淺析會(huì)計(jì)政策變更對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利影響

1、 淺析會(huì)計(jì)政策變更對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利影響作者：徐邁華作者：徐邁華；單位：上海中華企業(yè)股份有限公司有限公司；上海200031；【摘要】：我國在2006年2月15日正式頒布了企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則以及三十八項(xiàng)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，其中企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)-投資性房地產(chǎn)對(duì)公允價(jià)值的重新使用，必然對(duì)上市公司的價(jià)值、會(huì)計(jì)業(yè)績(jī)、會(huì)計(jì)政策、報(bào)表內(nèi)容和信息披露行為等產(chǎn)生直接影響，從而影響其盈余信息質(zhì)量。基于此,研究新會(huì)計(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表數(shù)據(jù)的影響就顯得很有意義，特別是研究對(duì)房地產(chǎn)上市公司盈余的影響。本文還對(duì)凈利潤與投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了相關(guān)性分析，并對(duì)相關(guān)性顯著的金融街和中航地產(chǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)分析，得出了新

2、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的盈余產(chǎn)生影響，特別是在市場(chǎng)持續(xù)高漲情況下，這種影響更會(huì)被放大。【關(guān)鍵詞】:新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值 相關(guān)性我國房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重很大，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示2004年為18.78%，2005年為20.98%，2006年1-4月為22.93%，而像北京這樣的城市2006年上半年比重更達(dá)到50%。從房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增長速度來看，2000年便開始急劇增長為21.5%，2003年為30.3%，2004年為29%，2005年中西地區(qū)增長高達(dá)33%以上。這些都說明投資性房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中占有相當(dāng)大的比重，本文對(duì)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則應(yīng)用對(duì)企業(yè)產(chǎn)生相關(guān)的問

3、題進(jìn)行研究，正是考慮到新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的改變將會(huì)對(duì)我國整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大影響。一、會(huì)計(jì)政策變更對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利影響的實(shí)證研究及分析（一）房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)分析1.研究對(duì)象的篩選按照中國證監(jiān)會(huì)制訂的中國上市公司分類指引(CSRC指引)和 2006-2009年的相關(guān)數(shù)據(jù)，本文按如下標(biāo)準(zhǔn)篩選了適用于本文分析的房地產(chǎn)上市公司：(1).對(duì)于分別在 A股和B股同時(shí)上市的公司，以及以轉(zhuǎn)債形式上市的公司，只保留其A股上市公司；(2).為了保持?jǐn)?shù)據(jù)的連續(xù)性，選擇在2006-2009年中一直屬于房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司；(3).為避免異常數(shù)據(jù)對(duì)研究的影響，從樣本中剔除了2006-2009年中曾經(jīng)2年以上

4、處于ST狀態(tài)或被PT的公司。按上述標(biāo)準(zhǔn)篩選得到的適用于本文分析的 33家房地產(chǎn)上市公司的股票代碼和名稱見下表：表1.1 樣本公司股票代碼公司名稱股票代碼公司名稱000002萬科000667名流置業(yè)000006深振業(yè)600052浙江廣廈000014沙河股份600246先鋒股份000024招商地產(chǎn)600322天房發(fā)展000029深房集團(tuán)600376天鴻寶業(yè)000031中糧地產(chǎn)600383金地集團(tuán)000042深長城600393東華實(shí)業(yè)000043中航地產(chǎn)600638新黃浦000046泛海建設(shè)600639浦東金橋000402金融街600641萬業(yè)企業(yè)000502綠景地產(chǎn)600648外高橋000511銀

5、基發(fā)展600663陸家嘴000514渝開發(fā)600675中華企業(yè)000558萊茵置業(yè)600684珠江實(shí)業(yè)000573粵宏遠(yuǎn)600736蘇州高新000608陽光股份600767運(yùn)盛實(shí)業(yè)000628高新發(fā)展2.研究對(duì)象的分析根據(jù)公司公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，計(jì)算得出凈利潤增長率如下表：表1.2 2006年-2009年樣本公司凈利潤增長率公司/年份2009200820072006000002 萬科A38.58%-12.74%119.46%79.43%000006 深振業(yè)A123.17%-40.49%16.77%95.79%000014 沙河股份90.53%2403.03%-94.53%1.00%000024 招

6、商地產(chǎn)60.67%-8.63%80.28%57.24%000029 深深房A5.54%-50.80%92.13%67.47%000031 中糧地產(chǎn)172.03%-70.54%無無000042 深長城3838.52%-96.66%241.30%-56.54%000043 中航地產(chǎn)293.76%-91.23%120.60%167.46%000046 泛海建設(shè)86.88%-67.90%151.79%247.02%000402 金融街32.27%41.85%39.26%28.62%000502 綠景地產(chǎn)-38.42%406.12%-5.99%125.46%000511 銀基發(fā)展-10.02%-8.87

7、%77.88%74.11%000514 渝開發(fā)21.69%-10.50%11482.39%14.07%000558 萊茵置業(yè)31.70%-9.11%27.26%3754.69%000573 粵宏遠(yuǎn)A120.66%-453.16%845.18%-79.02%000608 陽光股份280.29%-60.27%35.34%22.83%000628 高新發(fā)展-4.72%105.02%-71.92%-1670.87%000667 名流置業(yè)-11.16%6.63%146.44%37.07%600052 浙江廣廈19.29%103.16%161.19%-60.59%600246 萬通地產(chǎn)-58.51%202

8、.20%843.57%-27.85%600322 天房發(fā)展28.83%120.30%64.60%64.09%600376 首開股份57.86%69.39%121.09%490.34%600383 金地集團(tuán)76.68%-17.27%141.77%70.96%600393 東華實(shí)業(yè)-50.43%41.51%137.80%-7.46%600638 新黃浦-11.19%4.43%82.47%38.02%600639 浦東金橋40.72%21.82%11.40%12.09%600641 萬業(yè)企業(yè)-22.38%-23.08%227.26%437.38%600648 外高橋35.98%2096.84%-32

9、.05%-109.96%600663 陸家嘴115.73%6.31%-23.98%98.96%600675 中華企業(yè)53.83%-37.76%50.59%53.21%600684 珠江實(shí)業(yè)154.79%-21.68%26.23%35.99%600736 蘇州高新0.98%-3.43%43.33%24.37%600767 運(yùn)盛實(shí)業(yè)-78.70%-26.64%-55.19%307.44%從表中可以發(fā)現(xiàn)，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，除個(gè)別企業(yè)有虧損以外，有接近三分之一的企業(yè)產(chǎn)生了100%以上的增長，其中渝開發(fā)(000514)產(chǎn)生了114倍的高增長率，粵宏遠(yuǎn)A(000573)和萬通地產(chǎn)(600246)都

10、出現(xiàn)了8.4倍的增長，整個(gè)樣本均值也較前一年度有大幅提升，其中與07年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆有密不可分的關(guān)系。到了2008年公司間的兩極分化較為嚴(yán)重，增長幅度最大的沙河股份達(dá)24倍，而粵宏遠(yuǎn)A下降比例有4倍之多。2009年，利潤下降的企業(yè)比前一年減少了一半。對(duì)樣本公司的財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目?jī)衾麧櫯c投資性房地產(chǎn)就06年至09年的數(shù)據(jù)，進(jìn)行了相關(guān)性分析，計(jì)算結(jié)果如下表：表1.3 樣本公司2006年-2009年凈利潤與投資性房地產(chǎn)相關(guān)性系數(shù)公司名稱相關(guān)性系數(shù)公司名稱相關(guān)性系數(shù)000002 萬科A0.600675 中華企業(yè)0.000402 金融街0.000006 深振業(yè)A0.000031 中糧地產(chǎn)0.600246 萬

11、通地產(chǎn)0.000514 渝開發(fā)0.600383 金地集團(tuán)-0.07377091600648 外高橋0.000667 名流置業(yè)-0.25044361600322 天房發(fā)展0.000042 深長城-0.30603731600736 蘇州高新0.000043 中航地產(chǎn)-0.36160221600663 陸家嘴0.600393 東華實(shí)業(yè)-0.36526022600052 浙江廣廈0.000046 泛海建設(shè)-0.42267147000024 招商地產(chǎn)0.600684 珠江實(shí)業(yè)-0.64817047600641 萬業(yè)企業(yè)0.000628 高新發(fā)展-0.69800007000608 陽光股份0.600767

12、 運(yùn)盛實(shí)業(yè)-0.70375534000014 沙河股份0.600376 首開股份-0.71799941600639 浦東金橋0.64820184600638 新黃浦-0.76380206000029 深深房A0.000573 粵宏遠(yuǎn)A-0.96838338從上表中可以發(fā)現(xiàn)50%的企業(yè)凈利潤與投資性房地產(chǎn)之間有較高的正或負(fù)相關(guān)性。10%左右的企業(yè)表現(xiàn)出兩者之間幾乎不相關(guān)。（二）房地產(chǎn)個(gè)例數(shù)據(jù)分析-金融街從表1-3可以看出企業(yè)金融街（000402）的凈利潤與投資性房地產(chǎn)之間有很高的正相關(guān)性，相當(dāng)具有代表性，值得詳細(xì)研究與分析。公司名稱： 金融街控股股份有限公司成立于1996年6月18日。公司第一大

13、股東為北京金融街建設(shè)集團(tuán)。表2.1 金融街主營業(yè)務(wù)構(gòu)成按行業(yè)構(gòu)成 公布時(shí)間：2009-12-31行業(yè)主營業(yè)務(wù)收入(萬元)比例(%)主營業(yè)務(wù)成本(萬元)比例(%)1.房產(chǎn)開發(fā)514716.0845.31%316670.6546.76%2.物業(yè)租賃29010.892.55%4127.050.61%3.物業(yè)經(jīng)營24269.752.14%17800.892.63% 窗體底端合計(jì)567996.7250.00%338598.5950.00%主營業(yè)務(wù)： 房地產(chǎn)開發(fā),銷售商品房;物業(yè)管理;新技術(shù)及產(chǎn)品項(xiàng)目投資;技術(shù)開發(fā);技術(shù)服務(wù);技術(shù)咨詢;停車服務(wù);出租辦公用房、商業(yè)用房。表2.2 2006年-2009年金融

14、街財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)會(huì)計(jì)年度2009/12/312008/12/312007/12/312006/12/31貨幣資金13,188,730,074.617,298,355,869.002,282,828,260.461,906,156,243.99交易性金融資產(chǎn)-31,242,000.00應(yīng)收賬款539,641,606.26603,410,318.37471,512,525.27662,276,430.07預(yù)付款項(xiàng)220,251,261.681,452,049,531.6916,226,971.1632,153,175.13其他應(yīng)收款608,707,465.81736,385,964.3338,497,0

15、19.7030,751,322.10存貨18,549,524,774.7310,924,464,710.986,392,878,008.615,813,561,686.51其他流動(dòng)資產(chǎn)271,843,499.5551,775,180.1348,376,380.1486,898,576.47流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)33,378,698,682.6421,066,441,574.509,250,319,165.348,563,039,434.27可供出售金融資產(chǎn)117,094,856.58132,531,000.96525,254,593.32216,834,851.04長期股權(quán)投資311,691,442.0

16、9311,479,739.73311,431,303.7011,931,303.70投資性房地產(chǎn)5,707,827,056.493,122,511,310.051,511,960,398.4555,253,209.72固定資產(chǎn)1,643,391,444.871,699,541,289.561,306,605,108.95489,204,614.76在建工程35,079,197.726,767,831.374,609,160.191,021,285,376.81無形資產(chǎn)684,180,261.59700,306,954.54581,613,872.21872,228,702.26商譽(yù)468,38

17、0.93468,380.93468,380.931,042,292.01長期待攤費(fèi)用345,219.07641,556.753,183,209.90222,587.90遞延所得稅資產(chǎn)172,875,019.80145,921,320.8545,347,770.2952,330,637.18其他非流動(dòng)資產(chǎn)302,401,797.93312,164,764.67325,621,806.64177,627,933.38非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)8,975,354,677.076,432,334,149.414,616,095,604.582,897,961,508.76資產(chǎn)總計(jì)42,354,053,359.71

18、27,498,775,723.9113,866,414,769.9211,461,000,943.03表2.3 2006年-2009年金融街財(cái)務(wù)利潤指標(biāo)會(huì)計(jì)年度2009/12/312008/12/312007/12/312006/12/31營業(yè)收入6,231,485,195.745,595,076,993.114,214,361,872.313,480,896,329.27凈利潤（元)1,365,641,320.301,039,379,496.68730,186,828.84535,586,960.88利潤總額（元)1,917,461,255.451,417,102,082.861,119,0

19、22,485.93800,760,709.36扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤（元)588,878,024.09928,339,793.86733,238,947.94461,919,153.45在之前的樣本相關(guān)性分析中可以看出，金融街是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后投資性房地產(chǎn)與企業(yè)盈余相關(guān)性最大的，達(dá)到0.9970521，而且從2008年1月1日起，金融街開始對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，因此通過對(duì)其06年至09年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)變化分析，更能明顯體現(xiàn)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。2008年的會(huì)計(jì)政策變更導(dǎo)致凈利潤下降48%，實(shí)際增長42%,2008年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入55.95億元、凈利潤10.39億元，同比

20、分別增長32.76%和-48.16% 。2009年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入62.3億，凈利潤13.66億元，同比分別增長11.37%和31.39%。公司收入增長得益于項(xiàng)目結(jié)算面積的增加，而凈利潤下降主要是由于08年起公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，對(duì)上年同期凈利潤進(jìn)行追溯調(diào)整。調(diào)整后07年的公允價(jià)值變動(dòng)收益為16億元，而08年受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的影響，公允價(jià)值損失6500萬元。如果不考慮會(huì)計(jì)調(diào)整，公司業(yè)績(jī)同比增幅為42%。2008年公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的方式，極大的縮短其持有物業(yè)的業(yè)績(jī)釋放周期，改善市場(chǎng)流通性，縮短了其銷售型物業(yè)的投資回收周期。投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量按成本進(jìn)行，后續(xù)

21、計(jì)量通常采用成本模式；但是，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。公允價(jià)值模式下的投資性房地產(chǎn)，不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，公允價(jià)值與原帳面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，并對(duì)凈資產(chǎn)產(chǎn)生影響。具體而言，公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)當(dāng)期損益的影響，分為兩類：（1）項(xiàng)目建設(shè)完成、開始經(jīng)營的前后，其從存貨轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y性房地產(chǎn)。存貨是以原始投入計(jì)量，而當(dāng)其成為投資性房地產(chǎn)后，如按公允價(jià)值計(jì)量。前后的差異，就成為所謂的變動(dòng)損益。（2）在經(jīng)營期間，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值發(fā)生變化，計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，進(jìn)利潤表影響損益。其中，第一類的變動(dòng)幅度往往較大，對(duì)業(yè)績(jī)的影響一般會(huì)遠(yuǎn)大于第二類

22、變動(dòng)。因此，如果某公司不斷有項(xiàng)目建成投入經(jīng)營，即從存貨成為投資性房地產(chǎn)，則將不斷為其業(yè)績(jī)提供保證。到了2009年，利潤表中的公允價(jià)值變動(dòng)損益778,431,568.75也由投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)構(gòu)成，公允價(jià)值變動(dòng)損益本期金額比上期金額變動(dòng)幅度較大，其主要原因是：本期新增一部分以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。2009年6 月將A5寫字樓及2009年3月將德勝國際中心B座1-11層，B座地下一部分，E座地上部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。2009年12月德勝國際中心B座9、10層出售，另將德勝國際中心B座12、13 層由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這部分變動(dòng)占09年凈利潤的56.6%，說明公允價(jià)值計(jì)量是利潤的

23、主要來源。此外企業(yè)的總資產(chǎn)水平也由于會(huì)計(jì)政策變化在兩年分別上漲了107%和54%。（二）房地產(chǎn)個(gè)例數(shù)據(jù)分析-中航地產(chǎn)從表1-3可以看出企業(yè)中航地產(chǎn)（000043）的凈利潤與投資性房地產(chǎn)之間呈的負(fù)相關(guān)性，具有一定代表性，特詳細(xì)研究與分析。公司名稱：深圳中航地產(chǎn)股份有限公司主營業(yè)務(wù)：從事各類投資，開辦商場(chǎng)、賓館服務(wù)配套設(shè)施，國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)，自有物業(yè)管理、經(jīng)營。表6.7 2006年-2009年中航地產(chǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)會(huì)計(jì)年度2009/12/312008/12/312007/12/312006/12/31貨幣資金941,640,785.10581,263,272.61802,520,816.43211,

24、662,463.38交易性金融資產(chǎn)-應(yīng)收票據(jù)-342,999.31應(yīng)收賬款173,016,662.7562,044,658.32170,980,755.50204,093,835.45預(yù)付款項(xiàng)311,680,908.88143,902,086.7125,402,694.4534,382,964.15其他應(yīng)收款365,532,202.01148,623,748.91106,168,929.23404,919,956.31應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款-應(yīng)收利息-應(yīng)收股利-506,000.00-存貨3,439,813,960.833,023,240,509.992,262,571,183.53977,303,50

25、3.92其中：消耗性生物資產(chǎn)-一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)-其他流動(dòng)資產(chǎn)-1,570,000.001,860,559.36流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)5,231,684,519.573,959,580,276.543,369,214,379.141,834,566,281.88可供出售金融資產(chǎn)4,668,455.009,872,800.0034,918,560.0011,580,800.00持有至到期投資-長期應(yīng)收款-長期股權(quán)投資48,295,500.0043,295,630.5917,295,630.5920,612,706.27投資性房地產(chǎn)603,437,839.00235,200,527.50150,761,

26、562.31154,638,293.29固定資產(chǎn)212,574,136.90204,476,156.52157,270,216.00143,598,757.58在建工程101,745,793.2558,635,919.4474,944,395.9220,791,900.50工程物資-52,073.91固定資產(chǎn)清理-2,092.00-生產(chǎn)性生物資產(chǎn)-油氣資產(chǎn)-無形資產(chǎn)76,473,837.5777,212,955.8555,494,227.6433,141,686.40開發(fā)支出-商譽(yù)-長期待攤費(fèi)用160,234,819.61168,701,037.95121,648,280.8480,888,7

27、45.64遞延所得稅資產(chǎn)7,329,796.976,181,308.394,985,650.204,709,408.77其他非流動(dòng)資產(chǎn)-非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)1,214,760,178.30803,578,428.24617,318,523.50470,014,372.36資產(chǎn)總計(jì)6,446,444,697.874,763,158,704.783,986,532,902.642,304,580,654.24表6.8 2006年-2009年中航地產(chǎn)財(cái)務(wù)利潤指標(biāo)會(huì)計(jì)年度2009/12/31 2008/12/31 2007/12/31 2006/12/31 營業(yè)收入1,751,740,418.211,796

28、,852,589.002,262,535,300.741,408,948,469.55凈利潤（元)93,485,068.223,741,673.88270,843,480.40122,776,818.37利潤總額（元)148,760,240.4246,593,265.44322,473,834.54152,855,842.76之前的相關(guān)性分析中，中航地產(chǎn)是相關(guān)性較低的只有0.36160221，自2009年起開始對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量,對(duì)其分析，也能看出另一種代表性。相比于2008年，其09年凈利潤增長了293.76%，從其報(bào)表上看公允價(jià)值變動(dòng)損益31691306.40占其凈利潤30

29、%，皆是投資性房地產(chǎn)價(jià)值上升，本公司從 2009 年1月1日起對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式變更為公允價(jià)值模式，轉(zhuǎn)換日是指2009年1月 1 日。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值金額為571,746,532.60 元，對(duì)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值金額大于轉(zhuǎn)換日賬面凈值的差額336,546,005.10 元, 占資產(chǎn)增幅的20%，而未采用公允價(jià)值計(jì)量的06至08年凈利潤平均增長幅度只有66%，資產(chǎn)的增長幅度只有19.481%和72.98%，而投資性房地產(chǎn)變動(dòng)又占08年增幅11%，從中可見，雖然相關(guān)性較低，但投資性房地產(chǎn)價(jià)值大幅提升，還是較大程度影響了財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的變動(dòng)，特別是在采用公允價(jià)值計(jì)量后，更是讓這種效應(yīng)大大增強(qiáng)了。（三）結(jié)論本文以公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的運(yùn)用為例，分析公允價(jià)值對(duì)企業(yè)利潤的影響，研究得出如下主要結(jié)論：通過對(duì)33個(gè)樣本公司的盈余變動(dòng)和金融街、中航地產(chǎn)的08、09年報(bào)表分析，得到房地產(chǎn)企業(yè)的盈余與其投資性房地產(chǎn)有較強(qiáng)的相關(guān)性。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升趨勢(shì)之時(shí)，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)企業(yè)，會(huì)顯著增加該企業(yè)的盈余，反之，則會(huì)使其利潤