《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》全套教學(xué)課件

——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)全套可編輯PPT課件12345第一章緒論第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)基本理論與策略第三章房地產(chǎn)企業(yè)第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)第五章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究全課導(dǎo)航163678910第六章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的獲取第七章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃第八章房地產(chǎn)項(xiàng)目融資第九章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理第十章房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷11第十一章物業(yè)管理全課導(dǎo)航【本章導(dǎo)讀】在國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和住宅需求的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生，房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)中重要的產(chǎn)業(yè)組成部分，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平發(fā)揮了重要的作用，如在房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過(guò)程中，需要大量的資金與物資，與許多產(chǎn)業(yè)部門都存在著密切的關(guān)系。因此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)（市場(chǎng)）持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有十分重要的意義。通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要求掌握房地產(chǎn)的概念、特性；掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律；熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)；熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期和投資周期的關(guān)系；了解房地產(chǎn)業(yè)的基本概念與重要作用。章節(jié)導(dǎo)讀第一章緒論——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)——CONTENTS目錄房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述01房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律02項(xiàng)目導(dǎo)航PART01房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)的基本概念與分類

房地產(chǎn)是指土地及定著在土地之上的建筑物和其他附屬物的總稱。其中，土地包括地球的表面及其上下一定范圍的空間；建筑物是指人工建筑而成的物體，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類；其他附屬物是指與土地或建筑物不能分離，或者分離就會(huì)破壞土地、建筑物的功效或完善性，或使其價(jià)值明顯受損害的物體，包括永久定著在土地表面之上的自然物，如樹(shù)木、假山等。房地產(chǎn)由于自身的特點(diǎn)（位置的固定性和不可移動(dòng)性），在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。1．房地產(chǎn)的概念第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)的基本概念與分類

1）土地土地是房地產(chǎn)的一種原始形態(tài)，屬于房地產(chǎn)的范疇，而且它還是其中最重要的一個(gè)組成部分。

因此土地又分為未開(kāi)發(fā)的土地和已開(kāi)發(fā)的土地兩種類型，前者基本屬于鄉(xiāng)村集體土地，而后者通常屬于城市國(guó)有土地，當(dāng)然，在一定條件下前者可以向后者轉(zhuǎn)化。從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。2．房地產(chǎn)分類第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)的基本概念與分類

2）建成后的物業(yè)從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。2．房地產(chǎn)分類（1）居住類房地產(chǎn)：居住類房地產(chǎn)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。（2）商業(yè)類房地產(chǎn)：商業(yè)類房地產(chǎn)又稱經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、出租商住樓等。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)的基本概念與分類

（3）餐飲、娛樂(lè)類房地產(chǎn)：餐飲類房地產(chǎn)主要包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。娛樂(lè)類房地產(chǎn)主要包括游樂(lè)場(chǎng)、娛樂(lè)城、俱樂(lè)部、夜總會(huì)、影劇院、高爾夫球場(chǎng)等。

（4）工業(yè)類房地產(chǎn)：工業(yè)類房地產(chǎn)是通常是指為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供的入住空間，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和近年來(lái)逐漸發(fā)展起來(lái)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。

（5）特殊類房地產(chǎn)：特殊類房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容通常要得到政府的特殊許可，如政府辦公樓、學(xué)校等房地產(chǎn)業(yè)，我們常稱之為特殊物業(yè)。特殊物業(yè)的市場(chǎng)交易很少，因此對(duì)這類物業(yè)的投資多屬長(zhǎng)期投資，投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。

2）建成后的物業(yè)從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)的基本概念與分類在建工程是指已經(jīng)開(kāi)設(shè)工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的一種中間形態(tài)。受原有投資者融資能力、管理能力、投資策略以及市場(chǎng)環(huán)境因素變化的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)上總是存在一些針對(duì)在建工程的交易行為，如將在建工程轉(zhuǎn)讓、抵押等。

3）在建工程2．房地產(chǎn)分類第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)的特性123位置的固定性和不可移動(dòng)性耐久性異質(zhì)性由于房地產(chǎn)必須定著在一定的土地上，因此具有空間上的不可移動(dòng)性，使得房地產(chǎn)的利用具有鮮明的地域特點(diǎn)。建筑物在式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面千差萬(wàn)別，以及使用過(guò)程中的老化或翻新改造所造成的特征變化不同，使房地產(chǎn)成為一種典型的異質(zhì)商品或差異化商品。我國(guó)有關(guān)建筑物安全的規(guī)定房屋建筑物按照結(jié)構(gòu)的不同其壽命周期及使用年限，或稱為折舊年限分別為：鋼結(jié)構(gòu)70年、鋼混結(jié)構(gòu)60年、磚混結(jié)構(gòu)50年、磚木結(jié)構(gòu)40年、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)10年。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)的特性456效用的多樣性保值增值性流動(dòng)性差房地產(chǎn)既是生產(chǎn)資料，又是消費(fèi)資料，房地產(chǎn)除了可以滿足人們的生活要求外，還可以從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；房地產(chǎn)既是固定資產(chǎn)，又是流動(dòng)資產(chǎn)。房地產(chǎn)由于價(jià)值高，加上不可移動(dòng)性和獨(dú)一無(wú)二性，使同一宗房地產(chǎn)的買賣并不頻繁，一旦需要買賣，則要花費(fèi)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)尋找合適的買者和進(jìn)行討價(jià)還價(jià)。在房地產(chǎn)使用過(guò)程中，建筑物是會(huì)產(chǎn)生折舊的，但是地產(chǎn)卻是不會(huì)產(chǎn)生折舊的，而且由于土地資源的稀缺性以及房地產(chǎn)需要的增加，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格具有上漲趨勢(shì)，而且其特有的屬性導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度大于一般物價(jià)上漲幅度。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)的特性789有限性相互影響性易受限制性由于土地?cái)?shù)量有限，在土地上，特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、相互影響的特性，世界上任何國(guó)家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的使用和支配都有一些限制。政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)、充公權(quán)四種特權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。相互影響性指的是房地產(chǎn)對(duì)周圍土地使用的相互作用。房地產(chǎn)的價(jià)格往往受相鄰房地產(chǎn)狀況的影響。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述三、房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理和房屋中介服務(wù)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)有著緊密的聯(lián)系。如果房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)品，那么房地產(chǎn)業(yè)就是從事房地產(chǎn)這種產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。我國(guó)政府于2003年重新劃分三個(gè)產(chǎn)業(yè)，具體劃分為：第一產(chǎn)業(yè)包括農(nóng)、林、牧、漁業(yè)；第二產(chǎn)業(yè)包括采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，建筑業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)包括除第一、第二產(chǎn)業(yè)以外的其他行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是介于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)之間的、具有復(fù)合特征的產(chǎn)業(yè)，是以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門，在歸屬上屬于第三產(chǎn)業(yè)部門，但兼有生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)三重性質(zhì)。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述四、房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)容與特性

土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)：主要是指將農(nóng)用地開(kāi)發(fā)為建設(shè)用地，以及將舊城區(qū)通過(guò)拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造成新的建設(shè)用地。

房屋開(kāi)發(fā)：其主要包括居住用地、商業(yè)用房、工業(yè)用房等的開(kāi)發(fā)。

地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：其主要指土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃及抵押。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：其主要包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等。

房地產(chǎn)中介服務(wù)：其主要包括咨詢、策劃、測(cè)量、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)和公證等。

物業(yè)管理服務(wù)：其主要包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場(chǎng)所的維修、養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、租賃代理等。房地產(chǎn)金融：其主要包括信貸、保險(xiǎn)及金融資產(chǎn)投資等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理：即建立房地產(chǎn)市場(chǎng)、資金市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、信息市場(chǎng)，制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。1．房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)容第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述四、房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)容與特性2．房地產(chǎn)業(yè)的基本特性由于人們的生活和休息、各行各業(yè)開(kāi)展的生產(chǎn)和業(yè)務(wù)活動(dòng)都離不開(kāi)房地產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)既是

人們生活的重要基礎(chǔ)條件，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)條件。1）基礎(chǔ)性4）高利潤(rùn)性2）先導(dǎo)性3）系統(tǒng)性人們居住條件的日益改善要靠房地產(chǎn)不斷地增加數(shù)量和提高標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量。但房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)

要耗用較長(zhǎng)的時(shí)間，需要超前進(jìn)行。由于房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)直至服務(wù)管理的全過(guò)程都屬于房地產(chǎn)業(yè)的范疇，因此房

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。多年來(lái)，每當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)興旺發(fā)展的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)就更為興旺，其利潤(rùn)要高于社會(huì)平均利潤(rùn)，

甚至要高得多。5）預(yù)警性在國(guó)民經(jīng)濟(jì)走向繁榮發(fā)展之前，它往往會(huì)率先超前發(fā)展；當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)生衰退和蕭條之前，它

往往最先受到?jīng)_擊，所以它具有明顯的預(yù)警作用。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述五、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用1．房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位1）房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)

首先，房地產(chǎn)業(yè)為一切社會(huì)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供空間場(chǎng)所，是社會(huì)生產(chǎn)和生活的最基本要素；

其次，房地產(chǎn)是社會(huì)一切部門不可缺少的物質(zhì)條件，是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)；

再次，房地產(chǎn)業(yè)是政府財(cái)政收入的重要來(lái)源：土地出讓金，營(yíng)業(yè)稅、所得稅、市政配套費(fèi)、契稅、房產(chǎn)稅等，甚至已占某些城市收入來(lái)源的50%以上；

最后，房地產(chǎn)是財(cái)富的最主要表現(xiàn)形式：所形成的固定資產(chǎn)占同期固定資產(chǎn)總值的50%以上，財(cái)富的75%是不動(dòng)產(chǎn)。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述五、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用1．房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位2）房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)

一個(gè)產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)一般應(yīng)具備四個(gè)條件：

一是在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著舉足輕重的地位；

二是其增加值對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)較大，能為政府提供大量收入，一般對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不低于5%；

三是符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)方向，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化；

四是產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，能帶動(dòng)眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從各方面來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述五、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用2．房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用1）為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)。3）有利于培育和完善市場(chǎng)體系房地產(chǎn)既是生產(chǎn)要素又是生活必需品，單價(jià)和總價(jià)都較大，能擴(kuò)大市場(chǎng)總量規(guī)模。此外，房地產(chǎn)業(yè)還有利于創(chuàng)造就業(yè)，落實(shí)城市規(guī)劃，促進(jìn)土地資源的合理配置和利用。2）加快城市化進(jìn)程，加快城市建設(shè)步伐能加快城市規(guī)模的擴(kuò)張，增加城市建設(shè)用地，加快舊城改造；能通過(guò)稅收增加財(cái)政收入，提供城市建設(shè)資金；此外，也起到向城市提供道路、通信、電力、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述五、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用2．房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用4）優(yōu)化居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)住宅商品化的條件下，住房消費(fèi)已經(jīng)成為居民家庭消費(fèi)中非常重要的組成部分，個(gè)人住房消費(fèi)已成為消費(fèi)熱點(diǎn)。6）有利于擴(kuò)大城鄉(xiāng)就業(yè)房地產(chǎn)業(yè)不僅是資金密集、技術(shù)密集和知識(shí)密集型專業(yè)，而且也是勞動(dòng)力密集型專業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)本身的就業(yè)容量較大，再加上能促進(jìn)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮，從而在促進(jìn)就業(yè)方面具有顯著的作用。5）有利于增加政府財(cái)稅收入在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售時(shí)，政府可以增加了一筆較大的資金。另外，政府通過(guò)交易稅、租賃稅、契稅、財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅種，還可以連續(xù)不斷地取得大量的稅收。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述五、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用2．房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用7）有利于改善投資環(huán)境隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，近年來(lái)我國(guó)各個(gè)城市為了吸引國(guó)內(nèi)外的投資者到當(dāng)?shù)貋?lái)投資，都大力進(jìn)行了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、相應(yīng)的生產(chǎn)和生活設(shè)施的建設(shè)，在這些改善投資環(huán)境的舉措中，相當(dāng)大的比重是通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)完成的。9）能帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)與許多產(chǎn)業(yè)部門都存在著比較密切的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的振興、發(fā)展，勢(shì)必將推動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑、建材、建筑設(shè)備儀表等行業(yè)，還可帶動(dòng)交通運(yùn)輸、郵電、通信、商業(yè)服務(wù)、金融保險(xiǎn)等行業(yè)的發(fā)展。8）有利于推進(jìn)城市的綜合開(kāi)發(fā)近年來(lái)，我國(guó)提出了實(shí)行“綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針，由房地產(chǎn)業(yè)來(lái)統(tǒng)籌安排，保證這一方針的貫徹實(shí)施，不斷提高我國(guó)城市的綜合開(kāi)發(fā)率。PART02房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場(chǎng)概念與分類1．房地產(chǎn)市場(chǎng)概念房地產(chǎn)市場(chǎng)是指從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒?dòng)的場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是由市場(chǎng)主體、客體、資金等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。市場(chǎng)主體是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上的行為人，即房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供求雙方。市場(chǎng)客體是指房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的對(duì)象，是房地產(chǎn)交易存在的基本條件。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場(chǎng)概念與分類2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類

1）按照功能劃分

房產(chǎn)市場(chǎng)：是指一切以房屋為標(biāo)的物的權(quán)益過(guò)渡行為。通過(guò)買賣和租賃兩種交換形式，將房屋出售或出租出去，從而形成了房屋買賣市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。

地產(chǎn)市場(chǎng)：即土地使用市場(chǎng)，主要指國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的有償出讓，獲得土地使用權(quán)的土地使用者對(duì)經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)的土地的使用權(quán)所進(jìn)行的有償轉(zhuǎn)讓。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)：是指通過(guò)房地產(chǎn)專業(yè)銀行和其他銀行等金融機(jī)構(gòu)，通過(guò)信貸、發(fā)行股票和證券開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)和資金融通業(yè)務(wù)而形成的市場(chǎng)。

房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)：是指為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)活動(dòng)提供勞務(wù)的市場(chǎng)。

房地產(chǎn)信息技術(shù)市場(chǎng)：是指為各類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供中介、技術(shù)咨詢、房地產(chǎn)交易、行業(yè)情況預(yù)測(cè)分析及國(guó)內(nèi)外有關(guān)資料的市場(chǎng)。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場(chǎng)概念與分類2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類

2）按照市場(chǎng)層次劃分一級(jí)市場(chǎng)是指政府出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為，具有國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)；三級(jí)市場(chǎng)指購(gòu)買商品房的消費(fèi)者將商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為（也包括房屋的租賃行為），具有消費(fèi)和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。1一級(jí)市場(chǎng)2二級(jí)市場(chǎng)3三級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出售商品房的行為，具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)；第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場(chǎng)概念與分類2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類

3）按交易形式劃分房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。因此，根據(jù)交易形式不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為買賣市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和抵押市場(chǎng)。買賣市場(chǎng)租賃市場(chǎng)抵押市場(chǎng)第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場(chǎng)概念與分類2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類

4）按照用途劃分根據(jù)用途不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為住宅市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)等，并且每一個(gè)分類還可以再進(jìn)行細(xì)分，如住宅市場(chǎng)又可分為別墅市場(chǎng)、公寓市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)等。

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場(chǎng)概念與分類2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類其他分類按房地產(chǎn)購(gòu)買對(duì)象劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為消費(fèi)者市場(chǎng)和組織市場(chǎng)；按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為完全產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)和部分產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)；按房地產(chǎn)商品化程度劃分，可將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為商品房交易市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)適用房交易市場(chǎng)和公有房屋租賃市場(chǎng)等。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特性

1．地域性房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)所具有的不可移動(dòng)性，決定了在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在房地產(chǎn)商品物質(zhì)實(shí)體的轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)商品只能就地開(kāi)發(fā)建設(shè)，就地使用和消費(fèi)。2．不完全競(jìng)爭(zhēng)性由于房地產(chǎn)商品具有不同于一般商品的一系列特性，因此，多項(xiàng)因素引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有一般商品市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)那么廣泛和自由。所以說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，而是一個(gè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。3．權(quán)益性房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)益性是指在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，交易的對(duì)象實(shí)際上是附著在每一種房地產(chǎn)實(shí)物上的權(quán)益，而不是房地產(chǎn)本身，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特性4．市場(chǎng)投機(jī)性在需求變動(dòng)后，供給需要相當(dāng)一段時(shí)間才能隨之調(diào)節(jié)變動(dòng)，達(dá)到新的均衡。然而，這也使得房地產(chǎn)成為一種很好的投機(jī)對(duì)象，能夠把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)的人往往采取低吸高拋的策略來(lái)牟利。5．供給調(diào)節(jié)滯后性由于房地產(chǎn)商品使用年限長(zhǎng)，交易雙方一般都有較長(zhǎng)時(shí)期的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)整個(gè)社會(huì)需求下降時(shí)，房屋所有人、使用人都寧愿擁有房屋，而在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不愿削價(jià)出售、低價(jià)出租或放棄它們，從而也就無(wú)法刺激需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)商品的短期供求變化反應(yīng)較為遲鈍。6．受法律、法規(guī)和政策制約對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活動(dòng)，國(guó)家也制定了具體的法律、規(guī)章和制度進(jìn)行管理。此外，房地產(chǎn)是重要的財(cái)產(chǎn)，對(duì)房地產(chǎn)的買賣、租賃、贈(zèng)與、互換、繼承、抵押等，都要從法律中獲得依據(jù)。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制價(jià)格機(jī)制是指價(jià)格規(guī)律發(fā)揮作用的市場(chǎng)運(yùn)行的形式和手段，房地產(chǎn)商品的價(jià)格是其價(jià)值的表現(xiàn)形式。若價(jià)格高于價(jià)值，形成供大于求的局面。這時(shí)價(jià)格又會(huì)下跌，投資者隨即相應(yīng)減少，直至供求關(guān)系重新平衡。貨幣在商品交換中起著一般等價(jià)物的作用，連接著供求雙方。貨幣有調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求和影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的功能。貨幣機(jī)制分為擴(kuò)張性和緊縮性兩種。供求機(jī)制是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的最基本機(jī)制，是用于調(diào)節(jié)市場(chǎng)供給與需求之間關(guān)系的市場(chǎng)運(yùn)行的形式和手段。供求關(guān)系的變化導(dǎo)致價(jià)格的漲落，反過(guò)來(lái)又刺激或抑制供給和需求。

01價(jià)格機(jī)制

02貨幣機(jī)制

03供求機(jī)制

04競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)等手段，以較高的質(zhì)量和低廉的價(jià)格戰(zhàn)勝對(duì)手的形式。房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)一般有兩種方式，即價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)存在空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)層面。在空間市場(chǎng)層面上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。空間市場(chǎng)上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給來(lái)源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。1．房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

空間市場(chǎng)資產(chǎn)市場(chǎng)在資產(chǎn)市場(chǎng)層面上，房地產(chǎn)被當(dāng)做一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，目的是獲取投資收益。

房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系緊密。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期1）房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期（1）復(fù)蘇階段（2）擴(kuò)張階段（3）收縮階段（4）衰退階段房地產(chǎn)自然周期第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期2）房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期隨著自然周期的運(yùn)動(dòng)，投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金流也將呈現(xiàn)出周期性變動(dòng)，形成投資周期。第一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處于谷底并開(kāi)始向第一階段運(yùn)動(dòng)時(shí)，很少有資本投向存量房地產(chǎn)，沒(méi)有資本投入新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。第三階段自然周期達(dá)到峰值并進(jìn)入第三階段時(shí)，投資者繼續(xù)購(gòu)買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性很高。自然周期運(yùn)動(dòng)通過(guò)第一階段，部分投資者回到市場(chǎng)中來(lái)，爭(zhēng)取以低于重置成本的價(jià)格購(gòu)買存量房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。自然周期第二階段后半段，資本流量顯著增加。

第二階段之后當(dāng)投資者認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)下滑時(shí)，會(huì)降低對(duì)投資的回報(bào)預(yù)期，降低購(gòu)買存量房地產(chǎn)的出價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性大大下降，自然周期進(jìn)入第四階段。

第四階段國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的比較分析一、國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行階段的選取為準(zhǔn)確選取與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行相似的國(guó)家和地區(qū)，首先對(duì)不同國(guó)家房地產(chǎn)的發(fā)展背景進(jìn)行分析，相似國(guó)家的選取一是要考慮其發(fā)展背景，二是要考慮其代表性。日本和德國(guó)都屬于戰(zhàn)后發(fā)展起來(lái)的國(guó)家，與我國(guó)改革開(kāi)放后房地產(chǎn)才得以發(fā)展的情況非常類似，所以選擇日本和德國(guó)為主要的房地產(chǎn)類比國(guó)家，同時(shí)考慮房地產(chǎn)發(fā)展成熟國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行有規(guī)律性可言，因此選取美國(guó)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)類比的另一個(gè)參照對(duì)象。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行階段類比分析1．房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行階段的類比原理將國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行資料進(jìn)行整理，合理劃分出不同代表性的階段，找出與中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征比較相似的若干階段，然后利用聚類分析方法，將這些階段進(jìn)行分類。通常只需要選取與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行階段屬于同類的且較相似的階段進(jìn)行分析比較，如果為了進(jìn)一步分析與目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相似的國(guó)外市場(chǎng)階段，可采用模式識(shí)別方法，計(jì)算不同市場(chǎng)的貼近度。

……詳見(jiàn)教材案例分析課堂總結(jié)房地產(chǎn)房地產(chǎn)按物理形態(tài)上劃分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型，是土地及定著在土地之上的建筑物和其他附屬物的總稱。房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)基本內(nèi)容主要包括土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、房地產(chǎn)金融以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制就是指構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)要素之間相互聯(lián)系、互為因果的聯(lián)結(jié)關(guān)系及運(yùn)轉(zhuǎn)方式。其主要包括價(jià)格機(jī)制、貨幣機(jī)制、供求機(jī)制及競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有的基本特性：地域性、不完全競(jìng)爭(zhēng)性、權(quán)益性、市場(chǎng)投機(jī)性及供給調(diào)節(jié)滯后性以及受法律、法規(guī)和政策制約。THANKS感謝觀看——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)【本章導(dǎo)讀】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式越來(lái)越多樣化，大部分房地產(chǎn)企業(yè)不再局限于單純的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，而開(kāi)始將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)并舉。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基本過(guò)程是房地產(chǎn)產(chǎn)品從開(kāi)發(fā)建設(shè)到竣工投入使用，并在經(jīng)營(yíng)管理和市場(chǎng)流通過(guò)程中實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。它不僅為人類社會(huì)的生產(chǎn)、生活提供入住空間和物質(zhì)載體，滿足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的物質(zhì)需要，而且通過(guò)投資、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)管理，創(chuàng)造投資效益和社會(huì)效益，成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分。通過(guò)本章的學(xué)習(xí)要求掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基本概念、特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的形式、程序與內(nèi)容；熟悉房地開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的決策類型與程序；了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的原則。章節(jié)導(dǎo)讀第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

基本理論與策略——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)——CONTENTS目錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析01房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論02項(xiàng)目導(dǎo)航PART01房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的概念與關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和政策，依據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)發(fā)展的要求，在依法取得的城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)、并銷售或出租的綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所創(chuàng)造的價(jià)值，主要體現(xiàn)在為消費(fèi)者提供了滿足其需求的空間、時(shí)間和服務(wù)。1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的概念與關(guān)系

經(jīng)營(yíng)是商品生產(chǎn)者以市場(chǎng)為對(duì)象，以商品生產(chǎn)和商品交換為手段，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)，使企業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與企業(yè)的外部環(huán)境達(dá)成動(dòng)態(tài)均衡的一系列有組織的活動(dòng)。2．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務(wù)管理等活動(dòng)，活動(dòng)范圍主要是在流通領(lǐng)域；廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋的建筑、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的概念與關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)之間既相互區(qū)別又相互聯(lián)系。3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系

從廣義的角度理解從狹義的角度理解兩者本質(zhì)上一致，側(cè)重點(diǎn)不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)側(cè)重的是一種行為，強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品形成的過(guò)程；而房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)強(qiáng)調(diào)的則是這種行為的目的——獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。兩者相對(duì)獨(dú)立。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只是一種投資、建設(shè)和勞動(dòng)的行為，開(kāi)發(fā)活動(dòng)本身并不反映上述社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的本質(zhì)特征；而房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)反映的是在一定社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)下的房屋、土地關(guān)系，這種關(guān)系通常是通過(guò)市場(chǎng)交換來(lái)實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)社會(huì)消費(fèi)、就業(yè)、金融等行業(yè)的發(fā)展所產(chǎn)生的影響力逐漸在加大，因此，它在人們社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中占據(jù)重要地位。

需要注意的是，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的始終，并在開(kāi)發(fā)行為結(jié)束形成一定的房地產(chǎn)產(chǎn)品之后，仍然以產(chǎn)品為主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象而繼續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)是獲得一定的投資效益，投資的對(duì)象是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而這個(gè)產(chǎn)品的形成則依賴于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的實(shí)施。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的形式與內(nèi)容1．按開(kāi)發(fā)的內(nèi)容劃分土地開(kāi)發(fā)：是指土地開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)后，通過(guò)征地、拆遷、安置等工作，將土地開(kāi)發(fā)成具有“七通一平”（供水、供電、供熱、供氣、排水、電信、道路暢通，場(chǎng)地平整）條件的建房基地，然后通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)或拍賣的方式，將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建設(shè)的一種開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式。房屋開(kāi)發(fā)：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以一定的方式獲得地塊的使用權(quán)后，按照規(guī)劃要求建造各類房地產(chǎn)商品，并以出售或出租的手段將這些房地產(chǎn)商品推入市場(chǎng)的一種開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式。綜合開(kāi)發(fā)：是指土地開(kāi)發(fā)以及房屋和有關(guān)的市政、公建配套設(shè)施結(jié)合起來(lái)進(jìn)行建設(shè)的開(kāi)發(fā)方式。綜合開(kāi)發(fā)方式是目前我國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取的一種開(kāi)發(fā)方式。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的形式與內(nèi)容2．按開(kāi)發(fā)的區(qū)域劃分新區(qū)開(kāi)發(fā)：主要是對(duì)城市郊區(qū)的農(nóng)地和荒地進(jìn)行改造，使之變成建設(shè)用地，并進(jìn)行一系列房屋、道路、公用設(shè)施等方面的建造和鋪設(shè)，使之變成新的城區(qū)。建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模新區(qū)的開(kāi)發(fā)。舊區(qū)再開(kāi)發(fā)：也稱為舊區(qū)改造，主要是對(duì)已建成的某些區(qū)段的建筑和各項(xiàng)配套設(shè)施進(jìn)行拆遷改造或重新建設(shè)。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的形式與內(nèi)容3．按照開(kāi)發(fā)的規(guī)模劃分單項(xiàng)開(kāi)發(fā)：是指開(kāi)發(fā)規(guī)模小、占地少、功能比較單一的項(xiàng)目，這種項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資較少，建設(shè)周期較短，往往表現(xiàn)為分散建造的一些單項(xiàng)工程或單位工程。小區(qū)開(kāi)發(fā)：是指對(duì)范圍廣、項(xiàng)目類型多、建設(shè)周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合開(kāi)發(fā)，如住戶在200戶左右的住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)。成片開(kāi)發(fā)：規(guī)模大、占地多、功能多，無(wú)論是新區(qū)開(kāi)發(fā)還是舊區(qū)再開(kāi)發(fā)都表現(xiàn)為成片建造多個(gè)工程項(xiàng)目，實(shí)施多種配套，是一種投資額高、建設(shè)周期長(zhǎng)的綜合性開(kāi)發(fā)。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的形式與內(nèi)容1．按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容劃分

1）地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是以城市土地使用權(quán)為對(duì)象的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)和以城市土地為勞動(dòng)對(duì)象進(jìn)行的土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。城市土地有償使用，是指國(guó)家作為城市土地的所有者，將土地的使用權(quán)長(zhǎng)期或一定期限內(nèi)有償?shù)剞D(zhuǎn)移給用地者和向土地使用者征收稅、費(fèi)的土地使用制度。城市的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上就是經(jīng)營(yíng)者為了獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)土地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)。

國(guó)家總的指導(dǎo)方式是國(guó)家壟斷城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)，實(shí)行土地使用權(quán)有償有限期出讓制度，建立正常的土地使用權(quán)價(jià)格的市場(chǎng)形成機(jī)制，促進(jìn)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)健康發(fā)展。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的形式與內(nèi)容1．按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容劃分2）房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)就是經(jīng)營(yíng)者以房產(chǎn)為對(duì)象，根據(jù)國(guó)家政策要求，考慮自身技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件和外部環(huán)境條件，經(jīng)營(yíng)房屋開(kāi)發(fā)和房屋流通并取得一定經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了實(shí)現(xiàn)房屋最大的使用價(jià)值，使其發(fā)揮最大的效用，經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋進(jìn)行建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾等活動(dòng)。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的形式與內(nèi)容1．按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容劃分3）服務(wù)經(jīng)營(yíng)

服務(wù)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程以及對(duì)房地產(chǎn)的使用過(guò)程中提供的一系列經(jīng)營(yíng)性、服務(wù)性的活動(dòng)，如對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行的投資咨詢、價(jià)值評(píng)估、拆遷安置服務(wù)，使用過(guò)程提供的房屋裝飾、修繕?lè)?wù)以及居住區(qū)環(huán)境服務(wù)及管理等。從目標(biāo)決策開(kāi)始，到建設(shè)施工之中，一直到最后的物業(yè)管理，都離不開(kāi)房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的形式與內(nèi)容1．按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容劃分4）房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)從事多項(xiàng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。綜合開(kāi)發(fā)必須遵循“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、合理布局、配套建設(shè)”的工作方式。這種經(jīng)營(yíng)方式對(duì)于加速實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃、改善城市面貌、促進(jìn)生產(chǎn)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展、提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，有著十分重要的作用。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的形式與內(nèi)容2．按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式劃分1）專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)是指一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)只從事或主要從事某一方面、某一環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。專業(yè)化程度高、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目單一、經(jīng)營(yíng)要素集中3）集團(tuán)經(jīng)營(yíng)指將具有各種經(jīng)營(yíng)職能的房地產(chǎn)企業(yè)組成企業(yè)集團(tuán)，或者在總公司下設(shè)若干子公司從事多方面的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。4）跨國(guó)經(jīng)營(yíng)包括國(guó)與國(guó)之間合資、合作，到國(guó)外投資與到國(guó)外營(yíng)銷等形式。2）綜合經(jīng)營(yíng)是指一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)從事多項(xiàng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。這種經(jīng)營(yíng)方式的優(yōu)點(diǎn)在于回旋余地大，能提供一條龍式的配套服務(wù)。01020304第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序1．投資機(jī)會(huì)的選擇

投資機(jī)會(huì)的選擇由投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)過(guò)程組成。無(wú)論是尋找投資機(jī)會(huì)還是對(duì)投資機(jī)會(huì)進(jìn)行篩選，都與對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解、調(diào)查和分析有關(guān)，都是在對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的分析和市場(chǎng)供求關(guān)系的分析基礎(chǔ)上完成的。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序2．項(xiàng)目的前期工作項(xiàng)目的前期工作主要是指在投資項(xiàng)目確定以后到項(xiàng)目開(kāi)始施工之前要進(jìn)行和開(kāi)展的工作。前期工作主要是完成項(xiàng)目開(kāi)工前的所有報(bào)批手續(xù)并取得相應(yīng)的法律文書(shū)，開(kāi)發(fā)商在這一階段的主要內(nèi)容有：完成各種報(bào)批手續(xù)，獲取有關(guān)證書(shū)；完成基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施的談判和協(xié)調(diào)；籌措房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金；確定市場(chǎng)售價(jià)和租金；確定施工進(jìn)度以及工程項(xiàng)目的招投標(biāo)等。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序3．建設(shè)階段建設(shè)階段是指從挖土開(kāi)槽直到竣工備案的整個(gè)過(guò)程，這個(gè)階段又稱為施工階段。建設(shè)階段要實(shí)施質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等過(guò)程項(xiàng)目管理。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序4．租售階段租售的方式有自行租售和委托租售兩種類型。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理方式：有聯(lián)合代理、獨(dú)家代理；買房代理和賣方代理；首席代理和分代理。租售進(jìn)度的安排要考慮工程建設(shè)進(jìn)度、融資需求、市場(chǎng)供求狀況、營(yíng)銷策略、宣傳策略，以期將投資收益最大化或投資損失最小化。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序5．物業(yè)管理階段物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)整個(gè)循環(huán)的最后環(huán)節(jié)，是集經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)于一體的第三產(chǎn)業(yè)活動(dòng)。業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、修繕等，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。PART02房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策原則1．遵守政策法規(guī)原則為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家及地方政府制定了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的法規(guī)、政策，無(wú)論是部門決策、企業(yè)決策，都必須以政策法規(guī)為依據(jù)。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策原則2．取得最佳效益原則房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行決策時(shí)應(yīng)把速度和效益、眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、企業(yè)效益與社會(huì)效益很好地結(jié)合起來(lái)，運(yùn)用正確的方法，在從多個(gè)可行性方案中尋求最優(yōu)方案的同時(shí)，選擇效益較高的決策方案，使得企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也取得良好的社會(huì)效益。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策原則3．定性分析與定量分析相結(jié)合的原則

定性分析是通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象矛盾的揭示，對(duì)其內(nèi)在聯(lián)系進(jìn)行邏輯推理來(lái)認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，能更真實(shí)、更客觀地反映實(shí)際情況，是一種更科學(xué)、更符合實(shí)際的方法。定量分析更注意經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象數(shù)量的描述，采用數(shù)學(xué)模型，依賴數(shù)學(xué)計(jì)算進(jìn)行分析。

房地產(chǎn)投資決策必須堅(jiān)持以定量分析為主的原則，許多技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)須依賴定量分析才能求得，然而定量分析也有賴于定性分析，只有建立在科學(xué)的定性分析基礎(chǔ)上的定量分析，才是最可靠的。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策原則4．風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)原則由于房地產(chǎn)投資數(shù)額較大、期限長(zhǎng)，不僅受經(jīng)濟(jì)因素的影響，而且受社會(huì)因素、政治因素的影響，尤其是在競(jìng)爭(zhēng)激烈、市場(chǎng)波動(dòng)較大時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資也將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資決策，應(yīng)把具備風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，進(jìn)行各類風(fēng)險(xiǎn)因素的分析與判斷作為一項(xiàng)基本原則。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型1．確定型決策確定型決策是一種在自然狀態(tài)的發(fā)生非常明確的情況下進(jìn)行的決策，即在已知未來(lái)可能發(fā)生的情況的條件下，根據(jù)每一個(gè)行動(dòng)方案只能產(chǎn)生的唯一的結(jié)果，選擇最優(yōu)方案。確定型決策問(wèn)題一般需具備以下條件。①存在決策者希望達(dá)到的一個(gè)明確目標(biāo)（收益最大或損失最?。虎谥淮嬖谝粋€(gè)確定的自然狀態(tài)；③有兩個(gè)或兩個(gè)以上的行動(dòng)方案可供決策者做出選擇；④不同的行動(dòng)方案在確定狀態(tài)下的損益值可以計(jì)算出來(lái)。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型1．確定型決策

量本利分析全稱為產(chǎn)量成本利潤(rùn)分析，主要用于研究?jī)r(jià)格、單位變動(dòng)成本和固定成本總額等因素之間的關(guān)系。這是一個(gè)簡(jiǎn)單而實(shí)用的管理技術(shù)，用于項(xiàng)目成本管理中，可以分析項(xiàng)目的合同價(jià)格、工程量、單位成本及總成本相互關(guān)系，為工程決策階段提供依據(jù)。

量本利分析法是研究企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中一定時(shí)期內(nèi)的成本、業(yè)務(wù)量（生產(chǎn)量或銷售量）和利潤(rùn)之間的變化規(guī)律，從而對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行規(guī)劃的一種技術(shù)方法。但是量本利分析方法也有其局限性，它必須在價(jià)格、銷量無(wú)顯著變化的基本假定下進(jìn)行，否則這種方法將無(wú)法解釋和應(yīng)用。1）量本利分析的概念第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型1．確定型決策

設(shè)某企業(yè)生產(chǎn)甲產(chǎn)品，本期固定成本總額為C1，單位售價(jià)為P，單位變動(dòng)成本為C2，并設(shè)銷售量為Q單位，銷售收入為Y，總成本為C，利潤(rùn)為TP。則成本、收入、利潤(rùn)之間存在的關(guān)系為2）量本利分析的基本數(shù)學(xué)模型第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型1．確定型決策如圖所示，以縱軸表示收入與成本，以橫軸表示銷售量，建立坐標(biāo)圖，并分別在圖上畫(huà)出成本線和收入線，如此得到的坐標(biāo)圖稱為盈虧分析圖。其中，收入線與成本線的交點(diǎn)稱為盈虧平衡點(diǎn)或損益平衡點(diǎn)。在該點(diǎn)上，企業(yè)的產(chǎn)品收入與成本正好相等，即處于不虧不盈或損益平衡狀態(tài)，也稱為保本狀態(tài)。3）盈虧分析圖和盈虧平衡點(diǎn)盈虧分析圖第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型1．確定型決策保本銷售量和保本銷售收入，就是對(duì)應(yīng)盈虧平衡點(diǎn)，銷售量Q和銷售收入Y的值，分別以Q0和Y0表示。由于在保本狀態(tài)下，銷售收入與生產(chǎn)成本相等，即4）保本銷售量和保本銷售收入式中，——亦稱邊際利潤(rùn)；——亦稱邊際利潤(rùn)率。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型2．風(fēng)險(xiǎn)型決策風(fēng)險(xiǎn)型決策又稱概率型決策，其特點(diǎn)是決策問(wèn)題上存在兩個(gè)或兩個(gè)以上的自然狀態(tài)，各種狀態(tài)下出現(xiàn)的概率可以大概估算出來(lái)，即每種狀態(tài)下出現(xiàn)的可能性大小可以估計(jì)。所以，只能根據(jù)概率進(jìn)行決策，并且無(wú)論采用何種方案都要為此冒一定風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)型決策常用方法是期望值法和決策樹(shù)法。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型2．風(fēng)險(xiǎn)型決策期望值法期望值法是比較各方案的損益期望值，選擇損益期望值較優(yōu)的方案的一種決策方法。損益期望值，是指各種狀態(tài)的概率乘以相應(yīng)損益值的總和。期望值計(jì)算公式為：1）期望值法式中，——某方案的損益期望值；——某方案在某種狀態(tài)下的損益值，收益值取“+”，虧損值取“－”；——未來(lái)狀態(tài)出現(xiàn)的概率；——未來(lái)狀態(tài)的個(gè)數(shù)。N第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型2．風(fēng)險(xiǎn)型決策決策樹(shù)法是概率分析中常用的方法之一，是直觀運(yùn)用概率分析的一種圖解方法。2）決策樹(shù)法決策樹(shù)一般由決策點(diǎn)、機(jī)會(huì)點(diǎn)、方案枝、概率枝等組成，其繪制方法如下：首先確定決策點(diǎn)，決策點(diǎn)一般用“□”表示。然后從決策點(diǎn)引出若干條直線，代表各個(gè)備選方案，這些直線稱為方案枝。方案枝后面連接一個(gè)“○”稱為機(jī)會(huì)點(diǎn)。從機(jī)會(huì)點(diǎn)畫(huà)出的各條直線，稱為概率枝，代表將來(lái)的不同狀態(tài)，概率枝后面的數(shù)值代表不同方案在不同狀態(tài)下可獲得的收益值。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型2．風(fēng)險(xiǎn)型決策為了便于計(jì)算，對(duì)決策樹(shù)中的“□”（決策點(diǎn)）和“○”（機(jī)會(huì)點(diǎn)）均進(jìn)行編號(hào)。編號(hào)的順序是從左到右，從上到下。畫(huà)出決策樹(shù)后，就可以很容易地計(jì)算出各個(gè)方案的期望值并進(jìn)行比選。2）決策樹(shù)法首先，繪制決策樹(shù)，并對(duì)決策點(diǎn)及自然狀態(tài)點(diǎn)從左至右、從上至下編號(hào)；其次，根據(jù)期望值準(zhǔn)則，從右至左、逆向編號(hào)計(jì)算每個(gè)方案的期望值；最后，對(duì)各方案的期望值進(jìn)行比較，剪去期望值較差的分枝，最后留下的一枝即為最優(yōu)方案。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型3．不確定型決策

小中取大準(zhǔn)則法是指持這種標(biāo)準(zhǔn)的決策者，對(duì)客觀環(huán)境總是抱悲觀態(tài)度，萬(wàn)事總覺(jué)得不會(huì)如意，所以為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，總是從最不利處估計(jì)事情的結(jié)果，而從最壞的情況中選擇最好的方案。采用這種決策標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)先從每一方案中選擇一個(gè)最小的收益值，然后選取最小的收益值中的最大值所對(duì)應(yīng)的方案為最優(yōu)方案。（例2-1見(jiàn)教材

）1）小中取大準(zhǔn)則法第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型3．不確定型決策

大中取大準(zhǔn)則是指先從各種情況下選出每個(gè)方案的最大收益值，然后對(duì)各方案進(jìn)行比較，以收益值最大的方案為最優(yōu)方案。這種追求利益最大的決策方法有一定風(fēng)險(xiǎn)性，只有資金、物資雄厚，即使出現(xiàn)損失對(duì)其影響也不大的企業(yè)才敢采用。（例2-2見(jiàn)教材

）2）大中取大準(zhǔn)則法第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型3．不確定型決策后悔值是指某種自然狀態(tài)下可能獲得最大收益與采用某一方案所實(shí)際獲得的收益的差值。即應(yīng)當(dāng)?shù)玫?，但由于失去機(jī)會(huì)而未能得到的那一部分收益。采用該決策標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，需先找出每個(gè)方案的最大后悔值，再選取與最大后悔值中的最小值相應(yīng)的方案為最優(yōu)方案。（例2-3見(jiàn)教材

）3）后悔值準(zhǔn)則法第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的程序1．確定決策目標(biāo)目標(biāo)是經(jīng)營(yíng)決策的依據(jù)，合理的目標(biāo)是有效決策的前提，也是評(píng)價(jià)決策效果的依據(jù)。目標(biāo)選擇錯(cuò)了，就會(huì)一錯(cuò)再錯(cuò)，造成整個(gè)決策的失誤。在發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題后，就要進(jìn)行調(diào)查研究，查清問(wèn)題的性質(zhì)、范圍和特點(diǎn)，把問(wèn)題的癥結(jié)表達(dá)出來(lái)，找到真正原因，從而確定解決問(wèn)題所期望達(dá)到的結(jié)果，即決策目標(biāo)。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的程序2．方案設(shè)計(jì)

1）擬訂方案決策在于選擇，擬訂決策方案是經(jīng)營(yíng)決策的基礎(chǔ)。在確定目標(biāo)之后，應(yīng)充分發(fā)動(dòng)企業(yè)多方面力量搜集、掌握豐富的信息，擬制為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的各種備選方案，供進(jìn)一步選擇。擬制方案時(shí)，需要注意以下兩點(diǎn)（一是整體詳盡性；二是相互排斥性）。

2）分析評(píng)價(jià)方案的分析評(píng)價(jià)就是在進(jìn)行選擇之前對(duì)每一個(gè)備選方案有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境等各方面的條件、因素、潛在問(wèn)題進(jìn)行分析（如限制因素分析、潛在問(wèn)題分析），并與預(yù)先確定的目標(biāo)進(jìn)行比較，做出綜合評(píng)價(jià)。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的程序3．方案選擇選擇方案是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的中心環(huán)節(jié)。要正確有效地進(jìn)行方案選擇，決策者必須仔細(xì)考慮全部事實(shí)、確定是否可以獲取足夠的信息，并掌握方案選擇的標(biāo)準(zhǔn)，最終選擇最優(yōu)方案。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的程序4．執(zhí)行方案執(zhí)行已選擇的決策方案，是將決策變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的關(guān)鍵。決策的好壞要由實(shí)施的結(jié)果來(lái)判別?？刂啤⒈O(jiān)督和反饋對(duì)決策成敗起決定性的作用。在實(shí)施中及時(shí)發(fā)現(xiàn)情況，及時(shí)反饋，查明原因，修正方案，進(jìn)行有效控制，以保證原定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。此外，在執(zhí)行中還會(huì)發(fā)現(xiàn)新問(wèn)題，從而需要進(jìn)行新的決策后再付諸實(shí)施，這又開(kāi)始了一個(gè)新的決策過(guò)程。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的程序5．反饋控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的反饋控制是指把決策過(guò)程中的實(shí)際值與目標(biāo)值的偏差準(zhǔn)確而及時(shí)地輸送給決策者，從而使決策者根據(jù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，對(duì)決策方案進(jìn)行不斷的修正，以保證決策目標(biāo)的順利地進(jìn)行。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的程序6．追蹤決策追蹤決策是指在原有決策的實(shí)施危機(jī)經(jīng)營(yíng)決策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)時(shí)，或原有決策是正確的，但由于客觀或主觀條件發(fā)生重大變化時(shí)，對(duì)決策目標(biāo)或決策方案進(jìn)行的一種根本性修正，確定新的目標(biāo)，重新擬訂可行的方案，并進(jìn)行評(píng)估、選擇和實(shí)施方案。河北秦皇島開(kāi)發(fā)區(qū)C項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策案例分析一、項(xiàng)目概況1．C項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目擬建設(shè)在秦皇島開(kāi)發(fā)區(qū)婁山路2號(hào)。西臨開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)際發(fā)展大廈，東臨景色優(yōu)美的湯河水上公園，南臨秦皇島市區(qū)主干道河北大街。在此位置可南眺渤海，北覽燕山，交通極其便利，周邊環(huán)境優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越。2．C項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模C項(xiàng)目總占地面積19571m2，分三期建設(shè)。其中，地上總建筑面積約95000m2，按每戶住宅90m2計(jì)算，小區(qū)建造約1056套住宅，每戶按3.5人計(jì)算，小區(qū)約居住人口3700人，是開(kāi)發(fā)區(qū)新崛起的一個(gè)中等規(guī)模小區(qū)。具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表所示。案例分析……詳見(jiàn)教材課堂總結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是在依據(jù)國(guó)家的法律取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)基本概念房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有廣義和狹義之分；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)按內(nèi)容可劃分為地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)決策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)決策的類型有確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策兩種，按照科學(xué)的決策理論，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策可分為確定決策目標(biāo)、方案設(shè)計(jì)、方案選擇、執(zhí)行方案、反饋控制及追蹤決策六個(gè)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序與內(nèi)容投資機(jī)會(huì)選擇與分析、前期工作、建設(shè)階段、租售階段、物業(yè)管理階段。THANKS感謝觀看——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)【本章導(dǎo)讀】房地產(chǎn)企業(yè)主要是指從事土地和房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)，以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)中介、物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體組織，它是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的主要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)有效的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，為社會(huì)提供各種產(chǎn)品，其完善與發(fā)展為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供了重要保障。通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要求掌握房地產(chǎn)企業(yè)的概念和性質(zhì)，設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)的條件與資質(zhì)等級(jí)；熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)形式，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的特點(diǎn)；了解房地產(chǎn)企業(yè)制度。章節(jié)導(dǎo)讀第三章房地產(chǎn)企業(yè)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)——CONTENTS目錄房地產(chǎn)企業(yè)概述01房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理02項(xiàng)目導(dǎo)航房地產(chǎn)企業(yè)人員與組織結(jié)構(gòu)03PART01房地產(chǎn)企業(yè)概述第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述一、房地產(chǎn)企業(yè)的概念與分類

房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營(yíng)利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。1．房地產(chǎn)企業(yè)的概念第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述一、房地產(chǎn)企業(yè)的概念與分類2．房地產(chǎn)企業(yè)的分類1）從經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)方式的角度劃分（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，主要業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)、房屋營(yíng)造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)營(yíng)銷等。（2）房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)是指在房屋或土地的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓等交易活動(dòng)中充當(dāng)媒介作用的企業(yè)，主要包括房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)等。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營(yíng)服務(wù)型企業(yè)，其業(yè)務(wù)范圍包括售后或租賃物業(yè)的維修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、商業(yè)服務(wù)以及其他經(jīng)營(yíng)服務(wù)等。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述一、房地產(chǎn)企業(yè)的概念與分類2．房地產(chǎn)企業(yè)的分類2）從經(jīng)營(yíng)范圍的角度劃分（1）房地產(chǎn)綜合企業(yè)是指綜合從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的企業(yè)。（2）房地產(chǎn)專營(yíng)企業(yè)是指長(zhǎng)期專門從事如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租售、中介服務(wù)以及物業(yè)管理等某一方面經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)是指針對(duì)某一特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而設(shè)立的企業(yè)。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述一、房地產(chǎn)企業(yè)的概念與分類2．房地產(chǎn)企業(yè)的分類3）按現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)劃分全民所有制

企業(yè)股份合作制企業(yè)0104集體所有制企業(yè)私營(yíng)企業(yè)0205股份制企業(yè)外資企業(yè)0306第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述二、房地產(chǎn)企業(yè)的特性1．經(jīng)營(yíng)對(duì)象的不可移動(dòng)性

無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)企業(yè)，還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象都是不動(dòng)產(chǎn)，且具有不可移動(dòng)性。這種特殊性使房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中受到十分巨大的影響，受周圍環(huán)境的影響也較大，經(jīng)營(yíng)績(jī)效與所處區(qū)位狀況關(guān)系密切。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述二、房地產(chǎn)企業(yè)的特性2．業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性在房地產(chǎn)企業(yè)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（即征地，拆遷，土地開(kāi)發(fā)，土地出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋開(kāi)發(fā)，房屋出售、出租、轉(zhuǎn)租，房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)建設(shè)）的過(guò)程中，必然產(chǎn)生大量談判、協(xié)調(diào)、籌劃等勞務(wù)以及相應(yīng)的法律事務(wù)，這些是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要內(nèi)容。

房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)主要圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)品而進(jìn)行一系列咨詢、籌劃、代理和服務(wù)活動(dòng)，溝通與房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)的各類信息，撮合買賣雙方，節(jié)約交易各方的交易成本，并從節(jié)約的成本中獲取傭金，因此，中介企業(yè)提供的是各類房地產(chǎn)服務(wù)。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述二、房地產(chǎn)企業(yè)的特性3．經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程的行業(yè)限制性①行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模較大，對(duì)企業(yè)發(fā)展具有巨大的推動(dòng)作用。②行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)范圍主要是本地市場(chǎng)，是面向區(qū)域的，全國(guó)及世界性的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)源于資金流動(dòng)。③目前房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量眾多，但有較強(qiáng)實(shí)力的企業(yè)數(shù)量則較少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨的不確定性較強(qiáng)。④房地產(chǎn)用戶的數(shù)量較多，是領(lǐng)域較為廣闊的一個(gè)市場(chǎng)。⑤房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入障礙比較大。⑥房地產(chǎn)企業(yè)由于其資金量投入大、風(fēng)險(xiǎn)高，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，其盈利水平就會(huì)較高，這種較高水平的盈利是對(duì)其承擔(dān)的高風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述二、房地產(chǎn)企業(yè)的特性4．經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資金和人才的密集性房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中需要大量的資金和人才。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的每個(gè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目蘊(yùn)涵的價(jià)值量極大，需要大量資金的運(yùn)籌，是一種資金密集型的企業(yè)。所謂人才密集是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、中介咨詢、代理、物業(yè)管理過(guò)程中，需要大量的各種各樣的專業(yè)人才。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述三、房地產(chǎn)企業(yè)制度1．開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要制度。其主要內(nèi)容有：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作管理制度項(xiàng)目前期工作管理辦法房屋營(yíng)銷工作管理制度材料管理工作制度計(jì)劃工作管理制度計(jì)量工作監(jiān)督制度合作開(kāi)發(fā)商品房管理制度拆遷補(bǔ)償工作管理制度等第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述三、房地產(chǎn)企業(yè)制度2．工程技術(shù)管理制度工程技術(shù)管理制度是有關(guān)工程技術(shù)方面的制度。其主要內(nèi)容有：規(guī)劃、設(shè)計(jì)和報(bào)建工作制度圖紙審核管理制度工程質(zhì)量管理制度設(shè)計(jì)招標(biāo)制度工程項(xiàng)目管理制度配套工作管理制度安全生產(chǎn)責(zé)任制度圖紙、技術(shù)資料管理制度等第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述三、房地產(chǎn)企業(yè)制度3．經(jīng)濟(jì)核算管理制度經(jīng)濟(jì)核算管理制度是有關(guān)財(cái)務(wù)、資金使用方面的制度。其主要內(nèi)容有：財(cái)務(wù)工作管理制度成本工作管理制度會(huì)計(jì)核算工作管理制度經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析工作管理制度審計(jì)工作管理制度現(xiàn)金管理制度及差旅報(bào)銷制度等第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述三、房地產(chǎn)企業(yè)制度4．行政人事管理制度行政人事管理制度是公司有關(guān)行政人事方面的管理制度。其主要內(nèi)容有：秘書(shū)工作管理制度

文印、文件工作管理制度

檔案管理制度

人事工作管理制度

職工考勤管理制度

辦公用品管理制度

機(jī)動(dòng)車輛管理制度

公司用工制度

干部與技術(shù)人員考核晉升制度

職工食堂等的后勤方面的管理制度等第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述三、房地產(chǎn)企業(yè)制度5．物業(yè)管理制度物業(yè)管理制度是有關(guān)物業(yè)管理、售后服務(wù)、租賃等方面的管理制度。其主要內(nèi)容有：商品房售后管理制度住宅小區(qū)管理制度

房產(chǎn)管理制度

房產(chǎn)租金管理制度

房屋維修管理制度等第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述四、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與計(jì)劃1．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)1）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)制定的原則可行性原則?？尚行栽瓌t是指企業(yè)制定的目標(biāo)能夠在未來(lái)基本實(shí)現(xiàn)，任何企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的制定必須具有可行性，否則，企業(yè)必將蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。一致性原則。一致性原則是指在企業(yè)目標(biāo)體系中，各個(gè)目標(biāo)層級(jí)應(yīng)協(xié)調(diào)一致，保持平衡，共同構(gòu)成目標(biāo)系統(tǒng)?？闪炕瓌t?？闪炕瓌t是指企業(yè)制定的目標(biāo)在實(shí)施過(guò)程中能夠量化、控制和考核。彈性原則。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境與內(nèi)部環(huán)境是不斷變化的，因此，為適應(yīng)不斷變化的內(nèi)部環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)應(yīng)具有一定的彈性。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述四、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與計(jì)劃1．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)2）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的

戰(zhàn)略目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的

戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)指企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向、規(guī)劃的總目標(biāo)或基本目標(biāo)，由成長(zhǎng)性目標(biāo)、盈利性目標(biāo)和競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)構(gòu)成。是戰(zhàn)略目標(biāo)的具體化，也是實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的必經(jīng)途徑。其內(nèi)容由市場(chǎng)定位、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格策略、廣告策略、營(yíng)銷策略五個(gè)方面構(gòu)成。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述四、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與計(jì)劃1．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)3）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的調(diào)整

①收集信息。收集對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有影響的信息，以利于找出調(diào)整經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的因素，如房地產(chǎn)企業(yè)前階段經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)情況、國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策等。②進(jìn)行分析。找出相關(guān)問(wèn)題之后，為利于確定調(diào)整經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的幅度，就要對(duì)因素進(jìn)行分析，分析其對(duì)前期制定目標(biāo)的影響程度。③可行性論證。對(duì)調(diào)整的幅度進(jìn)行可行性論證，通過(guò)論證，確保調(diào)整后經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的可靠性和實(shí)施的可行性。④做出決策。對(duì)調(diào)整的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行反復(fù)論證后，不僅要對(duì)調(diào)整的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)做出決策，而且還要制定出要調(diào)整的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的方針。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述四、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與計(jì)劃2．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（1）房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的基本內(nèi)容

企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃：包括企業(yè)未來(lái)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)各類物業(yè)類型的比例，各類物業(yè)類型在市場(chǎng)中的占有率等。企業(yè)發(fā)展規(guī)模規(guī)劃：是指在企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)上制訂的企業(yè)發(fā)展規(guī)模規(guī)劃。企業(yè)人員培訓(xùn)規(guī)劃：包括企業(yè)人員技術(shù)水平、文化素質(zhì)在規(guī)劃期內(nèi)要達(dá)到的程度，培養(yǎng)各類人才的比例，以及要采取的措施和需要的條件等。企業(yè)某些重要或?qū)ｉT性問(wèn)題的規(guī)劃：如成立新型建筑材料應(yīng)用技術(shù)研究中心，以確保企業(yè)在技術(shù)方面的領(lǐng)先地位，為客戶提供差異化產(chǎn)品。1）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述四、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與計(jì)劃2．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（2）房地產(chǎn)企業(yè)短期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的基本內(nèi)容

短期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是在企業(yè)長(zhǎng)期計(jì)劃要求及各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，依據(jù)近期市場(chǎng)研究資料、相關(guān)部門政策以及上年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的有關(guān)資料編制而成的。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)綜合計(jì)劃：是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的年度具體化和數(shù)量化，并不是執(zhí)行計(jì)劃，它主要確定了房地產(chǎn)企業(yè)在該年度應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。專業(yè)計(jì)劃：依據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)綜合計(jì)劃編制，它是將年度計(jì)劃轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)計(jì)劃的執(zhí)行性計(jì)劃，包括材料供應(yīng)計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃、成本計(jì)劃及技術(shù)組織措施計(jì)劃等。1）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述四、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與計(jì)劃2．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃2）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的特點(diǎn)戰(zhàn)略性。企業(yè)的生存與發(fā)展，關(guān)鍵在于計(jì)劃體系是否健全、是否從戰(zhàn)略角度考慮計(jì)劃內(nèi)容。（3）（2）（1）（4）綜合性。一是關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的計(jì)劃；二是關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的計(jì)劃；三是關(guān)于企業(yè)財(cái)務(wù)、人事及企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的計(jì)劃。權(quán)威性。企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是企業(yè)發(fā)展的行動(dòng)綱領(lǐng)，一旦制訂就具有權(quán)威性。靈活性。計(jì)劃的編制需要一定的靈活性或彈性，強(qiáng)調(diào)人的主觀能動(dòng)性，這樣企業(yè)才可能抓住機(jī)遇或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。PART02房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理①有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)；②有適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房；③注冊(cè)資本100萬(wàn)元以上；④有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員；⑤符合法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。另外，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，在上述基礎(chǔ)上做出另行規(guī)定，以提高設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件。1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立條件第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理①向上級(jí)機(jī)關(guān)提出組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)報(bào)告；②擬訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的章程；③向當(dāng)?shù)卣蚍康禺a(chǎn)主管部門提出成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的申請(qǐng)報(bào)告；④申報(bào)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)；⑤辦理銀行的開(kāi)戶手續(xù)，并存入資金；⑥辦理資金信用證明；⑦辦理經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的使用證明；⑧向工商行政管理申請(qǐng)注冊(cè)登記。2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序1）工商登記第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書(shū)》的有效期為1年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》的有效期，但延長(zhǎng)期不得超過(guò)2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期不得延長(zhǎng)；對(duì)于不符合條件登記的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取同級(jí)房地產(chǎn)主管部門的意見(jiàn)。2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序2）資質(zhì)審查工商行政管理部門對(duì)符合《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出如下規(guī)定：第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)專業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)素質(zhì)、管理素質(zhì)、資本數(shù)額、企業(yè)經(jīng)歷和業(yè)績(jī)的綜合體現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)管理，是保證房地產(chǎn)企業(yè)依法規(guī)范地從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的經(jīng)濟(jì)秩序、確保企業(yè)素質(zhì)不斷提高的一項(xiàng)極為重要的措施。

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)4個(gè)資質(zhì)等級(jí)。3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)與管理第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理

我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。

經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門頒發(fā)相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書(shū)。資質(zhì)證書(shū)由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一制作。資質(zhì)證書(shū)分為正本和副本，資質(zhì)審批部門可以根據(jù)需要核發(fā)資質(zhì)證書(shū)副本若干份。任何單位和個(gè)人不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書(shū)。

企業(yè)遺失資質(zhì)證書(shū)，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補(bǔ)領(lǐng)。4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)審批第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理

①企業(yè)未取得資質(zhì)證書(shū)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門提請(qǐng)工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。②企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書(shū)，并提請(qǐng)工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。③企業(yè)有隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書(shū)的，涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書(shū)等行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書(shū)作廢，收回證書(shū)，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。④企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的質(zhì)量低劣工程，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的，由原資質(zhì)審批部門降低資質(zhì)等級(jí)；情節(jié)嚴(yán)重的吊銷資質(zhì)證書(shū)，并提請(qǐng)工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。⑤企業(yè)在商品住宅銷售中不按照規(guī)定發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的，由原資質(zhì)審批部門予以警告，責(zé)令限期改正，降低資質(zhì)等級(jí)，并可處以1萬(wàn)元以上2萬(wàn)元以下的罰款。⑥企業(yè)不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的，由原資質(zhì)審批部門予以警告，責(zé)令限期改正，并可處以5000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)處罰第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理二、房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理1．房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)的設(shè)立條件①有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和章程；②有固定服務(wù)場(chǎng)所；③注冊(cè)資金達(dá)到規(guī)定的要求金額；④機(jī)構(gòu)內(nèi)專職房地產(chǎn)估價(jià)師和專職房地產(chǎn)估價(jià)員的人員數(shù)量達(dá)到所設(shè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)定的要求。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理二、房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理2．房地產(chǎn)估計(jì)企業(yè)設(shè)立程序新設(shè)立機(jī)構(gòu)的名稱必須有“房地產(chǎn)估價(jià)”或者“房地產(chǎn)評(píng)估”字樣，出資人應(yīng)當(dāng)是自然人，組織形式可以是有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)，注冊(cè)資本或者出資額要符合規(guī)定，有固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等。具體辦理程序可參考房地開(kāi)發(fā)企業(yè)的工商登記流程。1）工商登記第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理二、房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理2．房地產(chǎn)估計(jì)企業(yè)設(shè)立程序工商注冊(cè)后30日內(nèi)，到所在地的省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)。新設(shè)立的機(jī)構(gòu)必須達(dá)到房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)三級(jí)資質(zhì)所規(guī)定的條件，可向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)三級(jí)資質(zhì)，需如實(shí)提交的材料包括：

2）資質(zhì)審查房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)申請(qǐng)表。營(yíng)業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件。出資證明復(fù)印件。法定代表人或者執(zhí)行合伙人的任職文件復(fù)印件。專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證明。固定經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所的證明。經(jīng)工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協(xié)議復(fù)印件，有關(guān)估價(jià)質(zhì)量管理，估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度的文件，申報(bào)機(jī)構(gòu)信用檔案信息。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理二、房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理3．房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)等級(jí)管理

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)分一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)3個(gè)等級(jí)。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。申請(qǐng)核定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向資質(zhì)許可機(jī)關(guān)提交下列材料。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)申請(qǐng)表（一式二份，加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）；房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)原資質(zhì)證書(shū)正本復(fù)印件、副本原件；營(yíng)業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件（加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）；出資證明復(fù)印件（加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）；法定代表人或者執(zhí)行合伙人的任職文件復(fù)印件（加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）；專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證明；固定經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所的證明；經(jīng)工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協(xié)議復(fù)印件（加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）及有關(guān)估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度的文件、申報(bào)機(jī)構(gòu)信用檔案信息；隨機(jī)抽查的在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年內(nèi)申報(bào)機(jī)構(gòu)所完成的1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告復(fù)印件（一式二份，加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的設(shè)立條件有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱應(yīng)當(dāng)注明“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”字樣，專門從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。有符合固定的注冊(cè)資本。所設(shè)機(jī)構(gòu)持有《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》的人員和持有《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書(shū)》的人員數(shù)量達(dá)到所設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的類型規(guī)定的要求。符合國(guó)家法律和工商登記管理規(guī)定的其他條件。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的設(shè)立程序設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，首先向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)辦理工商登