項目投資與融資論文_百度文庫

1、房地產(chǎn)信托融資分析與研究【摘要】介紹房地產(chǎn)信托的基本概念，簡要描述了其發(fā)展現(xiàn)狀和其產(chǎn)品模式，指出了房地產(chǎn)信托的局限性及其風(fēng)險，并提出了相應(yīng)的對策建議，以供房地產(chǎn)信托融資參考。1 房地產(chǎn)信托出現(xiàn)背景房地產(chǎn)項目投資金額巨大而且投資周期較長的特點決定了各房地產(chǎn)企業(yè)不得不依賴銀行貸款，但貸款時間過長，增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，也給銀行帶來了信貸的風(fēng)險。2003-06-13 中國人民銀行發(fā)布了關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，使得國家銀根對房地產(chǎn)行業(yè)緊縮。加上房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的規(guī)模和時機受到限制，短期內(nèi)從證券市場融資的愿望難以實現(xiàn)。尋找廣闊的投資來源和拓寬融資渠道成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急，作為金融四

2、大支柱之一的信托具有靈活、安全、合法以及有效管理、受益穩(wěn)定的特點，理所當(dāng)然的成為了房地產(chǎn)行業(yè)融資的新亮點。同時，銀行信貸的緊縮也為房地產(chǎn)信托提供發(fā)展的新契機和市場空間。我國于 2002-6 頒布的信托投資公司管理辦法，我國信托業(yè)經(jīng)過了第 5 次整頓，信托公司處于大調(diào)整后的重新起步階段，急需成功的業(yè)務(wù)和產(chǎn)品來重新樹立良好的信譽和獲得利潤，以增強信托實力提高競爭力。一方面，擴大了金融市場的業(yè)務(wù)種類，滿足廣了大投資者多樣化的投資需求。另一方面，拓寬了房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，緩解了銀行體系貸款過度集中的風(fēng)險壓力。按照中華人民共和國信托法，信托被定義為“指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)委托給受托人，由受

3、托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進行管理或者處分的行為?！毙磐挟?dāng)事人分為 3 方：委托人、受托人和受益人。委托人是原財產(chǎn)所有者，可以是自然人、法人和其它組織；受托人是信托投資公司；受益人是享有信托受益權(quán)的自然人、法人和其它組織。值得指出的是，受托人可以是眾多受益人之一，但不能是唯一的受益人。信托財產(chǎn)是信托的載體，處于信托關(guān)系的核心地位。信托法規(guī)定，依法形成的信托財產(chǎn)具有獨立性、所有權(quán)和受益權(quán)的分離性和連續(xù)性。一是信托財產(chǎn)與未形成信托的其它財產(chǎn)相區(qū)別，委托人死亡或者解散、撤銷和破產(chǎn)，除委托人作為唯一受益人外，信托財產(chǎn)不屬于委托人遺產(chǎn)或者清算財產(chǎn)。二是受托人對信托財產(chǎn)運用

4、、處分所產(chǎn)生的債權(quán)不得和其固有財產(chǎn)所產(chǎn)生的債務(wù)相抵消，不同的信托財產(chǎn)所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)也要分賬處理。三是信托財產(chǎn)也獨立于受益人的自有財產(chǎn)，受益人除享有受約定的權(quán)益，不得在信托存續(xù)中對信托財產(chǎn)本身提出要求。四是除了債權(quán)人在設(shè)立信托前，對該信托財產(chǎn)已經(jīng)享有優(yōu)先受償權(quán)、處理信托事物本身產(chǎn)生債務(wù)而債權(quán)人要求清償、信托財產(chǎn)應(yīng)擔(dān)負(fù)的稅款等，信托財產(chǎn)處于委托人、受托人及受益人三方債權(quán)人的追及范圍之外，不得對其強制執(zhí)行。五是除法律或者信托文件另有規(guī)定外，信托不因委托人和受托人的死亡、喪失民事行為能力、依法解散、被宣告破產(chǎn)或者被依法撤銷而終止，也不因受托人的辭任而終止。房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向

5、的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產(chǎn)投資，或進行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動。2 房地產(chǎn)信托融資的發(fā)展模式在中華人民共和國信托法、信托投資公司管理辦法及信托投資公司資金信托管理暫行辦法實施以后，信托業(yè)的法律地位、生存空間就有了新的定位。全國各信托投資公司推出了自己的信托產(chǎn)品，在房地產(chǎn)行業(yè)有了新的嘗試，主要采取 4 種模式對房地產(chǎn)業(yè)提供投資。2.1 股權(quán)類信托針對那些自有資金比例不足 30%、存在一定資金缺口的、不符合商業(yè)銀行貸款要求的房地產(chǎn)公司，信托投資

6、公司以注入股本資金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資金比例達到 30%的要求。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)就可以順利地從商業(yè)銀行獲得貸款從而進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)和運作。信托投資公司作為股東獲得股本金的投資匯報，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)公司與信托投資公司的雙贏。這種模式是完全符合中國人民銀行的有關(guān)政策規(guī)定的，2003 年第二季度中國人民銀行在貨幣政策報告中提到，要加強房地產(chǎn)股權(quán)融資的力度。這種融資方式在我國現(xiàn)階段還比較可行的，目前房地產(chǎn)開發(fā)還屬于受益較高的產(chǎn)業(yè)，所以，許多投資者把房地產(chǎn)作為一個很好的投資方向。房地產(chǎn)有資金高度密集、高度專業(yè)化等特點，一般投資者局限于自身實力還達不到獨立開發(fā)的要求，這時候

7、就可以利用信托工具融資順利地參與房地產(chǎn)項目地投資開發(fā)，取得滿意的投資回報。股權(quán)類信托投資的操作方式，根據(jù)參股形式的不同也分幾種：普通股方式、優(yōu)先股方式和股權(quán)回購方式。采取不同的操作方式視獲得的受益和承擔(dān)的風(fēng)險而定。2.2 交易類信托由于房地產(chǎn)項目存在一定的開發(fā)和銷售周期，所需資金量大，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈往往出現(xiàn)緊張，為解決這個問題，信托投資公司就可以利用信托交易的職能，通過一次性地購買房地產(chǎn)開發(fā)項目的部分資產(chǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供一筆后續(xù)開發(fā)資金，等到房地產(chǎn)項目銷售資金回籠再將這部分資產(chǎn)購回。這種操作類似抵押貸款，信托投資公司可以以比較適合的價格購買部分項目，回購時間短，受益較好，風(fēng)險更低。同時

8、，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也從信托投資公司一次性獲得一筆資金，使其資金流得以維持，為以后的開發(fā)創(chuàng)造了有利的資金條件。2.3 債權(quán)融資信托這種方式需要與銀行聯(lián)合，形成一個完整的資金鏈。債權(quán)融資信托是針對自有資金比例已經(jīng)達到30%，但由于特定原因造成短期資金短缺，比如有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地購置資金不足而不能取得土地進行項目開發(fā)。這時候信托投資公司就可以籌集一筆資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補上其土地購置上的資金缺口，于是房地產(chǎn)企業(yè)取得土地證以后就能進行按揭或獲取銀行貸款，然后將信托投資公司的貸款返還。這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。但是，政策規(guī)定銀行不允許這樣做。2.4 物業(yè)類投資信托主要是針對成熟

9、的房地產(chǎn)物業(yè)進行處理。比如出租率比較高的寫字樓和商鋪，如果業(yè)主有更好的資金安排或者投資計劃，需要將房地產(chǎn)物業(yè)提前出讓變現(xiàn)獲得資金，信托投資公司就可以通過發(fā)行信托投資計劃，籌集社會閑散資金將這部分物業(yè)購買過來，再委托專業(yè)的物業(yè)管理公司進行租賃、轉(zhuǎn)讓等處置，獲得受益的一部分以利率的方式還給受益人。這種方式相當(dāng)于房地產(chǎn)金融租賃的形式，一些實力雄厚的外資商業(yè)企業(yè)是潛在的合作對象，比如沃爾瑪、家樂福等外企大舉進軍中國市場，它們的選址理念一般是只租不買，而且租期較長。總的來說，房地產(chǎn)信托融資的資金成本較低，資金操作的風(fēng)險也比商業(yè)銀行信貸小，在產(chǎn)品的操作方式方面也比較的靈活，同時也能滿足廣大投資者的需求。3

10、 房地產(chǎn)信托融資風(fēng)險分析及對策建議3.1 房地產(chǎn)信托融資潛在的風(fēng)險（1）雖然我國的市場經(jīng)濟體制在不斷地完善，但針對一個發(fā)達的金融市場來說還是不夠的。不完備的信用制度和產(chǎn)權(quán)制度都對信托的發(fā)展有制約作用。信托投資公司在公司治理方面也存在缺陷，不少的信托投資公司依附于政府，是“官辦”的融資窗口。由于房地產(chǎn)信托是一個復(fù)合行業(yè)，需要較高素質(zhì)的專業(yè)人員和較強的項目經(jīng)營管理能力，在這方面也存在不足，就投資者而言面臨著相當(dāng)?shù)墓芾盹L(fēng)險。（2）目前國家就信托有相關(guān)的法律法規(guī)，但還是遠遠不夠的。在房地產(chǎn)信托的 4 種產(chǎn)品模式的具體操作過程中，不是所有程序都具有具體的法律依據(jù)，甚至有的還和現(xiàn)有法律相沖突。比如信托投資

11、公司在設(shè)計信托產(chǎn)品時，經(jīng)常使用各種信用增強措施來保證其“預(yù)期收益率”的可實現(xiàn)性。目前經(jīng)常采用的有：財政支持、資產(chǎn)抵押、第三者擔(dān)保、貸款保險和銀行信譽等。這些措施有時無法使信托投資公司成為信托財產(chǎn)損失的最終追索對象。財政支持明顯地與擔(dān)保法相關(guān)規(guī)定相沖突。所以，無論投資者還是信托投資公司都具有法律風(fēng)險。（3）由于受到每份信托計劃合同數(shù)量不能超過 200 份和每份合同個人金額不得低于人民幣 5 萬元的限制，資金來源和融資規(guī)模就受到了很大的約束。所以，信托投資公司的客戶即委托人絕大多數(shù)來源于機構(gòu)投資者，并且信托投資公司通過提高每份合同的投資金額來擴大融資金額。這樣，投資者在面對一些長期項目時，就必須考

12、慮投資信托的流動性。目前，投資信托合同只能在信托投資公司提供的交易平臺進行轉(zhuǎn)讓，參與者較少。在信用評級體制和定價體系還沒建立起來的情況下，投資者面臨較大的流動性風(fēng)險。（4）房地產(chǎn)信托產(chǎn)品利用多元化投資降低風(fēng)險，但房地產(chǎn)項目受到國家整體經(jīng)濟周期的影響，以及房地產(chǎn)項目自身特點的限制，房地產(chǎn)項目的操作也面臨市場和銷售時機變化的影響。所以在面對房地產(chǎn)信托高受益的同時，也面臨著房地產(chǎn)項目風(fēng)險。3.2 相應(yīng)的對策建議（1）建立完善的法律體系。要完善房地產(chǎn)信托法律體系，僅僅靠現(xiàn)有的 3 部法律法規(guī)還是不足的，必須將相關(guān)法律的制定工作細(xì)致化、完備化，借鑒西方發(fā)達國家的經(jīng)驗，制定信托業(yè)務(wù)操作流程中每個步驟的詳細(xì)

13、規(guī)則。另外，為了避免房地產(chǎn)信托的雙重稅（信托財產(chǎn)和受益人都納稅）問題和保證信托財產(chǎn)的獨立性應(yīng)盡快地制定針對信托的相關(guān)稅法和財會制度。（2）建立完善的信托投資公司信息批露制度和風(fēng)險預(yù)防體系。完善的信息批露制度可以減少投資者的盲目性和增加其信心。為了預(yù)防風(fēng)險，信托投資公司可以參考采取北京國投的做法：成立風(fēng)險決策委員會、外聘經(jīng)驗豐富的專家為顧問以及和銀行建立長期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，利用其成熟的風(fēng)險控制經(jīng)驗。（3）使用信托計劃的拆分策略和建立流通機制。針對難以擴大融資規(guī)模的問題，可以將大的項目細(xì)分，然后分別推出信托投資計劃。這種既沒有違反國家的有關(guān)規(guī)定，又可以充分地利用信托的靈活性和解決融資規(guī)模問題。天津北方國投已經(jīng)有成功的類似操作了。利用商業(yè)銀行分布廣闊的交易柜臺和現(xiàn)在方便快捷的網(wǎng)上銀行為信托產(chǎn)品建立交易平臺，同時，信用評級體制和定價體系應(yīng)加快制定步伐，這樣將大大有利于解決信托產(chǎn)品流動難的問題。（4）積極進行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品創(chuàng)新。結(jié)合保險、抵押和證券等金融工具以擴大信托市場業(yè)務(wù)，進一步豐富房地產(chǎn)的融資模式。國內(nèi)在這方面已經(jīng)在做一些初步性工作，比如建設(shè)銀行、國家開發(fā)銀行和中融國際信托投資公司就資產(chǎn)證券化的表