南京城東G16雙麒路地塊綜合分析評估

1、南京城東G16雙麒路地塊綜合分析評估提要：5月26日，南京國土局將公開出讓4宗地塊。其中，編號為“2011G16”的白下區(qū)雙麒路以東地塊最為引人注意。國土局掛牌資料上顯示，G16地塊東至南理工科技園二號，西至雙麒路，南至石楊路。5月26日，南京國土局將公開出讓4宗地塊。其中，編號為“2011G16”的白下區(qū)雙麒路以東地塊最為引人注意。國土局掛牌資料上顯示，G16地塊東至南理工科技園二號，西至雙麒路，南至石楊路。地塊出讓面積為85646.55平方米，容積率為1.0<R1.83，建筑密度不超過22%，高度不超過80米，綠地率為30%，掛牌起始價(jià)為11億。 2011G16地塊位置圖 地塊現(xiàn)狀：

2、 茅草叢生 石楊路延長線已經(jīng)基本建成 近期，新浪樂居品地匯與南京金網(wǎng)絡(luò)一道對G16地塊進(jìn)行評估。由于之前拿到了地塊的詳細(xì)區(qū)位圖，在實(shí)景導(dǎo)航系統(tǒng)的指引下，專家組一行非常順利的就到達(dá)了雙麒路地塊。整個(gè)地塊由北至南、從西至東呈“L”型的形狀。 G16地塊現(xiàn)狀 站在雙麒路上遠(yuǎn)眺，整個(gè)地塊上茅草叢生，顯得有點(diǎn)蕭條。由于這一區(qū)域開處于開發(fā)初期，因此周邊環(huán)境不是很好，空氣中彌漫著一股煙塵的味道。在地塊的一側(cè)，有一小片附近村民種植的農(nóng)作物。一位來采摘蔬菜的村民表示，“這里已經(jīng)荒了很長時(shí)間，因?yàn)橛X得怪可惜，所以種了一點(diǎn)蔬菜?！?實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，雙麒路處于改造拓寬階段，南側(cè)的石楊路延長線已經(jīng)建成。石楊路東接正在開發(fā)

3、中的麒麟科技新城以及繞城高速，向西與南京主城相連。去年年底，北京富力城曾以底價(jià)拿下2010G61、2010G62這兩幅地塊，麒麟科技園建設(shè)正式啟動。從距離上看，G16地塊將來完全可以搭上麒麟科技園的社區(qū)配套。 地塊優(yōu)勢： 周邊交通潛力巨大  擁有眾多規(guī)劃利好 就交通情況而言，除了上面提到的雙麒路和石楊路外，G16地塊位于南京繞城高速和京滬高鐵之間，且能清楚地看到京滬高鐵。項(xiàng)目東南方5公里處是青龍山，西邊2.5公里處是七橋甕生態(tài)濕地公園，北邊5公里處是南京的天然綠肺紫金山風(fēng)景區(qū)。未來南京地鐵13號線將經(jīng)過本案，設(shè)立的站點(diǎn)是楊莊站和白下科技園站。 G16地塊位于理工大科技園西南角 除了交

4、通條件良好外，G16地塊位于上圖中的創(chuàng)業(yè)園的西南側(cè)。該創(chuàng)業(yè)園是由南京理工大學(xué)和南京市白下區(qū)人民政府共同發(fā)起創(chuàng)辦，于2001年4月經(jīng)市政府批準(zhǔn)掛牌成立。園區(qū)規(guī)劃建設(shè)位于白下區(qū)東南部，毗鄰南京理工大學(xué)的兩塊地域內(nèi)，規(guī)劃總面積約3000畝。 由于是政府重點(diǎn)工程，園區(qū)招商引資已經(jīng)取得重大進(jìn)展。目前，南京理工大學(xué)、南京航空航天大學(xué)、28所及社會力量創(chuàng)辦的120家高科技企業(yè)相繼落戶園區(qū)，注冊資本逾4億元，并已先后與美國、德國等多家投資機(jī)構(gòu)簽訂了合作意向。 金網(wǎng)絡(luò)分析報(bào)告指出，地塊坐擁交通以及眾多規(guī)劃利好，3公里范圍內(nèi)無任何在售項(xiàng)目，而前期已經(jīng)入住的項(xiàng)目產(chǎn)品相對低端，因此本項(xiàng)目的入市競爭壓力不大。區(qū)域市場在

5、售項(xiàng)目較少，隨著區(qū)域規(guī)劃實(shí)施和不斷成熟，能夠較好地保證產(chǎn)品保值增值，產(chǎn)品存在著較大的溢價(jià)空間。 地塊缺點(diǎn)： 區(qū)域開發(fā)相對滯后 商業(yè)配套無法滿足居民需求 由于近年城東板塊可供出讓土地日益減少，因此其房地產(chǎn)開發(fā)并不是非常蓬勃。地塊南側(cè)的銀龍花園是一個(gè)早已入住的大型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，地塊北邊1.5公里處是已經(jīng)售罄的鴻意星城。除此而外，周邊并沒有其他大型的社區(qū)。 近年城東出讓重要地塊一覽表 2010年1月以來城東板塊銷售走勢與多個(gè)新盤，如保利紫晶山、紫金東郡的推房節(jié)奏保持高度一致。即有充分的供應(yīng)量就出現(xiàn)了高銷售量，供應(yīng)量一旦缺乏銷量情況就比較慘淡。 從2008年1月至2010年3月，G16雙麒路地塊附近

6、土地供應(yīng)非常少，統(tǒng)計(jì)僅有4幅土地成交，分別為2009G67、2010G60、2010G61以及被復(fù)地拿下的海軍醫(yī)地塊。 “G16地塊處于白下區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，目前周邊居住環(huán)境氛圍尚不成熟。除了為數(shù)不多幾個(gè)低端項(xiàng)目的社區(qū)配套外，其余滿足區(qū)域消費(fèi)的商業(yè)配套非常缺乏”，金網(wǎng)絡(luò)資深土地分析師表示。由于南北兩側(cè)臨近寧銅鐵路和京滬高鐵，未來噪聲影響也會比較明顯?！?地塊前景： 可提高板塊影響力 傳已被北京名企鎖定 地塊邊緣的要道雙麒路正在施工 金網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年1月到今年3月，除個(gè)別月份外，白下區(qū)二手房銷售情況走勢較為平穩(wěn)，平均每月成交400多套。作為南京的核心城區(qū)，白下區(qū)二手房成交量雖不大，但是成交價(jià)格始終居于全市各行政區(qū)域的前列。報(bào)告同時(shí)顯示，隨著招商紫金山1號和朗詩鐘山綠郡這兩個(gè)純新盤入市，缺乏房源的城東板塊增加有效供應(yīng)，且這兩個(gè)項(xiàng)目均定位高端，有望在市場上形成較大的反響。 “城東板塊歷來是南京高端產(chǎn)品的集中區(qū)域，雙麒路地塊的開發(fā)可以提高整個(gè)板塊在整個(gè)南京市場的影響力”，金網(wǎng)絡(luò)土地分析人士表示。另據(jù)知情者透露，早在2、3年前，就已經(jīng)有一家來自北京的知名房企盯上了這幅地塊，其南京公司負(fù)責(zé)人曾多次表示志在必得，“因此估計(jì)拍賣不會很火爆?！?走訪發(fā)現(xiàn)，在南京樓市有一定知名度，而且距離G16地塊較近的項(xiàng)目并不多，只有鴻意星城、德基紫金南苑、萬達(dá)紫金明珠等