規(guī)劃總平面圖和施工圖審核要點

1、平面圖, 總, 規(guī)劃, 規(guī)劃總平面圖審核要點1、熟練掌握城市規(guī)劃控制標準及規(guī)劃指導意見書各項法律、法規(guī)、技術標準和技術規(guī)范以及城市規(guī)劃原理是規(guī)劃管理工作的基礎，在向規(guī)劃部門報送規(guī)劃總平面圖時，要嚴格遵守城市規(guī)劃控制標準及規(guī)劃指導意見書。2、規(guī)劃布局根據項目地理位置特點和開發(fā)意圖，確定多層、別墅、小高層、高層的比例， 總平面審核時還尤其應注意與周邊建筑和用地使用的關系，了解周邊人口分布狀況、公用設施、工程設施及管網現狀情況以及各類建筑的性質、規(guī)模、高度、使用狀況、建筑質量、有無拆遷、有無污染、干擾等情況，同時應兼顧到與周邊建筑的退距和安全、衛(wèi)生間距的要求。有文物保護單位的，或位于建筑控制地帶的，

2、應按中華人民共和國文物保護法的規(guī)定和紫線管理規(guī)定進行。在實際工作中，一些沒有經驗的設計人員往往忽視現場勘察和現狀調查，對場地內及周邊環(huán)境不進行深入細致地調查，在規(guī)劃時憑空想象，任意發(fā)揮，或者現狀調查時走馬觀花，場地內豎向關系不明確，設計時將場地當做白紙一張，做出來的方案不切合實際，也就很難通過規(guī)劃管理部門的審核。曾經有一個開發(fā)商，看中一處山坳地，請了省外的建筑師設計了很多山地建筑，從單體上看，建筑頗具特色。但經地質勘測后，該處地形山體多為陡石山，部分山體原來已被采石場開采過，地質條件很復雜，若想進行開發(fā)建設，必須先要經過危石處理，對山體的植被綠化也需多年才能完成，同時該類建筑也不適宜在巖石層上

3、進行建造，若想達到理想的效果，不但施工難度很大，并且還需投入很高的工程費用，方案實施的難度很大，可操作性不強。規(guī)劃總體布局應根據總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃和近期建設的要求，對各項建設作好綜合的全面安排。在規(guī)劃設計中應考慮一定時期國家和地方經濟發(fā)展水平、人民的文化、生活水平、居民的生活需要和習慣，物質技術條件、以及氣侯、地形和現狀等條件，同時應注意遠近期結合、預留有發(fā)展余地。在審核中，應注意把握規(guī)劃總體布局是否科學、合理，規(guī)劃建設的標準是否經濟、安全，設施是否配套齊全、有無相互干擾、影響和污染，尤其是應對居住區(qū)內一些需要配套的公共服務設施和商業(yè)設施、公共綠地、組團綠地、文化體育活動場地的規(guī)劃位置、規(guī)模大

4、小、服務半徑等是否滿足居民生活需要以及其方便程度等綜合因素加以分析，合理地進行布局。如柳州市市區(qū)范圍內山體較多，且多為孤峰，規(guī)劃布局中必須注意建筑空間的通透性和開敞性，盡量避免采用大面寬的建筑，比如北方地區(qū)冬天多采用集中供暖、煙囪及鍋爐房的選址和位置就應多考慮風向和防護距離。通常對日照要求較高的北方地區(qū)建筑物的間距就要嚴格按照設計規(guī)范進行，而南方炎熱地區(qū)則對通風需要更高一些，建筑物的朝向就要盡量以南北朝向為主，并盡量減少西曬墻面的比例。3、道路交通應符合相關設計規(guī)范要求道路系統(tǒng)是規(guī)劃布局的骨架，道路的結構布局和走向往往影響著整個地塊的規(guī)劃總體布局，所以在審核中，應注意各條道路的等級、斷面形式、

5、尺寸、轉彎半徑、視距三角形、道路、走向、坡度、中心線控制點坐標，出入口方向，道口寬度、停車場位置、停車泊位、出入口距交叉路口距離、消防車道、人防出入口、地下停車庫出入口、主要出入口疏散空間等相關要素，是否符合設計規(guī)范要求。臨近立交、道路廣場、道路交叉口的，是否反映出了各類道路紅線、立交及廣場形式及控制范圍。場地內規(guī)劃道路網的結構布局尤其應考慮地形的豎向變化，其主要出入口應注意與周邊城市道路系統(tǒng)在平面和豎向關系上的相互銜接。道路中心線的控制點標高的確定，往往是整個場地豎向設計的關鍵，合理確定豎向標高，對土方平衡和填挖量估算，降低工程費用十分重要。另外，在一些大型公共建筑高峰小時人流密集的場所如：

6、學校、醫(yī)院、商場、廣場、體育場館、文化 藝術中心等，應預留出入口的集散空間，以便利于大量的人流快速疏導，避免對周邊城市道路造成干擾。4、建筑布局總平面規(guī)劃設計中，建筑布局是規(guī)劃的核心，也是規(guī)劃管理人員都非常重視的環(huán)節(jié)。在審核時，應注意核查各類建筑的性質、規(guī)模、容積率、密度、朝向、日照、間距、退距、層數、高度等要素是否符合國家規(guī)范要求，是否符合當地政府制定的相關規(guī)劃管理規(guī)定和規(guī)劃技術管理要求。是否美觀、經濟、安全，必要時應對建筑藝術布局提出合理意見和建議。5、相關公共服務設施配套要求以柳州市居住區(qū)（小區(qū)）詳細規(guī)劃總平面方案審核為例，在居住區(qū)規(guī)劃中，公共服務設施配套要求及設置規(guī)定是按照城市居住區(qū)規(guī)

7、劃設計規(guī)范（GB50180-93）在居住區(qū)或小區(qū)詳細規(guī)劃中，必設的項目應包括學校（中、小學）幼兒園、托兒所、社區(qū)居委會、老年活動中心、少兒活動中心、醫(yī)療門診點、公廁、垃圾站、配電室、變電房、污水處理池、泵房、煤氣站等，商業(yè)服務網點則一般根據市場需求來進行設置，小區(qū)物業(yè)管理機構、教育文化體育設施根據居住區(qū)人口和用地規(guī)模大小分級進行配套設置。公共服務設施的配建比例和規(guī)模應考慮周邊該類建筑的布局情況與實際需要來確定，適當調整其配建規(guī)模也是很有必要的。如學校、幼兒園等，如果附近已有該類項目，且場地、規(guī)模仍有較大的空間，則可考慮通過土地置換或貨幣補償等形式與其合并設置為宜，若仍教條地按千人指標來設置，則

8、有可能會重復建設造成資源的浪費或造成規(guī)模過小，不利于管理等。如果附近缺乏該類項目和設施，則應考慮按規(guī)范要求的上限來控制。其他一類的商業(yè)、服務性設施則可不必硬性規(guī)定設置，可以根據地段區(qū)位條件、交通條件等特點，由居民需要和市場調配來進行引導和設置，但在選址時，應注意避免對居民生活和交通造成干擾和影響。通常一些開發(fā)商為提高容積率和銷售價格，喜歡沿道路設置一些底層帶商鋪的住宅，審核時，應注意該類建筑對居民生活和交通的干擾。最好能在退距和隔音上采取一定的措施且應按規(guī)定留出停車場地。在柳州市曾經發(fā)生過由于此類商住樓的底層商業(yè)娛樂場所噪音過大擾民被居民投訴的事件。6、綠地景觀綠化景觀方面除了應審核其綠地率指

9、標和綠化覆蓋率是否符合規(guī)劃設計規(guī)范要求外，還應注意一些特定地段的綠線管理規(guī)定和景觀要求，審核規(guī)劃設計是否結合了當地的自然氣候條件、場地內地形地貌特點，是否充分利用了原有山體、丘陵、水面進行了綠化美化，是否突出了小區(qū)景觀特點和地域特點，改善了居住環(huán)境等因素。是否有組團綠地，在綠地設計中是否合理地進行硬質鋪裝、植物配植、屋頂綠化和垂直綠化等方面也應作出一定的審核意見。基地為丘陵山地的，應突出景觀特點，注意豎向關系的處理，因地制宜，盡可能減少土方的填挖，以降低工程造價和開發(fā)成本。7、查驗其他各類市政配套設施是否滿足相關規(guī)范要求該類要素如消防、防震、環(huán)保、人防、污水處理池、排水溝渠（明溝、暗渠）、泄洪

10、溝、配電房、垃圾站等市政工程設施是否齊備，是否符合規(guī)范和規(guī)劃要求。 例如，柳州市舊城區(qū)內某處小區(qū)開發(fā)，基地地面標高比周邊地勢低兩米左右，由于舊城區(qū)內市政排水系統(tǒng)不完善，周邊單位和居民生活污水形成了自然溝渠從該基地西側穿越，并直接排入周邊的小河溝中，我們柳州市規(guī)劃局的管理人員在現場勘察時發(fā)現了這一情況，為避免因小區(qū)開發(fā)時回填土造成周邊單位和居民生活污水不能排出，所以在總平面審核過程中，我們便要求開發(fā)商補充進行了豎向設計和給排水規(guī)劃，并和開發(fā)商承諾保證改造原排水渠，將其納入小區(qū)排水系統(tǒng)進行處理后再行排放。雖然開發(fā)商增加了一些開發(fā)成本和工程費用，但避免了周邊部分居民因污水排放和雨天內澇等問題。8、特

11、定地段的特殊要求在總平面審核中，還應考慮特定地段的特殊控制要求，如軍事基地、微波通道、殯葬用地、文物保護地段等。尤其是周邊有文物保護單位的，一定要符合城市紫線管理規(guī)定，符合歷史文化保護區(qū)、文物保護單位、建設控制地帶和地下文物保護區(qū)等范圍的控制要求，以及城市重要景觀點（帶、區(qū)）、城市重要地段對其建筑形式、體量、色彩、高度、建筑風格等的規(guī)劃要求，少數民族地區(qū)還應體現民族文化特點和地域特點。另外，審核重點地段或重要工程的總平面面規(guī)劃圖時還應提交區(qū)域環(huán)境關系分析圖，充分反映擬建工程周圍環(huán)境及相關關系。臨立交或道路交叉口處的場地的總平面規(guī)劃應審核其是否在圖上完整注明了立交或道路交叉口的控制范圍和形式。臨

12、路段的要包括道路對面及本側周圍一定范圍的規(guī)劃控制分析，附近有重要建筑物或重要城市景觀的也應包括在內，處在小區(qū)或某一整體規(guī)劃區(qū)域內的應包括整個規(guī)劃范圍。除此之外，還要審核其是否反映出周圍的現狀建筑、需拆遷的建筑、永久性建筑和規(guī)劃已確定的建筑物，是否標明了各類建筑的性質、尺度、高度、層數及建筑間距等。公共服務及商業(yè)配套設施參照城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范居委會：100-300戶不小于50m2/處，300戶不小于80m2，老年活動中心100戶應不小于75m2，少兒活動中心100戶應不小于75m2中學：小區(qū)規(guī)模（7000-15000/人）設一處，用地不小于11000m2小學：小區(qū)規(guī)模（7000-15000/

13、人）設一處，用地不小于6000m2，以8000-12000m2為宜。需設60m 直跑道，R 服不大于500m幼兒園：組團級約300戶設一處，用地不小于1500m2，R 服不大于300m 垃圾站：組團級（100戶）不小于108m2 /處公廁：組團級（100戶）不小于60 m2 /處醫(yī)療點：組團級（100戶）不小于30m2 /處其它：商業(yè)網點、管理機構、文化體育、配電房、變電房、污水池、泵房等其他設施商業(yè)服務設施沿街設置布局是否合理，非主朝向通透面不小于50%，注意與住宅有無干擾、配套是否齊全、便民程度10 景觀綠化 綠地率指標人均公共綠地指標，山體、丘陵、水面利用、綠線管理規(guī)定11 市政配套設施

14、是否滿足相關規(guī)范要求 消防、防震、人防地下室、污水處理池、出入口、排水渠、泄洪溝、配電房、供電設施等保護范圍及退距要求和安全防護設施12 特定地段的特殊要求 歷史街區(qū)、文物保護單位、建設控制地帶、地下文物保護區(qū)城市紫線管理規(guī)定、城市重點地段范圍內的建筑體量、形式、色彩、高度、建筑風格等要求，民族文化和地域特點13 圖紙要素 說明書、技術經濟指標、設計資質等級、編號、圖簽圖幅比例、日期、圖例、圖示、指北針、簽章、內容是否齊全、準確14 其他規(guī)劃圖紙資料 方案階段和成果階段需審核的相關圖紙資料，包括道路系統(tǒng)、綠化景觀、建筑方案、戶型設計、豎向設計、工程管線、綜合管網和效果圖施工圖審查中常見的建筑設

15、計問題在數年建筑工程施工圖審查工作中，通過多項建筑工程的施工圖審查，發(fā)現了建筑設計中總平面圖設計、建筑說明、建筑平面、立面、剖面、建筑構件有關深度設計及強制性條文等內容設計中較為常見的問題，現分別總結如下：一、總平面布置圖送審的施工圖文件中，總平面布置圖基本上都有，但表達深度差別較大，大部分工程只做到平面定位圖，不符合建筑工程設計文件編制深度規(guī)定的有關要求。主要問題有：1. 總平面圖要有一定的范圍。只有用地范圍不夠，要有場地四鄰原有規(guī)劃的道路、建筑物、構筑物，多數施工圖只有用地范圍內的布置圖。2. 保留原地形和地物。場地測量坐標網及測量標高，包括場地四鄰的測量坐標(或定位尺寸 ，有些工程的總圖

16、設計往往無保留。3. 豎向設計。往往只有標注建筑物的0.000設計標高的相對場地的測量標高數值，有的只有標注室內外高差數而已。結果是：(1豎向設計標高不符合規(guī)劃部門的控制標高。(2場地內與場地外圍的城市道路標高不銜接，不合理。(3場地及其道路的標高不利于排水。(4場地內道路無設計標高，特別是交接處、建筑物的入口處，也無標注道路坡長、坡向、坡度以及地面的關鍵性標高，也無路面的設計斷面。4. 沒土方工程平衡設計。盲目的豎向設計，往往會帶來不必要的挖方或填方，增加造價，造成經濟損失。5. 總圖設計沒有必要的詳圖設計。比如道路橫斷面、路面結構，反映管線上下、左右尺寸關系的剖面圖，以及擋土墻、護坡排水溝

17、、廣場、活動場地、停車場、花壇綠地等詳圖，場地的排水、場地內道路與城市道路的關系，給施工帶來困難，也無法保證總圖的合理性。6. 消防車道寬度不滿足消防要求。消防車道距離高層建筑外墻小于 5米 ，不滿足消防登高面要求。二、建筑設計說明部分1. 裝飾做法光是文字說明表達不完整。最好是有各種材料做法一覽表+各部位裝修材料一覽表方能完整地表達清楚，少數能做到，多數工程還只是文字說明?？傉f明中占地面積一般都缺標注。2. 門窗表。一般都有，但關鍵對一些組合窗，非標準窗表示不清楚，對組合窗及非標窗，應畫出立面圖，并應把拼接件選擇、固定件、窗扇的大小、開啟方式等內容標注清楚，如組合窗面積過大，請注明要經有資質

18、的門窗生產廠家設計方可，還有就是對門窗性能，如防火、隔聲、抗風壓、保溫、空氣滲透、雨水滲透等技術要求應加以說明。比如建筑物1-6層和七層及七層以上對門窗氣密性要求不一樣(1-6層為3級，七層及以上為4級 。3. 防火設計說明普遍存在問題。按建筑工程設計文件編制深度規(guī)定要求每層建筑平面中要注明防火分區(qū)面積和分區(qū)分隔位置示意圖，宜單獨成圖，如為一個防火分區(qū)，可不注防火分區(qū)面積。4. 有關“夏熱冬冷地區(qū)”節(jié)能設計的說明，也普遍存在問題(居住建筑的節(jié)能設計 ：(1外窗，特別東西窗缺保溫隔熱措施。(2導熱系數的主體部位值與平均值概念不清，把建筑主體部位的K 值作為平均K 值說明。(3缺節(jié)能設計計算書及節(jié)

19、能設計審查文件，造成節(jié)能設計不經濟。5. 幕墻工程。(包括玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻等 及特殊的屋面工程，與其它特殊構造，對其設計、制作、安裝等技術要求未加說明。6. 缺電梯(自動扶梯 ，選擇及性能說明包括(功能、載重量、速度、停站數、提升高度等等 。7. 墻體預留孔及樓板預留孔，管道井樓層的封堵方式等未說明。8. 屋面防水等級未說明，或屋面具體做法不符合相應的防水等級要求。常見問題為：把屋面砼結構層作為一道防水設防，或卷材厚度不符合相應防水等級要求。9. 有關民用建筑，建筑材料有害物質限量未說明。這一點建設部關于加強建筑工程室內環(huán)境質量管理工作的若干意見(建辦質(200217號 文件及民用

20、建筑工程室內環(huán)境污染控制規(guī)范GB50325-2001都有了明確規(guī)定，應加以說明。三、建筑平面圖1. 底層平面常見的問題有：(1缺指北針；(2缺剖面圖在底層平面圖上的位置表示；(3缺散水坡在底層平面圖上的表示；(4缺標準墻斗或柱網細部尺寸；(5缺標注承重墻、非承重墻上墻厚；(6缺設變形縫的位置尺寸及其詳圖索引；(7缺標注標高及房間名稱；(8缺地面伸縮縫；(9缺標注最大允許設計活荷，如有地下室那么底層平面出應標注清楚；(10缺主要建筑設備和固定家具的位置及相關做法索引，如衛(wèi)生間的器具、雨水管、水池、櫥柜、洗衣機位置等；(11缺標注電梯、自動按需分配北規(guī)格、缺樓梯上下方向及其編號和索引；(12缺主要

21、結構和建筑構造部件的位置及尺寸標注和做法索引，如中庭、天窗、地溝、重要設備基礎、各平臺、夾層、人孔、陽臺、雨篷、臺階、坡道、散水、明溝等做法索引；(13缺樓地面預留孔洞和通氣管道、管線豎井、煙道、垃圾道等位置、尺寸和做法索引，以及墻體預留空調機孔的位置、尺寸及標高；(14缺標注室外標高、各層標高、屋面標高；(15缺標準車庫的車位數的通行路線；(16缺屋頂平面上有關女兒墻、檐口、天溝、坡度、坡向、雨水口、屋脊(分水線 變形縫、樓梯間水箱間、電梯機房間、屋面上人孔、檢修梯等的詳圖索引號，及相應標高等；(17對局部復雜的部位缺局部放大的平面圖。四、建筑立面圖審查中的一些問題1. 立面圖與平面不一致。

22、立面圖兩端無軸線編號，立面圖除圖名還需標比例。2. 立面圖外輪廓尺寸及主要結構和建筑構造的部位。如女兒墻頂、檐口、煙囪、雨篷、陽臺、欄桿、空調隔板、臺階、坡道、花壇、勒腳、門窗、幕墻、洞口、雨水立管、粉刷分格線條等以及關鍵控制標高的柱注都應表示清楚。而多數立面圖只表示層高的標高。立面圖上應該把平面圖上、剖面圖上未能表達清楚的標高和高度均標注清楚。3. 在平面圖上未能表示清楚的窗口位置。在立面圖上也應該加以標注，但往往沒表示。4. 立面圖上裝飾材料名稱、顏色在立面圖上標注不全。特別是底層的臺階、雨篷、櫥窗細部較為復雜的未能標注。也無標注構造索引。五、剖面圖審查中常見的問題1. 剖面位置不是選擇在

23、層高不同、層數不同、內外空間比較復雜，具有代表性的部位。局部較復雜的建筑空間以及平面、立面表達不清楚的部位，也沒有繪制局部的剖面圖?？傊拭鎴D偏少。2. 剖面圖漏注墻、柱、軸線編號及相應尺寸，特別是廠房，其墻、柱、軸線之間的尺寸關系未標注清楚。3. 剖切到或可見的主要結構和建筑構造部位。如室外地面、底層地坑、地溝、夾層、吊頂、屋架、天窗、女兒墻、臺階、坡道、散水等及其他裝修等可見的內容沒能完整的表示。4. 高度尺寸標注不完整。一般只注外部尺寸及標高，而內部尺寸，如地溝深度、隔斷、內窗、內洞口、平臺、吊頂等平立面未能表達清楚的尺寸未表示。5. 有些節(jié)點構造詳圖索引號在平面圖上、立面圖上表示不清楚

24、。而應在剖面圖上標注詳圖索引的，也未能標注。六、構件安全與防火性能審查中常見的一些問題(一 樓梯1. 梯段踏步級數。有出現違反不應超過18步，亦不小于3步的規(guī)定，出入口平臺下(梁下尺寸 不滿足 2.0米 ，梯段凈高不滿足 2.2米 的規(guī)定。樓梯平臺凈寬不滿足，應從扶手中心線標起，不小于梯段寬度，并不得小于 1.20米 。2. 有兒童使用的建筑。樓梯梯井大于 0.2米 時，未設安全防護措施，住宅、托、幼建筑、中小學校及少年兒童專用活動場所、文化娛樂建筑、商業(yè)服務建筑、體育建筑、園林景觀等允許兒童進入活動場所，樓梯豎向立桿間距大于 0.11米 ，不滿足規(guī)范要求。3. 需設防煙樓梯間的建筑。室外輔助防煙樓梯，在樓梯周圍 2米 范圍內的墻上開設窗洞口，不滿足規(guī)范要求。4. 封閉樓梯間及防煙樓梯間前室的內墻上。有開設其它門洞或封閉樓梯間門采用一般膠合門板等，未采用乙級防火門或雙向彈簧門(用于低層建筑 。5. 需設封閉樓梯間的建筑的首層樓梯間。將走道和門廳等包括在樓梯間內形成擴大