第2章-資產(chǎn)評(píng)估的基本方法(共8頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上例1評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于6萬元。答案資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值10×（140%）6（萬元）例2被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于7.5萬元。答案資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值10×90÷1207.5（萬元） 例3被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7,由此

2、確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于8.18萬元.答案資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值10×（90÷120）0.78.18（萬元） 【例4】與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%，運(yùn)用公式（26）則評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值接近于：4答案資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值10×（15%）10.5（萬元）【例5】被評(píng)估房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價(jià)格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價(jià)格為3800元/平方米，運(yùn)用公式（261）則評(píng)估對(duì)象于20

3、06年6月30日的價(jià)值接近于：5答案【例6】已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價(jià)格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價(jià)格變化情況如下：2006年15月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根據(jù)公式（272）評(píng)估對(duì)象于2006年5月的評(píng)估價(jià)值最接近于：6答案300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%331.1（萬元）五、市場(chǎng)法案例分析實(shí)訓(xùn)：1、估價(jià)對(duì)象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長(zhǎng)方形。2、評(píng)估要求。評(píng)估該地塊2007年10月3日的公平市場(chǎng)交易價(jià)格

4、。 3、評(píng)估過程。選擇評(píng)估方法。該種類型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)法時(shí)行評(píng)估。搜集有關(guān)的評(píng)估資料。A.搜集待估土地資料。B.搜集交易實(shí)例資料。選擇4個(gè)交易實(shí)例作為參照物，具體情況見表1。交易實(shí)例A交易實(shí)例B交易實(shí)例C交易實(shí)例D估價(jià)對(duì)象坐落略略略略略所處地區(qū)臨近類似類似類似一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅土地類型空地空地空地空地空地交易日期2007年4月2日2007年3月3日2006年10月4日2006年12月5日2007年10月3日價(jià)格總價(jià)19.6萬元31.2萬元27.4萬元37.8萬元單價(jià)870元/m2820元/m2855元/m2840元/m2面積225m2380m2320m24

5、50m2600m2形狀長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形略正方形長(zhǎng)方形地勢(shì)平坦平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施較好完備較好很好很好交通狀況很好較好較好較好很好正面路寬8m6m8m8m8m容積率65666剩余使用年限35年30年35年30年30年進(jìn)行交易情況修正。經(jīng)分析交易實(shí)例A、D為正常買賣，無需進(jìn)行交易情況修正；交易實(shí)例B較正常買賣價(jià)格偏低2%；交易實(shí)例C較正常買賣價(jià)格偏低3%。則各交易實(shí)例的交易情況修正率為：交易實(shí)例A：0%；交易實(shí)例B：2%；交易實(shí)例C：3%；交易實(shí)例D：0%。進(jìn)行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，2004年10月4日以來土地價(jià)格平均每月上漲1%，則各參照物交易實(shí)例的交易日期修正率

6、為：交易實(shí)例A：6%；交易實(shí)例B：7%；交易實(shí)例C：12%；交易實(shí)例D：10%。評(píng)估價(jià)值交易實(shí)例的價(jià)值×（1間隔月份數(shù)×1%）或者說：評(píng)估價(jià)值/交易實(shí)例的價(jià)格100×（1間隔月份數(shù)×1%）/100交易實(shí)例A,B,C,D分別間隔6.7、12和10個(gè)月即不同時(shí)間的價(jià)值比等于兩個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)比。進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實(shí)例A與待估土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表2判斷。BCD自然條件（相同）10（相同）10（相同）10社會(huì)環(huán)境（較差）7（相同）10（相同）10街道條件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度

7、（稍差）8（稍好）12（相同）10離交通車站距離（較遠(yuǎn)）7（稍近）12（相同）10離市中心距離（相同）10（稍近）12（相同）10基礎(chǔ)設(shè)施狀況（稍差）8（相同）10（稍好）12公共設(shè)施完備狀況（相同）10（較好）12（相同）10水、大氣、噪音污染狀況（相同）10（相同）10（相同）10周圍環(huán)境及景觀（稍差）8（相同）10（稍差）8綜合打分88108100本次評(píng)估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表2各種區(qū)域因素的對(duì)比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實(shí)例B所屬地區(qū)為88，交易實(shí)例C所屬地區(qū)為108，交易實(shí)例D所屬地區(qū)為100。即被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值與參照物的價(jià)格比等于被評(píng)估資產(chǎn)值與參照物的該因素的數(shù)

8、值比進(jìn)行個(gè)別因素修正。A.經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比較好，故判定比各交易實(shí)例土地價(jià)格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易實(shí)例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無需修正。交易實(shí)例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測(cè)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：（10.0994）÷（10.0676）0.9006÷0.93240.9659這個(gè)調(diào)整系數(shù)的確定我們等到以后再講解。采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取評(píng)估結(jié)果。土地評(píng)估單價(jià)為：（9091038901942）÷4948（元/m2）土地評(píng)估總價(jià)為：600×948568 800（元）計(jì)算待

9、估土地的初步價(jià)格。交易實(shí)例A修正后的單價(jià)為：交易實(shí)例B修正后的單價(jià)為：交易實(shí)例C修正后的單價(jià)為：交易實(shí)例D修正后的單價(jià)為：作業(yè)： 評(píng)估轎車甲時(shí)，評(píng)估師從市場(chǎng)上獲得的參照轎車乙在型號(hào)、購(gòu)置年限、發(fā)動(dòng)機(jī)、底盤及各主要系統(tǒng)等方面的狀況與轎車甲基本相同，區(qū)別在于：轎車甲加裝了倒車?yán)走_(dá)，原價(jià)2 000元，市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)l 000元，已經(jīng)使用了2年，尚可使用3年；轎車乙右后燈破損需要更換，更換費(fèi)用300元；轎車乙加裝了CD音響一套，原價(jià)5 000元，市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)3 500元，已經(jīng)使用3年，尚可使用3年。轎車乙的市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)為125 500元，根據(jù)參照轎車乙估算的轎車甲的評(píng)估值為多少？答案+300+1000*3/（2+3

10、）-3500*3/（3+3）=【例2·計(jì)算題】某同學(xué)在成了知名的民營(yíng)企業(yè)家以后，為了感謝學(xué)校的培養(yǎng)，決定在母校設(shè)立以其名字命名的獎(jiǎng)學(xué)基金，在設(shè)立之初就發(fā)放獎(jiǎng)金總額20萬元，該基金將長(zhǎng)期持續(xù)下去，需要在基金設(shè)立之初，為基金投資多少錢?當(dāng)前的市場(chǎng)利率5%正確答案應(yīng)該投入的資金為P2020/5%420萬元【例3·計(jì)算題】某系列現(xiàn)金流量前四年每年末為10000元，后6年每年末為20000元，假設(shè)折現(xiàn)率9%，現(xiàn)值？分析：在這一實(shí)例中，1年4年的現(xiàn)金流量相等，可以看做是求4年期的年金現(xiàn)值，5年9年的現(xiàn)金流量也相等，也可以看做是一種遞延年金，第10年的可以看作一種復(fù)利現(xiàn)值，這樣，這筆現(xiàn)金

11、流量的現(xiàn)值可按下式求得：P1 000×（P/A,9%,4）2 000×（P/A,9%,5）×（P/F,9%,4） 3 000×（P/F,9%,10） 1 000×3.2402 000×2.7553 000×0.422 10 016（元）1.某收益性資產(chǎn)，效益一直良好，經(jīng)專業(yè)評(píng)估人員預(yù)測(cè)，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬元，以后每年遞增l0萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值最接近于（）萬元。A.1400 B.1700 C.1800 D.19702.某收益性資產(chǎn)，經(jīng)專業(yè)評(píng)估人員預(yù)測(cè)，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年

12、預(yù)期收益為100萬元，以后每年遞減l0萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為5%，該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值最接近于（）萬元。A.710B.386C.517D.446 正確答案D 本題中A應(yīng)該是評(píng)估基準(zhǔn)日后的第一期收益100萬元，B應(yīng)該是等差級(jí)數(shù)遞減額10萬元，r5%，n10所以P（100/0.0510/0.05 2）×1（15%）10 10/0.05×10/（15%）10（20004000）*0.38511227.82455.65例211 某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第6年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%。

13、確定該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)下和50年收益的評(píng)估值。（注意這個(gè)題目告訴的折現(xiàn)率和本金化率相等，如果不相等在應(yīng)該分別選用）正確答案（1）永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的評(píng)估過程；首先，確定未來5年收益額的現(xiàn)值?，F(xiàn)值總額12×0.909115×0.826513×0.751311×0.683014×0.620949.2442（萬元）計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。其次，將第6年以后的收益進(jìn)行資本化處理，即：14/（10%）140（萬元）最后，確定該企業(yè)評(píng)估值：企業(yè)評(píng)估價(jià)值49.2442140×0.6209136.17（萬元）（2）50年的收益價(jià)值評(píng)估

14、過程：評(píng)估價(jià)值49.2442140×0.6209×（10.0137）49.244285.7351134.98（萬元）案例題1【2005年考題】甲評(píng)估機(jī)構(gòu)于2005年1月對(duì)A公司進(jìn)行評(píng)估，A公司擁有B公司發(fā)行的非上市普通股200萬股，每股面值1元。經(jīng)評(píng)估人員預(yù)測(cè)，評(píng)估基準(zhǔn)日后該股票第一年每股收益率為5%，第二年每股收益率為8%，第三年每股收益率（每股股利與每股面值的比例）為l0%，從第四年起，因生產(chǎn)、銷售步入正軌，專利產(chǎn)品進(jìn)入成熟期，因此每股收益率可達(dá)l2%，而且從第六年起，B公司每年年終將把稅后利潤(rùn)的80%用于股利分配，另20%用于公司擴(kuò)大再生產(chǎn)，B公司凈資產(chǎn)收益率將保持在

15、15%的水平上。如果無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，評(píng)估基準(zhǔn)日為2005年1月1日，求A公司所擁有的B公司股票的評(píng)估值。（要求：最終結(jié)果以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位。）正確答案（1）折現(xiàn)率=4%+6%=10%（2）求未來前三年股票收益現(xiàn)值之和=9.09+13.22+15.03=37.34（萬元） （2分）（3）求未來第四年、第五年股票收益現(xiàn)值之和=16.39+14.90=31.29（萬元） （2分）（4）求第六年起的股利增長(zhǎng)率股利增長(zhǎng)率=20%×l5%=3% （2分）（5）求未來第六年起的股票收益現(xiàn)值之和=342.86×0.6209=212.89（萬元） （3分）這

16、里，第六年的股利和第五年是一樣的，到了第七年才開始增長(zhǎng)（6）該股票評(píng)估值=37.34+31.29+212.89=281.52（萬元） （1分）2、企業(yè)進(jìn)行股份制改組，根據(jù)企業(yè)過去經(jīng)營(yíng)狀況和未來市場(chǎng)形勢(shì)，預(yù)測(cè)其未來5年的收益額分別為130萬元、140萬元、110萬元、120萬元和150萬元。第5年以后每年的收益為160萬元。根據(jù)銀行利率及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)情況確定其折現(xiàn)率和資本化率分別為10和11。要求：試確定該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值。（計(jì)算過程中數(shù)字保留4位小數(shù)，計(jì)算結(jié)果保留3位小數(shù)）【正確答案】：（1）首先將未來5年的收益額折現(xiàn)求和：P130/（110）140/（110）2110/（110）3120/（110

17、）4150/（110）5130×0.9091140×0.8264110×0.7513120×0.6830150×0.6209118.1830115.696082.643081.960093.1350491.6170（萬元）（2）求第六年以后的收益額的現(xiàn)值：P2（160/11）/（110）5903.1583（萬元）（3）確定該企業(yè)評(píng)估值：評(píng)估值491.6170903.15831 394.775（萬元）因此，該企業(yè)的評(píng)估值為1 394.775萬元。提示：注意折現(xiàn)率和資本化率使用上的差別。3、某評(píng)估機(jī)構(gòu)以2004年1月1日為基準(zhǔn)日對(duì)A企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估

18、，已知該企業(yè)2003年實(shí)現(xiàn)純利潤(rùn)100萬元，經(jīng)調(diào)查分析，預(yù)計(jì)該企業(yè)自評(píng)估基準(zhǔn)日起第一二三年內(nèi)每年的純利潤(rùn)將在前一年的基礎(chǔ)上增加4%，自第四年起將穩(wěn)定在第三年的水平上，若折現(xiàn)率為10%，無限期經(jīng)營(yíng)，則該企業(yè)評(píng)估價(jià)值是多少？答案解析本題要將未來的收益額分成兩段折現(xiàn)第一段：1-3年，其收益現(xiàn)值之和應(yīng)該使用教材50頁(yè)公式2-24注意：公式中的A是評(píng)估基準(zhǔn)日以后的第一期的收益或者使用復(fù)利現(xiàn)值的方法：P1=100（1+4%）/（1+10%）+100（1+4%）2/（1+10%）2+100（1+4%）3/（1+10%）3=104/（1+10%）+108.16/（1+10%） 2+112.4864/（1+10

19、%）3=104*（P/F,10%,1）+108.16*（P/F,10%,2）+112.4864*（P/F,10%,3）=104*0.9091+108.16*0.8264+112.4864*0.7513=268.44第二段：第4年及以后的收益額現(xiàn)值之和P2=100（1+4%）3/10%/（1+10%）3=100（1+4%）3/10%*（1+10%）-3=100（1+4%）3/10%*（P/F,10%,3）=1124.864*0.7513=845.110則該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值= P1+ P2=268.44+845.110=1113.55萬元4、評(píng)估某企業(yè)，經(jīng)評(píng)估人員分析預(yù)測(cè)，該企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日后未來3年

20、的預(yù)期凈利潤(rùn)分別為200萬元、220萬元、230萬元，從未來第四年至第十年企業(yè)凈利潤(rùn)將保持在230萬元水平上，企業(yè)在未來第十年末的資產(chǎn)預(yù)計(jì)變現(xiàn)價(jià)值為300萬元，假定企業(yè)適用的折現(xiàn)率與資本化率均為10，該企業(yè)的股東全部權(quán)益評(píng)估值最接近于（）萬元?！敬鸢附馕觥浚罕绢}需將收益分3段計(jì)算第一段第13年，使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算P1200×（P/F，10，1）220×（P/F，10，2）230×（P/F，10，3）200×0.9091220×0.8264230×0.7513536.427（萬元）第二段第410年，使用普通年金現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算，然后使用復(fù)

21、利現(xiàn)值系數(shù)將其折現(xiàn)到第一年年初P2230×（P/A，10，7）×（P/F，10，3）230×4.8684×0.7513841.25（萬元）第三段將第十年末的預(yù)計(jì)變現(xiàn)值300萬元，使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)將其折現(xiàn)到第一年年初P3300×（P/F，10，10）300×0.3855115.65（萬元）評(píng)估值P1P2P3536.427841.25115.651 493.327（萬元）。例2-13 某被估資產(chǎn)購(gòu)建于1994年，賬面原值為50000元，當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的（定基）價(jià)格指數(shù)為95%，評(píng)估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為160%，則：正確答案被估資產(chǎn)

22、重置成本50000×（160%/95%）×100% 84210（元）又如，被估資產(chǎn)賬面價(jià)值為元，1992年建成，1997年進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格（變動(dòng)）指數(shù)分別為1993年為11.7%，1994年為17%，1995年為30.5%，1996年為6.9%，1997年為4.8%，則有：被估資產(chǎn)重置成本×（111.7%）×（117%）×（130.5%）（16.9%）×（14.8%）×100%×191% （元）（4）舉例：某機(jī)器設(shè)備購(gòu)建于1994年10月30日，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)

23、間為8小時(shí)，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場(chǎng)上供不應(yīng)求，企業(yè)主在此期間一直超負(fù)荷使用該設(shè)備，每天實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為10小時(shí)，自1999年初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)以2000年10月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日，則該設(shè)備的名義已使用年限為6年。正確答案資產(chǎn)利用率為：由此可以確定該資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限為：6×117%=7.02（年）4、應(yīng)用舉例（1）某待評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要6名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為12 000元，待評(píng)估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%，適用折現(xiàn)率為

24、10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，待評(píng)估資產(chǎn)相對(duì)于同類新裝置的功能性貶值測(cè)算過程如下。正確答案估算待評(píng)估資產(chǎn)的年超額運(yùn)營(yíng)成本：（6-4）×12 00024 000（元）測(cè)算待評(píng)估資產(chǎn)的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本：24 000×（1-25%）18000（元）將待評(píng)估資產(chǎn)在剩余使用年限內(nèi)的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折算為現(xiàn)值：18000×（P/A,10%,3）=18000×2.4869=44762.4（元）（2） 待評(píng)估資產(chǎn)為一棟層高為4米的住宅，其復(fù)原重置成本為1 600元建筑平方米，而在評(píng)估基準(zhǔn)日建造具有相同效用的層高為3米的住宅，更新重置成本為1 500元建筑平方米，就此可以斷定其

25、單位建筑面積功能性貶值額為：正確答案1 6001 500=100（元建筑平方米）案例：被評(píng)估對(duì)象為甲企業(yè)于2000年12月31日購(gòu)入的一臺(tái)設(shè)備，該設(shè)備生產(chǎn)能力為年產(chǎn)產(chǎn)品100萬件，設(shè)計(jì)使用年限為10年，當(dāng)時(shí)的設(shè)備價(jià)格為120萬元，甲企業(yè)在購(gòu)入該設(shè)備后一直未將該設(shè)備安裝使用，并使設(shè)備保持在全新狀態(tài)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年12月31日。評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查獲知，目前該種設(shè)備已經(jīng)改型，與改型后的設(shè)備相比，被評(píng)估設(shè)備在設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力相同的條件下，需要增加操作工人2人，在達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的條件下每年增加設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)能耗費(fèi)4萬元，同時(shí)，由于該設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品市場(chǎng)需求下降，要使產(chǎn)品不積壓，每年只能生產(chǎn)80萬件。該類設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.8，評(píng)估基準(zhǔn)日之前5年內(nèi)，該設(shè)備的價(jià)格指數(shù)每年遞增4%，行業(yè)內(nèi)操作工人的平均人工費(fèi)用為每人每月1200元（含工資、保險(xiǎn)費(fèi)、福利費(fèi)），行業(yè)適用折現(xiàn)率為10%，企業(yè)正常納稅。要求：計(jì)算該設(shè)備于評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估值。（1）采用環(huán)比物價(jià)指數(shù)計(jì)算設(shè)備當(dāng)