房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃指標計算(共7頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上建筑面積密度、容積率、建筑密度的計算公式1.建筑面積密度建筑面積密度是反映建筑用地使用強度的主要指標。計算建筑物的總建筑面積時，通常不包括±0以下地下建筑面積。建筑面積密度的表示公式為：    建筑面積密度=(總建筑面積÷ 建筑用地面積)（m2/hm2）2.容積率  容積率是衡量建筑用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率以公式表示如下：    容積率= 總建筑面積

2、÷ 建筑用地面積（建筑用地面積指建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,）3.建筑密度建筑密度是反映建筑用地經(jīng)濟性的主要指標之一。計算公式為：    建筑密度= 建筑基底總面積÷建筑用地總面積（建筑基底面積是指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積）4.道路紅線規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線反映了道路紅線寬度，它的組成包括：通行機動車或非機動車和行人交通所需的道路寬度；敷設(shè)地下、地上工程管線和城市公用設(shè)施所需增加的寬度；種植行道樹所需的寬度。任何建筑物、構(gòu)筑物不得越過道路紅線。根據(jù)城市景

3、觀的要求，沿街建筑物可以從道路紅線外側(cè)退后建設(shè)。5.人口凈密度    人口凈密度是居住區(qū)規(guī)劃的重要經(jīng)濟技術(shù)指標之一，反映居住區(qū)住宅用地的使用強度，公式為：   人口凈密度= 居住總?cè)丝?#247;居住宅用地總面積（人/hm2）6.建筑間距建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、防止噪聲和視線干擾、防火、防震、綠化、管線埋設(shè)、建筑布局形式，以及節(jié)約用地等要求，綜合考慮確定。我國大部分地區(qū)的住宅布置，通常以滿足日照要求作為確定建筑間距的主要依據(jù)：確定公共服務(wù)設(shè)施中的托兒所、幼兒園、醫(yī)院病房等建筑的正面間距，也適用這一原則。7.日照標準

4、日照標準中的日照量包括日照時間和日照質(zhì)量兩個標準。日照時間是以住宅向陽房間在規(guī)定的日照標準日受到的日照時數(shù)為計算標準。日照質(zhì)量是指每小時室內(nèi)地面和墻面陽光照射積累計的大小以及陽光中紫外線的效用高低。1993年7月，我國國家技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB50180 93）對住宅建筑日照標準已作了明確規(guī)定；其中，規(guī)定日照標準日采用冬至日和大寒日兩級標準。8.城市道路面積城市道路面積率是反映城市建成區(qū)內(nèi)城市道路擁有量的重要經(jīng)濟技術(shù)指標。這里所說的城市道路系指城市主干路、次干路、支路，不包括居住區(qū)內(nèi)的道路。建成區(qū)的城市道路面積率計算公式如下：   

5、; 城市道路面積率=(建成區(qū)道路用地總面積÷ 城市建成區(qū)用地總面積)（%）也可以計算建成區(qū)內(nèi)局部地區(qū)的城市道路面積率，公式為：    道路面積率=(道路用地總面積÷ 建設(shè)用地總面積)（%）9.綠地城市的總綠地率是指城市建成區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占城市建成區(qū)總面積的比例，這里所說的各類綠地必須符合國標城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準（GBJ137 90）的規(guī)定。也可計算建成區(qū)內(nèi)一定地區(qū)的綠地率。如居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化用地總面積占居住區(qū)用地總面積的比例（%）。綠地率是反映城市綠化水平的基本指標之一。10.什么是建筑容積率、建筑

6、密度和綠化率？消費者在購房時，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對生活的質(zhì)量也越來越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟指標。建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等.特別提示：對于發(fā)

7、展商來說，容積率和建筑密度決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率和建筑密度直接涉及到居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。1、 用地性質(zhì)：二類居住用地；主要規(guī)劃指標：容積率：1.6； 建筑密度：30%；綠地率35%；2、 用地性質(zhì)：居住(兼容商業(yè)金融、行政辦公)；主要規(guī)劃指標：容積率：3.0；建筑密度：40%；綠地率25%；3、 用地性質(zhì)：居住(兼容商業(yè)金融、行政辦公)；主要規(guī)劃指標：容積率：2.0；建筑密度：28%；綠地率35%；4、 用地性質(zhì)：居住(兼容商業(yè)金融、行政辦公)；主要規(guī)劃指標：容積率：3.0；建筑密度：28%；綠地率35%；5

8、、 用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公(兼容旅館業(yè))用地； 主要規(guī)劃指標：容積率：2.4； 建筑密度：28%；綠地率35%；6、 用地性質(zhì)：公共設(shè)施用地；主要規(guī)劃指標：容積率：8；建筑密度：55%；7、 用地性質(zhì)：商業(yè)金融、居住(兼容行政辦公)用地；主要規(guī)劃指標：容積率：2.5；建筑密度：26%；綠地率35%；8、用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公(兼容旅館業(yè))用地；主要規(guī)劃指標：容積率：2.4；建筑密度：28%；綠地率35%；9、用地性質(zhì)：住宅用地；主要規(guī)劃指標：容積率：3.6；建筑密度：22%；綠地率40%；1、規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地； 容積率： 1.4； 建筑密度： 20%； 綠化率： 45%；建筑高度： 35

9、米 集中綠地： 3000平方米 建筑間距系數(shù)：1.3。2、規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地； 容積率： 1.5； 建筑密度： 22%； 綠化率： 40%；建筑高度： 35米； 建筑間距系數(shù)：1.3。3、規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地； 容積率： 0.7； 建筑密度： 20%； 綠化率： 45%；建筑高度： 15米； 集中綠地： 5000平方米。容積率： 18（6層）建筑密度：30%1、規(guī)劃用地性質(zhì):住宅及與其相關(guān)的配套服務(wù)設(shè)施； 容積率：<1.8； 建筑密度：<22%； 建筑高度：多層<16米  小高層<35米  高層<60米; 綠地

10、率：>40%。2、規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地； 容積率：1.5； 建筑密度: 20%； 綠地率:40%； 建筑高度(層數(shù))：35米。3、規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅； 容積率：1.5； 覆蓋率：22%； 綠地率：40%； 建筑高度：小于35米。房屋建筑系數(shù)=房屋建筑面積/房屋使用面積；建筑系數(shù)規(guī)定不得低于（工藝流程或生產(chǎn)安全上有特殊要求的例外）；行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比例不得超過。開發(fā)區(qū)內(nèi)廠區(qū)綠化率需達到多少？答：工業(yè)企業(yè)內(nèi)部綠地率原則上控制在30%以內(nèi)。工業(yè)園區(qū)出讓地塊有哪些配套設(shè)施？答：工業(yè)園區(qū)出讓地塊基礎(chǔ)設(shè)施配套標準為“五通一平”，“五通”即：道路、電力、電訊、供水、排水等。“一平”

11、即地貌平整。企業(yè)內(nèi)部行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施用地要求？答：企業(yè)所需生活服務(wù)設(shè)施、行政辦公用地面積之和，一般控制在工程項目總用地面積的7%，最多在10%以內(nèi)。企業(yè)內(nèi)部可否建設(shè)職工住宅等設(shè)施？答：企業(yè)內(nèi)部原則不得建造成套職工住宅、專家樓、賓館和招待所等設(shè)施。綠地率和綠化率區(qū)別 綠地率和綠化覆蓋率綠地率與綠化覆蓋率都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經(jīng)濟技術(shù)指標。綠地率不等同于綠化覆蓋率。綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠化覆蓋率的基本計算公式在形式上于綠地率的計算公式是一樣的。但兩者的具體技術(shù)指標是不相同的。綠地率：管得嚴，標準高在計算綠地率時，對綠地的要求非常嚴格。綠地

12、率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。即使是級別最低的零散的塊狀、帶狀公共綠地也要求寬度不小于8 米，面積不小于400 平方米，該用地范圍內(nèi)的綠化面積不少于總面積的70% （含水面），至少要有1/3 的綠地面積要能常年受到直接日照，并要增設(shè)部分休閑娛樂設(shè)施。而宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設(shè)計計算時也要求距建筑外墻1.5 米和道路邊線1 米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池。這些設(shè)施的地表覆土一般達不到3 米的深度，在上面

13、種植大型喬木，成活率較低，所以計算綠地率時不能計入“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化”中；而屋頂綠化等裝飾性綠化地，按目前國家的技術(shù)規(guī)范，也算正式綠地。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，政府有關(guān)的就是綠地率這一指標。根據(jù)北京的地方規(guī)定，凡符合規(guī)劃標準的新建居住區(qū)，居住小區(qū)綠地率不得低于30% ，且要保證居住區(qū)內(nèi)人均2 平方米，居住小區(qū)人均1 平方米的規(guī)模。綠化覆蓋率：管得松，綠得廣如果嚴格按照綠地率的要求建設(shè)綠化，小區(qū)建設(shè)的成本雖能降一些，但幅度非常有限，壞處很多。最直接的就是小區(qū)的環(huán)境會很糟糕，小區(qū)的品位會降低，這都不利于銷售。誰不喜歡綠草如茵呢？北京市要求“黃土不露天”，像地下車庫這樣大面積的底下設(shè)施，它的地表

14、雖然種不了樹，但可以種草呀，即使一種花種草，也要專門做地面鋪砌；像距建筑外墻1.5 米這樣的范圍，雖然不算正式綠地，但若能種一些草，總比地磚鋪砌更吸引人吧？在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計中，計算綠化覆蓋率所指的綠地，簡單地說，就是有塊草皮便可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到60% 以上。在開發(fā)商銷售樓盤的時候，他們當(dāng)然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。而對于消費者來說，有草的環(huán)境總比滿地鋪磚的廣場環(huán)境更陿意吧？“綠化率”不是準確的說法，應(yīng)該稱“綠化覆蓋率”，這個指標比較寬松，屋頂花園的綠化可以包括在內(nèi)，樹冠張開的面積可以全算。而綠地率要算覆土1.5米以上的綠地，因此空中花園是不算綠地率的城市規(guī)劃綠地率定義和公式綠地率的概念：所謂綠地率，即是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠化用地總和占該地塊用地面積的比例；綠地率公式：綠地率=（地塊內(nèi)綠化用地面積/地塊面積）×100% 這里的立場地包括公共綠地、組團綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地，公共綠