一手樓交易專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

1、一手樓交易專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)一、 房地產(chǎn)概述 1、房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物、附著物。（如住宅、大廈、學(xué)校） 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)是由房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（俗稱土地市場(chǎng)）、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（俗稱樓盤開(kāi)發(fā)）、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（俗稱二手房交易）組成的。以上三個(gè)級(jí)別的市場(chǎng)稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)。 3、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分“一級(jí)市場(chǎng)”：即土地市場(chǎng)，是由國(guó)土部門掌握，指國(guó)家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)。 “二級(jí)市場(chǎng)”：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)

2、轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)。 “三級(jí)市場(chǎng)”：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。 按房產(chǎn)性質(zhì)可分為以下幾大類： A、商品房 B、非商品房 C、集資房 D、福利房 E、私房 按房地產(chǎn)用途可分為以下幾類： “寫字樓” 1、標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 2、商住寫字樓 “住宅” 1、高層住宅（小高層） 2、多層住宅 “商鋪” 1、臨街地鋪 2、裙樓商鋪 4、什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。 什么是土地使用權(quán)？ 土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使

3、用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用 5、房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力？依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無(wú)權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請(qǐng)求法律上的保護(hù)。 6、房地產(chǎn)登記發(fā)證由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)？根據(jù)房地產(chǎn)登記條例規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門即市房管局是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記發(fā)證工作具體由該局測(cè)繪產(chǎn)權(quán)處及屬下分局房地產(chǎn)權(quán)登記

4、科負(fù)責(zé)。 7、房地產(chǎn)證有什么作用？房地產(chǎn)證是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。 8、房地產(chǎn)登記的種類有哪些？房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。 9、哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)？按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)?，F(xiàn)在規(guī)定境內(nèi)人士亦須辦理合同公證。 10、什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記？指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。 11、土地的使用年期是如何確定的？凡與國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即

5、：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 12、什么是期房？期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)權(quán)證（完成初始登記）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 13、什么是現(xiàn)房？現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽現(xiàn)房買賣合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格可以入住的房屋。

6、14、“五證”與“兩書”五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開(kāi)工證；d.國(guó)有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證； 兩書：a住宅質(zhì)量保證書、b住宅使用說(shuō)明書； 15、開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)符合什么條件？（1） 土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書； （2） 取得建筑許可證和開(kāi)工許可證； （3） 除付清地價(jià)款外，投入開(kāi)發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資； （4） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議； （5） 土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。 符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給商品房預(yù)售許可證。 16、向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買一手商品房

7、申請(qǐng)登記時(shí)，購(gòu)房者需交的稅費(fèi)有哪些？ 保險(xiǎn)費(fèi) 抵押費(fèi) 契稅 登記費(fèi) 印花稅 工本費(fèi) 17、什么叫房地產(chǎn)抵押？指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履持擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押一種形式。 編輯本段相關(guān)法規(guī)1、土地管理法在土地管理法中，我們重點(diǎn)了解以下幾點(diǎn)內(nèi)容就可以了： 1) 新的土地管理法是99年1月1日開(kāi)始實(shí)施的。 2) 我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有。 3) 有關(guān)土地的六項(xiàng)制度： 國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度 國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度

8、 國(guó)家建立土地調(diào)查制度 國(guó)家建立土地統(tǒng)計(jì)制度 國(guó)家實(shí)行土地占用耕地補(bǔ)償制度 國(guó)家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度 4) 土地管理法 中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 2、房地產(chǎn)交易管理制度所要了解和熟悉的內(nèi)容： 1) 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易的范圍：包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過(guò)程中的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 2) 房地產(chǎn)交易的形式：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。 3) 房地產(chǎn)管理法規(guī)定了五項(xiàng)基本制度：國(guó)有土地有償有期限使用制度、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)估價(jià)人員資格認(rèn)證制度和房地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證制度。 3、房屋權(quán)屬登記管理辦

9、法所要了解和熟悉的內(nèi)容： 1) 國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，只有依法登記的房屋權(quán)利才受國(guó)家法律的保護(hù)。 2) 房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。 3) 房屋權(quán)屬登記分為：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記。 4) 房屋權(quán)屬證書包括：房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證或者房地產(chǎn)權(quán)片、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證 4、租賃條例所要了解和熟悉的內(nèi)容： 1) 房屋租賃實(shí)行登記備案制度 2) 申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)提交下列文件：書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書、當(dāng)事人的合法證件、城市人民政府規(guī)定的其他文件。 3)

10、 經(jīng)審查后頒發(fā)房屋租賃證，該證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。 4) 房屋轉(zhuǎn)租的應(yīng)征得出租人的同意，并且不得超過(guò)原租賃期限。 5、物業(yè)管理?xiàng)l例所要了解和熟悉的內(nèi)容： 1) 住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。 2) 住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。 3) 物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確：管理項(xiàng)目、管理內(nèi)容、管理費(fèi)用、雙方權(quán)利和義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任、其他等。 4) 物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)行政管理部門備案。 5) 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特

11、點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。 6、房屋抵押貸款管理規(guī)定所要了解和熟悉的內(nèi)容： 1) 銀行辦理各項(xiàng)以房地產(chǎn)作為抵押的貸款業(yè)務(wù)，抵押人（借款人）和抵押權(quán)人（貸款銀行）必須簽訂書面抵押合同，并自抵押權(quán)合同簽訂之日起30日內(nèi)，向當(dāng)?shù)毓芾聿块T辦理抵押登記。 2) 房地產(chǎn)管理部門要依法對(duì)抵押物進(jìn)行嚴(yán)格審查，審查的內(nèi)容主要包括：抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押交易市場(chǎng)的條件；抵押物是否已經(jīng)抵押，抵押人提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明文件與權(quán)證存根及檔案記錄內(nèi)容是否相符，查對(duì)權(quán)證號(hào)與印章的真?zhèn)蔚?，并由審核人簽字在案?3) 抵押人和抵押權(quán)人認(rèn)為需要確定抵押物價(jià)值的，可以由貸款銀行進(jìn)行評(píng)估；或委托人民

12、政府房地產(chǎn)行政主管部門附屬的事業(yè)性房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)抵押權(quán)人確認(rèn)。 7、有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)及按揭手續(xù)費(fèi)房地產(chǎn)證費(fèi)用：房地產(chǎn)證登記費(fèi)、契稅、印花稅 按揭費(fèi)用：房屋保險(xiǎn)、律師見(jiàn)證費(fèi)、抵押登記費(fèi)、印花稅 編輯本段常用術(shù)語(yǔ)解釋土地類型土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地，公共設(shè)施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。 土地使用權(quán)年限是指政府以拍賣，招標(biāo)，協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回。（新的物權(quán)法將有新規(guī)定） 土地使用費(fèi)土地

13、使用者因使用土地按國(guó)家規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用，按現(xiàn)時(shí)的收費(fèi)是居住用地2元/M2占地/年 確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘測(cè)丈量、審核批準(zhǔn)、 登記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 房地產(chǎn)抵押登記是指房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)定后，當(dāng)事人按房地產(chǎn)登記管理權(quán)限向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。 房地產(chǎn)權(quán)初始登記指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及

14、建筑物、 附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。 七通一平（熟地）是指土地(生地)在通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、下水、電力、熱力、燃?xì)?、通訊、道路通以及?chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開(kāi)發(fā)建設(shè)。 三通一平（凈地）是指土地具備上水、電和道路通以及場(chǎng)地平整的條件。 紅線圖又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的、用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房； 總用地面積經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積； 建設(shè)用地面積又稱凈用地面積，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積； 總建筑面積指在建

15、設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和； 建筑覆蓋率又稱建筑密度，建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如在10萬(wàn)平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬(wàn)平方米，其建筑覆蓋率為0.8建筑密度為80%） 建筑面積指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。 房屋銷售面積房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和； 套內(nèi)建筑面積房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，

16、包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積； 套內(nèi)使用面積是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜（不吊柜）、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽(yáng)臺(tái)。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計(jì)入面積。 使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以規(guī)定： A、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算； B、煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積； C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積； 綠化（地）率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比

17、。 容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但注明不計(jì)算面積的附屬建設(shè)物除外。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小、居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。（如在10萬(wàn)平方米的土地上，有20萬(wàn)平方米的建筑總面積，其容積率為2.0） 建筑密度是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動(dòng)場(chǎng)地越大。 出房率是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號(hào)內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會(huì)有不同。 公共建筑面積各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分

18、割的建筑面積。可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e； 公攤面積商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2、 單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。 商品房是指開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。 銀行按揭是指購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)的樓房所有權(quán)將抵押在

19、銀行，購(gòu)房者將分期償付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。 房地產(chǎn)公證公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、繼承為的合法性作法律公證。 會(huì)所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開(kāi)放。 住宅的進(jìn)深住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBI100-87）規(guī)

20、定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。 住宅的開(kāi)間在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)的一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開(kāi)間。住宅的開(kāi)間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。 住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的住宅

21、建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。 住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。 隔熱層指建筑物中為減少或避免外界陽(yáng)光直射或輻射影響室溫所采取的設(shè)施。通常有如下隔熱措施： (1)住宅建筑的東西向窗戶(尤其是西窗)，宜有適當(dāng)遮陽(yáng)措施； (2)減少東西向墻，即采取南北向長(zhǎng)、東西向短的建筑單元，要減少陽(yáng)光對(duì)墻體的輻射影響； (3)采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂?shù)母魺嵝阅埽?(4)對(duì)外墻與屋頂?shù)耐獗韺樱?/p>

22、用白色或淺色的光滑材料，或刷白灰水均能增強(qiáng)對(duì)陽(yáng)光輻射熱的反射，以達(dá)到隔熱目的。 灰空間最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過(guò)渡空間，以達(dá)到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場(chǎng)、綠地等。 勒腳指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墻。由于這個(gè)部位的墻體經(jīng)常遭受雨雪的浸濺和地下水沿基礎(chǔ)上升而使墻面潮濕，凍融破壞，因此要求使用耐水性較好的材料砌筑，或用水泥砂漿抹面來(lái)保護(hù)。 外飄窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。 中空玻璃中空玻璃是對(duì)

23、傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱"中空玻璃"，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。 編輯本段房地產(chǎn)面積的測(cè)算1、計(jì)算全部建筑面積有哪些？（1） 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。 （2） 屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。 （3）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平

24、投影面積計(jì)算。 （4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。 （5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。 （6） 挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。 （7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。 （8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 （9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。 （10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入

25、口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。 （11） 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。 （12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒(méi)有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。 （13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 （14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20

26、米以上部分的外圍水平面積計(jì)算。 （15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。 2、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？（1）有蓋無(wú)柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。 （2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。 （3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。 （4）建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。 （5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。 3、不計(jì)算建筑面積的有那些?（1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無(wú)柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。 （2） 檢修、消防等室外爬梯。 （3）沒(méi)有圍護(hù)結(jié)

27、構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。 （4）建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。 （5）舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。 （6）建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。 4、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)?？?yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。 5、哪些公用面積不能分?jǐn)?？不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)

28、動(dòng)車庫(kù)、公共開(kāi)放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開(kāi)放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫(kù)、地下設(shè)備用房等。二、 一手樓交易流程解答1、 如何尋找客戶？（1）、電話洗客戶； （2）、網(wǎng)絡(luò)抓客戶；2、 如何接待客戶?3、 如何講解沙盤和樣板房？4、 如何給客戶算價(jià)格費(fèi)用？ 5、 如何簽訂認(rèn)購(gòu)書以及注意事項(xiàng)？認(rèn)購(gòu)書認(rèn)購(gòu)書并不是法律規(guī)定的必要環(huán)節(jié)，只是習(xí)慣做法。但認(rèn)購(gòu)書只要約定了所購(gòu)房子的房號(hào)、單價(jià)、總價(jià)、付款方式等內(nèi)容，并經(jīng)買賣雙方簽訂，也同樣具備法律效力。只不過(guò)在實(shí)踐中，由于不同項(xiàng)目在認(rèn)購(gòu)書中規(guī)定的內(nèi)容有多寡之別，印刷質(zhì)量有優(yōu)劣之分，對(duì)于一些印制

29、簡(jiǎn)單的認(rèn)購(gòu)書，購(gòu)房者尤其是初次購(gòu)房者重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。對(duì)其中約定的“幾日后定金不退”的條款也并未放在心上。很多情況下，簽完了認(rèn)購(gòu)書很快就后悔的情況相當(dāng)普遍。 于是，由此而引發(fā)的糾紛就成為不少購(gòu)房人的煩惱。對(duì)此，希望購(gòu)房人能充分重視。 商品房認(rèn)購(gòu)書的概念商品房認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。編輯本段商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容一般包括：（）買賣雙方當(dāng)事人的基本情況；（）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；（）房屋價(jià)款計(jì)算；（）定金；（）簽署正式買賣合同的期限。認(rèn)購(gòu)書常見(jiàn)于商品房交易中，由其引起的法律糾紛也不少

30、。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（以下簡(jiǎn)稱解釋）第四條、第五條第一次以規(guī)范的形式對(duì)認(rèn)購(gòu)書進(jìn)行規(guī)定。以下就認(rèn)購(gòu)書相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。編輯本段認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)審判實(shí)踐中，對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書性質(zhì)的認(rèn)定，歸納起來(lái)有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書就是正式預(yù)售合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書是買賣雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書非獨(dú)立的合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定。我們認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。首先，認(rèn)購(gòu)書是平等主體之間為設(shè)立買賣商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國(guó)合同法第二條規(guī)定，“

31、本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”，認(rèn)購(gòu)書應(yīng)為獨(dú)立的合同。其次，認(rèn)購(gòu)書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以也不應(yīng)屬于商品房買賣合同。最后，認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同之間還存在許多不可預(yù)測(cè)的環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)，如果將認(rèn)購(gòu)書直接認(rèn)定為商品房買賣合同，那么開(kāi)發(fā)商在掌握優(yōu)勢(shì)信息的情況下，可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買方履行此“買賣合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買方的利益。編輯本段認(rèn)購(gòu)書的效力認(rèn)購(gòu)書為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認(rèn)為，預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂

32、立確定性合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約最根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請(qǐng)求對(duì)方誠(chéng)信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請(qǐng)求履行。審判實(shí)務(wù)中，常有原告根據(jù)認(rèn)購(gòu)書，訴請(qǐng)法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請(qǐng)求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的內(nèi)容而非認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容。 認(rèn)購(gòu)書屬于學(xué)理上的“將行談判的預(yù)約”，即哪怕雙方當(dāng)事人在預(yù)約合同中規(guī)定了交易的實(shí)質(zhì)性具體條款，但雙方當(dāng)事人不受其約束，他們僅承擔(dān)繼續(xù)談判直至達(dá)成最后本約的義務(wù)，其特點(diǎn)：一是當(dāng)事人要對(duì)違反誠(chéng)信談判義務(wù)，導(dǎo)致不能達(dá)成本約的行為承擔(dān)責(zé)任；二是當(dāng)事人如果盡到誠(chéng)信的談判義務(wù)，即使不能達(dá)成本約，也不承擔(dān)任何責(zé)任。因此可以

33、說(shuō)，認(rèn)購(gòu)書的效力主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是鑒于買賣雙方對(duì)交易標(biāo)的物所擁有的信息不對(duì)稱，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分披露可能影響買方訂立本約的信息。二是不應(yīng)強(qiáng)加具有不合理?xiàng)l件的實(shí)際談判義務(wù)，特別是開(kāi)發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢(shì)，免除自己的責(zé)任或加重買方的責(zé)任。三是持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠(chéng)信義務(wù)，繼續(xù)進(jìn)行談判。編輯本段認(rèn)購(gòu)書的定金及其損害賠償問(wèn)題當(dāng)前，商品房認(rèn)購(gòu)書中往往約定了定金條款，一般做法是購(gòu)房者未能在認(rèn)購(gòu)書約定的期限內(nèi)繳納購(gòu)房款或簽訂商品房買賣合同，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)收定金；如果以后簽訂了正式商品房買賣合同，定金則抵充房款。根據(jù)解釋第四條規(guī)定，我們認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書中的定金

34、同時(shí)有兩重屬性，第一重屬性是立約定金。立約定金是專為保證當(dāng)事人能夠就某事項(xiàng)訂立合同而設(shè)立的，不具有擔(dān)保主合同之債的功能，第二重屬性是履約定金，即履行認(rèn)購(gòu)書這一預(yù)約合同本身的定金。認(rèn)購(gòu)書定金保證雙方當(dāng)事人能夠盡最大的誠(chéng)信談判，努力達(dá)成商品房買賣合同。我們認(rèn)為，只有兼顧定金的這兩個(gè)屬性，才能在商品房糾紛案件中正確理解解釋第四條的法義。解釋第四條規(guī)定：“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！比绻麅H認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書定金為立約定金，那么不論何種原因，只要拒絕訂立商品房買賣合同，就適用

35、定金罰則，顯然有悖公平正義。如果開(kāi)發(fā)商在訂立本合同時(shí)，附加種種不合理的條款，買方要么拒絕簽訂本合同，喪失定金，要么同開(kāi)發(fā)商違心簽訂合同?因此，我們還應(yīng)從履約定金分析認(rèn)購(gòu)書的定金。在認(rèn)購(gòu)書一方當(dāng)事人拒絕簽訂商品房預(yù)售合同即本約的情況下，我們認(rèn)為要辨別拒絕簽訂本約是否違反認(rèn)購(gòu)書中的誠(chéng)信談判義務(wù)，例如，開(kāi)發(fā)商在談判中隨意提高商品房?jī)r(jià)格，買方為此拒絕簽訂本約，那么開(kāi)發(fā)商不僅無(wú)權(quán)沒(méi)收買方的本金，而且在買方主張要求適用定金罰則時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商拋出不合理?xiàng)l件的行為顯然構(gòu)成不履行認(rèn)購(gòu)書中誠(chéng)信談判的義務(wù)，應(yīng)雙倍返還定金。解釋第四條中“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”的規(guī)定亦應(yīng)理解為，當(dāng)事人雙方全面、忠實(shí)履行了預(yù)約合同

36、中誠(chéng)信談判的義務(wù)，但仍未達(dá)成本約協(xié)議的情形。 在適用定金罰則后，守約方能否再主張賠償損失呢？我們認(rèn)為守約方的請(qǐng)求應(yīng)予酌定支持。根據(jù)合同法第四十二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況；（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為?！闭J(rèn)購(gòu)書是預(yù)約合同，而且是行將談判的預(yù)約合同，違反認(rèn)購(gòu)書義務(wù)主要是違反誠(chéng)信談判義務(wù)，對(duì)雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，造成的損失只能是機(jī)會(huì)的損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同法第四十二條項(xiàng)下所規(guī)定的締約責(zé)任。締約責(zé)任賠償?shù)氖鞘丶s方信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)嫱ǔＪ欠尚袨闊o(wú)效或可得撤銷

37、，相對(duì)人信賴其為有效，卻因無(wú)效或撤銷的結(jié)果所蒙受的不利益，又稱為消極利益或消極合同利益，信賴?yán)尜r償?shù)慕Y(jié)果為如同合同未曾發(fā)生一樣。據(jù)此，守約方可以要求違約方賠償其在訂立認(rèn)購(gòu)書及其在簽訂本合同過(guò)程中的損失，使其得以彌補(bǔ)恢復(fù)到認(rèn)購(gòu)書未曾發(fā)生以前的狀態(tài)。編輯本段關(guān)于認(rèn)購(gòu)書的其他問(wèn)題審判實(shí)務(wù)中，認(rèn)購(gòu)書效力是否以取得商品房銷售許可證為必要條件存在著較大爭(zhēng)議?有的認(rèn)為應(yīng)以取得商品房許可證為必要條件，有的則持相反觀點(diǎn)。我們認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書簽訂的根本原因在于簽訂正式預(yù)售合同存在法律上和事實(shí)上的障礙，只有這些法律和事實(shí)上的障礙消除后才得以簽訂正式的預(yù)售合同，且這些法律和事實(shí)上的障礙合同雙方當(dāng)事人是可以預(yù)期消除的。商

38、品房預(yù)售許可證未取得之前只能簽訂認(rèn)購(gòu)書而非正式預(yù)售合同，且雙方在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)通過(guò)開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)的條件，可以合理預(yù)期到預(yù)售許可證的取得，因此，未取得商品房預(yù)售許可證明，認(rèn)購(gòu)書未必?zé)o效。 解釋第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”這條解釋及時(shí)解決了以往審判實(shí)踐對(duì)認(rèn)購(gòu)書性質(zhì)的困惑。從該條規(guī)定可以看出，認(rèn)購(gòu)書成為預(yù)售合同應(yīng)具備兩個(gè)條件：具備商品房銷售管理辦法（以下簡(jiǎn)稱管理辦法）的主要內(nèi)容。該辦法第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備項(xiàng)主要內(nèi)容：（）當(dāng)事人基本情況；（）商品房基本狀況；（）商品房的銷售方式

39、；（）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（）交付使用條件及日期；（）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（）面積差異的處理方式；（）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（）解決爭(zhēng)議的方法；（）違約責(zé)任；（）雙方約定的其他事項(xiàng)。我們?cè)谡{(diào)研中，發(fā)現(xiàn)實(shí)踐中存在的爭(zhēng)議主要是，如果認(rèn)購(gòu)書缺失了其中幾項(xiàng)，認(rèn)購(gòu)書是否還可以直接認(rèn)定為預(yù)售合同呢？我們認(rèn)為，除了后三項(xiàng)外，其他各項(xiàng)原則上不能缺失，否則不應(yīng)認(rèn)定為買賣合同。因?yàn)樯唐贩抠I賣合同的標(biāo)的物即商品房具有特殊性，買方的最直接目的在于對(duì)房屋所有權(quán)有效的完

40、全的行使。而對(duì)其行使完全所有權(quán)必須具備許多附加的條件，如供水、供電、產(chǎn)權(quán)登記等等，而管理辦法規(guī)定的前十項(xiàng)內(nèi)容恰恰是產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)的必備條件，否則，買方將無(wú)法圓滿地對(duì)商品房占有、使用、收益和處分。出賣人已經(jīng)按照約定收取了購(gòu)房款。這里的購(gòu)房款既包括全部購(gòu)房款，也包括部分購(gòu)房款，而且后者在當(dāng)前商品房買賣中出現(xiàn)的更多。其實(shí)，從法理上說(shuō)，只要具備第一個(gè)條件，就應(yīng)認(rèn)定為正式的商品房買賣合同，但考慮到我國(guó)當(dāng)前商品房交易中，買賣雙方的真實(shí)意思是簽訂預(yù)約合同，認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容即使具備了管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，也往往需要在日后簽訂正式買賣合同，因此，解釋第五條從認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容和開(kāi)始實(shí)際履行兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)

41、來(lái)認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書為正式的商品房買賣合同，符合我國(guó)商品房買賣的實(shí)際情況，也有利于法官在認(rèn)購(gòu)書認(rèn)定上的統(tǒng)一性。編輯本段商品房認(rèn)購(gòu)書范本范本一商 品 房 認(rèn) 購(gòu) 書編號(hào)：_甲方（出售人）：_地址：_ 電話：_乙方（認(rèn)購(gòu)人）：_身份證件號(hào)碼/公司注冊(cè)號(hào)：_地址：_ 電話：_丙方（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）：_地址：_ 電話：_乙方經(jīng)過(guò)了解，有意向購(gòu)買甲方開(kāi)發(fā)建設(shè)的_物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“該物業(yè)”）。其建筑面積_平方米，套內(nèi)建筑面積_平方米，認(rèn)購(gòu)價(jià)￥_（大寫：_）。商品房預(yù)售許可證號(hào)：_。經(jīng)與甲方協(xié)商，達(dá)成以下協(xié)議：1、甲乙雙方在簽訂本認(rèn)購(gòu)書時(shí)，乙方愿意支付￥_ （大寫：_）給甲方作為認(rèn)購(gòu)該物業(yè)的訂金。2、乙方應(yīng)于本認(rèn)購(gòu)書簽訂后

42、_日內(nèi)（即_年_月_日起，至_年_月_日止）到_簽訂商品房買賣合同。并帶上如下證件和資料：（1）本認(rèn)購(gòu)書；（2）身份證明原件和復(fù)印件；（3）_；（4）_。3、訂金退還與不退還的約定。如甲乙雙方在約定的時(shí)間內(nèi)簽訂商品房買賣合同，訂金抵作購(gòu)房?jī)r(jià)款；如甲乙雙方在約定簽訂商品房買賣合同的時(shí)間內(nèi)，甲方已將物業(yè)另售他人，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已付訂金；如乙方在約定的時(shí)間內(nèi)不前來(lái)協(xié)商簽訂商品房買賣合同，訂金不予退還，甲方可將該物業(yè)另售他人；如甲乙雙方在約定的時(shí)間內(nèi)，對(duì)商品房買賣合同的條文未能協(xié)商一致的，甲方應(yīng)將訂金退還乙方，甲方可將該物業(yè)另售他人。4、甲乙雙方如需變更本協(xié)議內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商一致，并簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議。

43、5、乙方如對(duì)所購(gòu)物業(yè)了解清楚，有購(gòu)買意向，甲方或乙方均可要求與對(duì)方直接簽訂商品房買賣合同。6、甲方如委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)作為丙方在本認(rèn)購(gòu)書上簽章。本認(rèn)購(gòu)書一式_份，具有同等法律效力。其中甲方持_份，乙方持_份，丙方持_份。甲方（簽章）： 乙方（簽章）：丙方（簽章）：銷售代表（簽名）：簽訂日期：_年_月_日范本二商品房認(rèn)購(gòu)書甲方：物業(yè)名稱：_小區(qū)地址：_郵政編碼：_乙方：姓名/公司名稱：_代理人：_身份證號(hào)碼/注冊(cè)登記號(hào)：_地址/法定地址：_電話：_郵政編碼：_根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方就購(gòu)買_小區(qū)商品房事宜，經(jīng)過(guò)平等協(xié)商，簽訂本認(rèn)購(gòu)書。1、_小區(qū)位于_區(qū)_路_號(hào)，經(jīng)

44、_房產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，現(xiàn)正式對(duì)外預(yù)售預(yù)售許可證：_房地(_)內(nèi)預(yù)字_號(hào)_房地(_)內(nèi)預(yù)字第_號(hào)2、乙方自愿訂購(gòu)_小區(qū)_棟_號(hào)_室。 總建筑面積：_平方米。 單價(jià)：人民幣_(tái)元/平方米，總價(jià)：人民幣_(tái)元。大寫_佰_拾_萬(wàn)_仟_佰_拾_元。3、乙方于簽訂此認(rèn)購(gòu)書時(shí)，向甲方支付定金人民幣_(tái)元。4、乙方于簽訂認(rèn)購(gòu)書之日起_天內(nèi)，簽訂出售合同，同時(shí)支付首期款(含定金)，乙方逾期七天尚未簽訂出售合同，甲方不再保留其訂購(gòu)房號(hào)(室)。5、甲、乙雙方同意乙方按下述方式支付房款：(1)一次性付款(2)分期付款(3)按揭付款6、本認(rèn)購(gòu)書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽章之日起生效。甲方： 乙方：代表： 代表：日期：

45、 日期6、 按揭客戶和一次性付款客戶如何簽訂商品房買賣合同以及注意事項(xiàng)？ 商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。其中，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同（2001年4月4日由中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。目錄商品房買賣合同范本基本格式附件編輯本段商品房買賣合同范本編輯本段基本格式（合同編號(hào)：）合同雙方當(dāng)事人：出賣人：_1_注冊(cè)地址：_營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：_企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)：_法定代表人：_聯(lián)系電話：_郵政編碼：_