房地產(chǎn)全成本管理

1、房地產(chǎn)投資全成本管理一、可行性研究分析 1、含義和目的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是在項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對項目的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價。可行性研究的根本目的，是減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。2、成本管理中的意義a作為申請項目核準(zhǔn)的依據(jù)b項目申請投資的依據(jù)c是籌集建設(shè)資金的依據(jù)d是開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)e是編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)3、可行性研究分析構(gòu)成一般來說，一份正式的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要、目錄

2、、正文、附表和附圖6個部分。    .封面    .摘要.目錄    .正文：通常包括的具體內(nèi)容有：項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定、項目經(jīng)濟(jì)效益評價、風(fēng)險分析、結(jié)論與建議等12個方面。項目可行性研究報告如用于向國家計劃管理部門辦理立項報批手續(xù)，還應(yīng)包括環(huán)境分析、能源消耗及節(jié)能措施、項目公司組織機(jī)構(gòu)等方面的內(nèi)容。    .附表.附圖

3、60; 4、可行性研究投資分析案例二、項目總投資組成1、項目總投資 包括項目全部投資成本費(fèi)用，不含房地產(chǎn)各種所得稅費(fèi)用。項目總投資開發(fā)建設(shè)成本開發(fā)產(chǎn)品成本（占開發(fā)建設(shè)成本98.4%）固定資產(chǎn)投資（占開發(fā)建設(shè)成本1.6%）經(jīng)營成本經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加其它經(jīng)營成本費(fèi)用土地增值稅2、開發(fā)建設(shè)成本 包括土地費(fèi)用、工程成本、銷售成本、管理費(fèi)用、財務(wù)利息等，具體組成見下表：開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用工程開發(fā)成本 一、土地費(fèi)用 二、前期工程費(fèi)用 三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 四、建筑安裝工程費(fèi) 五、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 六、開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用 七、管理費(fèi)用銷售成本 八、銷售費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用 九、開發(fā)期稅費(fèi) 十、其它

4、費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi) 十一、利息3、經(jīng)營成本經(jīng)營成本經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加其它經(jīng)營成本費(fèi)用土地增值稅三、開發(fā)建設(shè)成本控制1、工程開發(fā)成本1.1、成本控制相關(guān)名詞解釋、目標(biāo)成本：指對將要發(fā)生的項目預(yù)先確定的在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本和利潤目標(biāo)，是項目成本的控制線。、責(zé)任成本：將目標(biāo)成本進(jìn)行責(zé)任分解，結(jié)合各專業(yè)崗位的職責(zé)，明確在成本管理中“誰來做”，“做什么”的關(guān)系，將目標(biāo)成本落實(shí)到實(shí)處。、進(jìn)度成本預(yù)警（動態(tài)成本）：動態(tài)成本=合同性成本非合同性成本待發(fā)生成本。指項目實(shí)施過程中的預(yù)期成本，通過適時反應(yīng)目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對成本的控制

5、，并在項目整個生命周期任一時間點(diǎn)，都能適時分析。、實(shí)際成本：指項目結(jié)束后，對成本進(jìn)行結(jié)算分析出來的實(shí)際投入成本金額計算出來的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值。、年度成本資金：指根據(jù)公司當(dāng)年整體經(jīng)營計劃，針對在該年所有投入的項目進(jìn)行資金預(yù)算以達(dá)到年度投資資金控制的目的。、目標(biāo)成本考核：通過對目標(biāo)成本進(jìn)行進(jìn)度成本預(yù)警分析，以目標(biāo)成本為參照對象，區(qū)別成本在執(zhí)行過程中目標(biāo)成本外的數(shù)據(jù)，借助經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋進(jìn)行考核、評價，對考核結(jié)果扣、加分措施。、責(zé)任成本考核：根據(jù)各專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋考核評價其職責(zé)的履行情況，根據(jù)考核結(jié)果，對其進(jìn)行相應(yīng)的獎懲措施。、數(shù)據(jù)庫：在完成項目成本業(yè)績評估考核同時對項目生命周

6、期中的成本控制得失進(jìn)行總結(jié)，并將之與項目“目標(biāo)成本數(shù)據(jù)”、“動態(tài)成本數(shù)據(jù)”進(jìn)行歸檔，在此基礎(chǔ)上提煉關(guān)鍵成本指標(biāo)。1.2、成本控制的四步驟、目標(biāo)成本 a、目標(biāo)成本設(shè)定原則目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)定位-什么樣的企業(yè)決定什么樣的產(chǎn)品目標(biāo)成本設(shè)定與項目定位-不同項目的檔次要求決定什么造價的成本目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)盈利-企業(yè)做的是產(chǎn)品非作品，目標(biāo)盈利值決定花掉多少成本目標(biāo)成本設(shè)定的市場原則-適時的市場決定什么樣的成本性價比與專業(yè)管理 -嚴(yán)格的工程管理得出高要求的性價比b、目標(biāo)成本的形成估（投資估算書）：投資決策項目投資可行性報告。概（成本測算）：概念性方案設(shè)計概算（項目策劃項目定位）、方案設(shè)計概算（確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)

7、）、初步設(shè)計概算（確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）。預(yù)（確定目標(biāo)成本）：施工圖預(yù)算、工程量清單。c、目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)我們需要通過對房地產(chǎn)各個業(yè)務(wù)過程進(jìn)行成本控制，根據(jù)預(yù)先確定的標(biāo)準(zhǔn)、檔次、方案對每筆成本每個科目的數(shù)據(jù)實(shí)行限額控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的，建立形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系。、責(zé)任成本體系 a、責(zé)任成本的分解方式一：根據(jù)成本科目，將目標(biāo)成本分解成目標(biāo)成本控制責(zé)任書，對各項目費(fèi)用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，形成成本控制的指引。方式二：根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成合同控制清單，將合同簽訂、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門，以各部門成本責(zé)任的完成來保證目標(biāo)成本

8、的完成。b、責(zé)任成本分解原則以成本形成主體作為成本責(zé)任主體 c、責(zé)任成本的落實(shí)責(zé)任主體：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責(zé)任，都要有成本意識，從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制”。責(zé)任內(nèi)容：全面、全過程成本管理，而非簡單的預(yù)結(jié)算，一句話，算得準(zhǔn)，不等于成本控制得好。責(zé)任控制要點(diǎn)：目標(biāo)與控制兩方面入手、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫市場調(diào)研、信息化動態(tài)監(jiān)控、PDCA循環(huán)。責(zé)任履行評價：強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值。責(zé)任狀（書）：技術(shù)層面（成本經(jīng)辦部門）：從產(chǎn)品質(zhì)量成本出發(fā)，實(shí)現(xiàn)價值管理。管理層面（審核部門）：通過提高整體專業(yè)水平和成本意識，提高組織運(yùn)營效益。經(jīng)營層面（財務(wù)）：結(jié)合財務(wù)經(jīng)融，滿足現(xiàn)金流、稅務(wù)、財務(wù)指標(biāo)的

9、需求。戰(zhàn)略層面（總經(jīng)辦）以成本管理優(yōu)勢培育核心競爭力。責(zé)任成本的分配最終落實(shí)到了項目運(yùn)籌計劃以及各部門工作計劃中！（加入時間、質(zhì)量、價值、責(zé)任人等要素）d、責(zé)任成本的評估與考核評估方式-數(shù)據(jù)為依據(jù)評估指標(biāo)-財務(wù)指標(biāo)、績效指標(biāo)無效成本-確定哪些該花哪些不該花，每部分花多少合適，合理配置成本考核方式-財務(wù)考核、績效考核謹(jǐn)慎與全面性-結(jié)合全成本控制過程，拿數(shù)據(jù)說話、動態(tài)成本法 a、一個中心、三條主線 一個中心：以合同為中心 三條主線：“動態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”。“動態(tài)成本”反映任意時段項目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項目當(dāng)前已審定的工程量，與“動態(tài)成本”對比可反映出

10、項目整體進(jìn)度；“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項，與“實(shí)際發(fā)生成本”對比反映出款項的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。這三條主線可以很好的反映項目成本執(zhí)行的全貌。 b、成本管理系統(tǒng)管理目標(biāo)成本信息化建設(shè)成本管理系統(tǒng)(電腦軟件)整個系統(tǒng)的核心是圍繞合同管理進(jìn)行的，包括了估算成本、目標(biāo)成本、合同臺帳、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計劃、動態(tài)成本等功能。系統(tǒng)還可以提供決策的依據(jù)，比如付款時間、歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作能夠依靠成本管理來簡化，它的透明和實(shí)時查詢可以讓相關(guān)人員提高效率并且對項目進(jìn)行監(jiān)控。系統(tǒng)通過即時反應(yīng)目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，大幅提升企業(yè)對成本的掌控能力，加快決策進(jìn)程，進(jìn)而提高企業(yè)的

11、核心競爭力。、業(yè)績評估 a、優(yōu)獎劣罰，拿數(shù)據(jù)說話 制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、對業(yè)務(wù)過程進(jìn)行了實(shí)時的跟蹤與控制，在完成前面三個步驟之后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對相關(guān)的業(yè)績進(jìn)行評估。b、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)將項目最終的“動態(tài)成本”與“目標(biāo)成本”對比，我們可以評價整個項目的成本控制水平；將執(zhí)行過程“實(shí)際完成的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)”與“責(zé)任成本體系”中的“評價指標(biāo)”做比較，我們就可以很好的對部門/崗位在成本控制方面的業(yè)績進(jìn)行評估,并真正做到“優(yōu)獎劣罰”拿數(shù)據(jù)說話。 c、數(shù)據(jù)庫 目標(biāo)成本數(shù)據(jù)(目標(biāo)成本組成) 、動態(tài)成本數(shù)據(jù) 、市場數(shù)據(jù)庫。1.3、開發(fā)過程責(zé)任成本控制落實(shí)、投資經(jīng)營計劃、投資年度預(yù)算、成本控制流程

12、、作業(yè)過程成本控制 a、立項成本過程控制要點(diǎn)-成本測算、項目經(jīng)濟(jì)性評價 b、規(guī)劃環(huán)節(jié)成本過程控制要點(diǎn)-賣什么、設(shè)計什么、施工什么 c、招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本過程控制要點(diǎn)-與合作伙伴雙贏的關(guān)系 d、施工環(huán)節(jié)成本過程控制要點(diǎn)-變更和簽證的管理、付款審核 e、材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本過程控制要點(diǎn)-性價比控制 d、銷售環(huán)節(jié)成本過程控制要點(diǎn)-銷售承諾控制 e、工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本過程控制要點(diǎn)-結(jié)算索賠辦理、項目后評估 f、開發(fā)間接費(fèi)用的成本過程控制要點(diǎn) g、物業(yè)管理成本過程控制要點(diǎn)-合理區(qū)分整改責(zé)任2、管理成本控制2.1、管理費(fèi)用目標(biāo)控制原則2.2、按項目開發(fā)進(jìn)行年度控制2.3、制度流程監(jiān)控3、銷售成本控制3.1、

13、銷售費(fèi)用目標(biāo)控制原則3.2、按項目開發(fā)進(jìn)行年度控制3.3、制度流程監(jiān)控 4、財務(wù)成本控制不同稅種成本四、經(jīng)營成本 1、企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營成本 2、其他經(jīng)營成本 3、土地增值稅五、項目總收入 1、銷售收入 2、租賃收入 3、經(jīng)營收入六、經(jīng)濟(jì)分析1、投資結(jié)算分析1.1、開發(fā)建設(shè)成本分析、工程開發(fā)成本分析、管理成本分析、銷售成本分析、財務(wù)成本分析 1.2、經(jīng)營成本分析 1.3、所得稅統(tǒng)計2、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析2.1、稅后利潤 2.2、投資利潤率 2.3、凈現(xiàn)金流量 2.4、凈現(xiàn)值 2.5、內(nèi)部收益率七、管理工具為實(shí)現(xiàn)以上六項管理，可以借助市面上比較好的軟件來實(shí)行，這里簡單介紹一種房地產(chǎn)可行性分析軟件，供參考：行

14、龍房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟(jì)評價可行性研究地址：長沙華海3C廣場B棟22022室   傳真#160; QQ:17250238軟件特點(diǎn) 可實(shí)現(xiàn)項目成本費(fèi)用（投資）、銷售收入、租賃收入、投資計劃（含分期投資計劃、投資分類計劃）、資金籌措計劃、財務(wù)分析（銷售收入與經(jīng)營稅金及附加表、租賃收入與經(jīng)營稅金及附加表、還款付息表、損益表、現(xiàn)金流量表、資本來源與應(yīng)用表、資產(chǎn)負(fù)債表、投資分類損益表）、非土地拍賣和土地拍賣多方案經(jīng)濟(jì)分析、臨界點(diǎn)分析（含盈虧平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速電算化，并可撰寫項目可行性研究報告、項目建議書和商業(yè)計劃書，為房地產(chǎn)開發(fā)

15、或固定資產(chǎn)投資企業(yè)（單位）的項目投資決策，項目實(shí)施過程中成本核算、成本控制和項目竣工后的財務(wù)決算提供依據(jù)，是土地拍賣招投標(biāo)報價的好助手。1.1.1 軟件不僅適用于房地產(chǎn)投資項目，也可適用于除房地產(chǎn)項目外的其它投資項目。1.1.2 根據(jù)輸入的有關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)自動計算出總造價、直接費(fèi)、間接費(fèi)、單項工程造價（費(fèi)用）和平方造價及各單項工程造價（費(fèi)  用）占總投資的比例，以及計算銷售收入、租賃收入、投資計劃、資金籌措計劃、財務(wù)分析數(shù)據(jù)、非土地拍賣、土地拍賣多方案的經(jīng)濟(jì)分析、臨界點(diǎn)分析（含盈虧平衡分析）、敏感性分析、概率分析數(shù)據(jù)，自動生成絕大部分的報表。1.1.3 可將工程項目保存（備份）在軟盤或

16、其它硬盤及其它載體上，并可以再次打開。1.1.4 可將當(dāng)前工程項目保存成模板（可以根據(jù)各種類型、不同城市的房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體情況生成不同的項目模板），以便以后生成新項目之用。 1.1.5 可根據(jù)不同的城市或同一城市不同時期或不同的工程項目創(chuàng)建不同的稅費(fèi)庫，并根據(jù)需要有選擇的導(dǎo)入后使用?？呻S時選擇不同城市或同一城市不同時期或不同工程項目的稅費(fèi)庫。 1.1.6 可實(shí)現(xiàn)表格的單項工程（費(fèi)用）與稅費(fèi)庫的項目同步。 1.1.7 可實(shí)現(xiàn)不同的工程項目有不同的頁面設(shè)置，根據(jù)需要靈活調(diào)整頁面的有關(guān)參數(shù)（如紙張大小、頁邊距、頁碼位置、表格欄寬等）。 1.1.8 可將項目文件導(dǎo)出為Microsoft word和Microsoft excel文件，以便對排版有特殊要求之使用。 1.1.9 可同時編輯多個工程項目。 1.1.10 可根據(jù)計算方法的不同定義不同的成本費(fèi)用、收入、投資計劃、籌資計劃計算公式，可使成本費(fèi)用計算的編碼與計算方法沒有聯(lián)系?？勺杂煞峙涓髌诘耐顿Y計劃和籌資計劃。 1.1.11