，人文、機(jī)關(guān)、運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療、商務(wù)機(jī)構(gòu)、酒店、娛 樂、機(jī)場(chǎng)、交通等周邊資源政府支持發(fā)展前景開發(fā)商的高起點(diǎn)專業(yè)公司的介入劣勢(shì)： 昆明整體商業(yè)發(fā)展層次有待提升 本項(xiàng)目商圈氛圍欠成熟本項(xiàng)目存在一定拆遷難度（舊城改造）本項(xiàng)目開發(fā)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，操作難度大本項(xiàng)目開發(fā)周

15、期較長(zhǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大 開發(fā)商是首次介入本類型物業(yè) 機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目有可能填補(bǔ)昆明龍頭商業(yè)物業(yè)的空白 從市場(chǎng)需求的角度，為商家和投資者提供了獲利機(jī)遇 從經(jīng)濟(jì)角度而言可形成規(guī)模效應(yīng)帶動(dòng)?xùn)|部區(qū)位的商業(yè)繁榮與大西北、昆明市的區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密結(jié)合“云南 * ”（暫定名） SWOT分析威脅：昆明整體商業(yè)發(fā)展的局限性市場(chǎng)供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多政府行為與市場(chǎng)行為的對(duì)接 高回報(bào)帶來高風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)新要求高決定了操作難度高 本項(xiàng)目已經(jīng)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)項(xiàng)目，發(fā)展商的資源整合工程龐大 本項(xiàng)目對(duì)發(fā)展商的融資能力要求高3、“云南* ”（暫定名）發(fā)展策略 第一階段：全面審核昆明市商業(yè)發(fā)展的資源與發(fā)展脈絡(luò)，尋找本項(xiàng)目與大西南、云

16、 南省、昆明市的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對(duì)接點(diǎn)；第二階段：放眼國內(nèi)外城市商貿(mào)發(fā)展的先進(jìn)思路，尋找類比項(xiàng)目的失敗教訓(xùn)與成功 經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出成熟的開發(fā)模式；第三階段；全面整合國內(nèi)外的專業(yè)資源，使本項(xiàng)目躍上一個(gè)高起點(diǎn)的平臺(tái)； 第四階段：充分研究昆明市場(chǎng)特點(diǎn)，尋找適度超前與市場(chǎng)適應(yīng)的平衡點(diǎn)，為本項(xiàng)目 度身定作因地制宜的發(fā)展計(jì)劃；第五階段：從市場(chǎng)的前瞻性與領(lǐng)導(dǎo)性出發(fā)，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)可行性的充分論證，為項(xiàng) 目整體發(fā)展提供量化的指引；第六階段：根據(jù)本項(xiàng)目的獨(dú)特之處，通過對(duì)市場(chǎng)的深入研究，以及對(duì)商貿(mào)經(jīng)營、物 業(yè)營銷進(jìn)行過程模擬，制定出合理的項(xiàng)目定位；第七階段：全面整合專業(yè)設(shè)計(jì)公司、商貿(mào)合作機(jī)構(gòu)、商業(yè)經(jīng)營合作伙伴等方面的資

17、源，進(jìn)行項(xiàng)目的整體規(guī)劃與設(shè)計(jì)；第八階段：結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，開展政府公關(guān)、品牌推廣、商貿(mào)溝通等一系列立體化的活動(dòng)，建立本項(xiàng)目的整合營銷系統(tǒng)。本公司的工作模式與思路 商場(chǎng)推售環(huán)節(jié)工作示范 定位分析1、周邊商業(yè)分析23、目標(biāo)買家分析4推售策略1、租售的利弊23、租售比例45、銷售時(shí)機(jī)6促銷建議1、遞減促銷方式23、連租的賣鋪項(xiàng)目硬件建議1、樹立項(xiàng)目品牌形象23、明確各層功能分布4本公司的工作模式與思路 項(xiàng)目宣傳包裝建議1、售樓部23、工作人員服飾4本公司的專業(yè)資源優(yōu)勢(shì)、消費(fèi)水平分析、項(xiàng)目地位、租售利弊結(jié)合、價(jià)格建議 、分期推出時(shí)間表、互贏經(jīng)營概念、工程進(jìn)度緊密配合、面積間隔建議、現(xiàn)場(chǎng)包裝、宣傳資料本公司項(xiàng)目操作兩大優(yōu)勢(shì)系統(tǒng)本公司提供的附加服務(wù)快速躍上最優(yōu)秀的專業(yè)平臺(tái)，共享業(yè)內(nèi)全方位支持最大程度將發(fā)達(dá)地區(qū)成功經(jīng)驗(yàn)與本地具體項(xiàng)目結(jié)合善于創(chuàng)新，建立差異化優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化，樹立企業(yè)品牌為發(fā)展商