商業(yè)地產(chǎn)銷售說辭

1、商業(yè)銷售統(tǒng)一說辭一：公司簡介 : 7 o/ T8 I2 h四川實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司成立于1995年，是一家涉足房地產(chǎn)、工業(yè)、商貿(mào)、運(yùn)輸和醫(yī)療等領(lǐng)域的多元化民營企業(yè)，有分布于綿陽、成都等地的子公司30余家，公司在經(jīng)營活動(dòng)中一貫堅(jiān)持“以人為本、誠信敬業(yè)”的經(jīng)營理念和“發(fā)展實(shí)業(yè)、造福社會(huì)”的經(jīng)營宗旨。先后在成都開發(fā)了花園、大廈、沙河新城、清江雅居等一系列項(xiàng)目，都獲得一致好評，其中沙河新城就被評為群眾十大喜愛樓盤之一。二：項(xiàng)目的基本概況（一）商業(yè)的基本情況 1、商業(yè)的位置 $ j F S& Q;的商業(yè)位于市成華區(qū)府青路二段18號(hào)，是一棟共4層的商業(yè)建筑，前臨府青路二段主要交通干道，右面是沙河新城小區(qū)的主出

2、入口，左面是規(guī)劃中的小學(xué)校、藍(lán)水灣商業(yè)廣場及藍(lán)水灣的出入口，有著優(yōu)越的地理位置、便捷的交通及寵大的消費(fèi)人群。 2、商業(yè)的氛圍 西有李家沱的商圈，北有512建材市場和正在形成的藍(lán)水灣商業(yè)廣場，南有刃具廠宿舍綜合市場，特別是以李家沱的商業(yè)氛圍最為成熟，而的社區(qū)商業(yè)正是處于這幾大商圈的包圍之中。因此，有其濃郁的商業(yè)氛圍。 3、商業(yè)的基本指標(biāo) 商業(yè)建筑面積：8000平方米；層數(shù)：4層；總高為 米，一樓層高 米，2、3、4層為 米。 一層建筑面積1700平方米二層建筑面積1700平方米， 三層建筑面積1400平方米，四層建筑面積1400平方米。地下一層設(shè)停車場，面積 平方米，設(shè)備區(qū)面積 平方米。4、項(xiàng)目

3、配套設(shè)施：地下停車位：50個(gè)前面的花園廣場：1000多平方米電梯：2部（二）、周邊配套情況（1）、交通狀況#1、7路：理工學(xué)院文化宮2、15路：富森美家居文化宮3、45路：雙楠小區(qū)青龍場中心站4、1路：八一家具城青龍場中心站5、113路：金沙車站十里店6、49路：青龍場公交站石羊中心站7、412路：十陵公交站火車北站（2）周邊居住小區(qū)1、沙河新城 2、機(jī)床廠宿舍3、工研所宿舍4、刃具廠宿舍5、藍(lán)水灣（三）、市政配套情況公園：三洞橋公園、活水公園、游樂園學(xué)校：電子科大、成大附中、市金牛區(qū)樹培小學(xué)、府青路小學(xué)、成量學(xué)校、軸承廠幼兒園、桃溪社區(qū)幼兒園、華西中學(xué)醫(yī)院：市6醫(yī)院、校工業(yè)416醫(yī)院、建工醫(yī)

4、院、刃具廠醫(yī)院、成量集團(tuán)公司醫(yī)院、四川石油管理局成都醫(yī)院市、家佳樂超市銀行：工商銀行八里莊分理處、商業(yè)銀行、市農(nóng)村信用社、招商銀行 加油站：府青路加油站、行政加油站、平安加油站綜上所述“”周邊公交汽車線路多達(dá)20余條，覆蓋了市中心，火車北站及各長途汽車站，交通非常便利，利于各客戶出行，解決了客戶在購房中最擔(dān)心的交通不便的問題，周邊配套設(shè)施完善，學(xué)校、醫(yī)院、菜市場、商場、銀行、加油站應(yīng)有盡有，再加上小區(qū)內(nèi)4層的休閑會(huì)所，衣、食、住、行相當(dāng)方便。（四）周邊的商業(yè)情況分析 k# J/ 市場：華聯(lián)商廈、高筍塘榮華建材市場、512建材市場、紅旗連鎖、互惠超1、李家沱商圈 李家沱本來就是一個(gè)成熟的社區(qū)，商

5、業(yè)也是隨著人口的增多，消費(fèi)人群的大量聚集，從而發(fā)展起來的。就目前是以萬科商業(yè)、陽光嘉園商業(yè)、沙河風(fēng)情商業(yè)為代表。2、商業(yè)周邊的商業(yè)情況營業(yè)態(tài)應(yīng)主要為服裝、藥房、汽車美容養(yǎng)護(hù)、超市、建材五金、高檔茶樓、高檔美容美發(fā)、銀行等業(yè)態(tài)為主，并可以參照陽光嘉園商業(yè)的業(yè)態(tài)，就五大社區(qū)的消費(fèi)能力，其經(jīng)營狀況、前景應(yīng)是很好的。一、 周邊環(huán)境 大環(huán)境的社區(qū)商業(yè)周邊的大的商業(yè)圈：西有李家沱的商業(yè)，北有512建材市場和正在形成的藍(lán)水灣商業(yè)廣場，南有刃具廠宿舍綜合市場，特別是李家沱的商業(yè)氛圍最為成熟，沙河新城的社區(qū)商業(yè)正是處于這幾大商圈的包圍之中。因此，這兒有濃郁的商業(yè)氛圍。 小環(huán)境、藍(lán)水灣、機(jī)床廠宿舍、工研所宿舍、工

6、行宿舍等小區(qū)，近在咫尺，目前本項(xiàng)目的商業(yè)沒有形成之前，就是只有機(jī)床廠宿舍下面的社區(qū)商業(yè)，從經(jīng)營狀況來看，可謂“火爆”，其經(jīng)營形態(tài)主要為百貨、小五金、房屋中介、美容美發(fā)、奶屋、干洗店、茶樓等。另有好又多府河店、沃爾瑪SM店等超市的公共交通車從沙河新城小區(qū)經(jīng)過，說明了小區(qū)附近充足的購買力，也說明了小區(qū)附近沒有形成一個(gè)自己的商圈，讓這一購買力無法施展。四、市場競爭萬科商業(yè)、陽光嘉園商業(yè)、沙河風(fēng)情商業(yè)基本已售完，這說明市場的需求是樂觀的。最為直接的競爭對手就是藍(lán)水灣商業(yè)，目前藍(lán)水灣商業(yè)正在進(jìn)行促銷活動(dòng)，銷售形勢有所改觀。五、 賣點(diǎn)歸納1、地段、交通、人氣優(yōu)勢商業(yè)處于一、二環(huán)之間，位于市東北方。該項(xiàng)目前

7、臨府青路二段主要交通干道，右面是新城小區(qū)的主出入口，左面是規(guī)劃中的小學(xué)校、藍(lán)水灣商業(yè)廣場及藍(lán)水灣的出入口，本項(xiàng)目既有多條公交線路通過，又有沙河新城、藍(lán)水灣、淺水半灣、機(jī)床廠宿舍、工研所宿舍、工行宿舍等小區(qū)常住人口的消費(fèi)，所以有著優(yōu)越的地理位置、便捷的交通及寵大的、穩(wěn)定的消費(fèi)人群。 2、升值潛力大新城的住宅項(xiàng)目從2003年開盤以來已經(jīng)增值了1000-2000元/左右，項(xiàng)目的商業(yè)配套很不完善，目前臨街的商業(yè)鋪面數(shù)量很少，更能體現(xiàn)出其價(jià)值性和稀缺性，升值空間巨大。 3、投資回報(bào)率高本小區(qū)的商業(yè)臨府青路，在沙河新城正大門的右側(cè)，而該商業(yè)處與刃具廠等四個(gè)傳統(tǒng)社區(qū)的中心，周邊有藍(lán)水灣，即將開發(fā)成形的淺水半

8、島，機(jī)床廠、工研所宿舍，刃具廠都有很大的消費(fèi)能里，而目前本區(qū)域內(nèi)沒有一個(gè)能呈現(xiàn)規(guī)模的商業(yè)，所以沙河社區(qū)商業(yè)的投資回報(bào)率將高于普通水平。4、低風(fēng)險(xiǎn)這是由于新城樓盤所處的成熟區(qū)域，已有一段時(shí)期的附近客源積累：隨著沙河新城，藍(lán)水灣、淺水半島全面入住，以及附近廠礦宿舍的大量常住人口，將涌現(xiàn)了巨大的商機(jī)，而面積只占整個(gè)區(qū)域很小部分比例的社區(qū)商鋪，在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)上就很小了。5、經(jīng)營靈活性針對本區(qū)域內(nèi)巨大的人口數(shù)量，新城極其有限的商業(yè)將成為近期內(nèi)該區(qū)域唯一的兩點(diǎn)，隨著人們生活水平的提高，需求變的多元化，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)極其匱乏，適合多種商業(yè)業(yè)態(tài)。6、供求性從市場現(xiàn)狀看，中小投資者異軍突起，對社區(qū)商鋪的投資熱情絕不

9、遜色于大規(guī)模投資的買家，由此帶動(dòng)了小型社區(qū)商鋪需求量。如萬科、陽光嘉園的社區(qū)商鋪都是供不應(yīng)求六：答客戶問 1、商業(yè)單個(gè)鋪面的大?。?答：40100，二層是500以上。 2、商業(yè)是否有公攤，是多少？答：有，15%3、車位有多少，分布在哪些地方？ 答：有50個(gè)，主要是在地下。 4、商業(yè)的價(jià)格是多少？答：一層均價(jià)為13000元/，二層均價(jià)為8000元/，二層均價(jià)為6000元/。5、是否對經(jīng)營業(yè)態(tài)有限制，限制哪些？答：有，除餐飲、娛樂行業(yè)以外。 6、以后的物管費(fèi)是多少，管理哪些內(nèi)容？ 答：暫未定7、能否辦理戶口？怎樣辦？答：可以的，見成都市關(guān)于戶口的有關(guān)規(guī)定8、辦理產(chǎn)權(quán)和國土證的程序，如何收費(fèi)？ 答：

10、9、能否按揭？首付幾成？如何按揭？需要哪些資料及費(fèi)用？答：可以的，首付為五成，十年按揭，資料以銀行所提供的資料為準(zhǔn)。10、商鋪內(nèi)的電力情況？ 答：商業(yè)用電的標(biāo)準(zhǔn)， 11、買商業(yè)的是否可以使用地下室的車位？答：可以。12、地下室是否有庫房？答：沒有。13、商業(yè)的層高為多少，開間，進(jìn)深各為多少？ 答：一層層高為 ，二層層高為 ，三層層高為 ，開間為6.6，進(jìn)深為14.4。14、土地年限有多少年？答：40年15、如何計(jì)算投資回報(bào)率？答：最為簡易的算法：計(jì)算購入再出租的投資回報(bào)率月租金12(個(gè)月)/售價(jià)計(jì)算購入再售出的投資回報(bào)率(售出價(jià)購入價(jià))/購入價(jià)16、該項(xiàng)目周邊的租價(jià)是多少？答：5080元/17

11、、能否通天然氣？ 答：不通18、有沒有電（貨）梯？有幾部？能否直下地下停車場？答：有兩部電梯，沒有貨梯，可以下地下室。七： 產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析該項(xiàng)目單個(gè)商鋪的面積主要在100以上，并且在經(jīng)營業(yè)態(tài)上有所限制（除餐飲、娛樂行業(yè)以外）。所以在市場競爭中有其優(yōu)劣勢。 優(yōu)勢：1、優(yōu)越的地理位置、便捷的交通及寵大的消費(fèi)人群。2、 大開間、大進(jìn)深，利于分割，經(jīng)營方式靈活多樣。3、 宣傳優(yōu)勢。在前期住宅銷售時(shí)，就已經(jīng)明確了是一個(gè)商業(yè)會(huì)所，可謂是深得小區(qū)業(yè)主的心。4、 主要的客戶購買群包括：小區(qū)的業(yè)主、看好該地段的投資者（含外地）、面臨拆遷512建材市場的生意人及自己做生意的人群等。 5、 配套成熟，有充足的地下、

12、地面停車位。劣勢：1、 面積太大，總價(jià)過高，從而使其客戶群減少，相對單一。2、 在經(jīng)營業(yè)態(tài)在有所限制，除餐飲、娛樂行業(yè)以外。3、 面臨藍(lán)水灣商業(yè)廣場的壓力，單價(jià)要低2000元/左右。而現(xiàn)在正在進(jìn)行促銷活動(dòng)。 六、 賣點(diǎn)歸納1、地段、交通、人氣優(yōu)勢商業(yè)處于一、二環(huán)之間，位于市東北方。該項(xiàng)目前臨府青路二段主要交通干道，右面是新城小區(qū)的主出入口，左面是規(guī)劃中的小學(xué)校、藍(lán)水灣商業(yè)廣場及藍(lán)水灣的出入口，本項(xiàng)目既有多條公交線路通過，又有沙河新城、藍(lán)水灣、淺水半灣、機(jī)床廠宿舍、工研所宿舍、工行宿舍等小區(qū)常住人口的消費(fèi)，所以有著優(yōu)越的地理位置、便捷的交通及寵大的、穩(wěn)定的消費(fèi)人群。2、升值潛力大新城的住宅項(xiàng)目從2003年開盤以來已經(jīng)增值了1000-2000元/左右，項(xiàng)目的商業(yè)配套很不完善，目前臨街的商業(yè)鋪面數(shù)量很少，更能體現(xiàn)出其價(jià)值性和稀缺性，升值空間巨大。3、投資回報(bào)率高本小區(qū)的商業(yè)臨府青路，在沙河新城正大門的右側(cè)，而該商業(yè)處與刃具廠等四個(gè)傳統(tǒng)社區(qū)的中心，周邊有藍(lán)水灣，即將開發(fā)成形的淺水半島，機(jī)床廠、工研所宿舍，刃具廠都有很大的消費(fèi)能里，而目前本區(qū)域內(nèi)沒有一個(gè)能呈現(xiàn)規(guī)模的商業(yè)，所以沙河社區(qū)商業(yè)的投資回報(bào)率將高于普通水平。4、低風(fēng)險(xiǎn)這是由于新城樓盤所處的成熟區(qū)域，已有一段時(shí)期的附近客源積累：隨著沙河新城，藍(lán)水灣、淺水半島全面入住，以及附近廠礦宿舍的大量常住人口，將涌現(xiàn)了巨大的