總部與項(xiàng)目事業(yè)部權(quán)責(zé)手冊

1、紅星地產(chǎn)總部與項(xiàng)目事業(yè)部權(quán)責(zé)手冊1、 目的為明確紅星地產(chǎn)總部與各項(xiàng)目事業(yè)部之間的工作界面與權(quán)限分配，保障各項(xiàng)工作的責(zé)任落實(shí)和順利開展，特制定本文件。2、 適用范圍本文件作為總部與各項(xiàng)目部的工作分工指導(dǎo)，適用于總部和各項(xiàng)目部明確自己應(yīng)經(jīng)辦的業(yè)務(wù)事項(xiàng)及應(yīng)輸出的業(yè)務(wù)成果。3、 手冊說明本權(quán)責(zé)手冊文件作為公司制度的基礎(chǔ)，是將房地產(chǎn)開發(fā)的各業(yè)務(wù)階段和各條管控線進(jìn)行工作事項(xiàng)分解和梳理，明確每項(xiàng)工作是由誰（是總部還是項(xiàng)目部）經(jīng)辦、需輸出什么成果、這些成果最終由誰決策、應(yīng)采用哪條審批流程報(bào)批。本文不涉及成果報(bào)批的具體流程和審批權(quán)限描述，這些內(nèi)容可參見本手冊的附件：各項(xiàng)目事業(yè)部審批流程體系文件。本文也不涉及業(yè)務(wù)

2、過程的具體操作流程和作業(yè)指引，這些內(nèi)容請參閱相應(yīng)的業(yè)務(wù)流程或作業(yè)指引文件。4、 手冊內(nèi)容4.1房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)階段和監(jiān)控線業(yè)務(wù)階段：房地產(chǎn)開發(fā)主要分為項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、項(xiàng)目營銷、產(chǎn)品交付等六大業(yè)務(wù)階段。管控線：在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，公司設(shè)立了六條管控線進(jìn)行監(jiān)控，分別是運(yùn)營管控、成本管控（含材設(shè)采購管理）、質(zhì)量與安全管控、財(cái)務(wù)管控、人事與行政管控、審計(jì)與法務(wù)管控。4.2各業(yè)務(wù)階段和各管控線的權(quán)責(zé)邊界劃分說明：表示項(xiàng)目事業(yè)部；表示總部；￥表示將根據(jù)金額大小，有可能是項(xiàng)目事業(yè)部決策、也有可能是總部決策，具體參見審批流程體系）。（此外，藍(lán)色成果是項(xiàng)目階段性成果，蘭色加粗加陰影的

3、是階段性成果中的關(guān)鍵成果。）項(xiàng)目論證階段業(yè)務(wù)細(xì)類經(jīng)辦輸出成果決策備案項(xiàng)目論證項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目取得預(yù)案的編制項(xiàng)目取得預(yù)案項(xiàng)目投資建議書的編制項(xiàng)目投資建議書項(xiàng)目啟動資金一覽表的編制項(xiàng)目啟動資金一覽表項(xiàng)目策劃階段業(yè)務(wù)細(xì)類經(jīng)辦輸出成果決策備案項(xiàng)目策劃項(xiàng)目市場定位項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目定位策劃報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測算報(bào)告項(xiàng)目計(jì)劃項(xiàng)目里程碑計(jì)劃的編制項(xiàng)目里程碑計(jì)劃項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃書的編制項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃書項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的編制項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃的編制項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目各專項(xiàng)計(jì)劃的編制項(xiàng)目各專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目概念概念性設(shè)計(jì)概念性設(shè)計(jì)方案任務(wù)書概念性設(shè)計(jì)成果目標(biāo)成本

4、（概念版）的編制目標(biāo)成本（概念版）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段業(yè)務(wù)細(xì)類經(jīng)辦輸出成果決策備案設(shè)計(jì)任務(wù)設(shè)計(jì)委托書項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托書地質(zhì)勘探要求地質(zhì)勘探委托合同項(xiàng)目設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃的編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃規(guī)劃方案設(shè)計(jì)規(guī)劃草圖規(guī)劃草圖概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目概念方案方案設(shè)計(jì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書規(guī)劃方案設(shè)計(jì)合同規(guī)劃方案設(shè)計(jì)成果示范區(qū)設(shè)計(jì)示范區(qū)策劃項(xiàng)目示范區(qū)策劃報(bào)告示范區(qū)設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)委托示范區(qū)設(shè)計(jì)合同總體布置項(xiàng)目示范區(qū)總平面布置銷售中心銷售中心裝修設(shè)計(jì)方案樣板房樣板房裝修設(shè)計(jì)方案景觀園林示范區(qū)園林設(shè)計(jì)方案軟裝項(xiàng)目示范區(qū)軟裝方案模型項(xiàng)目示范區(qū)各類模型方案項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)任務(wù)書項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)合同項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)方案初步設(shè)計(jì)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)任務(wù)書項(xiàng)目

5、初步設(shè)計(jì)合同項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)成果方案設(shè)計(jì)（報(bào)建）項(xiàng)目擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)方案各類效果圖、總平面圖、指標(biāo)報(bào)建用各類文本、圖紙施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)合同項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)成果精裝修設(shè)計(jì)Or項(xiàng)目精裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書項(xiàng)目精裝修設(shè)計(jì)合同項(xiàng)目精裝修設(shè)計(jì)方案配套設(shè)計(jì)配套要求項(xiàng)目配套設(shè)計(jì)任務(wù)書項(xiàng)目配套設(shè)計(jì)合同￥項(xiàng)目配套設(shè)計(jì)成果人防設(shè)計(jì)項(xiàng)目人防設(shè)計(jì)成果抗震設(shè)計(jì)項(xiàng)目抗震設(shè)計(jì)成果電梯設(shè)備及機(jī)房項(xiàng)目電梯方案及配套資料空調(diào)設(shè)備及機(jī)房項(xiàng)目空調(diào)方案及配套資料各類設(shè)備及用房各類設(shè)備及用房方案室外總體設(shè)計(jì)項(xiàng)目室外總體設(shè)計(jì)成果給水配套設(shè)計(jì)項(xiàng)目市政給水方案強(qiáng)電配套設(shè)計(jì)項(xiàng)目供電方案燃?xì)馀涮自O(shè)計(jì)項(xiàng)目燃?xì)夥桨腹┡涮自O(shè)計(jì)項(xiàng)目供暖方案弱

6、電綜合設(shè)計(jì)各類弱電設(shè)計(jì)方案智能化設(shè)計(jì)各類智能化設(shè)計(jì)成果其他零星設(shè)計(jì)各類零星設(shè)計(jì)成果二次深化設(shè)計(jì)深化設(shè)計(jì)清單部品檔次標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)書戶型圖項(xiàng)目銷售戶型圖設(shè)計(jì)確認(rèn)外立面外立面深化方案門窗門窗大樣圖欄桿各類欄桿大樣圖其他各類深化大樣圖設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)變更的可行性研究設(shè)計(jì)變更可行性研究報(bào)告設(shè)計(jì)變更圖紙的制定設(shè)計(jì)變更圖紙?jiān)O(shè)計(jì)變更交底與成本核定設(shè)計(jì)變更預(yù)算單成本目標(biāo)成本（實(shí)施版）的編制目標(biāo)成本（實(shí)施版）項(xiàng)目精裝修造價測算項(xiàng)目精裝修造價測算報(bào)告工程建設(shè)階段業(yè)務(wù)細(xì)類經(jīng)辦輸出成果決策備案工程策劃工程實(shí)施條件(土地、環(huán)境特征)分析工程實(shí)施條件分析報(bào)告施工組織設(shè)計(jì)施工組織方案組織重大技術(shù)難題的專家論證重大技術(shù)難題論證報(bào)告基坑

7、支護(hù)及基礎(chǔ)施工方案的編制基坑支護(hù)及基礎(chǔ)施工方案工程管理策劃報(bào)告的編制工程管理策劃報(bào)告項(xiàng)目動態(tài)成本的編制項(xiàng)目動態(tài)成本表施工場地總平面布置圖的繪制施工場地總平面布置圖樓棟施工計(jì)劃的編制樓棟施工計(jì)劃銷售展示期施工配合策劃案的編制銷售展示期施工配合策劃案采購招投標(biāo)總承包工程的招標(biāo)組織招標(biāo)計(jì)劃標(biāo)底清單和招標(biāo)文件投標(biāo)人資格預(yù)審考察報(bào)告中標(biāo)通知書總承包工程的合同簽訂與執(zhí)行工程總包合同分包工程的招標(biāo)組織招標(biāo)計(jì)劃標(biāo)底清單和招標(biāo)文件￥投標(biāo)人資格預(yù)審考察報(bào)告中標(biāo)通知書￥分包工程的合同簽訂與執(zhí)行工程分包合同￥戰(zhàn)略采購的招投標(biāo)組織（注：哪些屬于戰(zhàn)略采購詳見紅星地產(chǎn)采購類型一覽表）招標(biāo)計(jì)劃標(biāo)底清單和招標(biāo)文件投標(biāo)人資格預(yù)審

8、考察報(bào)告中標(biāo)通知書戰(zhàn)略采購協(xié)議戰(zhàn)略采購的合同簽訂與執(zhí)行采購合同￥項(xiàng)目采購的招投標(biāo)組織（注：哪些屬于項(xiàng)目采購詳見紅星地產(chǎn)采購類型一覽表）招標(biāo)計(jì)劃標(biāo)底清單和招標(biāo)文件￥投標(biāo)人資格預(yù)審考察報(bào)告中標(biāo)通知書￥項(xiàng)目采購的合同簽訂與執(zhí)行采購合同￥零星采購的組織零星采購比價報(bào)告零星采購合同￥現(xiàn)場簽證施工簽證施工簽證單￥預(yù)決算簽證預(yù)算簽證預(yù)算單設(shè)計(jì)變更的交底與成本審定設(shè)計(jì)變更單￥工程進(jìn)度審核工程進(jìn)度審批單工程結(jié)算結(jié)算單/結(jié)算書4.2.5項(xiàng)目營銷階段業(yè)務(wù)細(xì)類經(jīng)辦輸出成果決策備案營銷策劃項(xiàng)目長期代理（戰(zhàn)略）合作協(xié)議的洽談代理(戰(zhàn)略)協(xié)議項(xiàng)目營銷總體方案的編制項(xiàng)目營銷策劃總體方案項(xiàng)目案名、logo等的設(shè)計(jì)項(xiàng)目VI系統(tǒng)設(shè)

9、計(jì)成果項(xiàng)目階段性推廣策劃方案的制定項(xiàng)目階段性推廣策劃方案項(xiàng)目銷售計(jì)劃的制定項(xiàng)目銷售計(jì)劃價格策略的制定項(xiàng)目銷售價格策略開盤策劃開盤策劃報(bào)告銷售合同范本的制定銷售合同范本交房標(biāo)準(zhǔn)的制定交房標(biāo)準(zhǔn)房屋價格表的制定房屋價格表平面設(shè)計(jì)樓書、戶型圖、DM(單張)、宣傳折頁、海報(bào)的設(shè)計(jì)宣傳品設(shè)計(jì)合同￥宣傳品設(shè)計(jì)稿售樓處包裝、商業(yè)包裝、示范單位包裝、示范區(qū)包裝、銷售通道包裝、工地圍板包裝現(xiàn)場包裝合同￥現(xiàn)場包裝方案道旗廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、禮品、節(jié)假日氣氛包裝、報(bào)紙廣告、雜志廣告、車身廣告廣告/禮品設(shè)計(jì)合同￥廣告/禮品設(shè)計(jì)稿營銷推廣項(xiàng)目營銷推廣(包括用于項(xiàng)目推廣的媒介廣告、廣告物品制作、推廣活動、銷售宣傳資料、禮品制作

10、、銷售環(huán)境改造售樓處、示范單位、銷售通道包裝等) 各類項(xiàng)目推廣合同￥公司品牌宣傳(包括用于公司品牌宣傳的媒介廣告、廣告物品制作、推廣活動、銷售宣傳資料、禮品制作等)各類品牌宣傳合同銷售管理非公開促銷折扣比例2的個案申請客戶個案折扣申請非公開促銷折扣比例>2的個案申請客戶個案折扣申請?zhí)厥庹劭?員工折扣申請?zhí)厥庹劭?員工折扣申請關(guān)系客戶留房申請客戶留房申請內(nèi)部員工留房申請員工留房申請簽訂預(yù)售（銷售）合同之前的客戶更名、換房、退定申請更名、換房或退定申請簽訂預(yù)售（銷售）合同之后的更名、換房、退房申請更名、換房或退房申請產(chǎn)品交付階段業(yè)務(wù)細(xì)類經(jīng)辦輸出成果決策備案項(xiàng)目交付項(xiàng)目資產(chǎn)經(jīng)營方案的編制項(xiàng)目資

11、產(chǎn)經(jīng)營方案項(xiàng)目后評估報(bào)告的編制項(xiàng)目后評估報(bào)告交房管理辦法的制定交房管理辦法4.2.7運(yùn)營管控線業(yè)務(wù)細(xì)類經(jīng)辦輸出成果決策備案目標(biāo)管理公司經(jīng)營和管理目標(biāo)、以及各項(xiàng)目的運(yùn)營目標(biāo)的組織編制。公司年度經(jīng)營和管理目標(biāo)各部門管理目標(biāo)責(zé)任書各項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)責(zé)任書制度流程管理公司各項(xiàng)管理制度、流程指引等文件的組織編制。各類管理制度和流程指引等文件計(jì)劃管理項(xiàng)目計(jì)劃詳見項(xiàng)目策劃階段之 “項(xiàng)目計(jì)劃” 子項(xiàng)工作計(jì)劃項(xiàng)目部月度工作計(jì)劃的編制項(xiàng)目部月度工作計(jì)劃總部月度工作計(jì)劃的編制部門月度工作計(jì)劃項(xiàng)目部周工作計(jì)劃的編制周工作計(jì)劃總部周工作計(jì)劃的編制周工作計(jì)劃項(xiàng)目運(yùn)營會議管理各類項(xiàng)目運(yùn)營決策會的組織按運(yùn)營會議管理制度規(guī)定,輸出

12、相應(yīng)成果。項(xiàng)目月度運(yùn)營會的組織項(xiàng)目月度運(yùn)營會紀(jì)要總部聯(lián)席周例會的組織總部聯(lián)席周例會紀(jì)要項(xiàng)目事業(yè)部周例會的組織項(xiàng)目事業(yè)部周例會紀(jì)要運(yùn)營信息管理各個階段性成果模版編制各成果模版各個階段性成果的編制項(xiàng)目的各階段性成果各項(xiàng)目階段性成果的收集、整理各項(xiàng)目的階段性成果清單-企業(yè)知識管理企業(yè)知識庫與知識利用記錄-運(yùn)營數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析各種數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)圖表IT規(guī)劃的編制IT規(guī)劃IT實(shí)施與推廣IT項(xiàng)目建設(shè)合同實(shí)施方案、計(jì)劃、報(bào)告等IT應(yīng)用管理IT系統(tǒng)功能、權(quán)限、電子流程、數(shù)據(jù)的管理與監(jiān)控記錄。-IT技術(shù)服務(wù)項(xiàng)目部發(fā)起的各IT類合同￥IT技術(shù)服務(wù)記錄等。-4.2.8成本管控線（含材設(shè)采購管理）業(yè)務(wù)細(xì)類經(jīng)辦輸出成果決策備案

13、成本管理項(xiàng)目目標(biāo)成本（概念版）的編制詳見項(xiàng)目策劃階段之 “項(xiàng)目概念” 子項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)成本（實(shí)施版）的編制詳見4.2.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段之 “成本” 子項(xiàng)按目標(biāo)成本進(jìn)行合約的規(guī)劃項(xiàng)目合約規(guī)劃方案項(xiàng)目月度支付計(jì)劃的編制項(xiàng)目月度支付計(jì)劃項(xiàng)目合同的實(shí)付款登記項(xiàng)目合同實(shí)付款臺帳項(xiàng)目動態(tài)成本的登記項(xiàng)目動態(tài)成本臺帳工程結(jié)算后的成本分析工程結(jié)算成本分析報(bào)告模版管理各類招標(biāo)文件模版的編制各類招標(biāo)文件模版各類合同模版的編制各類合同模版采招管理詳見4.2.4工程建設(shè)階段之 “采購招投標(biāo)” 子項(xiàng)供方管理戰(zhàn)略供應(yīng)商庫的建立戰(zhàn)略供應(yīng)商申請供應(yīng)商考核管理體系的建立供應(yīng)商考核管理制度供方履約評價供方履約評價報(bào)告預(yù)決算詳見4.2.4

14、工程建設(shè)階段之 “預(yù)決算” 子項(xiàng)質(zhì)量與安全監(jiān)管線業(yè)務(wù)細(xì)類經(jīng)辦輸出成果決策備案質(zhì)量管理工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)的制定項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)分階段質(zhì)量關(guān)鍵點(diǎn)的控制方案的制定質(zhì)量關(guān)鍵點(diǎn)的控制方案四新技術(shù)的收集推廣與應(yīng)用關(guān)于XX技術(shù)推廣的通知工程質(zhì)量考核評估體系的制定工程質(zhì)量考核評估辦法工程質(zhì)量大檢查的組織工程質(zhì)量檢查報(bào)告安全文明施工安全文明施工標(biāo)準(zhǔn)的制定安全文明施工標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目安全文明施工保障措施的制定安全文明施工保障措施安全文明施工考核評估體系的制定安全文明施工考核評估辦法安全文明施工檢查的組織安全文明施工檢查報(bào)告4.2.10財(cái)務(wù)管控線業(yè)務(wù)細(xì)類經(jīng)辦輸出成果決策備案財(cái)務(wù)會計(jì)管理財(cái)務(wù)管理制度體系的

15、編制財(cái)務(wù)制度、資金管理流程、付款管理流程、預(yù)算管理流程等建立健全會計(jì)核算規(guī)范體系成本收入核算指引售樓處財(cái)務(wù)工作指引等定期和不定期對項(xiàng)目事業(yè)部會計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理進(jìn)行檢查財(cái)務(wù)檢查報(bào)告各種財(cái)務(wù)分析報(bào)告的編制，和對資產(chǎn)負(fù)債等情況進(jìn)行詳細(xì)分析房地產(chǎn)條線財(cái)務(wù)分析月報(bào)按照會計(jì)準(zhǔn)則、集團(tuán)和總部相關(guān)規(guī)定進(jìn)行憑證編制、報(bào)表編制。財(cái)務(wù)報(bào)表財(cái)務(wù)培訓(xùn)培訓(xùn)記錄稅務(wù)管理房地產(chǎn)條線稅務(wù)籌劃稅務(wù)籌劃方案房地產(chǎn)稅收政策解讀財(cái)稅簡報(bào)專項(xiàng)稅收檢查財(cái)稅檢查報(bào)告日常稅收申報(bào)稅收申報(bào)表當(dāng)?shù)囟愂照呤占?dāng)?shù)囟愂照邊R編當(dāng)?shù)囟悇?wù)主管部門關(guān)系維護(hù)關(guān)系維護(hù)過程中的各種請示報(bào)告安全文明施工檢查的組織安全文明施工檢查報(bào)告資金預(yù)算與計(jì)劃項(xiàng)目資金預(yù)算的編

16、制項(xiàng)目年度資金預(yù)算資金計(jì)劃的編制項(xiàng)目滾動資金計(jì)劃預(yù)算執(zhí)行情況分析月度預(yù)算執(zhí)行情況分析資金計(jì)劃執(zhí)行情況分析資金計(jì)劃執(zhí)行情況分析預(yù)算與資金計(jì)劃執(zhí)行情況考核考核報(bào)告資金管理項(xiàng)目開發(fā)貸款的洽談和融資方案制定與執(zhí)行可研報(bào)告、融資方案借款合同還款申請銀行按揭管理的洽談、確定與項(xiàng)目按揭銀行的協(xié)議按總部確定的按揭銀行做好銷售按揭工作。銀行按揭統(tǒng)計(jì)表1人事與行政管控線詳見附件2：項(xiàng)目事業(yè)部人事管理權(quán)責(zé)劃分規(guī)定2審計(jì)與法務(wù)管控線待定，略。5、 相關(guān)文件附件1：各項(xiàng)目事業(yè)部審批流程體系（見本文下頁）上海紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司二零一零年五月九日附件1：紅星地產(chǎn)各項(xiàng)目事業(yè)部審批流程體系一、 目的與適用范圍本流程體系是對紅星地產(chǎn)總部與項(xiàng)目事業(yè)部權(quán)責(zé)劃分手冊（以下簡稱權(quán)責(zé)手冊）中描述的業(yè)務(wù)審批與決策過程的細(xì)化和流程化，是確定各項(xiàng)業(yè)務(wù)決策是否合法化的依據(jù)之一。適用于各項(xiàng)目事業(yè)部的各項(xiàng)審批業(yè)務(wù)的辦理。二、 審批授權(quán)原則按照權(quán)責(zé)手冊的相關(guān)規(guī)定和各項(xiàng)目部的實(shí)際情況，本流程體系將按照以下審批授權(quán)原則，為各項(xiàng)目部設(shè)定具體的各項(xiàng)審批流程：2.1天津項(xiàng)目事業(yè)部：原則上授予200萬的合同及合同付款審批權(quán)。2.2昆明項(xiàng)目事業(yè)部：原則上授予200萬的合同簽訂及合同付款審批權(quán)。2.3鄭州項(xiàng)目事業(yè)部：原則上授予10萬的合同