龍湖春天房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告

1、蚌埠市龍湖春天 4.2 期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二一二年七月目錄第一章 總論 51.1 龍湖春天及 4.2 期項(xiàng)目建設(shè)背景 5.1.2 龍湖春天整體概況 5.1.2.1 龍湖春天簡介 51.2.2 龍湖春天整體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 6龍湖春天 4.2 期簡介 71.3.1 編制依據(jù) 71.3.2 編制說明 7第二章 龍湖春天 4.2 期情況 8龍湖春天 4.2 期概況 8.4.2 龍湖春天 4.2 期主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 8.4.3 龍湖春天 4.2 期建設(shè)方案 9.4.3.3 房屋建筑物 94.3.4 小區(qū)公共配套設(shè)施 10第三章 效益分析 1110.1 銷售收入、營業(yè)稅金及附加估算 1.1稅費(fèi) 1110.

2、3 利潤與利潤分配 1.2.10.4 清償能力分析 1.2.10.5 資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 1.210.6 財(cái)務(wù)平衡表與貸款償還分析 1.310.7 風(fēng)險(xiǎn)分析 1.3.10.7.1 利潤臨界點(diǎn) （盈虧平衡 ） 1310.7.2 敏感性分析及概率分析 1310.8 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.4.10.9 財(cái)務(wù)評價(jià)的結(jié)論與建議 1.410.9.1 結(jié)論 1410.9.2 有關(guān)建議 14第四章 風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 1511.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 1.511.2 市場風(fēng)險(xiǎn)防范措施 1.6.11.2.1 市場風(fēng)險(xiǎn) 1611.2.2 成本風(fēng)險(xiǎn) 17第五章 結(jié)論及建議 1712.1 項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇

3、 1.712.2 項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 1.712.3 項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢 1.712.4 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小 1.812.5 項(xiàng)目實(shí)施的建議 1.8.蚌埠市龍湖春天 4.2 期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總論1.1 龍湖春天及 4.2 期項(xiàng)目建設(shè)背景蚌埠清越置業(yè)發(fā)展有限公司于 2004年 7 月注冊成立，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)、 投資管理及咨詢?yōu)橹鳡I業(yè)務(wù)的公司， 為安徽省首家建筑企業(yè)上市公司 安徽水利開發(fā)股份有限公司的全資子公司。公司注冊資本人民幣 5000 萬元，性質(zhì)為有 限責(zé)任公司，實(shí)行獨(dú)立核算，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧。2004 年 8 月公司通過公開招拍掛的方式取得大學(xué)城共享區(qū)即龍湖春

4、天項(xiàng)目 土地使用權(quán)。 地塊處于蚌埠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)， 龍子湖東岸的大學(xué)園區(qū)中間位置。 龍 湖春天于 2005年開工建設(shè)，計(jì)劃分 5 期滾動開發(fā)，截至目前已完成一、二、三 期及 4.1 期開發(fā)建設(shè)，正在籌劃項(xiàng)目 4.2 期的開發(fā)工作。從項(xiàng)目一期商業(yè)、 二期、三期住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來看， 主要存在下述幾方面特點(diǎn)：1、樓盤產(chǎn)品價(jià)格從開盤以來一直處于逐步上升狀態(tài)；2、投資型客戶來源越來越廣，不再僅僅局限于蚌埠周邊地區(qū)；3、項(xiàng)目商業(yè)、住宅產(chǎn)品需求越來越大，趨向熱化。京滬高速鐵路開工已有一周年，目前建設(shè)速度正在逐步加快，預(yù)計(jì) 2010 年 5月將實(shí)現(xiàn)部分路段試運(yùn)行，高鐵新蚌埠站也將投入使用。蚌埠市政府和經(jīng)濟(jì)開 發(fā)區(qū)

5、政府已將高鐵新蚌埠站以及車站廣場周邊配套基礎(chǔ)工程列入重點(diǎn)建設(shè)范疇。 現(xiàn)已對東、 西蘆山旅游景觀進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)， 八條市政道路進(jìn)行開工建設(shè)， 高科技 園區(qū)進(jìn)行立項(xiàng)建設(shè)。 上述背景因素， 決定了龍湖春天 4.2 期建設(shè)必須堅(jiān)持 “產(chǎn)品 多元化，規(guī)模擴(kuò)大化”的基本思路。1.2 龍湖春天整體概況1.2.1 龍湖春天簡介蚌埠龍湖春天位于國家級水利風(fēng)景區(qū)蚌埠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)龍湖風(fēng)景區(qū)大學(xué) 園區(qū)內(nèi)，為大學(xué)園區(qū)共享區(qū)。地塊西臨龍子湖，南接?xùn)|、西蘆山，東望錐子山森 林公園，三山一湖，風(fēng)光無限。在大學(xué)城規(guī)劃中項(xiàng)目建設(shè)用地的性質(zhì)為綜合用地， 屬四所大學(xué)的配套用地。建設(shè)內(nèi)容有商業(yè)、金融、文化娛樂、住宅、中小學(xué)等。蚌埠龍湖春天

6、地處 6500 畝蚌埠大學(xué)城正中央，被安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)、蚌埠醫(yī)學(xué) 院、安徽電子信息技術(shù)學(xué)院、蚌埠學(xué)院等多所高校環(huán)繞，翰林風(fēng)骨，氣質(zhì)自華。 地塊東部為正在建設(shè)中的高鐵新蚌埠站， 北面隔安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)和蚌埠醫(yī)學(xué)院即為 蚌埠市東西向主干道東海大道，交通便利，目前有 115、117、122、207 四路公 共交通線。龍湖春天占地 782 畝，（其中 621 畝土地使用權(quán)已由公司通過招拍掛形式取 得，剩余 161 畝土地證件正在辦理過程中）總建筑面積 62.6 萬平方米，融入了 商業(yè)購物中心、 多層、小高層、花園洋房、獨(dú)立別墅、聯(lián)拼別墅等多種規(guī)劃形態(tài)。 整個(gè)社區(qū)容積率為 1.2 ，建筑密度 25%，綠化率達(dá)

7、43.56%，是蚌埠唯一的低密度 生態(tài)復(fù)合人文社區(qū)。1.2.2 龍湖春天整體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目數(shù)值1總用地面積52.19 公頃2建筑占地面積40.39 公頃3總建筑面積62.60 萬平方米4住宅建筑面積41.10 萬平方米其中：多層住宅面積20.70 萬平方米高層住宅面積17.20 萬平方米低層住宅面積3.20 萬平方米5公共建筑面積21.50 萬平方米4其中：商業(yè)街面積5.1 萬平方米5預(yù)留公建面積13.440 萬平方米6區(qū)內(nèi)配套面積3.000 萬平方米7容積率1.208建筑密度23.80%9綠地率43.65%10總戶數(shù)3082戶11地下車位數(shù)3000個(gè)龍湖春天 4.2 期簡介京滬高鐵蚌埠

8、站已于 2010年 7 月投入使用，車站廣場經(jīng)濟(jì)的中心正是龍湖 春天項(xiàng)目。 4.1 期項(xiàng)目總占地 75 畝，總建筑面積 134000平米，其中多層 12 棟 39000平米，小高層 14棟 71000平米，商業(yè) 3 棟 9600平米，地下室及其它 14800。1.3.1 編制依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法 中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布；中華人民共和國土地管理法 ；中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ； 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 中華人民共和國國務(wù)院令第 248 號； 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù) （2000）國家計(jì)委、建設(shè)部頒布 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 ； 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 ；

9、中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例 ； 蚌埠市人民政府關(guān)于龍湖春天建設(shè)用地的批復(fù) ； 蚌埠市計(jì)劃委員會關(guān)于龍湖春天商品房項(xiàng)目的批復(fù) ； 建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案通知書 ；蚌埠市國有土地使用權(quán)有償出讓合同書及補(bǔ)充協(xié)議；蚌埠市年鑒經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和人口發(fā)展規(guī)劃等1.3.2 編制說明建設(shè)用地以蚌埠市土地使用權(quán)證蚌用（出讓）第 05008 號為準(zhǔn)，建筑面 積、戶數(shù)、容積率、綠地率等以蚌埠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)國土規(guī)劃局關(guān)于大學(xué)城共享區(qū)規(guī) 劃意見書為準(zhǔn)。本報(bào)告中各種價(jià)格、費(fèi)用等取值均以蚌埠市近年房地產(chǎn)開發(fā)市場一般水平為 參考，未考慮其他非正常條件下的取值。第二章 龍湖春天 4.2 期情況龍湖春天 4.2 期概況項(xiàng)目名稱：龍湖春天

10、 4.2 期項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：龍湖春天小區(qū)的東南區(qū)域 建設(shè)單位：蚌埠清越置業(yè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目用地情況：1、龍湖春天項(xiàng)目宗地通過公開招拍掛出讓的方式獲得， 于 2005年取得蚌 埠市土地使用權(quán)證，并于同年取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。用途為綜合用地， 使用年限 70年（從2004年至 2074年止）。宗地四至為：南至文化路，北至學(xué)府 路，西至湯和路， 東至學(xué)海路。 該 4.2 期項(xiàng)目用地為龍湖春天住宅小區(qū)的一部分 用地。2、4.1 期項(xiàng)目整體容積率為 1.4 。3、4.1 期項(xiàng)目紅線外基礎(chǔ)設(shè)施情況：四周均有市政道路，并有電力、上下 水及電訊等市政接口。4、項(xiàng)目用地?zé)o他項(xiàng)權(quán)利。5、地質(zhì)情況：本項(xiàng)目所在區(qū)

11、域北高南低，東高西低，高差約1 米，地勢較平坦。原地塊多為農(nóng)田用地。龍湖春天項(xiàng)目，是一個(gè)集商場、餐飲、娛樂、住宅、商務(wù)辦公等功能為一體 的配套齊全的標(biāo)志性建筑， 平面布置合理， 功能分區(qū)明確清晰， 建筑整體外觀設(shè) 計(jì)簡潔明快、富有現(xiàn)代感。4.2 龍湖春天 4.2 期主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目數(shù)值1總用地面積4.9 萬平方米2建筑占地面積1.7 萬平方米3總建筑面積13.4 萬平方米其中：地上建筑面積11.95 萬平方米地下一層建筑面積1.45 萬平方米地下二層建筑面積4容積率1.45建筑密度16%6綠地率45%7總戶數(shù)1069戶8機(jī)動車停車位數(shù)500個(gè)其中地面位數(shù)420個(gè)地下機(jī)動車位數(shù)80個(gè)4.

12、3 龍湖春天 4.2 期建設(shè)方案本期產(chǎn)品主要為住宅，多層住宅約 2.9 萬平方米，小高層 7.72 萬平米，商 業(yè) 2.43 萬平米，共 13.4 萬平方米。產(chǎn)品類型建筑面積 （m2）說明多層住宅39000DZ2738 共 11棟小高層住宅71000DZ1/11/13/15 共 14 棟商業(yè)9600DZ2/3/12/14 共 4 棟地下車庫14800小計(jì)134000合計(jì) 26 棟4.3.3 房屋建筑物（1）建筑狀況概述本項(xiàng)目多層住宅為 6 層或 61 層，小高層為 11 層或 11+1 層，高層為 18 或 18+1 層，層高 2.9 米，結(jié)構(gòu)體系為異型框架結(jié)構(gòu)，獨(dú)立基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)。建 筑設(shè)計(jì)

13、等級均為二級，抗震設(shè)防烈度為七度。（2）內(nèi)外裝修及配套設(shè)施設(shè)備外墻面裝修：外墻涂料（立邦或嘉寶麗） 、真石漆、外墻磚，顏色參照 3 期 項(xiàng)目外立面，墻體保溫采用外墻聚苯顆粒砂漿層。內(nèi)墻面裝修：住宅室內(nèi)：混合砂漿面層，批膩?zhàn)?。廚房、衛(wèi)生間：墻面為毛 面水泥砂漿面層。公共通道：混合砂漿面層，批膩?zhàn)?，面刷水泥漆。頂棚裝修：住宅室內(nèi)、住宅廚房、衛(wèi)生間：水泥砂漿粉刷，批膩?zhàn)右坏?。?業(yè)用房衛(wèi)生間：水泥砂漿粉刷，批膩?zhàn)右坏?。樓梯間、設(shè)備房、公共配套用房、 公共通道：水泥砂漿粉刷，面刷水泥漆。樓地面裝修（踢腳線材料同樓地面材料） ：住宅室內(nèi)：毛面水泥砂漿面層。 住宅廚房、 住宅衛(wèi)生間：地面為毛面水泥砂漿面層

14、， 涂膜防水。物業(yè)用房衛(wèi)生間： 地面為毛面水泥砂漿面層，涂膜防水。樓梯間：水泥砂漿面層，樓梯踏面加金剛 砂防滑條。室外臺階、無障礙坡道水泥砂漿面層。門窗：鋼質(zhì)品牌入戶門、節(jié)能保溫型彩塑中空玻璃外窗；預(yù)留內(nèi)門門洞。 陽臺：不封閉。樓梯間：平臺及踏步為防滑地板磚面層、鐵藝欄桿、木扶手、墻面為水泥砂 漿底層白色乳膠漆面層。電梯間：地面為防滑地板磚面層、 墻面為水泥砂漿底層白色乳膠漆面層面層。室內(nèi)樓梯：業(yè)主自理屋面裝修：瀝青油氈瓦面層供電：按圖施工，裝開關(guān)及白熾燈泡給水：自來水管按圖施工， 每戶廚房和衛(wèi)生間各安裝一處水龍頭， 小高層六 層及以上采用無負(fù)壓供水燃?xì)猓禾烊粴夤艿琅鋫涞綉綦娞荩盒「邔优鋫淦放?/p>

15、電梯排水：雨污水分離采暖：無集中采暖消防：按設(shè)計(jì)實(shí)施區(qū)內(nèi)道路：主干道為混凝土基層， 瀝青面層； 入戶道路采用高壓水泥磚面層 公共場所照明：配備景觀路燈等有線電視：線路穿管預(yù)埋，客廳、主臥各留一個(gè)端口，開通手續(xù)及費(fèi)用用戶自理電話：線路穿管預(yù)埋，開通手續(xù)及費(fèi)用用戶自理寬帶：預(yù)留管路門禁系統(tǒng)：住宅區(qū)黑白可視對講，商業(yè)、公寓、辦公區(qū)待定4.3.4 小區(qū)公共配套設(shè)施（1）供配電工程本項(xiàng)目自建開閉所， 按照蚌埠市電力規(guī)劃， 就近引入高壓電源變壓器， 組建 低壓配電系統(tǒng)（2）弱電工程本項(xiàng)目弱電線路有有線電視、寬帶網(wǎng)、電話、電視監(jiān)控等，與一、二期項(xiàng)目 連接。（3）給排水工程 給水、消防與一、二期項(xiàng)目連接，排水

16、采用雨污水分流：雨水收集后就近接 入市政雨水管網(wǎng)外排；區(qū)內(nèi)自建中水系統(tǒng)，處理部分生活污水，用于綠化養(yǎng)護(hù)、 景觀水系用水，超出處理能力的生活污水， 通過污水收集系統(tǒng)排入市政污水管網(wǎng)。（4）交通與停車 本項(xiàng)目車輛停放考慮地上與地下停放相結(jié)合的方式。地下車庫可停放車輛 80 輛；地面停車主要包括住宅前停車坪，共計(jì)可停放車輛約420輛。第三章 效益分析本報(bào)告對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析過程中， 所使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是根 據(jù)蚌埠市同類開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際狀況， 在分析蚌埠市相關(guān)類型物業(yè)市場前景的基礎(chǔ) 上，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況而預(yù)測和選定的。10.1 銷售收入 、營業(yè)稅金及附加估算本項(xiàng)目的建筑面積包括多層住宅、

17、小高層和高層住宅，總建筑面積為 73800 平方米，其中地下室 4538平方米為不可銷售面積，其余 69262 平方米均為可銷 售面積。根據(jù)工程所處位置、 周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測， 考慮房地產(chǎn)銷 售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，確定本期開發(fā)的多層住宅銷售均價(jià)： 4000 元/平方米；小高層銷售均價(jià)： 3700元/平方米；高層銷售均價(jià)： 3700元/平方米。詳見表 10-1 ：銷售收入、營業(yè)稅金及附加估算表。龍湖春天 4.1 期擬開發(fā)項(xiàng)目概況詳見表 10-1-1 。稅費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要稅金為經(jīng)營稅費(fèi)和所得稅。 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定計(jì)算相 關(guān)稅費(fèi)稅費(fèi)率表 （ ）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率（）說明營

18、業(yè)稅5城市維護(hù)建設(shè)稅7以營業(yè)稅為計(jì)算基數(shù)教育費(fèi)附加費(fèi)4以營業(yè)稅為計(jì)算基數(shù)企業(yè)所得稅25土地增值稅30詳見土地增值稅計(jì)算表法定盈余公積金1010.3 利潤與利潤分配開發(fā)項(xiàng)目的稅后利潤等于銷售收入扣開發(fā)建設(shè)成本、銷售費(fèi)用和有關(guān)稅金。 本項(xiàng)目的稅后利潤總額為 2847 萬元。所得稅計(jì)算時(shí)按預(yù)征政策，并每四季度按實(shí)調(diào)整一次。詳見表 10-2 ：利潤及利潤分配表。土地增值稅在銷售期普通住宅按銷售收入的 1.5%預(yù)提，非普通住宅 （ 不含公 建）按銷售收入的 2.0%預(yù)提，在經(jīng)營期末據(jù)實(shí)計(jì)算補(bǔ) / 退土地增值稅。詳見表 10-3 ：土地增值稅計(jì)算表。10.4 清償能力分析本項(xiàng)目所需資金全部由開發(fā)商自籌及融

19、資解決， 末向金融機(jī)構(gòu)借款， 因此不 存在還款問題。10.5 資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析本報(bào)告從全部資金、自有資金兩方面編制了現(xiàn)金流量表，詳見：表 10-4 ：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表；表 10-5 ：項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表；表 10-6 ：資產(chǎn)負(fù)債表。10.6 財(cái)務(wù)平衡表與貸款償還分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力， 是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要 依據(jù)。分析結(jié)果表明 , 本項(xiàng)目具有基本的資金平衡能力。詳見表 10-7 ：財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表。 本項(xiàng)目所需資金全部均由開發(fā)商自籌及融資解決， 末向金融機(jī)構(gòu)借款， 因此 不存在還款問題 。10.7 風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來自建造成本、 售價(jià)等方面，

20、其中主要取決于租售價(jià)格的 變化。而這些風(fēng)險(xiǎn)因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會條件的影響。另外自有資金占總 投資的比例雖然對整個(gè)項(xiàng)目全部資金投資的經(jīng)濟(jì)效益沒有影響， 但是由于貸款的 杠桿作用會影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)， 因此需要借款時(shí)， 項(xiàng)目的建設(shè)方應(yīng)進(jìn) 行認(rèn)真考慮。10.7.1 利潤臨界點(diǎn) （盈虧平衡 ） 為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力， 對項(xiàng)目總成本費(fèi) 用、銷售收入 （銷售單價(jià) ）等因素作臨界點(diǎn)分析，當(dāng)銷售利潤率達(dá)到 30時(shí)，則 項(xiàng)目總成本費(fèi)用的臨界點(diǎn) -6.34%，銷售收入 （銷售單價(jià) ） 的臨界點(diǎn) 4.74%，即相 對于基本方案而言，總成本費(fèi)用下降 6.34%或銷售收入 （

21、銷售單價(jià)）上升 4.74%時(shí)， 項(xiàng)目的銷售利潤率可以達(dá)到 30。詳見表表 10-8 ：利潤臨界點(diǎn) （盈虧平衡 ）分析表。10.7.2 敏感性分析及概率分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為總投資（建造成本） 、售價(jià)。針對全 部資金和自有資金的評價(jià)指標(biāo)，分別算出當(dāng)上述因素變化± 10%、± 5%時(shí)，對主 要經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響分析。詳見表 10-9 ：敏感性分析表。根據(jù)目前市場情況，預(yù)測銷售收入、建設(shè)成本變化± 10%、± 5%出現(xiàn)的概率分別為 15%、35%進(jìn)行概率分析詳見表 10-10 ：概率分布情況表；詳見表 10-11 ：概率分析情況表。從計(jì)算結(jié)果可

22、知， 售價(jià)的變化對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響很大， 為確保項(xiàng)目獲得較 好的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目主辦者應(yīng)加強(qiáng)市場促銷工作， 盡量使銷售收入計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。本項(xiàng)目基本方案的稅后全部投資內(nèi)部收益率及稅后資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均為 18.53 %，高于目前的貸款年利率，因此項(xiàng)目是可行的。10.8 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表 10-11 ：經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)匯總表。10.9 財(cái)務(wù)評價(jià)的結(jié)論與建議10.9.1 結(jié)論上述分析和財(cái)務(wù)效益評估的結(jié)果表明， 本項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益， 有自身 平衡能力，且有一般的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。評估結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的。本項(xiàng)目各類物業(yè)的預(yù)期售價(jià)是在多方考察蚌埠目前同類物業(yè)市場的基礎(chǔ)上 確定的。

23、考慮到今后政府在啟動房地產(chǎn)市場和降低普通住宅商品房售價(jià)方面將會 有一些新政策出臺， 預(yù)期售價(jià)將會有所變動。 但從當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢看， 普通住宅商 品房售價(jià)不會有太大的回落。10.9.2 有關(guān)建議本項(xiàng)目的關(guān)鍵是預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。 若銷售進(jìn)度能加快， 則項(xiàng)目投資更 有保障，財(cái)務(wù)收益狀況會明顯好于評估結(jié)果，反之也亦然。因此，項(xiàng)目主辦者對 此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視， 建立一支良好的銷售隊(duì)伍， 加強(qiáng)促銷手段， 并根據(jù) 銷售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度和售價(jià)。建筑工程不可預(yù)見因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到 項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 因此在工程實(shí)施進(jìn)程中， 要加強(qiáng)施工管理， 施行工程監(jiān)理 制。還應(yīng)制

24、定材料采購供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。第四章 風(fēng)險(xiǎn)及防范措施11.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析由于市場風(fēng)險(xiǎn)和其他不確定因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期 收益的程度。由于房地產(chǎn)投資固有的周期長、投資額大，影響因素復(fù)雜等特征， 房地產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素也特別復(fù)雜， 而風(fēng)險(xiǎn)因素對最后的結(jié)果影響很大。 所 以風(fēng)險(xiǎn)的判斷與分析在房地產(chǎn)投資分析中顯得十分必要。1、管理階段風(fēng)險(xiǎn)投資前期的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資前期的風(fēng)險(xiǎn)是指投資計(jì)劃實(shí)施前期的風(fēng)險(xiǎn)， 由于房地產(chǎn)投資的自 身特點(diǎn)，這一階段的風(fēng)險(xiǎn)危害特別大， 一旦決策失誤， 往往會使項(xiàng)目遭受無法估 量的損失。 為此，龍湖春天操作團(tuán)隊(duì)專門聘請專家顧問

25、團(tuán)， 并委托專業(yè)的房地產(chǎn) 策劃咨詢公司負(fù)責(zé)市場定位和建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)建議書的編制工作， 并且公司內(nèi) 部形成多方討論， 以物業(yè)、 工程、營銷等部門參加的規(guī)劃論證會的形式形成決策 依據(jù)，極度審慎，多方論證下幾易其稿，最終形成符合市場的規(guī)劃。開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)是指從房地產(chǎn)項(xiàng)目正式開工到交付使用這一階段的風(fēng) 險(xiǎn)。為防范此風(fēng)險(xiǎn)，龍湖春天項(xiàng)目嚴(yán)格把關(guān)、簽定每一項(xiàng)合同，實(shí)行合同會簽、 會審制度，將成本、工期、質(zhì)量、等合同條款嚴(yán)格加以限制，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到施工 單位中去。項(xiàng)目建設(shè)采購階段的風(fēng)險(xiǎn)從項(xiàng)目報(bào)建開始計(jì)算的。 項(xiàng)目啟動之后， 大量的資金投入到工程上、 購買工 程設(shè)備、原材料、 支付工程施

26、工費(fèi)用， 貸款的利息也由于項(xiàng)目還未產(chǎn)生任何收入 而計(jì)入資本成本。 為此，龍湖春天項(xiàng)目將合理安排資金的使用， 嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)管 理制度，加快工程建設(shè)和銷售的進(jìn)度。項(xiàng)目開工后的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目正式開工， 開始銷售后，如果項(xiàng)目不能按照原定的成本計(jì)劃生產(chǎn)出符合 質(zhì)量的產(chǎn)品，為此， 工程部嚴(yán)格控制成本、質(zhì)量、進(jìn)度，并取得各職能管理部 門的支持。 工程質(zhì)量在這一階段成為重中之重， 風(fēng)險(xiǎn)的防范要求項(xiàng)目的施工有一 個(gè)十分完善的控制體系， 要求施工單位有豐富的經(jīng)驗(yàn)和資質(zhì)， 項(xiàng)目的總承包商為 具有豐富施工經(jīng)驗(yàn)的七個(gè)一級資質(zhì) （含工民建） 的安徽水利開發(fā)股份有限公司來 承建，并組建單獨(dú)的項(xiàng)目部，由總公司直接管理、協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)

27、市場營銷風(fēng)險(xiǎn) 由于市場定位及定價(jià)和營銷措施不力等致使?fàn)I銷業(yè)績不佳。 為此，公司將委 托專業(yè)的策劃、 銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售工作， 將銷售的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁出去。 銷售控 制在這一階段成為重中之重， 風(fēng)險(xiǎn)的防范要求營銷公司有豐富的經(jīng)驗(yàn)和資質(zhì)， 同 時(shí)必須制定一個(gè)十分完善的銷售控制體系。 包括價(jià)格體系、 推廣思路與手法、 推 廣活動、廣告等等。管理風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)工程竣工、 交付使用后的物業(yè)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)。 例如與 住戶關(guān)系處理不當(dāng)帶來的糾紛， 住戶入住后的安全、 物業(yè)維護(hù)問題存在的風(fēng)險(xiǎn)等。防范對策： 如采用下屬物業(yè)管理公司， 應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理和人員培訓(xùn)。 或選擇 名牌物管公司進(jìn)行管理以提升消費(fèi)者對所開發(fā)物業(yè)

28、認(rèn)同，取得整體效益最大化。2、政策風(fēng)險(xiǎn)。由于政策條件發(fā)生變化而帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。 現(xiàn)階段主要表現(xiàn)為銀行利率、 土 地政策、投資政策、國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性、 產(chǎn)業(yè)政策穩(wěn)定性、 政府收費(fèi)費(fèi)率等風(fēng)險(xiǎn)。防范對策：時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)景氣度和蚌埠市尤其是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)景 氣度，并加強(qiáng)與政府的溝通，了解政策方向。* 組建房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)*與項(xiàng)目所在地政府及職能部門協(xié)商，嚴(yán)格控制多項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施分?jǐn)偅?定期研究市場 每年進(jìn)行一次三個(gè)側(cè)面的全面研究： 即市場競爭狀況、 競爭樓盤狀況及消費(fèi) 者狀況，以此為基礎(chǔ)，適時(shí)調(diào)整自身的開發(fā)策略與營銷策略。11.2 市場風(fēng)險(xiǎn)防范措施11.2.1 市場風(fēng)險(xiǎn)市場是決定項(xiàng)目可行性最主要的因素。 本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)主要是實(shí)際的市場 供求狀況與預(yù)測值發(fā)生偏差或在項(xiàng)目的營運(yùn)過程中市場、對手發(fā)生變化等。防范措施：在做好市場的調(diào)研的基礎(chǔ)上， 定期跟蹤掃描市場， 了解市場動態(tài)， 把握市場發(fā)展趨勢， 以求更真實(shí)的反映市場并做出采取針對性的對策產(chǎn)。 因本項(xiàng) 目附近暫沒有新的供地計(jì)劃，本風(fēng)險(xiǎn)有限。11.2