一.單向選擇提（共35分,每題1分,每題的答案中只有一個(gè)

1、一 .單向選擇提（共35分，每題1分，每題的答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）1.某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ D ）A.為之固定性 B各異性 C適應(yīng)性 D 相互影響性房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（D ）A.相對(duì)較高的收益水平 B. 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 C. 抵銷通貨膨脹的影響 D.投資回收期較長(zhǎng)3.甲 .乙兩個(gè)物業(yè)2005年10月的價(jià)值均為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)甲物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1100萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性各為50% ，預(yù)計(jì)乙物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1200萬(wàn)元和800萬(wàn)元的可能性各為50

2、% ，甲 .乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（B ） A . 甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大 B. 乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大 C. 甲 .乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同 D.無(wú)法判斷4.假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國(guó)債的投資收益率為10%，市場(chǎng)整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是（B ） A .0.25 B.0.50 C .1.5 D.2.005. 房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（C ）子市場(chǎng).A. 租賃 B. 銷售 C. 保險(xiǎn) D.抵押6.某城市2004年存量商品住房的吸納率為40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（ B ）A. 0.4月 B. 2.

3、5月 C.0.4年 D.2.5年7.在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過(guò)程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制慮以下的階段為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的（ B ） . A. 第一階段 B.第二階段 C. 第三階段 D. 第四階段8.如果同一地區(qū)的某一類型午夜的售價(jià)持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)（）A 減少B、 增加C、不變D、同步遞減9承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在（ ）內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。A、半個(gè)月B、一個(gè)月C、一個(gè)半月D、二個(gè)月10在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是（ ）。A、目標(biāo)定價(jià)法B、價(jià)值定價(jià)法C、挑戰(zhàn)定價(jià)法D、成本加成定價(jià)法11下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（ ）

4、。A、市場(chǎng)需求容量調(diào)查B、消費(fèi)者行為調(diào)查C、市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查D、競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查12某市去年住宅的實(shí)際銷售量為500萬(wàn)m2,預(yù)測(cè)銷售量為450m2,平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的今年的住宅銷售量是（ ）萬(wàn)m2。A、450B、475C、490D、50013從理論上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作是（ ）A、確定調(diào)查方式B、設(shè)計(jì)問(wèn)卷C、收集信息D、定義市場(chǎng)區(qū)域14下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（ ）A、吸納率分析B、房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期分析C、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析D、投資購(gòu)買和使用購(gòu)買的比例分析15某家庭預(yù)計(jì)今后15年內(nèi)月收入為10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押貸款的月還

5、款。已知貸款年利率為12%，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是（ ）萬(wàn)元。A、28.62B、29.16C、41.56D、48.2416銀行為某人提供期限為10年、年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（ ）元。A、1005.56B、1010.56C、1110.56D、1115.5617已知某筆貸款年利率為12%，按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是（ ）A、12.35%B、12.55%C、12.68%D、12.93%18某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了40萬(wàn)元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率

6、為6.6%，期限為10年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為0.5%，則購(gòu)房者的首次還款額是（ ）元。A、204.08B、356.72C、508.91D、666.6719下列關(guān)于企業(yè)利潤(rùn)和收入的表達(dá)中，正確的是（ ）。A、 企業(yè)利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)三個(gè)層次B、 經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入C、 銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入D、 可分配利潤(rùn)=稅后收入-未分配利潤(rùn)20已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率未11%時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬(wàn)元，折現(xiàn)率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為-870萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是（ ）。A、11.12%B、11.36%C、11.66%D、12.95%21

7、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價(jià)格購(gòu)買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)等共24萬(wàn)元，則其償債備付率是（ ）A、0.21B、1.23C、2.01D、3.2322某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為16%，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是（ ）。A、3.57%B、4.00%C、6.56%D、10.56%23某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷售期為1年，建造

8、成本估算為10000萬(wàn)元（不含利息），在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%，按季計(jì)息。則該項(xiàng)目建造成本的利息是（ ）萬(wàn)元。A、755.54B、772.84C、1400.88D、1433.9024某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬(wàn)元，負(fù)債為3500萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債總額為1500萬(wàn)元。則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是（ ）。A、80%B、120%C、171%D、200%25房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析由臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于（ ）A、變動(dòng)成本的設(shè)置B、銷售收入的不同C、固定成本的設(shè)置D、平衡點(diǎn)的設(shè)置26某房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)有償出讓方式獲得一

9、塊土地的使用權(quán)，土地面積為5000m2,擬投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目固定成本為6000萬(wàn)元，單位面積的可邊成本為2000元/m2，則該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的容積率至少是（ ）。A、2.0B、3.0C、4.0D、5.027有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬(wàn)元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬(wàn)元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是（ ）。A、52%B、58%C、62%D、68%28在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)*建筑面積，屬于（ ）。A、單元估算法B、單

10、位指標(biāo)估算法C、概算指標(biāo)法D、工程量近似匡算法29某防地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的（ ）。A、損益表B、資金來(lái)源與運(yùn)用表C、資本金現(xiàn)金流量表D、全投入現(xiàn)金流量表30在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為（ ）。A、時(shí)間類參數(shù)B、融資類參數(shù)C、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)D、收益類指標(biāo)31甲、乙兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的（ ）風(fēng)險(xiǎn)。A、市場(chǎng)B、財(cái)務(wù)C、政策D、經(jīng)營(yíng)32房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)應(yīng)首先用于（ ）。A、彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損B、提取法定盈

11、余公積金C、提取公益金D、向投資者分紅33在測(cè)算資本金融資成本時(shí)，其資金占用費(fèi)時(shí)按（ ）計(jì)算的。A、綜合利率B、貸款利率C、折現(xiàn)率D、機(jī)會(huì)成本34某寫字樓的建筑面積為8萬(wàn)元m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15%，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（ ）萬(wàn)m2。A、5.2B、6.4C、6.8D、7.635某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元/月，并當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額超過(guò)150萬(wàn)元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金時(shí)（ ）萬(wàn)元。A、13.2B、15.9C、19.5D、20.4二、多項(xiàng)選擇題（共15分，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或

12、兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡商涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；選錯(cuò)或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1 從物理形態(tài)商劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象得房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（ ）。A、商住樓B、土地C、在建工程D、寫字樓E、建成后得物業(yè)2 房地產(chǎn)間接投資得形式主要有（ ）。A、投資房地產(chǎn)信托B、購(gòu)買住房抵押支持證券C、購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)債券D、購(gòu)買物業(yè)用語(yǔ)出租經(jīng)營(yíng)E、購(gòu)買土地進(jìn)行開發(fā)3 從宏觀商說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，除了要分析總量結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（ ）。A、價(jià)格結(jié)構(gòu)B、區(qū)域結(jié)構(gòu)C、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D、供求結(jié)構(gòu)E、投資結(jié)構(gòu)4 根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的理論，商品房租金增長(zhǎng)率上升

13、是處于自然周期的（ ）。A、第一階段B、第二階段初期C、第二階段后期D、第三階段E、第四階段5 開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括（ ）等。A、保險(xiǎn)合同B、分包合同C、銷售合同D、勘察設(shè)計(jì)合同E、加工合同6房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查包括的類型有（ ）。A、產(chǎn)品調(diào)查B、價(jià)格調(diào)查C、市場(chǎng)需求質(zhì)量調(diào)查 D、分銷渠道調(diào)查E、促銷策略調(diào)查7在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料的方法有（ ）。A、文獻(xiàn)查閱B、觀察C、專題討論D、問(wèn)卷調(diào)查E、實(shí)驗(yàn)8在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率的高低主要取決于（ ）等因素。A、行業(yè)基準(zhǔn)收益率B、政府政策C、通貨膨脹率D、內(nèi)部收益率E、投資者的目標(biāo)收益率9下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有（

14、 ）。A、速動(dòng)比率B、利息備付率C、償債備付率D、內(nèi)部收益率E、資產(chǎn)負(fù)債率10下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（ ）A 內(nèi)部收益率總是大于目標(biāo)收益率。B 內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資正好被收回的收益率C 同一項(xiàng)目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率。D 內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率。E 內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小。11房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有（ ）。A、自我消費(fèi)B、房地產(chǎn)保值C、房地產(chǎn)增值D、開發(fā)利潤(rùn)E、出租收益12利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時(shí)，可選擇的方案有（ ）。A、期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案。B、期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差

15、大的方案C、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案D、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案。E、標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案。13在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（ ）。A、單元估算法B、概預(yù)算定額法C、工程最近似匡算法D、蒙特卡洛模擬法E、 單位指標(biāo)估算法14新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)有（ ）A 項(xiàng)目投資有新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成。B 新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。C 從項(xiàng)目投資后的緊急效益來(lái)考察償債能力。D 從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來(lái)考察融資后的償債能力。E 擬建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)。15下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（ ）。A、 基礎(chǔ)

16、租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的。B、 基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。C、 基礎(chǔ)資金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。D、 在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金。E、 在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金。三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“ü”表示正確，用“r”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1 房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)。 （ ）2 一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)

17、制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。3 當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開始向第一階段運(yùn)動(dòng)時(shí)，市場(chǎng)上的投資者將迅速增加。4 目前我國(guó)由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級(jí)開發(fā)者。5 在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，開發(fā)商只能委托由資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目管理。6 服務(wù)市場(chǎng)是指已經(jīng)購(gòu)買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費(fèi)者集合。7 細(xì)分市場(chǎng)通常能夠吸引多位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而彌隙市場(chǎng)只能吸收一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者。8 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。9 開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。10、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，其計(jì)算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使

18、用壽命中較短的年限為最大值。11不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)。12房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表，基本報(bào)表存儲(chǔ)了財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所需要的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。13個(gè)人住房抵押貸款不屬于購(gòu)房者的消費(fèi)性貸款。14房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉(zhuǎn)換為企業(yè)的普通股。15在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列處算式、計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答）1 某家庭購(gòu)買了一套90m2的商品住宅，售價(jià)位4000元/ m2。該家庭首付了房?jī)r(jià)總額的30%，其余購(gòu)房款申請(qǐng)住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金