房地產(chǎn)市場供求關(guān)系及其對房價的影響(共2頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)市場供求關(guān)系及其對房價的影響近些年來房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展 對經(jīng)濟和社會發(fā)展的作用不斷增大。但目前也存在出一些突出間題 ,如房地產(chǎn)市場秩序混亂 、商品房結(jié)構(gòu)不合理 、房價上漲過快等。針對這些情形 ,中央政府連續(xù)出臺了一系列政策措施進行調(diào)控。因此 ,全面解讀房地產(chǎn)新政 ,引導居民理性預期和正確選擇 ,顯得意義深遠 。本文從房地產(chǎn)市場供給與需求的關(guān)系人手 ,闡述供求之間的互動關(guān)系 ,探析其對價格的影響。一 、房地產(chǎn)市場供給中國城鎮(zhèn)住房改革與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān) ,伴隨著土地制度的改革 ,中國城鎮(zhèn)住房制度也在發(fā)生著相應的變革。在計劃經(jīng)濟條件下 ,地方政府擁有多種有效的

2、經(jīng)濟、行政手段 ,包括資金 、勞動力 、統(tǒng)配物資等多種生產(chǎn)要素的分配權(quán)力 。然而市場機制要求這些生產(chǎn)要素更多地按市場需要 自由流動 、隨機調(diào)節(jié) ,因此政府在這些方面的調(diào)控能力已逐漸弱化。但城市土地和空間資源的利用不應該完全通過市場機制 自發(fā)調(diào)節(jié) ,而必須由城市政府依法行使土地的國家所有權(quán) ,并壟斷土地的一級市場。社會主義制度不能允許城市土地使用出現(xiàn)無政府的混亂狀態(tài) ,因而城市規(guī)劃 、建設、管理成為城市政府的主要職責 ,這些職責的履行主要靠對土地和空間資源利用進行指導、調(diào)控。由于政府是城市土地的唯一擁有者 ,論上通過調(diào)整土地的供應量進而調(diào)整房地產(chǎn)商品的供給就可以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的良睦均衡。然而政府

3、的壟斷地位導致了土地供給的非理性 ,加上房地產(chǎn)商品的供給要經(jīng)過相當一段時間,往往長達 至 年 ,于是就形成了房地產(chǎn)市場供給環(huán)節(jié)的諸多問題動拆遷與城市內(nèi)部的土地供給。年 ,中央政府與地方政府按照改革后的新稅制進行財政收人分配后 ,在絕對額略有增長 ,相對額急劇下降的財政收人分配格局面前 ,地方政府無力將城市土地完成動拆遷后將熟地出讓給開發(fā)商 ,其實際情況往往是將土地出讓金與動拆遷費用分開處理 ,從而造成資金鏈十分緊張的開發(fā)商在繳納了土地出讓金之后必須想方設法地完成相關(guān)地塊上的動拆遷方能實行項目開發(fā)。這就造成一個誤解 ,開發(fā)商囤積土地等待升值后再開發(fā)。而現(xiàn)實生活中的情況則是大多數(shù)情況下開發(fā)商是處于

4、動拆遷制約下的被動開發(fā) ,即地塊名義上是屬于開發(fā)商的 ,然而又缺乏地方政府的強力支持 ,動拆遷未能及時完成 ,從而造成城區(qū)內(nèi)的商品房供給存在著相當?shù)牟淮_定性。農(nóng)轉(zhuǎn)非與城市郊區(qū)的土地供給。城市化的快速發(fā)展 ,使得對土地的需求急劇增加 ,而這一般是通過土地農(nóng)轉(zhuǎn)非 ,即農(nóng)地非農(nóng)化 ,改變使用用途性質(zhì)來進行的。因此 ,城市化過程也是大量土地農(nóng)轉(zhuǎn)非的過程 ,這部分轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地的土地直接形成了城市郊區(qū)的土地供給。然而 年長達半年之久的農(nóng)轉(zhuǎn)非暫停,直接導致了土地供給的不足 ,這為日后房價上揚埋下了伏筆。社會保障的欠缺以及非熟地出讓的現(xiàn)行模式導致供給不足。二、房地產(chǎn)市場的需求影響房地產(chǎn)需求方面的因素 ,通常

5、可歸納為四個方面 人口 、消費偏好 、購買力及投機。從時間構(gòu)成方面看 ,人口 、消費偏好、購買力三個因素屬于影響長期需求的因素,而投機因素則是影響房地產(chǎn)的短期需求。無論長期需求還是短期需求 ,條件成熟時都將形成房地產(chǎn)市場中的消費行為。因此我們把房地產(chǎn)消費分成居住 、投資與投機三個類別。1. 居住消費。 居住消費的主體分為三大部分 首先是城市人口的增量部分。隨著城市化速度的加快 ,大城市 日益吸引各方面人才的進人 ,而像上海這樣的經(jīng)濟龍頭城市更是吸引了眾多的跨國公司和大型民營企業(yè)搶灘上海 ,于是源源不斷的資本和管理型 、技術(shù)型人才從全國乃至全球蜂擁而來,成為上海房地產(chǎn)市場中居住消費的重要成分。其

6、次是城市人口的存量部分 ,這部分消費者的消費目的主要是改善居住環(huán)境以及動拆遷需求。而這其中很大比重是屬于保障性消費,是廣大中低收人家庭的自住需要。最后是由于城市發(fā)展所必需的動拆遷引發(fā)的強制性需求。為調(diào)整城市土地利用結(jié)構(gòu) ,加強基礎設施建設 ,改善市容市貌及居民的生活環(huán)境 ,全國舊城改造步伐呈現(xiàn)加快趨勢。以上海為例 ,在 一年間,平均每年動遷居民 萬戶。以平均每戶居民住宅建筑面積 平方米計算 ,每年需為拆遷居民建房 萬平方米 ,約占每年住宅竣工量的 。動拆遷規(guī)模過大 、過度集中,造成被動住房消費需求在短期內(nèi)急劇釋放易于透支未來的住房消費,增加當期的住房需求。2.投資消費。投資消費的主體可分為三個

7、部分 首先是民營資本。民營資本在國際國內(nèi)雙過剩條件下 ,存款負利率、股市不景氣,加之其他投資渠道不通暢,急于尋找新的投資方向。例如,溫州低技術(shù)含量 ,高競爭強度的民營資本大量過剩 ,從而直接引發(fā)了遍布全國各地的溫州購房團。其次是廣大城市居民。通貨膨脹時代,貨幣供應量過快增長條件下城市居民儲蓄存款余額的不斷攀升 ,由于利率的影響 ,這部分存款與其放在銀行 ,不如出來尋找別的投資渠道。第三是境外資本。在人民幣升值預期下 ,海外資金不斷增加對大陸收益性物業(yè)的投資。從而一方面可以享受物業(yè)升值收益 ,另一方面又可以從人民幣未來升值中套利。2. 投機消費。投機消費是嚴重影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的不安定因素,

8、也是造成局部結(jié)構(gòu)性失衡的主要誘因。在市場中,投機客主要采取兩種方式從中獲利 一是在交易監(jiān)管缺乏下的炒作 ,預售前的購買優(yōu)先權(quán) ,然后將購買優(yōu)先權(quán)加價轉(zhuǎn)讓獲取利差 另一種就是短進短出 ,炒高樓價。這種投機行為催生了房地產(chǎn)商品的價格上揚房地產(chǎn)市場的價格居民購房的投資需求總是小于居住需求。因為居民購房總是要先滿足 自己的消費需求 ,然后才能滿足投資需求 ,而大部分居民的收人有限 ,在房價普遍較高的情況下 ,無力進行房地產(chǎn)投資。但是近幾年我國居民的收人水平大幅上升 ,居民存款余額 日益增長。另一方面 ,由于我國投資渠道狹窄,在股市走弱且儲蓄的實際利率為負時 ,居民也逐漸開始把房地產(chǎn)作為重要的投資工具,

9、投資需求對消費需求的比重不斷上升。同時市場經(jīng)濟的縱深發(fā)展 ,金融化程度的不斷提高,居民投資意識的逐漸高漲 ,又支持和推動投資性購房規(guī)模的擴大。更重要的是 ,隨著區(qū)域間開放和一體化程度的提高,資本和人才流動的壁壘逐步消除 ,交通狀況不斷改善 ,使得較大規(guī)模的異地購房從可能性轉(zhuǎn)換為現(xiàn)實,房地產(chǎn)市場的區(qū)域性被沖淡。比如上海樓市就是一個突破區(qū)域限制、以外來需求為主導的市場。在這個市場中,居住與投資、市場消費與保障性消費已經(jīng)嚴重錯位 ,在同一起跑線上進行不公平競爭。在房地產(chǎn)價格上漲的同時 ,居住消費與保障性消費無法得到維護。當房地產(chǎn)市場中的投資比重逐步加大時 ,價格上漲在所難免。當價格處于非理性上漲的時候 ,則必須采取有效政策措施加以調(diào)控。同時需要政策的連續(xù)性與適用性 ,確保房地產(chǎn)價格的理性回歸。在政策上加強以鼓勵和引導 ,使之逐步轉(zhuǎn)化為中長期投資,形成 “短變長 ”同時也給因為害怕政策不明朗而 “短進短出”的投資者一個理性的預期,防止由于短期急于套現(xiàn)而引發(fā)中長期投資者的恐慌心理 ,進而跟風拋盤 ,引發(fā)房地產(chǎn)市場的 “大落” ,造成 “長變短 ” 。因此需要培育一個長期穩(wěn)定健康發(fā)展的房地產(chǎn)市