商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)合模式解析

1、商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)合模式解析類別:我的文章 評論(0) 瀏覽(16) 2009-02-01 10:57 標(biāo)簽：房產(chǎn) 聯(lián)合地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 強強 中國   一分鐘摘要一、商業(yè)聯(lián)合地產(chǎn)模式的產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)面臨轉(zhuǎn)型，許多開發(fā)商和商業(yè)企業(yè)都在紛紛尋求新的開發(fā)和運營模式，以往“先開發(fā)、后銷售”的住宅開發(fā)模式已逐步被“先定位招商，后投資建設(shè)”的訂單式開發(fā)所取代。一種對開發(fā)商與商業(yè)企業(yè)更為有利的新型模式商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)合應(yīng)運而生。二、商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)合模式三大優(yōu)勢三、商業(yè)與地產(chǎn)如何有效對接四、商業(yè)聯(lián)合地產(chǎn)成功實例案例一：協(xié)信&銅鑼灣案例二：萬達(dá)&國美案例三：世茂&歐尚、百安居案例四：上海綠地

2、&百聯(lián)五、商業(yè)聯(lián)合地產(chǎn)模式未來發(fā)展前景1、政策導(dǎo)向07年是中國入世過渡期的最后一年，年底之前中國將全面開放零售、金融等市場，外資機構(gòu)的大量進入對商業(yè)物業(yè)的需求將越來越大。2、多元化發(fā)展未來商業(yè)市場將向多元化方向發(fā)展，根據(jù)不同位置、規(guī)模、產(chǎn)品特點而設(shè)計的社區(qū)型、主題型、生態(tài)型、體驗型等商業(yè)都將具有較大的發(fā)展?jié)摿土己玫陌l(fā)展空間。3、尋求戰(zhàn)略合作伙伴在社會化專業(yè)化分工越來越細(xì)的現(xiàn)代社會，商業(yè)與地產(chǎn)的緊密合作已成為大勢所趨，通過聯(lián)合，雙方都能充分發(fā)揮自己所長，共同將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營好。核心閱讀提示：商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)合模式是未來發(fā)展的趨勢和主流，各類房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進入商業(yè)地產(chǎn)市場，是否把握住商業(yè)與

3、地產(chǎn)的脈搏？是否理順了商業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)系？商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)合模式主要表現(xiàn)為國內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國際知名商業(yè)企業(yè)通過簽署正式協(xié)議成為戰(zhàn)略合作伙伴，在商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)領(lǐng)域進行緊密型合作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，強強聯(lián)合：雙方品牌與資源共享，凡是地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)的商業(yè)項目，商業(yè)企業(yè)都可作為主力店進入；或雙方合作共同開發(fā)、經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)項目。本專題將闡述如何使商業(yè)與地產(chǎn)有效聯(lián)合。把握商業(yè)與地產(chǎn)的脈搏商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)合模式解析 一、商業(yè)聯(lián)合地產(chǎn)模式的產(chǎn)生由于商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中所出現(xiàn)的盲目投資開發(fā)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、空置率持續(xù)上升等諸多問題，已經(jīng)對商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展產(chǎn)生了不利影響，商業(yè)地產(chǎn)面臨轉(zhuǎn)型，許多開發(fā)商和商業(yè)企業(yè)都在紛

4、紛尋求新的開發(fā)和運營模式，以往“先開發(fā)、后銷售”的住宅開發(fā)模式已逐步被“先定位招商，后投資建設(shè)”的訂單式開發(fā)所取代。一種對開發(fā)商與商業(yè)企業(yè)更為有利的新型模式商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)合應(yīng)運而生。二、商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)合模式優(yōu)勢1、利用國外企業(yè)品牌效益和先進管理經(jīng)驗國外大型商業(yè)企業(yè)不僅具有良好的品牌效應(yīng)，而且擁有先進科學(xué)的管理理念以及強大的海內(nèi)外營銷團隊，國內(nèi)有實力的地產(chǎn)開發(fā)商通過與這些專業(yè)機構(gòu)聯(lián)合，可以進一步提升產(chǎn)品品質(zhì)，構(gòu)建完善的營銷網(wǎng)絡(luò)，從而獲得更多的發(fā)展機會，更快更好地進行大型商業(yè)項目開發(fā)及實現(xiàn)全國性布局。2、實現(xiàn)雙盈局面國外大型商業(yè)企業(yè)進入中國市場發(fā)展需要大量優(yōu)質(zhì)的店面，與地產(chǎn)商進行戰(zhàn)略合作可以借助其在各

5、地開發(fā)的地產(chǎn)項目，擴大地域輻射，拓展各地的市場，以國際化管理實現(xiàn)本土化經(jīng)營，增加消費人流量，快速形成銷售網(wǎng)絡(luò)；同時可以利用地產(chǎn)商在當(dāng)?shù)氐馁Y源和關(guān)系最大程度地降低運營成本和采購成本，并可在節(jié)約推廣費用的同時提高產(chǎn)品銷量。3、強強聯(lián)合、提高競爭力由于雙方都是本行業(yè)中具備較強實力和良好信譽的企業(yè)，強強聯(lián)合之后，對提升商業(yè)項目的整體形象和品質(zhì)，吸引人流客流，促進所在區(qū)域商業(yè)氛圍的快速形成，增強市場競爭力等方面都將起到十分積極的影響，使雙方取得最大程度共贏，在激烈的市場競爭中立于不敗之地。三、商業(yè)與地產(chǎn)有效對接1、理順商業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)系商業(yè)與地產(chǎn)，孰先孰后？無數(shù)失敗案例證明，先地產(chǎn)后商業(yè)是行不通的，“先商

6、業(yè)后地產(chǎn)”才符合發(fā)展規(guī)律。分析一：根據(jù)商業(yè)起源與發(fā)展，人類開始了交換、交易，自發(fā)聚集起來在一些場地，成了固定的交易場所，就如現(xiàn)鄉(xiāng)村里依舊存在的一些自發(fā)聚集起來的菜市場。所以，先有市后有場，市興則場旺。分析二：商業(yè)也好，地產(chǎn)也罷，其所服務(wù)的最終客戶都一樣，都是為實現(xiàn)滿足消費者的需求從而達(dá)到利潤的獲取。而商業(yè)是與最終消費者距離最近的，也是最了解與熟悉最快的，所以商業(yè)先行，從而更好地服務(wù)地產(chǎn)。分析三：近看港奧，遠(yuǎn)學(xué)歐美，其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的成功案例無不證明其商業(yè)先行的必要性與重要性。小結(jié)：先商業(yè)，后地產(chǎn)，決定了它在進行項目開發(fā)的前期，即項目業(yè)態(tài)定位，產(chǎn)品定位及其他相關(guān)規(guī)劃設(shè)計時，就應(yīng)該做到充分了解城市商

7、業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，了解區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀，了解區(qū)域未來消費需求與熱點所在；就應(yīng)該讓商業(yè)運營商參與進來，聽取他們的意見，從而打造符合商業(yè)運營商要求的商業(yè)經(jīng)營場所。2、把握商業(yè)地產(chǎn)的價值商業(yè)地產(chǎn)的價值體主要體現(xiàn)于該項目未來經(jīng)營收益的獲取。商業(yè)反哺于地產(chǎn)的最好體現(xiàn)也就是后期經(jīng)營的興旺。商業(yè)地產(chǎn)的價值充分體現(xiàn)在其后期的經(jīng)營收益價值，即其保值、增值功能。從而要求地產(chǎn)開發(fā)商完成項目開發(fā)使命后，更應(yīng)該多多考慮如何做到與商業(yè)運營商有效對接，為項目后期經(jīng)營與管理提供有力的支撐與保障。3、明晰商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)地產(chǎn)項目運作，需要開發(fā)者、持有者、經(jīng)營者等三大主體的共同合作。三種合作模式：（1）、項目開發(fā)者兼具物業(yè)持有者

8、及經(jīng)營者，集三重角色為一體，這是很多上規(guī)模具實力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的選擇，如香港的恒隆地產(chǎn)在上海開發(fā)的恒隆廣場，即為長期持有與經(jīng)營。 （2）、地產(chǎn)商把商業(yè)地產(chǎn)項目建好，然后以產(chǎn)權(quán)出售的方式售給眾多的小業(yè)者，然后由小業(yè)者自行經(jīng)營或者租賃經(jīng)營。分析：在這種模式里，開發(fā)商只是具備了開發(fā)者的角色。而眾多的小業(yè)者是物業(yè)持有者，而這一環(huán)節(jié)中的經(jīng)營者，則更多的不確定性，他可以是小業(yè)者自身，也可以是大型商業(yè)運營機構(gòu)統(tǒng)一租賃經(jīng)營，還可以是其他散戶經(jīng)營。（3）、開發(fā)商開發(fā)完項目，而把項目整體出售給專業(yè)的大型商業(yè)公司，由其持有自行經(jīng)營。很多海外房地產(chǎn)投資基金即是通過此種途勁進入中國商業(yè)地產(chǎn)市場的。小結(jié)：第二種模式是不

9、可取的，地產(chǎn)與商業(yè)的血脈被人為地割斷了，裂痕放大了，得補救，后期的風(fēng)險顯然太大。所以要求眾多開發(fā)商必須明確自身在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)中所處的位置，從而達(dá)到專業(yè)人做專業(yè)事。這也就為商業(yè)與地產(chǎn)的有效對接提供了可行性。4、把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的結(jié)構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成本是住宅地產(chǎn)開發(fā)成本的2倍左右，這就要求開發(fā)商具有更強的資金實力。國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商，其主要資金來源有三：（1）、為自身資金儲備，（2）、為銀行貸款，（3）、為前期銷售所得回籠資金銀行貸款是主要的，通常占50%以上。沉重的銀行利息，緊繃的資金鏈，這都使得預(yù)售或前期階段所獲取的回籠資金最為關(guān)鍵。這也就使得絕大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商做項目時都考慮物業(yè)的銷售

10、，以便資金的快速回籠。這亦補充說明了上面部分中開發(fā)商為什么選擇第二種可能。小結(jié)：把眼光放在那些大型商貿(mào)流通企業(yè)等商業(yè)運營商身上時，發(fā)現(xiàn)他們的資金實力是相當(dāng)強大的。設(shè)想，可不可以發(fā)現(xiàn)或搭建地產(chǎn)開發(fā)商與商業(yè)運營商兩者之間的資本橋梁？開發(fā)商獲取了強大的資金支持，而商業(yè)運營商獲得了更好的地產(chǎn)資源，更理想的商業(yè)經(jīng)營場所？四、商業(yè)聯(lián)合地產(chǎn)成功實例1、協(xié)信&銅鑼灣2005年5月，以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團重慶協(xié)信控股（集團）有限公司和專業(yè)性大型商業(yè)零售企業(yè)銅鑼灣集團實現(xiàn)強強聯(lián)合，共同成立重慶協(xié)信銅鑼灣廣場商業(yè)有限公司，全力打造“協(xié)信銅鑼灣廣場”品牌，開創(chuàng)了購物中心發(fā)展管理的新時代。重慶協(xié)信

11、銅鑼灣廣場商業(yè)有限公司成為重慶零售業(yè)和地產(chǎn)業(yè)聯(lián)合走向國際化的標(biāo)志，對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展將起到了有力的推動作用。2、萬達(dá)&國美2005年6月，北京鵬潤集團、大連萬達(dá)集團股份有限公司在北京簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議書。萬達(dá)集團是國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，是“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的創(chuàng)造者。北京鵬潤集團是集地產(chǎn)、零售和資本運作為一體的多元化集團。其中，國美電器作為中國最大的家電連鎖零售企業(yè)，是國內(nèi)外眾多知名家電廠家在中國最大的經(jīng)銷商，目前正在全國各地加速擴張，同時也在探索新的更好的方式和途徑來推動這種擴張。國美與萬達(dá)集團的合作將進一步加快雙方全國性戰(zhàn)略擴張的進程。另外，萬達(dá)集團還和沃爾瑪、時代華納、百安居等多家跨國

12、商業(yè)企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。3、世茂&歐尚、百安居2006年6月，世茂集團與歐尚及百安居聯(lián)合簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將從世茂集團在常熟、紹興、武漢、南京、哈爾濱、昆山開發(fā)的項目開始，逐步在全國范圍內(nèi)推進深入而全面的戰(zhàn)略合作關(guān)系。世貿(mào)集團是我國大型地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，目前，在北京、上海、福州、南京、哈爾濱等地都建有多個地產(chǎn)項目。而歐尚和百安居分別為國際知名的大型零售企業(yè)及建材業(yè)巨頭。根據(jù)協(xié)議，三方將共享品牌資源優(yōu)勢和全球營銷網(wǎng)絡(luò)，開創(chuàng)地產(chǎn)、零銷、建材跨行業(yè)合作的多贏局面。今后，世茂地產(chǎn)開發(fā)的每一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目，三方都可以實現(xiàn)信息共享，百安居和歐尚在世貿(mào)開發(fā)的地產(chǎn)項目中，具有優(yōu)先選擇店面權(quán)。4

13、、上海綠地&百聯(lián)2006年10月，綠地集團和百聯(lián)集團在上海簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方首次合作打造四大商業(yè)項目。根據(jù)協(xié)議，綠地集團此次與百聯(lián)集團將建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，并就南京、鄭州、合肥、昆山四個商業(yè)項目達(dá)成合作協(xié)議，總營業(yè)面積超過8萬平方米。其中百聯(lián)集團下屬好美家裝潢建材公司將在綠地21城、綠地合肥海頓公館投資開設(shè)專業(yè)性的大型建材裝潢超市，每個項目的營業(yè)面積約為1萬平方米。項目預(yù)計于明年開業(yè)，建成后將主要經(jīng)營裝潢建材和家居用品。同時，百聯(lián)集團下屬百聯(lián)股份將在南京市中心區(qū)頂級地段的綠地紫峰大廈項目和綠地鄭州會展酒店項目開設(shè)百貨商場或大型購物中心，營業(yè)面積將超過3萬平方米，項目建成投入運營后將成為

14、集超市、百貨、專賣店、專業(yè)店、娛樂、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)和功能于一身的綜合商業(yè)設(shè)施。小結(jié)：兩大巨頭的全面戰(zhàn)略合作，屬于強強聯(lián)手，優(yōu)勢互補，順應(yīng)了房地產(chǎn)與商業(yè)融合的發(fā)展趨勢，對促進雙方共同發(fā)展、提升各自綜合競爭力都具有重要的戰(zhàn)略意義。通過戰(zhàn)略聯(lián)盟合作，綠地集團可以搭乘百聯(lián)這艘流通產(chǎn)業(yè)航母，提升綠地商業(yè)地產(chǎn)的品牌形象和綜合競爭力；百聯(lián)集團則可以借助綠地集團來支撐其商業(yè)形態(tài)的發(fā)展，擴容并豐富產(chǎn)品系列。五、商業(yè)聯(lián)合地產(chǎn)模式未來發(fā)展前景1、政策導(dǎo)向近年來政府實施的一系列宏觀調(diào)控措施主要是針對住宅市場，并未對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生較大的影響，加上商業(yè)地產(chǎn)所帶來的高額利潤，使更多的投資從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場，一些知名住宅

15、開發(fā)商紛紛大力進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，對商業(yè)地產(chǎn)的投資力度明顯加大，由于臨近2008年，07年又將是一個建設(shè)高峰期，很多商場、臨街底商、商業(yè)街都在建設(shè)，商業(yè)地產(chǎn)供大于求的態(tài)勢依然十分明顯，市場競爭也將越來越激烈，商業(yè)、物業(yè)都將面臨更加嚴(yán)峻的招商問題。07年是中國入世過渡期的最后一年，年底之前中國將全面開放零售、金融等市場，外資機構(gòu)的大量進入對商業(yè)物業(yè)的需求將越來越大。因此未來商業(yè)地產(chǎn)將迎來更多的機遇和挑戰(zhàn)。2、多元化發(fā)展未來商業(yè)市場將向多元化方向發(fā)展，根據(jù)不同位置、規(guī)模、產(chǎn)品特點而設(shè)計的社區(qū)型、主題型、生態(tài)型、體驗型等商業(yè)都將具有較大的發(fā)展?jié)摿土己玫陌l(fā)展空間。未來商業(yè)地產(chǎn)之間的競爭主要體現(xiàn)在對稀缺土地資源的占有及由高度發(fā)達(dá)的設(shè)計施工水平、豐富的運營管理經(jīng)驗等所組成的綜合競爭力，隨著市場上整體持有的商業(yè)物業(yè)比例的增加，后期商業(yè)運營水平的高低已成為關(guān)系到一個商業(yè)成敗的關(guān)鍵因素，這就要求開發(fā)商不僅具備出色的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平，還要有國際先進的商業(yè)經(jīng)營管理能力，對很多開發(fā)商而言在短期內(nèi)實現(xiàn)后者是非常困難的，同樣對商業(yè)企業(yè)來說尋找合適的經(jīng)營場所對未來的經(jīng)營也是至關(guān)重要的。3、尋求戰(zhàn)略合作伙伴在社會化專業(yè)化分工越來越細(xì)的現(xiàn)代社會，商業(yè)與地產(chǎn)的緊密合作已成為大勢所趨，通過聯(lián)合，雙方都能充分發(fā)揮自己所長，共同將商業(yè)地產(chǎn)