房地產(chǎn)項目調(diào)查

1、房地產(chǎn)項目調(diào)查課程設(shè)計房管專業(yè)08級01班 姓 名 朱 曉 偉 學(xué) 號 08040312 2011年12月 重慶北城天街商業(yè)地產(chǎn)項目分析一、 項目概況投資商：重慶龍湖置業(yè)有限責(zé)任公司總建筑面積：280000平方米。由北岸星座公寓、北城天街、華聯(lián)商區(qū)、北城天街龍湖商區(qū)、楓香庭住宅區(qū)組成。所屬區(qū)域：重慶市江北區(qū)項目地理位置及區(qū)位：該地塊呈東北西南走向，基本為狹長矩形，地勢東北高西南低，最大高差約40米，基地占地面積為54050平方米?；乇泵婢o靠洋河大道，對街由西南至東北依次相望的是：江田國際酒店江北民政局海逸高級商務(wù)住宅區(qū)，海洋公園金融街區(qū)等。北城天街購物廣場坐落于重慶城區(qū)北部。購物中心樓高五層

2、，由商鋪、百貨公司、娛樂設(shè)施、餐飲區(qū)及一層停車庫所組成。二、 項目的市場宏觀調(diào)查分析（二）、項目投資環(huán)境分析1.1 房地產(chǎn)相關(guān)政策上世紀(jì)七八十年代中后期，我國房地產(chǎn)市場開始發(fā)育，至此以后的相當(dāng)長的時間，有關(guān)政策逐步傾向于房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場由此迅速發(fā)展并進(jìn)入繁榮階段。從1998年開始，隨著國家把住宅業(yè)培養(yǎng)成新的經(jīng)濟增長點的制度改革及各項政策措施的出臺和貫徹落實，我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的發(fā)展時期。我們可用相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行說明：2000年2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長情況：通過以上數(shù)據(jù)可以看出我國房地產(chǎn)迅速發(fā)展的成績離不開國家相關(guān)政策的支持。該項目剛好始建于我國房地產(chǎn)迅速發(fā)展的階段，項目招商

3、始于非典時期并于2003年10月陸續(xù)開業(yè)，因此項目所處的時間是極其有利的。1.1.1 金融及財稅政策 由于從1998年開始，國家相關(guān)政策傾向于房地產(chǎn)業(yè)，因此一系列有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融財稅政策。四大國有商業(yè)銀行個人住房貸款余額從1998年開始都經(jīng)歷了快速增長的過程。到2001年底，全國商業(yè)銀行性和住房公積金住房貸款余額合計已達(dá)6398億元，是1997年的33倍，并首次超過房地產(chǎn)貸款余額，占整個消費貸款余額的86%，房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。國家對房地產(chǎn)業(yè)也采取了相應(yīng)的減免稅政策。1.1.2 土地政策從整體上來說，該階段國家對土地的相關(guān)政策結(jié)合相關(guān)財稅政策有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。結(jié)合本案例所

4、在區(qū)域具體分析：江北區(qū)是重慶市主城區(qū)之一，是重慶中央商務(wù)區(qū)所在地，位于嘉陵江、長江北岸，地形狹長，幅員221.28平方公里，下轄石馬河、大石壩、觀音橋、華新街、五里店、江北城、寸灘、鐵山坪、郭家沱9個街道和魚嘴、復(fù)盛、五寶3個鎮(zhèn)，2004年末戶籍人口為48.87萬，常住人口63.51萬人。全區(qū)經(jīng)濟以二、三產(chǎn)業(yè)為主，2004年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為1.6：66.6：31.8。區(qū)中心距重慶港7公里、火車站3公里，乘車20分鐘即可到達(dá)重慶江北國際機場。區(qū)內(nèi)有渝懷鐵路及三條高速公路319國道、渝長高速路和210國道從區(qū)境內(nèi)通過，嘉陵江、渝澳、黃花園、石門、朝天門碼頭、嘉華、大佛寺七座大橋?qū)⒔眳^(qū)和其他主城區(qū)

5、緊密相連。區(qū)域內(nèi)航空、鐵路、輕軌、港口、長途客運、市內(nèi)公交“六路匯聚”，人流、物流、商品流、資金流、信息流“五流聚集”，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)得天獨厚。區(qū)域內(nèi)擁有重慶市外貿(mào)、海關(guān)、商檢、邊檢、民航、郵電、市人才交流中心、市國際勞務(wù)市場、市信息中心和多家金融機構(gòu)。水、電、氣能源充足，為中外客商投資興業(yè)提供各類優(yōu)質(zhì)條件和服務(wù)。工業(yè)經(jīng)濟規(guī)模、效益長期名列重慶前茅，“長安汽車”等工業(yè)品牌譽享全國，港城工業(yè)園區(qū)初具規(guī)模，發(fā)展空間廣闊。江北區(qū)還是重慶市重要的區(qū)域商貿(mào)中心，新世紀(jì)、重百、遠(yuǎn)東、家樂福、國美、蘇寧、北京華聯(lián)等大型商貿(mào)企業(yè)在江北發(fā)展良好。市級重點建設(shè)項目寸灘港、重慶新客運站、貨運編組站即將建成，物流中心

6、輪廓初顯。三、項目的競爭狀況分析（一）從整體上分析 由于重慶市特殊的地形，“三山夾兩江”的地形組合，把整個市區(qū)分割成九大塊，而每一區(qū)域都有至少一個區(qū)域中心，同時每一區(qū)域中心的發(fā)展程度也呈現(xiàn)出不一致，各個區(qū)域中心都有一定相隔距離，江北區(qū)商業(yè)中心經(jīng)濟在市區(qū)區(qū)域中心的排名中靠前，因此以上條件決定了該項目具有較強的競爭優(yōu)勢。同時可運用“雷利法則”具體說明，該法則指出：在正常條件下，兩個城市商業(yè)中心吸引力的零售貿(mào)易額與大城市的人口比重的一次方成正比，與兩個城市之間的居民聚集區(qū)到城市的距離的二次方成正比。公式如下：式中 Ba 到a城市的顧客比重； Bb到b城市的顧客比重； Paa城市的人口； Pba城市的

7、人口； Da城市之間的居民聚集區(qū)到a城市的距離；Db城市之間的居民聚集區(qū)到b城市的距離；（二）從區(qū)域上分析該項目所在地區(qū)人口稠密、消費需求旺盛、具有巨大的市場潛力。區(qū)域內(nèi)緊鄰該項目并無其他具有較強競爭優(yōu)勢的對手，而該項目以商業(yè)、居住、寫字樓等一體的大型購物中心，能夠匯聚眾多國際國內(nèi)知名品牌，體現(xiàn)項目的高端定位，項目同時能夠滿足其他不同消費層次的顧客，滿足消費者的不同需求，最大限度地匯聚人氣，客觀上彰顯了該項目具有的巨大潛力和可行性。四、消費者的需求調(diào)查分析由于該項目位于江北區(qū)人口稠密、交通便利、經(jīng)濟繁榮的觀音橋商圈，區(qū)域內(nèi)不僅匯聚大量國際國內(nèi)知名企業(yè)，而且擁有大量常駐人口，消費需求旺盛，市場潛

8、力巨大。人口稠密能夠為項目帶來較為穩(wěn)定的消費需求；交通便利能夠產(chǎn)生巨大的輻射效應(yīng)，吸引大量消費人群，而且項目聚高中端消費為一體，能夠滿足不同消費人群的不同消費需求；經(jīng)濟繁榮能夠增強消費者的消費水平和消費能力。五、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)調(diào)研分析A)調(diào)研的范圍及區(qū)域：本次調(diào)研的范圍主要集中于重慶市市區(qū)及江北區(qū)，調(diào)研了重慶市市區(qū)各區(qū)域中心的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的相關(guān)情況，比如沙坪壩區(qū)的三峽廣場，渝中區(qū)的解放碑商區(qū)、南岸區(qū)萬達(dá)廣場及楊家坪步行街等商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)；再就是在本案例具體所在地江北區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行了調(diào)研，具體調(diào)研分析了本案例周邊綜合環(huán)境，最后結(jié)合本案例進(jìn)行了相關(guān)的對比分析，明確了項目的優(yōu)劣勢。B）調(diào)研的目的本次調(diào)研的

9、主要目的在于摸清市區(qū)及區(qū)域內(nèi)具有可比性的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的數(shù)量、區(qū)位、規(guī)模、競爭等客觀環(huán)境的優(yōu)劣勢及運營等主觀情況的優(yōu)劣勢，具體分析本案例的優(yōu)劣勢并依次制定相關(guān)對策。C)商業(yè)地產(chǎn)概況分析通過本次調(diào)研，基本了解了市區(qū)及區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的相關(guān)情況。具體可以概況為：就整個市區(qū)而言，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展速度較快，規(guī)模越來越大且逐步向城市綜合體演進(jìn)，區(qū)位選擇更加合理，更加注重提升項目的品位，著眼于高端的同時擴大中端消費，目標(biāo)定位更具開放性，項目更具特色化，個性化同時更具針對性，能夠滿足不同年齡層次及不同消費群體的需求；同時也更加注重運營模式的創(chuàng)新，在減少前期投入資金的同時能夠保證項目資金流的流暢性，減輕運營負(fù)

10、擔(dān)；注重提升服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)更具人性化，提高顧客滿意度。但是，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)同時還存在較大的提升空間。具體來說：規(guī)模擴大的同時配套設(shè)施沒有進(jìn)行相應(yīng)的完善，如交通、基礎(chǔ)設(shè)施等，存在提升空間；運營模式有待進(jìn)一步改進(jìn)；要進(jìn)一步強調(diào)特色，增強競爭力等。D）零售業(yè)態(tài)構(gòu)成與分析目前該項目的主要零售業(yè)涵蓋了餐飲、娛樂休閑、百貨、服務(wù)等，應(yīng)該說該項目的零售業(yè)基本覆蓋了商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)應(yīng)該具有的業(yè)務(wù)，基本上能夠滿足消費者的不同需求，從項目的初步運營來看，基本上是成功的，各零售業(yè)基本上是盈利的而且具有巨大的提升空間。E）商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)分析商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)具有投資規(guī)模大、資回收期長、設(shè)周期長、利潤率高等特點，這就決定了商業(yè)地產(chǎn)項

11、目的可行性分析至關(guān)重要，決策周期長且慎重，因此在決定一個項目的時候需要分析具體的財務(wù)、市場、經(jīng)濟形勢、政策等一系列問題。F）商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域特征分析該項目處于商務(wù)中心，地價高，競爭激烈，因此就決定了該項目只能說以商業(yè)物業(yè)為主的高中端購物中心，該項目周邊聚集了眾多經(jīng)濟實力雄厚的金融機構(gòu)及商業(yè)企業(yè)，所以項目具有較大的前景。G）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式分析商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式主要有：（1）“純銷售模式”；（2）整體租賃，不售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)模式；（3）分零租賃，不售產(chǎn)權(quán)的模式；（4）整體租賃，零售產(chǎn)權(quán)的返售模式；（5）分零租賃經(jīng)營，零售產(chǎn)權(quán)的返租模式；（6）零租零售與整租不售兩種方式混合的模式。該項目的運營模式主要是通過招標(biāo)選擇代理商，采取分零