上海房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析

1、2011年上海房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析羅欣蟾2011年是上海實(shí)施“十二五”規(guī)劃的開局之年，也是深入貫徹落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵一年。年初以來，市委、市政府積極貫徹落實(shí)中央出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，把加大保障性住房建設(shè)與控制房價(jià)上漲作為“惠民生、促和諧”的重要抓手。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控政策效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)，為上海房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。一、2011年上海房地產(chǎn)市場運(yùn)行概況1房地產(chǎn)開發(fā)投資突破2000億元2011年，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破2000億元，達(dá)到2170.31億元，比上年增長9.6%，占全社會固定資產(chǎn)投資的42.8%，同比提高3.6個(gè)百分點(diǎn)（見圖1

2、）。圖1 2011年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況從投資結(jié)構(gòu)看，商品住宅投資占比最高、增長最快。2011年，上海商品住宅投資1398.75億元，比上年增長13.7%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的64.4%；辦公樓投資231.09億元，增長3%，占10.6%；商業(yè)用房投資236.05億元，下降3.5%，占10.9%。從投資主體看，股份制房地產(chǎn)企業(yè)投資快速增長。2011年，上海國有房地產(chǎn)企業(yè)投資312.71億元，比上年下降0.6%；非國有房地產(chǎn)企業(yè)投資1857.6億元，增長11.5%。在非國有房地產(chǎn)企業(yè)中，股份制企業(yè)投資913.12億元，增長41%；港澳臺企業(yè)投資192.47億元，增長7.1%；外商企業(yè)投資

3、129.33億元，增長11%；而私營房地產(chǎn)企業(yè)投資540.98億元，下降10.6%。2011年，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資在上年高基數(shù)的前提下仍保持較快增長，主要有以下兩方面原因：一是保障性住房建設(shè)全面鋪開。全市保障性住房投資479.22億元，比上年增長42.9%。二是受項(xiàng)目建設(shè)周期影響，建安工程投資增長較快。從投資構(gòu)成看，代表項(xiàng)目開工建設(shè)進(jìn)度的建安工程投資為1480.38億元，比上年增長13.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.2%，成為拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的重要因素。2新開工面積與竣工面積均保持兩位數(shù)增長隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長，商品房在建規(guī)模也不斷擴(kuò)大。2011年，上海商品房施工面積12983

4、.32萬平方米，比上年增長14.9%；其中商品住宅8386.26萬平方米，增長14.7%。商品房新開工3644.06萬平方米，增長20.2%；其中商品住宅2473.6萬平方米，增長17.2%。2011年，上海商品房竣工面積自2季度起扭轉(zhuǎn)同比下降走勢，全年商品房竣工2240.62萬平方米，比上年增長15.4%；其中商品住宅1549.66萬平方米，增長11%（見表1）。表1 2011年上海商品房新開工、竣工面積分 類新開工竣工面積（萬平方米）增長()面積（萬平方米）增長()商品房3644.0620.22240.6215.4#住宅2473.60 17.21549.6611.0辦公樓225.7253.

5、1 174.3315.7商業(yè)用房234.00-19.5 231.8031.43本年到位資金中四大類資金呈現(xiàn)“一升三降”2011年，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金合計(jì)3206.93億元，比上年下降0.7%。從本年到位資金來源渠道看，四大類資金呈現(xiàn)“一升三降”，僅自籌資金增長11.4%；受調(diào)控政策影響，國內(nèi)貸款741.18億元，下降9.6%，而2010年該項(xiàng)資金全年增幅達(dá)到28.6%（見表2）。表2 2011年上海房地產(chǎn)企業(yè)本年到位資金情況指 標(biāo)資金（億元）增長（）比重（）本年到位資金合計(jì)3206.93-0.73100 國內(nèi)貸款741.18-9.623.1 利用外資43.55-54.71.4 自籌

6、投資1192.8711.437.2 其他資金1229.33-1.138.34需求處于歷史低位2010年初以來，國家出臺了多項(xiàng)調(diào)控政策，以遏制房價(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。在各項(xiàng)政策措施的作用下，上海房地產(chǎn)市場上的投機(jī)、投資需求得到有效遏制，但也不可避免地波及部分自住性和改善性購房需求，市場觀望氣氛濃厚，市場銷售量出現(xiàn)下降。2011年，全市商品房銷售面積1771.3萬平方米，比上年下降13.8%。其中商品住宅1473.72萬平方米，下降12.6%，月均123萬平方米，處于歷史低位（見圖2）。圖2 2005年2011年上海商品住宅月均銷售面積比較存量房交易面積持續(xù)下降，且降幅大于新建房

7、。據(jù)市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，2011年上海存量房交易面積1398.67萬平方米，比上年下降28.9%；其中存量住宅1058.71萬平方米，下降30.4%（見表3）。表3 2011年上海新建及存量住宅銷售情況時(shí) 期新建住宅存量住宅面積(萬平方米)增長()面積(萬平方米)增長()12月194.72-31.3240.33-37.813月305.55-24.6342.11-28.614月426.70-26.8417.41-31.315月561.99-21.9498.79-35.916月711.22-15.4588.48-34.117月857.91-5.8682.52-29.718月970.43-9.27

8、85.66-24.719月1062.58-14.9860.97-24.0110月1144.83-15.3923.79-25.2111月1211.70-16.51000.71-27.9112月1473.72-12.61058.71-30.42011年上海房地產(chǎn)市場交易，主要有以下兩方面特點(diǎn)：一方面，成交低位運(yùn)行，傳統(tǒng)旺季未現(xiàn)。元月“新國八條”和上海房產(chǎn)稅政策出臺后，房地產(chǎn)市場受到較大影響，市場觀望氣氛濃厚，成交量迅速跌入低谷。3月份起，隨著政策的逐步明朗，剛性需求開始入市，月度成交量環(huán)比出現(xiàn)上漲，6月份的成交面積已恢復(fù)到1月份的近8成。7月下旬，上海叫停外地戶籍購房者通過補(bǔ)稅等手段規(guī)避“限購”的

9、行為，各大銀行信貸進(jìn)一步收緊，對上海樓盤銷售產(chǎn)生明顯影響。8月份起，上海商品住宅成交量出現(xiàn)下滑，以致傳統(tǒng)旺季“金九銀十”未現(xiàn)。另一方面，市場以剛性需求為主，部分樓盤“以價(jià)換量”。由于限購政策對高端需求的影響最大，即便價(jià)格略微調(diào)整，也難以使銷售量出現(xiàn)質(zhì)的增加，導(dǎo)致高端、豪宅市場成交量大幅減少。成交數(shù)據(jù)顯示，政策出臺后，144平方米以上房型占比出現(xiàn)下降，而90平方米以下小房型成交占比擴(kuò)大。同時(shí)，雖然中低端普通商品住房市場也受調(diào)控的影響，但開發(fā)商采取“以價(jià)換量”的促銷手段吸引剛性需求客戶，一些下調(diào)價(jià)格的樓盤取得了較好的銷售業(yè)績。5新建商品住宅平均銷售價(jià)格同比下跌隨著調(diào)控政策效應(yīng)的不斷顯現(xiàn)，2011年

10、，上海新建商品住宅平均銷售價(jià)格每平方米13448元，比上年下跌5.4%。從各區(qū)域觀察，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)每平方米48506元，比上年上漲1%；內(nèi)外環(huán)之間每平方米16886元，上漲13.9%；外環(huán)線以外每平方米11294元，下跌5.6%。從剔除經(jīng)濟(jì)適用住房和動遷安置房等保障性住房后的市場化新建商品住宅平均銷售價(jià)格看，2011年每平方米21584元，比上年上漲2.8%。從各區(qū)域看，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)每平方米48506元，比上年上漲1%；內(nèi)外環(huán)之間每平方米27744元，上漲17.4%；外環(huán)線以外每平方米18017元，上漲4.6%。6保障性住房建設(shè)全面推進(jìn)2011年，全市圍繞“服務(wù)市場調(diào)控、服務(wù)城市動遷、服務(wù)市民居住

11、條件改善”的目標(biāo)，加快構(gòu)筑“分層次、多渠道、成系統(tǒng)”的住房保障體系，初步形成了“四位一體”的保障性住房供應(yīng)體系，保障性住房建設(shè)全面推進(jìn)，對穩(wěn)定上海房地產(chǎn)市場和鞏固調(diào)控成果起到了重要作用。據(jù)市住房保障和房屋管理局統(tǒng)計(jì)，2011年共新開工和籌措保障性住房1750萬平方米?？⒐そ?jīng)濟(jì)適用住房200萬平方米，竣工動遷安置房298萬平方米。2011年，上海大幅放寬申請廉租住房的收入和財(cái)產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，政策覆蓋面擴(kuò)大，全市累計(jì)廉租住房受益家庭達(dá)8.7萬戶。二、2012年上海房地產(chǎn)市場趨勢初步判斷根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議內(nèi)容，預(yù)計(jì)仍將堅(jiān)持調(diào)控房地產(chǎn)市場“決心不動搖、方向不改變、力度不放松”。因此，判斷2012年上海房

12、地產(chǎn)運(yùn)行總體平穩(wěn)。1房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比持平從開發(fā)投資看，貨幣政策仍然偏緊，企業(yè)融資、拿地難度也較大，同時(shí)受2010年以來房地產(chǎn)市場銷售低迷的影響，開發(fā)商大多更趨保守，調(diào)整施工進(jìn)度，拉長開發(fā)周期。同時(shí)，根據(jù)“十二五”規(guī)劃，上海將新增各類保障性住房100萬套，預(yù)計(jì)2012年保障性住宅投資將保持一定規(guī)模，保障房投資的增加將有效緩解市場化投資減少的局面，因此預(yù)計(jì)2012年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比持平。2房價(jià)出現(xiàn)小幅下降的可能性較大從市場銷售看，從2011年第3季度起有部分樓盤開始打折促銷，但總體觀察尚未出現(xiàn)大范圍實(shí)質(zhì)性降價(jià)。當(dāng)前市場僵局是由買賣雙方共同觀望造成的。一方面，限購限貸政策有力地打擊了投機(jī)

13、性需求，同時(shí)也限制了一些自住和改善性需求。另一方面，銀根緊縮使開發(fā)企業(yè)資金鏈條面臨收緊。隨著調(diào)控政策的持續(xù)和調(diào)控效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，房價(jià)在持續(xù)僵持后，預(yù)計(jì)2012年上海房價(jià)出現(xiàn)小幅下降的可能性較大。三、2012年保持上海房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策建議當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在不確定性和不穩(wěn)定性，房地產(chǎn)市場走勢和調(diào)控面臨的形勢依然嚴(yán)峻。一方面社會輿論認(rèn)為房價(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，全面降價(jià)的預(yù)期進(jìn)一步加強(qiáng)；另一方面，也有輿論認(rèn)為由于經(jīng)濟(jì)形勢的變化，限購等行政性調(diào)控政策會有所松動。為了上海房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，應(yīng)高度關(guān)注市場走勢和行業(yè)運(yùn)行發(fā)展情況，現(xiàn)提出以下建議：1.立足制度規(guī)范為主、行政調(diào)控為輔由于在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房

14、地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、分配和消費(fèi)都是商品經(jīng)濟(jì)關(guān)系，主要受價(jià)值規(guī)律支配。因此，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的一些問題，政府輔以針對性的行政措施來引導(dǎo)、約束或協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適時(shí)調(diào)整行政性的調(diào)控措施。繼續(xù)加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進(jìn)調(diào)控成效進(jìn)一步顯現(xiàn)。重點(diǎn)是執(zhí)行好差別化住房信貸、稅收政策，房產(chǎn)稅的征收和住房限售政策，繼續(xù)遏制投資、投機(jī)性購房，鞏固和擴(kuò)大調(diào)控效果。積極探索促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的長效機(jī)制，結(jié)合當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、上海房地產(chǎn)市場調(diào)控以及市場情況，進(jìn)一步研究完善提高商品住房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)方案，調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)的政策預(yù)案和實(shí)施。2.繼續(xù)完善“四位一體”的住房保障體系為協(xié)調(diào)好促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與解決民生問題的關(guān)系

15、，要發(fā)揮政府保障職能，根據(jù)不同的人群，設(shè)計(jì)相應(yīng)的住房保障制度，實(shí)現(xiàn)居者有其房“人人享有基本住房”的目標(biāo)。加大經(jīng)濟(jì)適用住房政策實(shí)施力度，從收入線、家庭財(cái)產(chǎn)、戶籍年限、大齡青年等方面進(jìn)一步放寬經(jīng)濟(jì)適用住房的準(zhǔn)入條件。研究突破保障性住房建設(shè)中的瓶頸和難題。進(jìn)一步完善公租房中長期貸款政策，降低保障性住房開發(fā)企業(yè)發(fā)行債券門檻，金融、規(guī)土等相關(guān)部門應(yīng)給予支持，盡快出臺相關(guān)配套政策，運(yùn)營機(jī)構(gòu)建設(shè)方面要探索處理好“收支兩條線”管理與公租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)企業(yè)化管理、市場化運(yùn)作、可持續(xù)經(jīng)營之間的關(guān)系，研究制訂科學(xué)評價(jià)公租房運(yùn)營企業(yè)經(jīng)營績效的具體辦法，調(diào)動企業(yè)降低成本、增加收益的動力和積極性。3.關(guān)注企業(yè)資金及信貸政策執(zhí)行情