花樣年地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷費(fèi)用管理制度201276379207

1、花樣年地產(chǎn)集團(tuán)有限公司營(yíng)銷費(fèi)用管理制度（試行版）標(biāo)題：花樣年地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷費(fèi)用管理制度頒布日期：2012年2月15日編號(hào)：花地集銷制2012002號(hào)頁(yè)數(shù)：5編制：吳康楊審核：邱文斌審批：劉宗保簽發(fā)：1、目的規(guī)范集團(tuán)營(yíng)銷費(fèi)用的統(tǒng)籌管理，加強(qiáng)內(nèi)控與流程化管理，提高集團(tuán)營(yíng)銷費(fèi)用使用效益。2、適用范圍本制度適用于地產(chǎn)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“集團(tuán)”）和各下屬城市公司（以下簡(jiǎn)稱“下屬公司”）。3、職責(zé)集團(tuán)營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)本規(guī)范的制訂、解釋、修改，檢查執(zhí)行情況，各下屬公司負(fù)責(zé)具體實(shí)施。4、主要內(nèi)容4.1 營(yíng)銷費(fèi)用的界定營(yíng)銷費(fèi)用的定義：營(yíng)銷費(fèi)用指為了項(xiàng)目銷售而開展的展示措施、廣告宣傳、活動(dòng)組織、銷售代理等行為，以及與營(yíng)銷相

2、關(guān)的售后服務(wù)、維護(hù)保養(yǎng)、促銷等行為，所發(fā)生的一切費(fèi)用。營(yíng)銷費(fèi)用的分類：依據(jù)費(fèi)用與項(xiàng)目的關(guān)系，細(xì)分了詳細(xì)的科目，具體標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)參照附件中的項(xiàng)目銷售費(fèi)用臺(tái)賬。4.1.3售樓處及樣板房相關(guān)費(fèi)用計(jì)入原則：樣板房費(fèi)用計(jì)入原則：項(xiàng)目在做整體營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃時(shí)樣板間費(fèi)用按全額計(jì)，如后期樣板房出售則可按其實(shí)際銷售金額抵消營(yíng)銷費(fèi)用。在評(píng)估費(fèi)用投入的合理性時(shí)，樣板房費(fèi)用可進(jìn)行分?jǐn)偅寒?dāng)年投入當(dāng)年關(guān)閉使用的，計(jì)入當(dāng)年費(fèi)用，不能分?jǐn)偅豢缒甓仁褂玫?，按使用期拆分到月進(jìn)行分?jǐn)偅瑥耐度胧褂脮r(shí)開始計(jì)起，到使用結(jié)束時(shí)止。售樓處費(fèi)用計(jì)入原則：包含租賃臨時(shí)或長(zhǎng)久性售樓處、接待廳或銷售中心(含其廣場(chǎng)) 的裝修設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑裝飾、裝修工程費(fèi)(含其

3、招投標(biāo)費(fèi))、家具及配飾費(fèi)、拆除恢復(fù)等費(fèi)用。在評(píng)估費(fèi)用投入的合理性時(shí)，費(fèi)用可進(jìn)行分?jǐn)偅寒?dāng)年投入當(dāng)年關(guān)閉使用的，計(jì)入當(dāng)年費(fèi)用，不能分?jǐn)?；跨年度使用的，按使用期拆分到月進(jìn)行分?jǐn)?，從投入使用時(shí)開始計(jì)起，到使用結(jié)束時(shí)止。其他大宗費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)入原則：當(dāng)年投入當(dāng)年關(guān)閉使用的，計(jì)入當(dāng)年費(fèi)用，不能分?jǐn)偅豢缒甓仁褂玫?，按使用期拆分到月進(jìn)行分?jǐn)偅瑥耐度胧褂脮r(shí)開始計(jì)起，到使用結(jié)束時(shí)止。如戶外廣告費(fèi)用、工地圍擋等）4.2營(yíng)銷費(fèi)用的管理 目標(biāo)管理.1 目標(biāo)的確定及調(diào)整管理：.1.1項(xiàng)目整體營(yíng)銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的確定：集團(tuán)內(nèi)各項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用取費(fèi)范圍原則為項(xiàng)目整體計(jì)劃銷售總額的1.5%-4%之間。根據(jù)各項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)特征、項(xiàng)目所屬類型

4、等因素，集團(tuán)需在項(xiàng)目啟動(dòng)評(píng)審會(huì)明確該項(xiàng)目整體的營(yíng)銷費(fèi)用比例，每個(gè)項(xiàng)目均須嚴(yán)格按審批的具體標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。4.2.1.1.2項(xiàng)目整體費(fèi)用計(jì)劃的確定：各下屬公司需根據(jù)審批后的整體費(fèi)用比例，在編寫項(xiàng)目總體營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告時(shí)，制定“營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃”，明確各類費(fèi)用、各個(gè)開發(fā)周期及銷售周期的費(fèi)用安排，連同項(xiàng)目總體營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告，按權(quán)責(zé)分工表上報(bào)集團(tuán)審批后執(zhí)行。.1.3“項(xiàng)目年度銷售費(fèi)用預(yù)算”的確定：下屬公司需根據(jù)項(xiàng)目整體費(fèi)用控制目標(biāo)、已發(fā)生的費(fèi)用情況及項(xiàng)目總體營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告，按權(quán)責(zé)分工表于每年12月15日上報(bào)集團(tuán)下一年度的項(xiàng)目年度銷售費(fèi)用預(yù)算，落實(shí)各個(gè)月度的費(fèi)用控制目標(biāo)及明細(xì)，報(bào)集團(tuán)審批后執(zhí)行。上報(bào)時(shí)，須同時(shí)提供項(xiàng)目整體

5、費(fèi)用已使用的統(tǒng)計(jì)情況，具體形式請(qǐng)參照項(xiàng)目銷售費(fèi)用臺(tái)賬表。.1.4項(xiàng)目整體營(yíng)銷費(fèi)用比例的調(diào)整及審批：項(xiàng)目整體營(yíng)銷費(fèi)用比例一經(jīng)確定，不得進(jìn)行調(diào)整。如項(xiàng)目定位、整體規(guī)劃、開發(fā)節(jié)奏、項(xiàng)目所在市場(chǎng)發(fā)生重大變化及調(diào)整，且涉及營(yíng)銷費(fèi)用需調(diào)整時(shí)，需專門提交報(bào)告（或請(qǐng)示），按權(quán)責(zé)分工表上報(bào)集團(tuán)審批后執(zhí)行。.1.5項(xiàng)目年度營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算總額的調(diào)整及審批：各下屬公司根據(jù)區(qū)域發(fā)展?fàn)顟B(tài)及銷售狀況，每半年度評(píng)估項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用的使用情況，可根據(jù)集團(tuán)要求的銷售計(jì)劃調(diào)整下半年度營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃，并以此確定相應(yīng)的月度使用計(jì)劃，按照權(quán)責(zé)分工表報(bào)營(yíng)銷中心、營(yíng)銷分管副總裁、財(cái)務(wù)分管副總裁及總裁審批。如發(fā)生費(fèi)用月度計(jì)劃額度增加的情形，項(xiàng)目所屬公

6、司需在每月的月度營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告中予以說明，報(bào)營(yíng)銷中心及分管副總裁審定。.1.6 項(xiàng)目費(fèi)用計(jì)劃中的分項(xiàng)科目調(diào)整：為保證營(yíng)銷費(fèi)用的合理使用及面對(duì)市場(chǎng)變化的靈活調(diào)整，下屬公司需針對(duì)前一階段營(yíng)銷費(fèi)用各分項(xiàng)科目與來訪客戶、成交客戶、成交產(chǎn)品類型、成交數(shù)量等參照因素的對(duì)應(yīng)關(guān)系，進(jìn)行詳細(xì)的費(fèi)效評(píng)估。下屬公司可根據(jù)月度營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告及營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃，每月度對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用中的推廣類費(fèi)用在月度總額不變的前提下進(jìn)行分項(xiàng)科目的調(diào)整，連同月度營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告，按照權(quán)責(zé)分工表報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷中心及分管副總裁審定。.1.7 營(yíng)銷費(fèi)用總體使用原則：同一下屬公司的不同項(xiàng)目總體營(yíng)銷費(fèi)用額度不能串用，應(yīng)分別列入計(jì)劃，進(jìn)行考核。同一項(xiàng)目不同階段營(yíng)銷費(fèi)用

7、的控制額度，前期費(fèi)用如有節(jié)余可根據(jù)年度費(fèi)用計(jì)劃用于后期，但后期預(yù)算費(fèi)用不能提前使用。.1.8如項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、開盤時(shí)間計(jì)劃發(fā)生重大變化，因而導(dǎo)致年度計(jì)劃銷售額大幅增加（減少）時(shí)，下屬公司應(yīng)根據(jù)銷售需要及時(shí)調(diào)整年度總體營(yíng)銷費(fèi)用額度，以專題報(bào)告（或請(qǐng)示）按權(quán)責(zé)分工表上報(bào)集團(tuán)審批。.1.9 部分費(fèi)用涉及與工程成本的界定問題，請(qǐng)參照以下標(biāo)準(zhǔn)：工程成本與銷售費(fèi)用界定標(biāo)準(zhǔn)。.2 目標(biāo)的考核.2.1下屬公司項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用按年度進(jìn)行考核，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)參照集團(tuán)制定的年度有關(guān)考核標(biāo)準(zhǔn)。.2.2按項(xiàng)目分解營(yíng)銷費(fèi)用控制額度及分析、考評(píng)營(yíng)銷費(fèi)用時(shí)，為多個(gè)項(xiàng)目服務(wù)的費(fèi)用如車輛費(fèi)等可按銷售金額比例在各項(xiàng)目之間分?jǐn)偂＿^程控制.1

8、費(fèi)用臺(tái)賬管理：下屬公司營(yíng)銷部在發(fā)生相關(guān)費(fèi)用時(shí)，須及時(shí)在銷售臺(tái)賬中予以記錄，并以此整理當(dāng)月的費(fèi)用使用情況，在每月提交集團(tuán)的月度營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告中予以說明。營(yíng)銷中心有權(quán)對(duì)銷售臺(tái)賬進(jìn)行詢問、問責(zé)和考核。.2費(fèi)用預(yù)警制度：下屬公司財(cái)務(wù)部門需對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用進(jìn)行監(jiān)控，如每月度已發(fā)生的營(yíng)銷費(fèi)用（含簽定合同未付款的費(fèi)用和待支付的傭金、提成及個(gè)人所得稅等）達(dá)到營(yíng)銷費(fèi)用目標(biāo)40%而銷售額未達(dá)到目標(biāo)銷售總額的20%時(shí)、達(dá)到營(yíng)銷費(fèi)用目標(biāo)70%而銷售額未達(dá)到目標(biāo)銷售總額的50%時(shí)、達(dá)到營(yíng)銷費(fèi)用目標(biāo)90%而銷售額未達(dá)到目標(biāo)銷售總額的70%時(shí)，下屬公司財(cái)務(wù)部門判斷營(yíng)銷費(fèi)用（含已付、應(yīng)付額）存在超過“營(yíng)銷費(fèi)用總額指標(biāo)”風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)通報(bào)

9、下屬公司營(yíng)銷部門，并向下屬公司第一負(fù)責(zé)人、集團(tuán)營(yíng)銷中心預(yù)警。同時(shí)下屬公司營(yíng)銷部須對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的使用情況進(jìn)行總結(jié)、分析，與下屬公司財(cái)務(wù)部門、集團(tuán)營(yíng)銷中心進(jìn)行核對(duì)、總結(jié)、修正。.3重大活動(dòng)管控：下屬公司舉辦大型推廣活動(dòng)（開工、開盤、竣工、開業(yè)、入伙、客戶活動(dòng)、重大節(jié)假日活動(dòng)等）前必須制訂專項(xiàng)活動(dòng)方案，在月度營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告中上報(bào)，或?qū)ｎ}進(jìn)行匯報(bào)。單項(xiàng)活動(dòng)費(fèi)用額度超過100萬的（含100萬），需按照權(quán)責(zé)分工表單獨(dú)上報(bào)集團(tuán)審批。專項(xiàng)管理.1售樓處及樣板房管理：.1.1本著節(jié)約的精神，樣板間一般要求利用已建成的物業(yè)實(shí)體建設(shè)，根據(jù)戶型特點(diǎn)和銷售進(jìn)度，綜合考慮樣板間投建數(shù)量和展示時(shí)間，避免發(fā)生不必要的重復(fù)投建費(fèi)用

10、。項(xiàng)目賣場(chǎng)選址、裝修風(fēng)格與標(biāo)準(zhǔn)、功能布局，樣板房數(shù)量、戶型選擇、風(fēng)格建議、裝修標(biāo)準(zhǔn)，看房通道等需在賣場(chǎng)策劃方案及其他相關(guān)專項(xiàng)報(bào)告中提交集團(tuán)審批。.1.2樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用預(yù)算，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶的具體情況確定。樣板間裝修、裝飾、購(gòu)置完成后，應(yīng)建立包括實(shí)景圖片在內(nèi)的樣板間數(shù)據(jù)資料庫(kù),根據(jù)花樣年地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷管理制度的要求進(jìn)行存檔和上報(bào)。.1.3實(shí)體樣板間應(yīng)采取整體出售方式，其設(shè)計(jì)費(fèi)、不可移動(dòng)裝修、裝飾部分費(fèi)用應(yīng)根據(jù)成本、展示時(shí)間、完好程度等因素作價(jià)出售。作價(jià)應(yīng)由下屬公司營(yíng)銷部會(huì)同采購(gòu)部門、財(cái)務(wù)部門共同確定，并以請(qǐng)示形式上報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷中心進(jìn)行審批。作價(jià)收入扣除營(yíng)業(yè)稅費(fèi)后，可全額抵補(bǔ)該項(xiàng)目的營(yíng)銷

11、費(fèi)用。 .1.4不能整體作價(jià)出售且不可周轉(zhuǎn)使用的家私、裝飾品，可由下屬公司營(yíng)銷部列出清單，并經(jīng)下屬公司采購(gòu)、成本、財(cái)務(wù)等部門共同確認(rèn)后，報(bào)下屬公司第一負(fù)責(zé)人審批同意后進(jìn)行拍賣或銷售。作價(jià)收入扣除營(yíng)業(yè)稅費(fèi)后，可全額抵補(bǔ)該項(xiàng)目當(dāng)期的營(yíng)銷費(fèi)用。.2營(yíng)銷類采購(gòu)費(fèi)用.2.1物品采購(gòu)可由下屬公司營(yíng)銷部門或采購(gòu)部門負(fù)責(zé)，按“廣泛詢價(jià)、貨比三家、就地就近”的原則同時(shí)參照相關(guān)管理規(guī)定選擇商家，優(yōu)化性價(jià)比，減免運(yùn)費(fèi)、途中損耗等。工程性采購(gòu)應(yīng)參照集團(tuán)有關(guān)制度進(jìn)行招標(biāo)，具備集中采購(gòu)條件的應(yīng)集中采購(gòu)，涉及壟斷性的媒體資源必須出具能證實(shí)為壟斷性的相關(guān)文件或證明。平面媒體、電視、路牌廣告等涉及金額大、頻率高的媒體原則上要求結(jié)合年度銷售目標(biāo)在年度營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃中一次性報(bào)批，規(guī)避直接委托。營(yíng)銷賣場(chǎng)室外包裝合同的采購(gòu)中，需增加包裝物料使用期限