當前房地產會計業(yè)務處理存在問題與對策

1、當前房地產會計業(yè)務處理存在問題與對策 摘 要：當前我國房地產會計業(yè)務處理主要存在收入稅收差異、成本費用核算等方面的問題，影響了房地產會計業(yè)務信息的真實、完整、可靠。針對這些問題，房地產會計業(yè)務處理應嚴格實行預收款項的預繳制度，并對收入核算和預售模式下流轉環(huán)節(jié)稅費進行適當改進。 關鍵詞：房地產企業(yè)；會計核算；收入確認 中圖分類號：F275 文獻標識碼：A文章編號：1006-4117（2011）08-0034-01 一、房地產企業(yè)的稅收核算問題 （一）收入會計核算在稅收上的問題：1、會計準則和稅法在確認收入時有一定的差異，主要差異體現在：第一，房屋的預售銷售模式下，房地產企業(yè)獲得預售許可證之后，就

2、可以對房屋進行預售，收到的款項作為暫收、預收款的性質，不能作為收入進行確認。等到工程竣工并驗收之后，同時辦好相關移交手續(xù)過后，方可作為收入進行確認，此時預收賬款就變成了主營業(yè)務的收入。而稅法規(guī)定預收款作為預售收入，按照規(guī)定的預計毛利率預先上繳所得稅。第二，房屋的按揭銷售，房屋的按揭款通過銀行轉入開發(fā)商的賬戶之后，會計才能進行收入的確認。而稅法上要求首付款項實際到賬之日才能進行收入的確認，剩余的款項在辦好銀行按揭貸款并于轉賬當天進行收入的確認。2、房屋附屬設施的會計核算方式。出售車位、閣樓、儲藏室等房屋附屬設施并未算收入；獲取的顧客放棄的定金、沒收的違反合約的保證金、施工單位延后工期的處罰金額、

3、政府部門的獎勵以及先租再售的租金等并未入賬；此外，采光費用、宣傳費用、上房費用等等并未算收入。3、房地產開發(fā)的商品收入的會計核算。將開發(fā)商品用作為自用、捐獻、公益、廣告宣傳、銷售樣品、員工的福利，投資及分給投資者或者分給企業(yè)的股東等等，并未進行納稅；老城改造后用以補償給搬遷戶主的新房，對于償還的面積和拆遷的面積相同的部分、面積超過的部分及價格差額收入并未合并收入或者產品竣工之后，預售的款項并未及時進行結轉收入。 （二）成本費用的會計核算方式：1、未按照工程結算單據列入成本費用，而是按照合同、預計金額列入，或者以白條入賬。2、成本的核算對象容易混淆，超前列支成本支出。比如將下一期的成本進行超前列

4、支；有價轉讓或者企業(yè)自用的附屬設施沒有對成本單獨進行核算，列入主營業(yè)務成本。3、成本分類不明確，結轉成本的配比不正確。并未按照要求核算期間費用以及產品的開發(fā)成本；將沒有完工的產品成本列入經營成本；由各期分別承擔的土地成本（包括土地的附加成本）超前進行一次性列支；公共配套設施的獨立核算，并未對建筑安裝直接與間接費、土地取得與開發(fā)的成本、基礎設施建設費用、前期投入的工程費用、貸款利息等相關費用進行分攤。4、增加期間費用的列支范圍以及相應的標準，減少應納稅的計稅所得數額。開發(fā)產品的預售收入當作廣告宣傳費用、相關招待費用的計算基數，列入管理費；開發(fā)產品竣工驗收之前的貸款利息，作為當期損益一次性列入。5

5、、并未按照開發(fā)的產品對象進行各種會計核算明細科目進行設置。 二、改進房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算所采取的措施 (一)嚴格實行預收款項的預繳制度，確保稅款能夠按時繳納。要嚴格按照國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅的通知（國稅發(fā)200631號）的要求，對當期獲取的產品預售收入，先按照預計計稅的毛利率按照季度(或者月度)計算當期的毛利數額，扣除相應的期間費用、營業(yè)稅金及其附加費用之后再列入當期應該納稅所得數額，待開發(fā)產品的結算計稅成本之后再進行調整。以保證稅款能夠按時全額入庫。 (二)改進房地產開發(fā)企業(yè)的收入核算方式：1、確定房地產開發(fā)企業(yè)核算銷售收入的范圍。房地產開發(fā)企業(yè)的銷售收入指的是其自

6、行開發(fā)的產品通過公開銷售取得的收入，主要有土地轉讓收入、房屋銷售收入以及銷售相關配套設施所收入等。其自行開發(fā)的產品，包含預先與客戶簽訂售房合同并且根據合同規(guī)定開發(fā)的產品，還包含在出售以前沒有與客戶簽訂售房合同的開發(fā)產品。房地產開發(fā)企業(yè)銷售周轉房時，老城改造過程中回遷的安置住戶所交的拆遷面積以內獲得安置房的產權款項以及超過拆遷面積的房產款項，也應該列入銷售收入，但是銷售自用的房產當作固定資產進行核算的不應該列入銷售收入。2、明確規(guī)定并合理應用收入確認的相關標準。房地產開發(fā)產品在完工、辦好相關手續(xù)并移交以前，收取的預售的房地產款項，只當作暫收款以及預收款進行處理，不應該作為收入確認。只有在房地產開

7、發(fā)企業(yè)和購買方正式簽訂了售房合同，并且履行了有關的法律手續(xù)；房屋已經竣工并且經過相關部門進行驗收，房屋經過驗收合格之后，用戶在對所購買房屋的結構、面積大小、付款形式都已經確認，并且辦好了房屋的相關手續(xù)并已移交；取得的金額可以計量時，才可以作為銷售收入進行確認，也計算只有待房屋全面完工并交至客戶之后，然后由預收賬款轉變?yōu)樵撈髽I(yè)的主營業(yè)務收入。此外，房地產開發(fā)企業(yè)通過有些促銷活動實現的交易，務必對該交易的實質進行判斷，比如銷售之后的回租、銷售之后的回購模式的房屋銷售行為。 (三)改進房地產開發(fā)企業(yè)預售模式下流轉環(huán)節(jié)稅費的核算方法。房地產企業(yè)通過開發(fā)產品的預售獲得的收入，因為開發(fā)的產品尚還沒有竣工驗

8、收，不滿足確認收入的要求，所獲得的都是預售房地產款項，全部不能進行收入確認，其款項暫時列入預收賬款的會計科目中；待開發(fā)的產品已經竣工、驗收并且辦好相關手續(xù)且已經移交之后，才可以進行房地產的銷售收入確認，企業(yè)可以從預收賬款科目轉變?yōu)橹鳡I業(yè)務收入的科目。如果房地產開發(fā)企業(yè)在申報納稅時，借記科目中應該列入“應交稅費預交營業(yè)稅(城建維護建設稅、印花稅等)”，貸記科目中應該列入“應交稅費應交營業(yè)稅”；確認收入之后，將這些收入應該繳納的稅費轉出，借記科目中應該列入“主營業(yè)務稅金及附加”，貸記科目中應該列入“應交稅費預交營業(yè)稅”，這樣將對達到收入以及稅費的配比更加有利，也對公允更加有利、能夠客觀真實地體現房地產開發(fā)企業(yè)的運營狀況及對報表中的項目進行深入的財務分析。 作者單