商業(yè)地產(chǎn)投融資與資產(chǎn)管理

1、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)講臺商業(yè)地產(chǎn)投、融資與資產(chǎn)管理 主講：鄂麗華 嘉億領(lǐng)國際商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)管理機構(gòu)董事長 鄂麗華：非常感謝新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道為我們組織了這次活動。各位網(wǎng)友好，首先介紹一下我本人，我是嘉億引領(lǐng)國際商業(yè)管理有限公司的董事長鄂麗華?，F(xiàn)在簡單介紹一下這個公司，以及我們從事的行業(yè)。  嘉億引領(lǐng)公司主要是一家有國際資源商業(yè)地產(chǎn)運營商。我們的團隊是國際團隊組合，我們公司的主要服務平臺是為政府提供商業(yè)規(guī)劃，為金融機構(gòu)提供投資開發(fā)的商業(yè)管理項目。我們公司與美國富頓集團做了國際戰(zhàn)略聯(lián)盟，達成了在中國商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)以及投資開發(fā)管理的綜合合作。我們和韓國聯(lián)合金玉管理公司（樂天的運營商），我

2、們做商業(yè)運營的合作。我們有14家國際國內(nèi)的戰(zhàn)略聯(lián)盟公司。我們與國際團隊進行合作的是南京的世貿(mào)中心（與美國富頓集團合作）,這個項目在南京河西區(qū)，18萬平米的面積，我們與韓國團隊合作的無錫商業(yè)新城是一個6萬平米的商業(yè)，我們還為政府做商業(yè)規(guī)劃?，F(xiàn)在開始跟大家正式交流。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間在目前還是很有前景的，但是我們需要謹慎地把握時機。商業(yè)地產(chǎn)投資比房地產(chǎn)投資更加理性，投資回報的目標需要進行調(diào)整，我們需要從商業(yè)地產(chǎn)投資這個特性做出分析，采取正確的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。我們將來會更多地關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的運營，以及后期資本管理以及操作。中國在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面提供了很大的發(fā)展空間，加快了國際化進程，比如深圳、上海、北京、天

3、津等地，一些大的城市。與此同時，這些國際都市化進程對周邊城市有了一些輻射性作用以及影響。這種國際都市化的進程和輻射的必然性引起了商業(yè)地產(chǎn)的升級，刺激了商業(yè)地產(chǎn)的投資，提高了商業(yè)地產(chǎn)的需求潛力，以及未來要加強資產(chǎn)管理的標準化，促進商業(yè)地產(chǎn)的資本運作。今天我主要講的有三個內(nèi)容。第一部分是商業(yè)地產(chǎn)投資；第二部分是商業(yè)地產(chǎn)的融資模式；第三部分講的是商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理。第一部分 商業(yè)地產(chǎn)投資下面咱們進行今天第一個主題，商業(yè)地產(chǎn)投資與資產(chǎn)運營，首先我們先講商業(yè)地產(chǎn)的投資。商業(yè)地產(chǎn)的投資目的就是為了資產(chǎn)運營達到資本的運作，這是第一個環(huán)節(jié)。我分幾個細節(jié)去跟大家解釋。首先，我們先講一下商業(yè)地產(chǎn)投資的幾個分類，大

4、家都非常清楚，商業(yè)地產(chǎn)主要分兩種類型，一個是持有型，一個是出租型。持有型的商業(yè)地產(chǎn)包括各種類型：百貨業(yè)態(tài)、超市、家居、工業(yè)直銷折扣的工廠店、商業(yè)街以及各類專業(yè)市場，娛樂以及購物中心等。持有型商業(yè)地產(chǎn)的投資模式，這類地產(chǎn)是唯一類的經(jīng)營模式，意味著開發(fā)商必須先通過金融操作籌備到足夠的資金，按照商業(yè)規(guī)劃去進行建設(shè)。通過投入運營，再依靠租金的收入提取回報的資本，獲取利潤。如果開發(fā)商不能解決項目開發(fā)前的資金問題，對后面的資本運作以及商業(yè)資產(chǎn)的維護，以及資產(chǎn)的提升，就會有一定的影響。持有型商業(yè)地產(chǎn)目前投資狀態(tài)是這樣的，中國商業(yè)地產(chǎn)正處在發(fā)展初期，而且至今為止資本市場還沒有形成一個有效的循環(huán)。雖然不少零售商

5、已經(jīng)在國內(nèi)證券市場掛牌上市，但是資金的用途主要用于零售的經(jīng)營，而不是專業(yè)進行地產(chǎn)投資。專業(yè)進行地產(chǎn)投資的很少有獲得掛牌上市的資格，很少有從事資金的運作。專門進行商業(yè)地產(chǎn)投資的機構(gòu)沒有進行組合，而且普遍地缺乏驅(qū)動性。現(xiàn)在講一下出售型的商業(yè)地產(chǎn)。出售型商業(yè)地產(chǎn)有以下幾種類型：商業(yè)街、商鋪、各種類型的專業(yè)市場，特別是批發(fā)市場，也有餐飲業(yè)態(tài)，以及建筑底商的商業(yè)形式，他們一般以散售為主，開發(fā)商是為了盡快地回收資金。出售型的商業(yè)地產(chǎn)投資模式是以商鋪出售為特點，開發(fā)商在項目開發(fā)過程中因為資金壓力確實比較大，為了緩解投資的壓力，降低開發(fā)商的投資門檻，有利于項目的開發(fā)和運作。鑒于出售型商業(yè)地產(chǎn)投資門檻相對低一些

6、，所以很多房地產(chǎn)商在規(guī)模超過10萬平米以內(nèi)的項目大部分采取了銷售的形式，以及實現(xiàn)資金循環(huán)，增加收益。另外，這樣可以提升整體項目的綜合價值，為整個項目增加了一些賣點。目前，二三線城市許多開發(fā)商采取了一種新的投資模式，也象征著另外一種融資模式。開發(fā)商通過投資回報的產(chǎn)品，向民間融資，帶產(chǎn)品賣，帶回報率，這種出售型商業(yè)地產(chǎn)的投資也會給很多購房者造成一定經(jīng)濟上的壓力以及損失。因為這樣銷售型的商業(yè)沒有整體運營，會對民間投資者有一定的影響。說說商業(yè)地產(chǎn)投資的特點。商業(yè)地產(chǎn)投資有抗調(diào)性和抗風險性。2008年經(jīng)過金融危機的洗禮之后，我們特別顯著地看到商業(yè)地產(chǎn)，特別是綜合體的抗調(diào)性。價格的取向也不像住宅這么明顯。

7、加上商業(yè)地產(chǎn)總量的聚集，這兩年有很多商業(yè)地產(chǎn)因為奧運會晚一些時間開業(yè)或者是延期開業(yè)，09年無論如何都會正常地推向市場。無論它是資金回籠的需要推向市場，還是從正常開發(fā)到開業(yè)，今年應該形成一個熱點。股市的震蕩和全球經(jīng)濟形勢的不穩(wěn)定，讓投資渠道更加狹窄了。投資不動產(chǎn)可能在今年回歸，商業(yè)地產(chǎn)是可持久性發(fā)展的業(yè)態(tài)。但是率先反彈和反轉(zhuǎn)并走上上升的形勢必將是商業(yè)地產(chǎn)在這種金融危機中受到打擊最小的一次。如果住宅在當前樓市投資置業(yè)中是有目共睹的紅海，那么商業(yè)地產(chǎn)是柳暗花明的藍海。所以稱之為是“具有抗風險性和抗調(diào)性”一個非常好的投資熱點。商業(yè)地產(chǎn)投資的另外一個特點就是穩(wěn)定經(jīng)濟、刺激消費。因為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展促進了經(jīng)

8、濟生活的重要條件，也是擴大消費和促進消費升級的一個啟動機器。目前在全國災難性危機的籠罩下，為了穩(wěn)定市場保證就業(yè)，國家不斷推出就業(yè)政策，拉動內(nèi)需，刺激消費。反過來不難理解刺激消費就是商業(yè)地產(chǎn)，就是救市經(jīng)濟。市場上嗅覺比較好的開發(fā)商一定會抓住這個機遇，在今后的房地產(chǎn)市場上實現(xiàn)完美的轉(zhuǎn)身，投入商業(yè)地產(chǎn)。另外，就是國家的新政策非常有利于商業(yè)地產(chǎn)的投資。扶持中小型企業(yè)的政策有利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，中小型企業(yè)就像滿天的星星一樣分散在全國各地。國家政策有助于協(xié)助中小型企業(yè)搭建創(chuàng)業(yè)平臺。國務院關(guān)于搞活流通擴大消費的意見，對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了政策的環(huán)境。這個政策環(huán)境指出的是要促進流通企業(yè)發(fā)展，降低企業(yè)經(jīng)營成本和

9、銷售價格，讓利于消費者。還有支持中小貿(mào)易企業(yè)的發(fā)展，扶持和促進中小型貿(mào)易企業(yè)的發(fā)展。實行商業(yè)與工業(yè)用水、用電的優(yōu)惠政策，都是國家為商業(yè)地產(chǎn)開辟了新的投資條件。還有一個特點，投資商業(yè)地產(chǎn)符合市場的發(fā)展規(guī)律。從現(xiàn)在市場的狀況來看，隨著商品房的快速成熟，隨之而來的就是人們的就業(yè)需求，以及對就業(yè)需求產(chǎn)生經(jīng)濟經(jīng)營功能的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，就是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。這是符合未來發(fā)展趨勢的。也是啟動商業(yè)地產(chǎn)的一個有利的客觀條件。我們再來分析一下商業(yè)地產(chǎn)的投資現(xiàn)狀。中國商業(yè)地產(chǎn)形勢一直在學習國外的模式，首先我們這家公司是跟美國富頓集團合作的，通過跟這個國際聯(lián)盟合作，我們充分體會到的是，在西方經(jīng)濟世界里美國地產(chǎn)模式是比較容易被

10、中國接受的，因為它的模式已經(jīng)非常成熟，被認為是一種比較成熟的開發(fā)模式。美國模式是研究消費者的心里為中心，以消費者需求進行物業(yè)的開發(fā)和銷售。這是根據(jù)其土地私有制相關(guān)，因為美國的土地是持有在個人手里，中國土地一般都是在政府手里，通過招牌掛去取得土地。這樣國外的土地性質(zhì)對于土地的開發(fā)有了一個開放性和決定性。圖為 國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)投資模式比較（點擊圖片可查看講義）美國商業(yè)地產(chǎn)是以商業(yè)運營組合為核心，這樣跟中國商業(yè)地產(chǎn)投資形勢和投資利潤目標分析是完全不一樣的。國外是以保證項目的運營為中心來進行整體產(chǎn)業(yè)鏈的設(shè)計，包括產(chǎn)品的設(shè)計、運營的設(shè)計以及融資渠道的設(shè)計。在美國大型商業(yè)載體，在規(guī)劃、投資、開發(fā)到出租經(jīng)營的

11、過程中，有很多該領(lǐng)域強勢的機構(gòu)進行整合，進行把關(guān)。而我們中國是缺乏整合資源的能力。開發(fā)商的主要責任是將商業(yè)地產(chǎn)建成，通過整體出租，收取租金獲取投資回報，并由開發(fā)商自有的商業(yè)管理公司進行統(tǒng)一的經(jīng)營管理。還有投資模式可以簡單分析如下。這個投資機構(gòu)的組合包括投資商、開發(fā)商、運營商、房地產(chǎn)投資信托公司以及產(chǎn)業(yè)基金；經(jīng)營模式包括物權(quán)整合、持有和統(tǒng)一經(jīng)營，管理模式包括專業(yè)的商業(yè)管理公司以及各業(yè)態(tài)的專業(yè)管理公司進行整體統(tǒng)一經(jīng)營。簡單說說中國目前存在的商業(yè)地產(chǎn)投資的問題。商業(yè)地產(chǎn)在中國來講，它的投資主要由開發(fā)商先通過招拍掛，從政府獲得土地，再做規(guī)劃報批，一般是進行貸款開發(fā)，以出租或出售為主，沒有意識在商業(yè)地產(chǎn)

12、投資的價值上進行整合，由運營商和開發(fā)商共同承擔風險。還有一點，中國現(xiàn)在存在一個問題，國家發(fā)改委和商務部聯(lián)合分發(fā)了外商投資產(chǎn)業(yè)指導的目標，于2007年12月正式實施。根據(jù)這個新版的目標，高檔賓館、別墅、寫字樓的建設(shè)和經(jīng)營，雖然國家政策對外資基金進入地產(chǎn)領(lǐng)域進行了相應的限制和控制，但是市場發(fā)展趨勢決定了商業(yè)物業(yè)必須與基金結(jié)合，才能延續(xù)商業(yè)地產(chǎn)的存在和它的生命力?？梢?，中國商業(yè)地產(chǎn)在實現(xiàn)國際化發(fā)展面臨很多的困難?？梢娭袊虡I(yè)地產(chǎn)也在實現(xiàn)國際化發(fā)展中面臨著很多困難。如何推動中國商業(yè)地產(chǎn)與國際接軌，實現(xiàn)中國特色的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，是推動中國地產(chǎn)發(fā)展所需要考慮的問題。這是目前中國的現(xiàn)狀。目前我們通過跟國際團隊

13、合作，我們總結(jié)出了我們嘉億引領(lǐng)倡導的一種方式，也是國際上現(xiàn)在最成熟模式的實施過程。一般在取得土地以后，國內(nèi)主要流程是從政府手里進行招拍掛取得土地之后進行項目的研測，這是國內(nèi)慣用的，先取得土地，再進行項目的定位和規(guī)劃，再進行施工，招商，開業(yè)。一般租金是這個項目最主要的一種回報方式。而國際成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式，也是我們未來要先定向項目的定位，有了準確的定位之后，先組合投資經(jīng)營者，這些經(jīng)營者可能有酒店、酒店式公寓、寫字樓以及綜合性的商業(yè)，包括購物中心、超市、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)。先把有投資能力的投資商和經(jīng)營商進行組合，在這時候解決一部分融資的過程，再做投資開發(fā)的測算，再取得土地，再根據(jù)業(yè)態(tài)的配比做規(guī)劃再進行

14、施工，再通過項目的運營自行開發(fā)經(jīng)營，自己去經(jīng)營自己主項的業(yè)務，這樣就規(guī)避了開發(fā)商的經(jīng)營問題，同時解決了一種新的投資開發(fā)模式。下面再講講商業(yè)地產(chǎn)投資操作的重點與難點解析。首先要明確商業(yè)地產(chǎn)投資目的，隨著近幾年來商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展以及政府給了許多政策的支持，投資商業(yè)地產(chǎn)的目的已經(jīng)非常清晰。投資商業(yè)地產(chǎn)的目的相對單純，而且使投資目的與資本行為還未形成倒置。尤其是對于沒有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商，以及一些缺少前期調(diào)研和精準定位的商業(yè)地產(chǎn)項目，失敗的案例很多。因此，開發(fā)商在明確了投資目標之后再考慮取得土地，這樣是非常重要的一部分。認清商業(yè)地產(chǎn)投資的特點，也是要在投資商業(yè)地產(chǎn)時充分考慮的。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的面

15、積比較大，投資總價比較高，培育時間會比較長。對資金鏈有一種依賴性，相對住宅投入周期也比較長，收益會更高，需要理性和專業(yè)的分析。解決商業(yè)地產(chǎn)投資和融資途徑是大家應該重點考慮的一個問題。商業(yè)地產(chǎn)是一個典型的資金密集型行業(yè)，開發(fā)期需要巨大資金投入。因為融資成了開發(fā)商最關(guān)心的一個問題，目前我國商業(yè)地產(chǎn)融資方式比較單一，最傳統(tǒng)的方式就是自有資金加銀行貸款。但隨著國家貨幣政策穩(wěn)定的發(fā)展趨勢來看，加之金融危機對投資的影響，銀行體系縮緊了對商業(yè)地產(chǎn)的放款。因此，如何拓展融資渠道，解決融資瓶頸是未來商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)需要重點考慮的一個問題。下面是一些難點的分析，如果不去整體持有商業(yè)物業(yè)，產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一的時候就很難進行

16、統(tǒng)一管理，這樣就會對資產(chǎn)的提升和維護造成影響。由于部分發(fā)展商商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗不足，經(jīng)營能力又沒有，商業(yè)地產(chǎn)在設(shè)計的時候本身就存在一些問題，對提高經(jīng)營水平造成了一些障礙。商場最重要的是客流，客流是靠動線進行疏導，如果設(shè)計本身將客流分散，停留時間不進行科學的分析，就會造成資源的浪費和消費力的降低。比如北京和深圳在商場特別注重內(nèi)部景觀和外部景觀的設(shè)計，但缺乏實際運營的考慮。因為我們在項目運營的過程中，確實遇到過這樣的情況。我們意德法家現(xiàn)在跟兩家基金進行合作，他們收購了成熟的物業(yè)之后幫助他們做資產(chǎn)的創(chuàng)造和提升。如果在前期這方面不注意的時候，它的運營成本就會增加，比如衛(wèi)生間的水，有的是感應式的，有的就是

17、腳踩的，或者是手動的，如果在設(shè)計不合理的時候就會增加運營成本。包括通風系統(tǒng)以及空調(diào)系統(tǒng)都會增加運營成本。在最初考慮運營的時候，在這里面投資也要分析到運營成本的問題，這是未來在投資商業(yè)地產(chǎn)時要解決和規(guī)避的一個問題和難點。商業(yè)項目運營團隊目前的現(xiàn)狀是不夠?qū)I(yè)，未來投資商業(yè)地產(chǎn)一定要注重專業(yè)團隊的整合和運營能力的規(guī)范化，這是非常重要的幾點。國內(nèi)開發(fā)商投資環(huán)境。我們根據(jù)目前大家比較熟悉的案例做了一些分析，比如說富力轉(zhuǎn)型的代價，富力轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)導致資金鏈問題的傳言，富力高層也在頻頻辟謠，說資金鏈不僅僅是他們的問題，也是整個行業(yè)的問題。這種情況都影響到了目前商業(yè)地產(chǎn)投資的因素。比如世茂在目前為止是做股份控

18、制，擁有全國數(shù)個住宅的開發(fā)和酒店物業(yè)。商業(yè)物業(yè)已經(jīng)有相對專業(yè)的團隊在運營，在持有這些商業(yè)物業(yè)的時候做了一些平衡發(fā)展策略。從眾多案例可以看到，大多數(shù)開發(fā)商是沒有經(jīng)過前期專業(yè)論證以及自身能力的把握，和資源整合、管理運營能力整合的情況下，在選擇商業(yè)地產(chǎn)投資的時候出現(xiàn)了一些不理智的行為。我們覺得萬科始終關(guān)注住宅類型物業(yè)的發(fā)展，它的發(fā)展相對比較穩(wěn)定，選擇的投資也是比較理性的。商業(yè)地產(chǎn)投資未來發(fā)展趨勢我們認為在2009年是機遇與挑戰(zhàn)并存的年代。全國經(jīng)濟低迷影響中國市場是有限的，投資與壓力仍然是不減的。根據(jù)我們跟美國和國內(nèi)幾家基金合作來看，他們一下子選擇了六個項目進行收購和投資開發(fā)，說明國內(nèi)和國外的資金還是

19、看好了中國商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展的趨勢以及它的潛力和空間。2009年住宅應該是有宏觀調(diào)控沖擊的，但是商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策影響相對小一些?？陀^上推動房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進行戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型。對于一些有資金實力和融資渠道的企業(yè)會加緊和主動地進入商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)領(lǐng)域。隨著很多房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型，進入商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)是必然了。其目標和目的是大型公司明確了自持商業(yè)地產(chǎn)和組建自己商業(yè)的專門投資機構(gòu)，以及商業(yè)管理公司和運營公司，資產(chǎn)提升的必要性是未來他們投資的主流，也是他們投資的方向和目標。受到城市進程加速的因素驅(qū)動，在中國城市規(guī)模和建設(shè)面臨新的需求，還有城市新城的改造，這對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是非常迫切的，需要資金和各

20、方面專業(yè)團隊的支持。商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模會進行一個放量擴展階段。總結(jié)起來就是這樣的，層次會多元化；消費需求以及市場的需求會推動商業(yè)地產(chǎn)整體的發(fā)展。受國家金融危機和信貸政策的影響，必定會對商業(yè)地產(chǎn)造成新的壓力。中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商會逐步受到影響，還有可能進一步去改變或影響到周邊的邊緣化。這是未來的發(fā)展趨勢。商業(yè)地產(chǎn)的融資模式因為我們主要是做商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)管理。融資我們雖然不是專業(yè)，但是我們通過跟國際團隊合作的項目，確實也接觸到了融資這個環(huán)節(jié)。我們通過實際遇到過的項目和運作過程中出現(xiàn)的問題進行了一些分析。商業(yè)地產(chǎn)是中國的新興商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展的分支。商業(yè)地產(chǎn)資金回收主要來源

21、于商鋪租金以及對商戶提供物業(yè)管理等附加的服務收取的一些費用。因發(fā)展的需求，和發(fā)展過程中貸款、開發(fā)、銷售、還貸及贏利，對資金快速回收的模式進行簡單的復制，商業(yè)地產(chǎn)的收益必須保持長期穩(wěn)定的回收，對資金鏈有較高的依賴性，需要對資金鏈進行更專業(yè)的管理。我們分析有幾種模式。首先說說商業(yè)地產(chǎn)融資的特點。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，銷售并不是盈利的主要模式，商業(yè)地產(chǎn)資金回收主要是靠租金以及運營中的其他管理費用。這樣開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，對住宅地產(chǎn)的貸款、開發(fā)、銷售、還貸及盈利的快速回收的模式進行了簡單復制。目前商業(yè)地產(chǎn)收益必須要保持長期穩(wěn)定的回收，對資金鏈有更高的需求。那么，要完善處理好商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)融資

22、已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的重要環(huán)節(jié)。國際商業(yè)地產(chǎn)的主流融資方式有四種形式，主要體現(xiàn)在股權(quán)融資，項目貸款，房地產(chǎn)投資信托和商業(yè)地產(chǎn)抵押證券的形式。股權(quán)融資是指資金不通過金融中心的機構(gòu)，借助股票載體，直接從資金盈利部門流向資金短缺部門。資金供給者（股東）享有對企業(yè)控制權(quán)的融資方式，這是股權(quán)融資方式。因此我國在商業(yè)地產(chǎn)融資過程中使用了較少的銀行貸款。項目融資在我國房地產(chǎn)仍處于初級階段。項目融資一般指項目在承辦人，也就是股東，為經(jīng)營項目成立一個項目公司，以項目公司作為接待人，籌備貸款，并以項目公司本身的現(xiàn)金流收益作為還貸來源。相對以自身的資信狀況和還款能力為審核標準，項目開發(fā)完成后，以不動產(chǎn)進行抵押而

23、取得的抵押貸款。目前融資對商業(yè)地產(chǎn)項目本身考核比較少，也具有風險性。追求僅僅限于項目公司的一個優(yōu)點?，F(xiàn)在這四種形式中，REITs是從2005年以來被我國地產(chǎn)和金融業(yè)以及經(jīng)濟學家們非常關(guān)注的資本市場。它的融資模式是西方國家中應用最廣泛的。資產(chǎn)證券化是一種方式，只是通過發(fā)展股票和證券的一種資產(chǎn)收益憑證，以這種方式集合公眾投資者的資金，對房地產(chǎn)項目進行投資開發(fā)以及之后的不動產(chǎn)出租管理，由此產(chǎn)生的收益和資產(chǎn)受益由憑證的持有者享有。嚴格來講REITs只適用于商業(yè)地產(chǎn)，而非住地產(chǎn)使用。第四種，商業(yè)抵押證券型的，是以傳統(tǒng)抵押貸款匯集到一種組合的貸款中，通過證券形式向投資者發(fā)放的一種融資方式。CMBS是投資銀

24、行根據(jù)評級來確定發(fā)行價格，向投資者發(fā)行。商業(yè)地產(chǎn)同時保持未來的增長潛力以及資產(chǎn)負責是一種表面的融資方式。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)主流融資模式經(jīng)歷了十多年房地產(chǎn)經(jīng)營，進入了商業(yè)地產(chǎn)運營的新時代。包括以下幾種，就是內(nèi)部融資，運用自有資金和預租預售款和定金進行地產(chǎn)融資。這是商業(yè)地產(chǎn)的一種內(nèi)部融資模式。外部融資是通過銀行貸款，上市股票，以及信托，并購，以購買出讓方的股權(quán)，以及債券的融資。我們通過跟我們基金公司進行合作的時候，基金可以為政府去融資，政府幫助開發(fā)商控制資金的使用。這也是一種新的融資模式。國內(nèi)的融資方式存在的幾個問題，體現(xiàn)在下面幾個環(huán)節(jié)。一，依法環(huán)境尚未完善；相關(guān)法律法規(guī)尚未與國際投資慣例和投資機制接軌

25、，特別是我們和美國公司進行合作的一些項目中，中國的評估機制和流程與國外模板完全不同，造成了投資資金到位非常緩慢。這是我們在實操當中確實遇到的問題。外資的投資收益轉(zhuǎn)移出境受約束，限制了海外基金投資的積極性。另外，在投資透明度上還未能達到一般投資者和國際投資者的要求，很難實現(xiàn)目前的融資途徑。我國的資本市場的發(fā)展速度還難以滿足商業(yè)地產(chǎn)發(fā)的需求，融資途徑缺乏，目前還沒有形成產(chǎn)業(yè)基金和抵押貸款證券發(fā)行暢通的市場，民間資本和海外資本在投資變現(xiàn)的能力上受到了制約和限制，商業(yè)地產(chǎn)的融資方式比較單一。還有，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式不是很透明，令投資商不敢冒然進行投資，限制了民間資本和海外資本投資的渠道。這也是我們通過

26、項目操作和國際團隊合作中確實體會到和遇到的。種種因素使投資房地產(chǎn)開發(fā)不確定性大大提高，投資風險高。很多測算公式不同，很多投資商不明確開發(fā)商測算的回報值和回報和利潤點。比如，我們現(xiàn)在跟太原政府做了一個市地標性質(zhì)的項目，在土地拆遷完成之前，國外基金是很難介入這種項目的。因為從慣例上來講，他們最怕國有土地的拆遷程序，通過這種拆遷程序會造成他們資金投入很難按期回收，取得利益。商業(yè)地產(chǎn)融資中遇到的問題，就是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商專業(yè)性不夠強。現(xiàn)在開發(fā)商都在不斷地提高和學習，但是商業(yè)地產(chǎn)不是短時間就可以使一個開發(fā)商具備經(jīng)營商和管理商的能力。從開發(fā)建設(shè)到運營要有一個規(guī)范的技巧和技能，這是與住宅完全不同的一種開發(fā)的

27、區(qū)別。在大型商業(yè)地產(chǎn)中造成融資困難的一個重要因素就是對大型地產(chǎn)項目的專業(yè)分析以及投資分析能力比較弱，沒有相應的經(jīng)驗，又不容易完全能接受國內(nèi)的模式。他覺得這里面風險非常大，不想去接受這種新的運營模式和投資模式。對于項目的風險，許多外資和基金對于正處在國內(nèi)的運營公司不專業(yè)，也是不能幫助中國商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展的問題。以后在商業(yè)地產(chǎn)投資和融資渠道中，跟國際化對接的途徑要給它普及和擴大。商業(yè)地產(chǎn)的融資發(fā)展趨勢未來商業(yè)地產(chǎn)融資渠道會出現(xiàn)新的變化，會多元化格局。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會紛紛尋求新的融資模式，比如說REITs會作為一種比較理想的商業(yè)地產(chǎn)融資形式，比如REITs，它會普及，也會被資金方逐步接受。但由于海外上

28、市門檻較高，REITs的成功在中國還屬于個別案例。在未來通過對接口的擴展和國外開發(fā)流程和模式的規(guī)范化，中國的融資渠道也會不斷擴大。其中，購買商鋪以及寫字樓的模式對于未來已經(jīng)不是一個新的融資渠道。摩根斯坦利、美林、高盛集團和花旗銀行先后涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，國際投行也在關(guān)注中國資本市場，將中國市場作為一個新的選擇。以國內(nèi)傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)，除了競爭有了基本的合作，加大做蛋糕的同時，也會加深蛋糕的切分。海外資本大舉進入咱們國內(nèi)和縱深的發(fā)展，將使商業(yè)地產(chǎn)有更多的機會，競爭也會越來越多。商業(yè)地產(chǎn)融資模式（點擊圖片可查看講義）我們總結(jié)了三種商業(yè)地產(chǎn)融資模式，就是整體持有模式、物業(yè)散售和資本運作，下面將各自的優(yōu)

29、缺點簡單說一下。自持的金融貸款形式，它的優(yōu)點是可以獲得商業(yè)物業(yè)的長期收益，變現(xiàn)部分有資金的使用。缺點是對物業(yè)要求比較高，對應的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。物業(yè)散售型的是商業(yè)街，它的優(yōu)點是能夠快速回籠資金，缺點是后期運營可能會出現(xiàn)一些問題，影響整開發(fā)商的聲譽。它的物業(yè)類型主要是臨街的商鋪、底商以及鋪面比較小的。資本運作市場的優(yōu)點是可以一次性把資金回籠，實現(xiàn)資本運作的目的。缺點是對物業(yè)的綜合要求比較高。這種物業(yè)類型是指大型優(yōu)質(zhì)集中性的商業(yè)地產(chǎn)。資產(chǎn)上市公司的優(yōu)點，是加強上市公司的資產(chǎn)和穩(wěn)定收益的操作比較簡單，缺點是沒有REITs高。這個物業(yè)類型是質(zhì)地較優(yōu)良的商業(yè)。REITs的優(yōu)點是能夠快速回籠資金，要求回報率比

30、較低，收益相對比較大。它的缺點是對資產(chǎn)規(guī)模、商業(yè)質(zhì)地要求比較高，操作程度比較復雜，時間也會比較長。它針對的類型是大型優(yōu)質(zhì)集中的商業(yè)物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理下面開始講第三部分，也是最重要的部分。我們在第一環(huán)節(jié)講到了商業(yè)地產(chǎn)的投資目的。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運營是真正投資商業(yè)地產(chǎn)的目的，商業(yè)地產(chǎn)的運營核心主要分四大塊，營銷、運營、招商、資產(chǎn)的運營和維護。資產(chǎn)運營是項目的維護過程，通過經(jīng)營績效評估，重大翻新、改造和提升，市場價值的提升，通過經(jīng)營改善、繁簡措施，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值和增值，尋找合適的投資商以及適合的機會實現(xiàn)價值變現(xiàn)過程。資產(chǎn)管理運營應該是當前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須重視的環(huán)節(jié)。因為在商業(yè)物業(yè)變現(xiàn)的時候，還

31、需要項目的變現(xiàn)評估。資產(chǎn)運營管理是商業(yè)地產(chǎn)最重要的一部分。由于我們研究商業(yè)地產(chǎn)是持有型的產(chǎn)品，我們把這些項目看作是資產(chǎn)，這是無可厚非的。而對于這些項目的運營可以納入到資產(chǎn)運營管理的范疇。但大多數(shù)人認為運營就是一個商場、一個購物中心的開業(yè)，以及開業(yè)之后的正常的經(jīng)營管理和物業(yè)管理。其實這種觀點考慮得還不夠周全，這是導致中國大部分商業(yè)物業(yè)中心投入運營以后被消費者津津樂道的沒有幾個的原因。反而大部分商業(yè)和中小型商業(yè)的空置率會越來越多，而且目前逐漸在提升。所以出租收益會降低，因為投資回報完全與成本投入不成正比。所以資產(chǎn)運營是對資產(chǎn)投資和資產(chǎn)提升的最重要環(huán)節(jié)。我們下面通過幾個環(huán)節(jié)和大家一起分析和探討資產(chǎn)運

32、營的重要性。我先講第一個，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營的概念。主要分三個層次。第一，是物業(yè)管理，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一個延續(xù)。物業(yè)管理，我們指的商業(yè)地產(chǎn)有很多種類型，除了持有和出售型需要物業(yè)管理，它要通過這個物業(yè)管理做一些日常的維護，保護商業(yè)物業(yè)和資產(chǎn)正常的運行。第二個層次就是資產(chǎn)管理。通過制定資產(chǎn)運營策略控制物業(yè)運營成本，監(jiān)控物業(yè)運營績效，并要定期進行投資與運營狀態(tài)分析，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)目標。要設(shè)定目標和實現(xiàn)目標。為了實現(xiàn)這個短期和長期的目標，要進行資產(chǎn)管理，良好的資產(chǎn)管理是提升項目價值和項目資產(chǎn)的重要的工作環(huán)節(jié)。它不僅可以實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的凈收益值的最大化，還可以實現(xiàn)保持商業(yè)資本的發(fā)展?jié)摿Α５谌N，組合投資管

33、理。是通過房地產(chǎn)多種經(jīng)營方式進行組合，以實現(xiàn)組合投資收益的最大化，其中包括的內(nèi)容是以投資者溝通，并制定組合的投資目標和投資準則，制定并執(zhí)行組合的投資策略，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，負責策略資產(chǎn)配置以及延伸工具的運用，監(jiān)督物業(yè)的購買、處置以及資產(chǎn)的維護和再投資的決策。這里面我們提的再投資是非常重要的，因為你在資產(chǎn)維護和資產(chǎn)運營中是有一部分收益的，是不在你投資測算和投資回報之中的。資產(chǎn)管理再次投資這個策略是非常重要的，評估組織的投資績效也都是非常重要的。我們的資產(chǎn)運營服務的對象是直接投資者和經(jīng)營者，這個經(jīng)營者包括我們招商引進來的商家和承租者。還有一個間接的投資者，就是國際資金、股權(quán)投資合作者。金融投資人，有的

34、是指信托、REITs、購買者。我們服務對象主要針對這幾類人群。資產(chǎn)運營管理中為什么要強調(diào)它的必要性和重要性？是從商業(yè)地產(chǎn)的特性開始分析，和價值量大的情況，和管理的專業(yè)性強的必要性來分析的。商業(yè)地產(chǎn)是物業(yè)資產(chǎn)管理類型的首要領(lǐng)域，最主要的原因是商業(yè)房地產(chǎn)以獲得物業(yè)資產(chǎn)投資收益或增值為主要目的。它比住宅型的物業(yè)更具需要專業(yè)和普遍容易廣泛執(zhí)行的意識，因此物業(yè)資產(chǎn)管理人更容易，更有機會讓商業(yè)地產(chǎn)通過市場化的手段來實現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)使用價值與交換價值，投資價值與市場價值的最大化。這是必要性。那么，商業(yè)物業(yè)管理的重要性是通過商業(yè)資產(chǎn)運營管理，達到資產(chǎn)運營管理的目的。首先，投資意味著擔當風險，規(guī)避風險就是運營的一個

35、最重要的目的。要創(chuàng)造最佳的收益回報，是商業(yè)地產(chǎn)項目資產(chǎn)運營的一個核心工作。資產(chǎn)運營管理的使命是從商業(yè)項目開始，這個商業(yè)項目是除了住宅以外的都屬于商業(yè)項目。任何商業(yè)項目開始的時候，是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營的開始。資產(chǎn)管理的目的是通過商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運營，有效地提升商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價值，提早進入資本運作市場。資產(chǎn)運營管理的重要性，是可以帶來商業(yè)物業(yè)的保值和增值，穩(wěn)定的開發(fā)資金流，良好的品牌信譽度。這種資金開發(fā)流是在我們運營了幾個項目之后，幫助開發(fā)商，通過你的運營要改變以前僅僅靠出租來獲取的回報?，F(xiàn)在我們在北京有運營的合作項目，我們跟美國富頓集團合作的項目，是幫助開發(fā)商運用現(xiàn)金流，進行再投資的使用。我們再講一

36、下為什么資產(chǎn)運營在商業(yè)地產(chǎn)中是非常重要的。資產(chǎn)管理是對商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)揮著重要的作用，因為商業(yè)地產(chǎn)投資無論是在開發(fā)投資還是物業(yè)建成后的投資，從置地、規(guī)劃設(shè)計、營建、銷售、收回投資都需要經(jīng)歷一個時期，最短的也要兩年，長達五年或者更長的時間，這就要看這個項目的投資標的以及投資性質(zhì)。如果沒有強有力的專業(yè)資產(chǎn)管理人員進行服務，有可能會延期投資回報周期或者是達不到投資者預期的效益。資產(chǎn)管理的專業(yè)服務包括了投資分析、交易管理、資產(chǎn)價值評估、交易過程的風險控制，以及如何通過資本市場進行商業(yè)地產(chǎn)的金融投資、銀行信托以及證券化的資本運作，來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價值。也就是說，資產(chǎn)管理等于物業(yè)管理加資產(chǎn)運營，加財務管理。

37、這是非常重要的。由于商業(yè)地產(chǎn)投資性強，收益性持久，以及使用價值與投資價值并存等特點，商業(yè)地產(chǎn)應作為資產(chǎn)管理的首選物業(yè)類型。如果資產(chǎn)經(jīng)營與資產(chǎn)管理到位會提升商業(yè)地產(chǎn)的項目品牌，從而影響整體的租賃收益和租賃價格。在新的一輪商業(yè)招租或者商鋪轉(zhuǎn)讓的時候，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)價值會明顯地體現(xiàn)出來。不是所有的資產(chǎn)都能稱為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)不是所有的商業(yè)地產(chǎn)項目都能稱為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。國內(nèi)資產(chǎn)項目不是不多，但是除了體量，衡量一個商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)特征，我們沒有一個權(quán)衡的標準。我們通過分析這幾點可以判斷一個商業(yè)建筑是不是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，就是建筑的外型、輪廓的設(shè)計，建筑布局的表情等級，基本雷同。比如說一些能夠形成品牌差異化的幾乎沒有。在商

38、業(yè)內(nèi)部動向以及商業(yè)空間的使用上都缺少一些東西，主題不明確，比如燈光的設(shè)計，地圖地標，購物手冊等等，很少有一些綜合性的創(chuàng)意和系統(tǒng)性的指導，大部分比較雷同。為什么不能做到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？就是因為忽略了內(nèi)部空間建設(shè)上的使用和共享空間的互動，比如說內(nèi)部交通的動線和外部交通動線如何結(jié)合，中庭的設(shè)計要鮮明，讓消費者能有一些眼球發(fā)亮的感受，我們目前的資產(chǎn)中都缺少這些東西，嚴重存在各種業(yè)態(tài)比例失調(diào)，特別重零售、重百貨，重購物中心，娛樂、體驗、消費的體量配比不夠。這是影響我們優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的普遍問題。資產(chǎn)運營過程中的問題隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，客戶消費趨于理性的，雖然有更多的資產(chǎn)運營公司出現(xiàn)，但是，真正能實現(xiàn)資產(chǎn)良好運營，則需

39、要規(guī)避幾個問題：第一，就是選址測算。我們做一個商業(yè)地產(chǎn)，一定要分析它的周邊情況。做未來的商業(yè)地產(chǎn)特別是綜合體一定要考慮到周邊的產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈對你的商業(yè)支持是非常重要的，還有就是城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，對于選址也是非常重要的因素。盲目地相信商家，經(jīng)營者的意向，這也是一個問題。第三就是規(guī)劃設(shè)計對商業(yè)綜合體的互動功能缺少考慮。比如商業(yè)綜合體必須有三種以上的組合才能稱為綜合體，這樣三種以上的綜合體就需要有一個共享空間和互動，在之前的項目中考慮不周全，在未來和設(shè)計投資這種商業(yè)地產(chǎn)綜合體的時候要考慮這個因素。還有一點，就是建筑物本身沒有什么特別的顯著性和特色，沒有視覺沖擊力，這是普遍現(xiàn)象。大部分都是方方正正的

40、，沒有一些情景，沒有一些新的環(huán)境的感覺。營銷模式存在很大的統(tǒng)一性，很大的商業(yè)經(jīng)營風險和法律風險，包括分割的銷售，售后的返租，統(tǒng)一管理都存在著一些問題。接下來通過一些案例我們做一下說明。隨著萬達、新光天地這些大型高端商業(yè)綜合體的出現(xiàn)，CBD這個區(qū)域，我們分析還是覺得沒有完全走出同質(zhì)化高端消費品的區(qū)域。這個區(qū)域里面缺少一種具有文化底蘊的商業(yè)，或者是對該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈支持的商業(yè)。位于銀泰的雙子座是捱著長安街，這個位置的選擇也是出現(xiàn)了一些問題。有人說由于CBD這個地區(qū)地產(chǎn)供應量過大，造成招商不利，很多人認為是因為國貿(mào)商圈的租金很高影響了招商，其實不是。通過我們分析，我們了解到兩個區(qū)域里面等著排隊入住的商

41、業(yè)是非常多的，衡量一個商業(yè)的成功與否主要看它的銷售額。只要銷售額夠高，即使租金水平再高也不會使招商受到影響。我們認為品牌入住不夠的原因是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營從一開始的定位就出現(xiàn)了問題，招商策略出現(xiàn)了問題。說說商業(yè)資產(chǎn)運營的重點。根據(jù)我們的經(jīng)驗，有以下幾個特別重要的問題需要關(guān)注：一，不要相信品牌的戰(zhàn)略同盟。比如我在投資之前會告訴你我可能有多個主力店跟我是戰(zhàn)略聯(lián)盟的。可是這些主力店，你不要相信心他永遠跟著你走，有可能他會受到大環(huán)境的影響和他開店區(qū)域的拓展目標實施問題，你選擇的這個項目他不一定永遠跟著你走。所以不要相信這個。二，項目選址一定要專業(yè)化。商業(yè)地產(chǎn)綜合體是一個多業(yè)態(tài)的整合，要整合多業(yè)態(tài)的管理公司是

42、最重要的，因為只有多業(yè)態(tài)的管理公司才能管理你這個綜合體里面的各個業(yè)態(tài)，它會對你的資產(chǎn)進行專業(yè)的維護。開發(fā)商自己不能做這種運營管理，因為它需要的是在這個行業(yè)里面最有優(yōu)勢和最有專業(yè)性的機構(gòu)來整合這種能力，去為他創(chuàng)造資產(chǎn)。第四點就是購物中心的“血管”。我們說的“血管”就是動線，是直接影響項目價值提升的最重要的一點。使用最大價值的出租率，而且有效地把客流導入到所有的動線里面，這是一個技巧，是資產(chǎn)運營中一個最重要的環(huán)節(jié)。五，客戶需求研究要透徹化。現(xiàn)在的客戶需求就是消費者的需求以及商家的需求，是我們未來資產(chǎn)運營中最重要的部分。未來商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營絕對不是品牌與品牌之間的競爭，和面積大小、體量的競爭，而是你要

43、對客戶的需求和你引來的經(jīng)營者的需求進行分析，為他們提供真正的服務之后跟你共同創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價值。第六點就是空間設(shè)置的人性化和建筑形式的特色化。這一點也是需要考慮的問題。第七點就是品牌招商的差異化與業(yè)態(tài)搭配的合理性。我們要還是強調(diào)一點，大家在做商業(yè)地產(chǎn)項目的時候，很多年就在提這個差異化，如何去實現(xiàn)這個差異化是未來資產(chǎn)運營首要考慮的問題。第八點，購物中心的運營管理和專業(yè)商業(yè)運營管理的信息化平臺的搭建。我們從八個方面分析了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營的重要性。下面我們把每一個重點進行詳細的分析。開發(fā)商和供應商總是存在有效供應不足的問題。選址的原則是非常重要的，剛才我們講到選址要根據(jù)周邊項目實際需求和產(chǎn)業(yè)需求

44、，和規(guī)劃需求，去研究最終端的需求，要細化和細分這個商業(yè)業(yè)態(tài)和商圈氛圍，這是非常重要的。我們認為投資需求最終決定的因素，是商業(yè)經(jīng)營需求，也就是投資回報的要求。在很大程度上反映租金回報率或者是經(jīng)營業(yè)績，在這幾方面專業(yè)化的體現(xiàn)。一定要分析城市的規(guī)劃，這里面就有很多因素。目前在開業(yè)的有很多需要跟市政做規(guī)劃，跟大的交通做規(guī)劃，比如軌道交通，交通樞紐型的商業(yè)，如何利用它的交通樞紐的功能產(chǎn)生商業(yè)最大化，這是非常重要的。我們同時也要考慮城市建設(shè)規(guī)劃，包括短期和長期規(guī)劃。有的地方是從當前分析最佳位置，但將來可能不太合適，所以在設(shè)計和選址中要考慮到未來的規(guī)劃。反之，有些地區(qū)看來不是特別理想的，可能是在未來城市發(fā)展

45、中和新城發(fā)展中變成一個非常好的位置。因此，對于未來發(fā)展空間要有一個明確的關(guān)注。我們分析了專業(yè)選址，包括7大指標，42個因素。會用不同的分值量來標準化地考慮這個商業(yè)的價值，包括城市分類。我們嘉億引領(lǐng)最近成立了商業(yè)地產(chǎn)研究院，我們會在這方面做出模板，在這個行業(yè)中我們先提出一個基礎(chǔ)的模板，為這個行業(yè)做一些實實在在的基礎(chǔ)工作，因為我們在全國做了這么多項目，又和國際項目進行合作，我們從中國商業(yè)地產(chǎn)的實際需求，結(jié)合國內(nèi)一些地產(chǎn)項目中出現(xiàn)的一些問題，我們做了一套選址標準流程和模板。我們會通過新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道提供給大家作為參考。我們分析一下多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)的運營重點。我們先比較一下它的因素。物業(yè)性質(zhì)，城市

46、綜合體會有什么優(yōu)勢？就是收益加消費型，它跟單一型物業(yè)相比就有一定的競爭性。而且投資商業(yè)綜合體和未來的城市發(fā)展是有一種需求的，我們覺得商業(yè)綜合體的多業(yè)態(tài)組合是非常重要的。圖為 都市綜合體的五種發(fā)展模式（點擊圖片可查看講義）不同的發(fā)展模式成功驅(qū)動的因素是不同的，城市型綜合體的五種發(fā)展模式我們簡單分析一下。第一種，均衡發(fā)展型。典型案例比如北京的華貿(mào)中心、香港的太谷廣場。規(guī)模二，住宅驅(qū)動性，主要以住為主，不是純居住性，是商業(yè)公寓型的，建外SOHO等。城市綜合體的發(fā)展模式有五種。第三種模式就是商務驅(qū)動性的，比如高科技，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，會議會展等，成功的案例就是廣州的中信廣場。第四種模式就是以酒店為主的，如上

47、海商城。第五種是以休閑娛樂、餐飲為主，還有一些景觀的觀光，比如深圳的華潤中心，日本的福岡博多運河城，都是比較典型的案例。綜合體的物業(yè)相互支撐，比如綜合體里面的公寓、酒店、商業(yè)的互助關(guān)系，是通過專業(yè)的物業(yè)管理和資產(chǎn)運營管理公司進行整合、互動，達到一個統(tǒng)一的物業(yè)管理標準和資產(chǎn)維護標準，去運作整個綜合體的。整合多業(yè)態(tài)的資產(chǎn)管理公司，去專業(yè)的運營，這是為什么？什么是城市綜合體？城市綜合體是都市多種物業(yè)，集文化，包括商務、居住、酒店、娛樂以及一些會議集中在一起的綜合性的業(yè)態(tài)，或者由其他幾個實業(yè)組成。一個城市綜合體需要有多個專業(yè)的運營公司跟他一起去做運營，現(xiàn)在酒店的運營管理公司比較多，而且酒店的投資管理模

48、式也基本逐步成熟。國際化的酒店管理已經(jīng)進入中國很久，這種城市綜合體里的酒店運營管理不是一個最重要的問題。而城市綜合體的管理屬于商業(yè)物業(yè)管理是最復雜的，需要統(tǒng)一互助。這就是資產(chǎn)運營水平一定要達到標準化，這是一種需求。國際上的綜合體是用物業(yè)運營管理分工合作。通過各業(yè)態(tài)的無縫連接成為一個和諧的整體。所以我們未來開發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)的時候，一定要有意識整合多個資產(chǎn)運營管理公司，去運營這個商業(yè)綜合體和商業(yè)地產(chǎn)投資。在資產(chǎn)管理當中最重要的一個環(huán)節(jié)就是動線，剛才我們強調(diào)了幾次動線設(shè)計，就是要符合每一個項目本身的結(jié)構(gòu)。要求人流系統(tǒng)要根據(jù)建筑物本身的物理因素設(shè)計，包括樓層的垂直設(shè)計，交通，立柱、中庭、大堂、應急出

49、口要從基本需求上進行設(shè)計，達到統(tǒng)一，特別是導識系統(tǒng)。還要考慮到顧客心里上的需求，緩解顧客在商業(yè)體里面的視覺感受和身體感受。商鋪要采取玻璃圍墻為主，而寫字樓的管理一定要考慮它的電梯。電梯是寫字樓人員每天上下班人員流通的高峰，如何解決電梯的問題是非常重要的。資產(chǎn)管理運營里需要的是運營技巧，我們可以看到一些成功的案例，我這里有一個北京西單大悅城的六層直達電梯，方便了顧客的可達性，顧客可以直達5層，這樣對它的餐飲起到了一個比較好的推動作用。因為餐飲業(yè)態(tài)也是瞬間聚集人流的一個業(yè)態(tài)。圖為 青島海信廣場的動線設(shè)計舉例（點擊圖片可查看講義）我們來看一個案例，這是最現(xiàn)代的百貨公司的設(shè)計動線，就是青島海信廣場。為

50、什么在資產(chǎn)運營當中，我們要強調(diào)動線？正常的做法是在建設(shè)前進行人流系統(tǒng)的規(guī)劃，我們也在其中做了考慮和設(shè)計。特別是在設(shè)計動線的時候，要考慮到未來的人流發(fā)展空間。為了優(yōu)先考慮，有的需要做一些補充的議案。整體商業(yè)的使用價值和商業(yè)組合缺乏導識系統(tǒng)會嚴重影響項目的運營成本，無論是前期還是后期，所有人流導識系統(tǒng)的建立都是優(yōu)先于地產(chǎn)的營銷，這絕對不是現(xiàn)有雞再有蛋的問題，這是優(yōu)先考慮商業(yè)還是地產(chǎn)的問題。我們舉一些案例，包括中庭、公共空間的使用，外立面如何對接的使用。中庭的主要元素不僅是一個主題的表現(xiàn)，同時也擺脫了中庭設(shè)計雷同，沒有視覺感的難堪。以購物中心為例，購物中心最大的空間場所就是中庭，它會給消費者第一個直觀印象，而且它也是消費者購物會聚的一個交流點和中點。中庭能有效地告訴消費者這個購物中心的企業(yè)形象，告訴消費者他是在什么樣的氛圍里進行消費體驗的。天津的海信廣場是超大挑空的設(shè)計，從視覺和空間感上給人的感覺很舒服。再說說外立面。建筑設(shè)計方面，現(xiàn)在很多開發(fā)商都有意識去請一些國外的設(shè)計公司和專業(yè)商業(yè)設(shè)計公司跟我們一起做商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計，包括建筑設(shè)計，景觀設(shè)計以及商業(yè)設(shè)計。如何設(shè)計是未來商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營以及資產(chǎn)維護當中最重要的一部分，因為它關(guān)系到資