XX酒店改建及經(jīng)營可行性報告(共13頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上酒店改建及經(jīng)營可行性報告一、概述XX酒店坐落風(fēng)景秀麗的西湖邊，環(huán)境優(yōu)美，歷史悠久。自19xx年建成以來，以接待國賓為主；19xx年，美國總統(tǒng)尼克松曾在此下榻。經(jīng)歷了數(shù)十年風(fēng)雨的洗禮，如今的XX酒店與杭城其他新建的賓館飯店相比，已顯得有些老態(tài)龍鐘了。但目前正在進(jìn)行的西進(jìn)工程又為XX酒店帶來了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，如何審時度勢，把握機(jī)會，利用這一有利時機(jī)，重塑對外形象，提高自身品牌，扭轉(zhuǎn)目前的經(jīng)營現(xiàn)狀，已成為當(dāng)務(wù)之急。二、XX酒店的經(jīng)營情況現(xiàn)狀首先，讓我們來看一看XX酒店近三年來的相關(guān)營業(yè)數(shù)據(jù)： 表一 單位（萬元）2000/占營業(yè)比例2001/占營業(yè)比例2002/占營業(yè)比例營業(yè)

2、收入.47.45.11營業(yè)成本.91/18.44%.55/17.52%.79/17.61%營業(yè)費用.09/48.26%.76/40.96%.29/41.03%營業(yè)稅金.85/ 3.34%.85/ 2.48%.81/ 2.17%管理費用.60/69.94%.90/51.57%.57/44.62%財務(wù)費用.85/13.80%.32/11.87%.70/10.32%營業(yè)外收入4929.79/ 0.04%248.00/0.002%32243.48/ 0.23%營業(yè)外支出.50/ 0.91%4144.42/ 0.03%-凈 利 潤-.54/-54.66%-.35/-24.43%-.57/-15.53%通

3、過對XX酒店近三年的營業(yè)數(shù)據(jù)分析比較后，可得：表二200020012002營業(yè)收入13.18% 1.94%營業(yè)成本 7.25% 2.47%營業(yè)費用15.99%10.77%營業(yè)稅金 3.96% 2.13%管理費用16.56%11.79%財務(wù)費用 2.65%11.37%凈 利 潤49.43%35.21%從表一與表二各項數(shù)據(jù)比較來看：2001年營業(yè)收入上漲幅度較大，較2000年增加158萬元，年增長率為13.18%，而營業(yè)費用、管理費用分別下降了15.99%和16.56%，使當(dāng)年的營業(yè)凈利潤同比2000年減虧324萬元，減虧幅度為49.43%；2002年營業(yè)收入上漲幅度大幅減弱，較2001年增加26

4、萬元，年增長率為1.94%，而營業(yè)費用、管理費用則分別下降了10.77%和11.79%，當(dāng)年營業(yè)凈利潤同比2001年減虧116萬元，減虧幅度為35.21%。再看表一各年度各項營業(yè)數(shù)據(jù)占當(dāng)年營業(yè)收入比例，不難看出2001年經(jīng)營較為成功，營業(yè)收入提升幅度較大，而各項費用較2000年并無明顯提升，部分費用支出還呈下降趨勢，故減虧幅度也較大；2002年營業(yè)收入較2001年提升不明顯，但在各項費用支出上繼續(xù)挖潛，取得了減虧35%的成績。通過以上數(shù)據(jù)的比較可以看出，近幾年XX酒店在開源和節(jié)流方面都做了許多工作，但虧損的局面還是未能有實質(zhì)性的改變。想要徹底改變虧損局面，應(yīng)從根本入手，全面提升XX酒店各項服務(wù)

5、產(chǎn)品的品質(zhì)，重塑酒店的對外企業(yè)形象，突破性地提高酒店的整體營業(yè)收入，穩(wěn)定各項費用開支，從而讓酒店的經(jīng)營工作實現(xiàn)良性循環(huán)。三、XX酒店的改建設(shè)想（一） 酒店目前的優(yōu)勢1、 酒店環(huán)境精致優(yōu)美，占地14公頃，綠地面積在90%以上，莊內(nèi)山環(huán)水繞，古木參天，綠樹成蔭，具有濃郁的江南園林風(fēng)格。別墅式的建筑與自然環(huán)境和諧融洽。2、 酒店悠久的歷史積累并沉淀下了豐富的人文歷史，如蘇東坡石像的出土、高麗太子義天曾在此修行的惠因寺遺址等，均有待發(fā)掘并宣揚，可作為酒店的一大賣點。3、 雅虎泉為優(yōu)質(zhì)天然礦泉，有待開發(fā)，可作景點處理，成為酒店的又一自然亮點。4、 當(dāng)前的西湖西進(jìn)工程改善了酒店原先交通不便的弊端， “花山

6、霞鵑”、“法巷探春”、“三臺澤韻”、“茅鄉(xiāng)水情”及“金沙醇濃”等新建景區(qū)也坐落在酒店周圍，為積聚人氣，豐富客源營造了有利條件。5、 酒店原有的客房面積均較大，有發(fā)展和提高的空間。尤其是一號樓主樓的客房，均帶有單獨的露臺，稍加修飾即可成為客房的一大特色。6、 別墅式建筑可將改建工程給經(jīng)營帶來的影響降低到最低程度。（二） 酒店目前存在的問題1、 酒店的各項設(shè)施設(shè)備陳舊、老化程度高，尤其是客房及一些公用的客用設(shè)施?？头康男l(wèi)生間潔具和室內(nèi)裝修，與同檔次酒店相比已明顯落后，不能較好地適應(yīng)賓客的需求。2、 酒店缺乏娛樂配套設(shè)施，無法滿足住店客人的需求，從經(jīng)營上來說，也損失了一個經(jīng)濟(jì)增長點。3、 酒店的內(nèi)部

7、管理較薄弱，服務(wù)人員素質(zhì)普遍跟不上賓客的要求，管理人員的管理理念和員工的服務(wù)理念都有待于徹底改進(jìn)。其中用工機(jī)制是問題的根本，一定要打破舊機(jī)制，從根本上激發(fā)起全體員工的工作熱情和敬業(yè)精神。4、 辦公用房占用了酒店的20余間客房，長包房的合同期限為十年。長包房占用了有限的營業(yè)用房，對平均房價的影響不容忽視，且合同期限過長，極大地限制了酒店在經(jīng)營上的主動性。5、 XX廠對外承包，既影響了景點的開發(fā)和利用，又給酒店的經(jīng)營和管理帶來了一定的負(fù)面影響。6、 酒店流動資金緊張，短期借款量達(dá)兩千多萬元，這也給酒店的經(jīng)營工作帶來了很大的困難。如何清償舊債以確保今后經(jīng)營工作的順利開展，這也是首當(dāng)其沖的一件大事情。

8、（三） 改建設(shè)想XX酒店四周賓館林立，各具特色，各有千秋。這對酒店來說，競爭壓力雖然增加了，但酒店如能充分渲染自身的優(yōu)勢和特點，在生態(tài)主題和文化積淀方面做足文章，并以此作為市場競爭的有力籌碼，從而從該區(qū)的酒店群中脫穎而出，獨樹一幟也不是一件難事。鑒于酒店上述的優(yōu)、劣勢特點，我們建議對酒店進(jìn)行全面改建，改建的目標(biāo)定為五星級標(biāo)準(zhǔn)的別墅式度假酒店兼國家外交部定點培訓(xùn)中心。完成改建后的酒店大致設(shè)想如下：1、 目前的一號樓與二號樓作為一個整體按五星級標(biāo)準(zhǔn)改建，奠定酒店的星級基礎(chǔ)。一號樓與二號樓之間考慮增加一室內(nèi)通道，將兩幢樓合二為一，加上貴賓樓的總統(tǒng)套房，一起形成酒店的主建筑群。2、 大堂仍定在一號主樓

9、，西餐廳及大堂吧也集中在一號樓；中餐廳則集中在二號樓，這樣有利于整體氛圍的布置和營造。3、 一號樓及二號樓的客房改造嚴(yán)格按五星級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，要做到高品味、高品質(zhì)，主要作為接待高檔散客之用，要突出個性化。4、 目前的三號樓及四號樓（原定的娛樂樓，未裝修）通過改造，適當(dāng)增加會議室面積，并按四星級標(biāo)準(zhǔn)建成客房樓，主要作為培訓(xùn)、會議及團(tuán)隊的接待之用。改建后酒店的客房總數(shù)可達(dá)180200間左右。5、 所有客房的衛(wèi)生間均改為玻璃移門式，既能增加美觀度，也可增加衛(wèi)生間的實用面積。6、 客房內(nèi)所有的家具、潔具、燈具、地毯、壁紙及棉織品均需統(tǒng)一更新。7、 貴賓樓總統(tǒng)套要重新裝修，更新有關(guān)客房設(shè)施及用品，進(jìn)一步提高

10、品質(zhì)。8、 一、二號主樓要合理減少原有的會議室數(shù)量及面積，以適應(yīng)改建后新的客源市場結(jié)構(gòu)。9、 原辦公用樓改造為娛樂綜合樓，增加必要的娛樂項目。10、酒店主要入口定在面向XX路方向，入口應(yīng)有明顯的標(biāo)志，堂皇的裝飾，體現(xiàn)酒店的品味。11、 酒店內(nèi)所有綠地及綠化均應(yīng)全面設(shè)計整理，突出精致秀美的自然意境。12、 增加建筑外圍及綠化藝術(shù)燈光，營造酒店整體氛圍。13、 XX廠將建為一景點，作重點宣傳，突出健康、生態(tài)主題，塑造成市內(nèi)唯一一家生態(tài)型酒店。14、 眾多遺址也應(yīng)整修，重點作文化宣傳。（四） 酒店改建進(jìn)行步驟酒店的改建工作采取邊經(jīng)營邊改建的形式進(jìn)行。初步設(shè)想在不影響原有經(jīng)營格局的情況下先完成四號樓、

11、娛樂樓的改建，而后對一號樓、二號樓及三號樓依次進(jìn)行改建。室外改造工程同時進(jìn)行。酒店的整個改建工程歷時約為一年半。（五） 其他針對酒店占地面積的實際情況以及今后的營利潛力，考慮依山建立小別墅群，主要以出售使用權(quán)的方式進(jìn)行經(jīng)營，是酒店潛在的經(jīng)濟(jì)增長點。具體的設(shè)想為：選擇合適的位置依山建立小別墅10幢左右，建成后對外了售別墅的使用權(quán)，年限為50年。按現(xiàn)行市場價估算，售價可達(dá)8，000元/平方米左右。如按每幢別墅面積300平方米計，則在當(dāng)年即可回收資金24，000，000元左右。建別墅出售使用權(quán)的做法，目前XX賓館也在醞釀之中，可行性較強(qiáng)。四、改建投資預(yù)算1、客房改建：50，000元/間×1

12、80200間=9，000，00010，000，000元；2、大堂、公共區(qū)域、中西餐廳、娛樂樓改造等約10，000，000元；3、酒店的大型設(shè)備設(shè)施（空調(diào)系統(tǒng)、鍋爐設(shè)備等）更新擴(kuò)容、室外工程及其他機(jī)動費用約8，000，00010，000，000元。因此，總投資額約為27，000，000元30，000，000元左右。五、改建后酒店的經(jīng)營設(shè)想（一）管理機(jī)制的改革1、 精簡機(jī)構(gòu)，實行扁平化管理。 初步設(shè)想，酒店主要機(jī)構(gòu)設(shè)置如下：行政部：主管行政、人事、安全、工程、娛樂管理等；財務(wù)部：主管財務(wù)、采供；營運部：主管前廳、銷售、客房、商場等；餐飲部：主管中、西餐廳、會議室等。2、 改革用人機(jī)制，提高員工整體

13、素質(zhì)。（1） 重視管理人員的綜合素質(zhì)，中層管理干部應(yīng)具有豐富的賓館管理工作經(jīng)驗，并具有大專以上的學(xué)歷。（2） 員工任職資格按各崗位工作要求制定，重視員工的在崗培訓(xùn)，切實提高業(yè)務(wù)技能和整體素質(zhì)。（3） 改變原有的用人機(jī)制，酒店原有的員工經(jīng)過篩選，留用的員工和新招員工均重新簽訂勞動合同；不留用的員工則實行工齡買斷。（二）服務(wù)模式的改革引進(jìn)國外先進(jìn)的服務(wù)理念，全面改革服務(wù)模式，以新型的服務(wù)模式作為一大亮點吸引廣大賓客，從而也樹立酒店對外嶄新的形象。如總臺接待擬采用流動秘書式的服務(wù)，即賓客入住酒店，總臺接待人員并非坐以待客，而是采用隨身秘書式的服務(wù)，由接待員引領(lǐng)客人前往大堂吧就坐，采用無線服務(wù)系統(tǒng)從容

14、為賓客登記入住。我們還將引進(jìn)記憶式服務(wù)卡，將賓客的信息全部記載在一張小磁卡中，方便賓客在酒店各營業(yè)點刷卡消費，也方便服務(wù)人員及時掌握賓客的所有信息。這樣，XX酒店將成為杭城第一家采用流動秘書式服務(wù)的酒店。與此同時，我們還將在其他服務(wù)環(huán)節(jié)中引進(jìn)新的模式，創(chuàng)造出更多的杭城第一，從而徹底改變酒店的對外形象。（三）經(jīng)營設(shè)想市政府的西進(jìn)戰(zhàn)略政策將極大地刺激西線的旅游熱潮，在這過程當(dāng)中，西線酒店群將迎來自身發(fā)展的黃金時期。XX酒店的經(jīng)營思路就基于這一總體環(huán)境背景前提。同時結(jié)合自身現(xiàn)有優(yōu)勢和周邊酒店情況，形成一套適合長遠(yuǎn)、可持續(xù)性穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)營模式。就目前情況看，西線星級酒店主要由下列酒店組成：地區(qū)地位酒店

15、名稱星級性質(zhì)第一集團(tuán)5國賓館第二集團(tuán)4中、高級會務(wù)酒店第三集團(tuán)3中、低檔度假、會務(wù)酒店由地理因素所決定，西線星級賓館無法成為純商務(wù)型酒店，但是做度假型、會務(wù)型酒店卻相當(dāng)適合。從上述列表分析看，西線酒店層次鮮明，客源分工明確，形成了一個較完善和成熟的酒店群。但是這其中也存在了明顯的缺陷，或者稱之為產(chǎn)品缺省。而這正是XX酒店的發(fā)展契機(jī)。1、 西線酒店群中的第二、三集團(tuán)酒店存在重大價格問題，與西湖周邊其他酒店比，西線這兩類酒店價格嚴(yán)重偏低。XX賓館改造結(jié)束后，加之如果花港飯店發(fā)展順利，第二集團(tuán)酒店的價格問題可以得以解決，西線會議價格的空間也可得以體現(xiàn)。但是第三集團(tuán)的價格問題的解決則需要時日。2、 第

16、一集團(tuán)是現(xiàn)有承擔(dān)起豪華度假和超高檔會務(wù)客源的唯一兩家西線酒店，但是這兩家酒店都屬于國賓館性質(zhì)，其濃厚的政治色彩決定他們不可能完全面向市場，產(chǎn)品的提供和服務(wù)承諾的兌現(xiàn)都存在很大的不確定性。綜上所述，XX酒店一旦擺脫第三集團(tuán)，就可以受益于現(xiàn)有第一、二集團(tuán)酒店已經(jīng)確立起來的西線豪華度假、高級會務(wù)價格體系。而且可以成為西線唯一一家完全面向市場的頂級酒店。同時，從酒店歷史、知名度，酒店現(xiàn)有地貌、設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)等各方面看，XX酒店也是現(xiàn)有西線二、三集團(tuán)酒店中最具潛質(zhì)的一個。根據(jù)上述分析，以下為酒店經(jīng)營模式陳述：1、 保持酒店現(xiàn)有園林式酒店環(huán)境和外觀，檔次達(dá)到汪莊、劉莊水平。2、 客房總數(shù)通過改建達(dá)到200間

17、左右，其中80間客房達(dá)到五星級檔次；另外120間客房參照改建后XX賓館水平，達(dá)到四星級檔次。3、 餐飲由中餐、西餐、日本料理組成，體現(xiàn)酒店特色。中餐、西餐由酒店自己經(jīng)營，日本料理尋找知名品牌企業(yè)承包經(jīng)營。4、 會議室檔次五星級水平，配置達(dá)到接待最多200人的高檔次會議。5、 配置桑拿、足浴、卡拉OK、美容美發(fā)等娛樂設(shè)施，尋找知名品牌承包經(jīng)營。6、 配置健身房、游泳池、網(wǎng)球場等康樂設(shè)施，由酒店自己經(jīng)營。7、 配置露天茶室、垂釣等西線特色產(chǎn)品設(shè)施，由酒店自己經(jīng)營。8、 收回外包經(jīng)營，由酒店自己經(jīng)營，并形成酒店獨有的特色。以下為酒店2004年-2006年的主營收入和其他收入預(yù)測：1、客房客房改造預(yù)計

18、從2004年3月開始，至2005年7月結(jié)束。改造逐部分進(jìn)行，在前述改造設(shè)想中已有具體說明。配合此進(jìn)度，2004年9月之前，酒店現(xiàn)有價格體系和客源結(jié)構(gòu)將不作變化，重點做好營收的平穩(wěn)過渡，同時進(jìn)行相應(yīng)的前期宣傳工作。2004年9月-2005年6月是客房經(jīng)營的第一個調(diào)整期，在此過程中改造完成的客房逐步投放市場，在酒店整體市場認(rèn)可度不斷提升的情況下，客房出租率和平均房價也將通過合理運作得以不斷提升?，F(xiàn)有長包房也將在此階段收回，納入整體經(jīng)營。2005年下半年和2006年則是客房經(jīng)營的穩(wěn)固期，各項營業(yè)指標(biāo)將逐步達(dá)到預(yù)期水平。2006年可用房：200間客房年平均出租率：75%客房年平均房價：400元/間夜客

19、房年營業(yè)收入：2190萬元2005年1-6月份7-12月份可用房：150間客房年平均出租率：70%客房年平均房價：320元/間夜客房年營業(yè)收入：560萬元可用房：200間客房年平均出租率：75%客房年平均房價：360元/間夜客房年營業(yè)收入：990萬元客房年總營業(yè)收入：1550萬元2004年1-2月份3-8月份9-12月份可用房：150間客房年平均出租率：75%客房年平均房價：190元/間夜客房年營業(yè)收入：128萬元可用房：120間客房年平均出租率：60%客房年平均房價：160元/間夜客房年營業(yè)收入：210萬元可用房：150間客房年平均出租率：70%客房年平均房價：320元/間夜客房年營業(yè)收入：

20、404萬元客房年總營業(yè)收入：742萬元2、餐飲酒店自行經(jīng)營的餐飲項目包括中餐廳、西餐廳和大堂吧。酒店受地理環(huán)境因素影響，現(xiàn)有餐飲無論團(tuán)隊、會議和散客都與客房出租率密切相關(guān)，所以在客房進(jìn)行大規(guī)模改造的階段，餐飲經(jīng)營也將受到較大影響。而客源調(diào)整的過程中餐飲也將經(jīng)歷陣痛。所以，2004年餐飲營收將力爭接近上年的營收水平。進(jìn)入2005年，中餐廳通過改建工程，餐位數(shù)可達(dá)到250-300個；西餐廳早餐客源、自助正餐和大堂吧經(jīng)營也將趨于穩(wěn)定，餐飲營收也將有一個質(zhì)的飛躍。2006年餐飲營收則將與客房營收相對同比增長。2006年中餐部分（含會議室）：650萬元西餐廳：300萬元大堂吧：35萬元總計：985萬元2005年中餐部分（含會議室）：600萬元西餐廳：200萬元大堂吧：20萬元總計：820萬元2004年中餐部分（含會議室）：450萬元西餐廳：100萬元大堂吧：15萬元總計：565萬元3、外包收入包括娛樂、康體和日本料理等。2005年、2006年可達(dá)100萬元/年，2004年下半年也可產(chǎn)生外包收入，為40萬元左右。綜上所述，酒店2004年-2006年總營收情況如下：項目2004年2005年2006年客房收入742萬元1550萬元2190萬元餐飲收入565萬元820萬元985萬元外包收入40萬元100萬元100萬元年總計1347萬元2470萬元3275萬元2006年為酒店整